珠江榮域臨街商鋪營(yíng)銷執(zhí)行方案-wenkub
2022-11-18 05:34:09 本頁(yè)面
【正文】 在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將 有力促進(jìn)后續(xù)銷售。 入市時(shí)機(jī)和銷售前提 入市時(shí)間選擇 “良好的開(kāi)始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開(kāi)局。因此本項(xiàng)目應(yīng)順勢(shì)而為、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，以盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、降低發(fā)展商的投資風(fēng)險(xiǎn)。 威脅 ： 區(qū)域商業(yè)還不具有跨區(qū)域吸客的能力，其商 鋪消化應(yīng)還主要在本區(qū)域內(nèi)，（因此本區(qū)域商業(yè)消化存量的項(xiàng) 目釋放能力，將是我們營(yíng)銷成敗的關(guān)鍵之一） 本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)大量現(xiàn)鋪的供應(yīng)，（將是我們項(xiàng)目期房銷售的另一大威脅點(diǎn)） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目定位 根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，建議項(xiàng)目定位為： 產(chǎn)品 定位： 珠江榮域 西南鄭密路高尚居住板塊都市休閑生活商業(yè)街 消費(fèi)定位 ： 周邊居民日常消費(fèi)休閑娛樂(lè)街區(qū) 市場(chǎng)定位： 2020 年鄭州西南街鋪投資 源泉 客戶分析 本項(xiàng)目面對(duì)投資客戶 主要為： 客戶分析 主要特征 消費(fèi)心理 信息渠道 原居民 多無(wú)固定工作，經(jīng)濟(jì)收入很大一部分依靠自有住房的出租；大部分沒(méi)有受過(guò)高等教育；有初步的投資意識(shí)； 對(duì)價(jià)格很敏感；有比較強(qiáng)烈的攀比心理；個(gè)人交際圈相對(duì)固定，活動(dòng)場(chǎng)所相對(duì)固定； 報(bào)紙：大河報(bào) 親友間信息傳遞； 戶外媒體 新移居民 收入差距較大，主較體現(xiàn)在地市的本區(qū)域購(gòu)房者與市內(nèi)其它區(qū)域的本地段購(gòu)房者之間；對(duì)西南區(qū)域有較高的認(rèn)可； 有較強(qiáng)的置業(yè)投資需求，尤其對(duì)于地市的新移入客戶。 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 面積總計(jì)： ㎡ 結(jié)合 項(xiàng)目推廣需要，結(jié)合項(xiàng)目情況，對(duì)外宣傳為：一萬(wàn)平米 建筑面積 樓號(hào) 類別 面積 位置 1 號(hào)樓 單層街鋪 ㎡ 留園北路 2 號(hào)樓 單層街鋪 ㎡ 留園北路 單層內(nèi)鋪 ㎡ 小區(qū)道路 13 號(hào)樓 單層街鋪 ㎡ 張魏寨路 14 號(hào)樓 單層街鋪 ㎡ 張魏寨路 15 號(hào)樓 雙層街鋪 ㎡ 鄭密路 雙層內(nèi)鋪 ㎡ 小區(qū)道路 16 號(hào)樓 雙層街鋪 ㎡ 鄭密路 雙層內(nèi)鋪 ㎡ 小區(qū)道路 項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì) ： 正在不斷 加速發(fā)展與成型的鄭密路生活板塊，帶來(lái)了大量的潛在商業(yè)服務(wù)需求，這為商鋪的消費(fèi)提供了市場(chǎng)可能。 整 個(gè)小區(qū)建筑面積 85000 平方米 ，其中臨街商鋪近萬(wàn)平米，整個(gè)商業(yè)街呈“ U”字型分布，只有一 面臨主干道 ；其它兩面則面向內(nèi)街，商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值相對(duì)不高，這將直接影響這部分鋪面的銷售價(jià)格。如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈、政策千變?nèi)f化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以最小的資金投入，在最短的時(shí)間內(nèi)，博得最高的投資回報(bào)，是本案推廣的出發(fā)點(diǎn)和最終目的。 因此，在本案的推廣中，始終堅(jiān)持兩點(diǎn)： 一、要重視關(guān)系營(yíng)銷和客戶資源管理，注重進(jìn)行客戶口碑宣傳。 地段整體屬于典型的城市中低檔改善型居住區(qū)域，雖有一兩個(gè)定位較高的項(xiàng)目，但它們?nèi)院茈y改變區(qū)域的主體屬性。 項(xiàng)目所在地段即鄭密路項(xiàng)目段現(xiàn)實(shí)有效臨街商鋪供給嚴(yán)重不足，尤其是隨著鄭密路整修工程的完工。 注重地位的表現(xiàn)； 對(duì)未來(lái)發(fā)展有很好期望； 對(duì)價(jià)格不是太敏感。 總體來(lái)講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用的是“以相對(duì) 之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。 入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 無(wú)造勢(shì)不入市：在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)”。 有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷成本投入和銷售回款的進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。 宣傳準(zhǔn)備 ： 報(bào)紙廣告準(zhǔn)備完畢并提前預(yù)訂版面 、 開(kāi)盤活動(dòng)安排（時(shí)間、地點(diǎn)、邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動(dòng)事宜等） 、 禮儀及禮品準(zhǔn)備 內(nèi)部認(rèn)籌及解籌 前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，只是收取熟悉客戶的認(rèn)購(gòu)金。 放號(hào)方式 不對(duì)外公布價(jià)格，銷售人員以放號(hào)段大致均價(jià)向客戶作介紹，將 3 號(hào)樓、 14 號(hào)樓以及局部 1 號(hào)樓、 2 號(hào)樓臨 街鋪位，少量 15 號(hào)樓、 16 號(hào)樓鋪位推向市場(chǎng)，根據(jù)每日由銷售人員上報(bào)的意向房號(hào)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，觀測(cè)市場(chǎng)購(gòu)買傾向及價(jià)格承受情況，為解籌前的銷控提供市場(chǎng)依據(jù)；而后以銷控放號(hào)方式作引導(dǎo)性吸籌。 解籌時(shí)按暨定的推鋪方式先進(jìn)行解籌，視解籌情況加推而對(duì)于位置好的鋪位可以采取銷控措
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