珠江榮域臨街商鋪營(yíng)銷執(zhí)行方案(已修改)
2024-11-23 05:34 本頁(yè)面
【正文】 珠江榮域臨街商鋪營(yíng)銷執(zhí)行方案 第一部分 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 第二部分 銷售策略 銷售總體策略 入市時(shí)機(jī)和銷售前提 內(nèi)部認(rèn)籌及解籌 銷售策略 第 三 部分 宣傳推廣策略 營(yíng)銷目的 推廣時(shí)間表 階段推廣執(zhí)行細(xì)節(jié) 媒體投放 前 言 本案作為鄭州 西南區(qū)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)臨街商鋪項(xiàng)目 ，應(yīng)有系統(tǒng)的推廣思路。如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈、政策千變?nèi)f化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以最小的資金投入，在最短的時(shí)間內(nèi)，博得最高的投資回報(bào)，是本案推廣的出發(fā)點(diǎn)和最終目的。 因此，在本案的推廣中，始終堅(jiān)持兩點(diǎn)： 一、要重視關(guān)系營(yíng)銷和客戶資源管理，注重進(jìn)行客戶口碑宣傳。 二、本案的經(jīng)濟(jì)適用房 形象促進(jìn)商鋪銷售，以經(jīng)濟(jì)適用房塑造企業(yè)形象，以商鋪 贏 企業(yè) 利潤(rùn)。 第一部分 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于鄭州西南 鄭密路與區(qū)域支線張魏寨北路交叉口的西南段，區(qū)位屬于典型的都市發(fā)展改善型居住帶，地段商業(yè)及相關(guān)生活配套設(shè)施還都處于十分落后的階段，本案位于鄭密路西側(cè)，長(zhǎng)江路、嵩山路、航海路環(huán)繞。 整 個(gè)小區(qū)建筑面積 85000 平方米 ，其中臨街商鋪近萬(wàn)平米，整個(gè)商業(yè)街呈“ U”字型分布，只有一 面臨主干道 ；其它兩面則面向內(nèi)街，商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值相對(duì)不高，這將直接影響這部分鋪面的銷售價(jià)格。 地段整體屬于典型的城市中低檔改善型居住區(qū)域，雖有一兩個(gè)定位較高的項(xiàng)目，但它們?nèi)院茈y改變區(qū)域的主體屬性。這使得項(xiàng)目很難走區(qū)域集中零售經(jīng)營(yíng)型商業(yè)體的模式；同時(shí)項(xiàng)目的商業(yè)面積又大大高于社區(qū)生活服務(wù)配套的需求，這使得項(xiàng)目?jī)H靠服務(wù)型商業(yè)體又不可能完全消化，即使能消化，由于社區(qū)服務(wù)型經(jīng)營(yíng)體的低租金，也會(huì)便項(xiàng)目的價(jià)值大大降低。 為了避免項(xiàng)目純服務(wù)型經(jīng)營(yíng)定位帶來的低售價(jià)，我們只有在不完全違背區(qū)域特性對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)限制的前提下，采取有效區(qū) 域經(jīng)營(yíng)性商業(yè)與合理社區(qū)服務(wù)型商業(yè)體結(jié)合的運(yùn)作模式，它不僅可以實(shí)現(xiàn)商鋪的有效消化，更重要的是可以幫助項(xiàng)目取得更大的經(jīng)濟(jì)效益，即把項(xiàng)目臨鄭密路的鋪位作為區(qū)域經(jīng)營(yíng)型商業(yè)體打造，即想辦法前期引進(jìn)租金承受力強(qiáng)的業(yè)種進(jìn)駐，如：中西大中型餐飲、大中型休閑娛樂商業(yè)等，這樣不僅能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值含量的提升，還利于以點(diǎn)帶面加快其它部分的銷售，而把兩條內(nèi)干道的鋪位完全作為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)拆分出售即可。 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 面積總計(jì)： ㎡ 結(jié)合 項(xiàng)目推廣需要，結(jié)合項(xiàng)目情況，對(duì)外宣傳為：一萬(wàn)平米 建筑面積 樓號(hào) 類別 面積 位置 1 號(hào)樓 單層街鋪 ㎡ 留園北路 2 號(hào)樓 單層街鋪 ㎡ 留園北路 單層內(nèi)鋪 ㎡ 小區(qū)道路 13 號(hào)樓 單層街鋪 ㎡ 張魏寨路 14 號(hào)樓 單層街鋪 ㎡ 張魏寨路 15 號(hào)樓 雙層街鋪 ㎡ 鄭密路 雙層內(nèi)鋪 ㎡ 小區(qū)道路 16 號(hào)樓 雙層街鋪 ㎡ 鄭密路 雙層內(nèi)鋪 ㎡ 小區(qū)道路 項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì) ： 正在不斷 加速發(fā)展與成型的鄭密路生活板塊，帶來了大量的潛在商業(yè)服務(wù)需求，這為商鋪的消費(fèi)提供了市場(chǎng)可能。 項(xiàng)目所在地段即鄭密路項(xiàng)目段現(xiàn)實(shí)有效臨街商鋪供給嚴(yán)重不足，尤其是隨著鄭密路整修工程的完工。將使地段中高檔商鋪顯得更為稀有。 規(guī)劃發(fā)展方向?qū)轫?xiàng)目地段帶來無(wú)限商業(yè)價(jià)值的升值空間 劣勢(shì)： 地段商業(yè)價(jià)值不直接被潛在消費(fèi)者認(rèn)可，（由此造成的低價(jià)認(rèn)識(shí)，或消費(fèi)不認(rèn)可，是我們首先要面對(duì)的） 鄭密路的商鋪競(jìng)爭(zhēng)力明顯低于同區(qū)位的長(zhǎng)江路、嵩山路及桐柏路，（由此可能形成的區(qū)域?qū)Ρ认M(fèi)，是我們接下來要解決的） 地段商業(yè)消費(fèi)絕對(duì)人流量不太 ，區(qū)域居民日常型消費(fèi)偏重于超市、大賣場(chǎng)等集中商業(yè)體 項(xiàng)目周邊市政配套仍不完善，（這將對(duì)本案周邊商業(yè)氛圍的形成與認(rèn)可，造成一定困難） 項(xiàng)目本身物業(yè)型態(tài)的價(jià)值均好性較差，（這可能會(huì)影響項(xiàng)目整體的消化速度） 機(jī)會(huì) ： 區(qū)位整體商業(yè)認(rèn)可度及商鋪消化率較高，（因此客源不應(yīng)是最大問題） 區(qū)位同類型商鋪雖多，但真正具備競(jìng)爭(zhēng)力的較少，（這就是為什么在區(qū)域存在，高價(jià)的正被搶購(gòu)，而大量的低價(jià)鋪位卻無(wú)人問津的原因之一） 區(qū)位商鋪營(yíng)銷手法較落后，（大量潛在的需求還遠(yuǎn)未挖掘出）。 威脅 ： 區(qū)域商業(yè)還不具有跨區(qū)域吸客的
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