珠江榮域臨街商鋪營(yíng)銷執(zhí)行方案-文庫吧
2024-10-18 05:34 本頁面
【正文】 能力，其商 鋪消化應(yīng)還主要在本區(qū)域內(nèi)，（因此本區(qū)域商業(yè)消化存量的項(xiàng) 目釋放能力，將是我們營(yíng)銷成敗的關(guān)鍵之一） 本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)大量現(xiàn)鋪的供應(yīng)，（將是我們項(xiàng)目期房銷售的另一大威脅點(diǎn)） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目定位 根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，建議項(xiàng)目定位為： 產(chǎn)品 定位： 珠江榮域 西南鄭密路高尚居住板塊都市休閑生活商業(yè)街 消費(fèi)定位 ： 周邊居民日常消費(fèi)休閑娛樂街區(qū) 市場(chǎng)定位： 2020 年鄭州西南街鋪投資 源泉 客戶分析 本項(xiàng)目面對(duì)投資客戶 主要為： 客戶分析 主要特征 消費(fèi)心理 信息渠道 原居民 多無固定工作，經(jīng)濟(jì)收入很大一部分依靠自有住房的出租；大部分沒有受過高等教育；有初步的投資意識(shí)； 對(duì)價(jià)格很敏感；有比較強(qiáng)烈的攀比心理；個(gè)人交際圈相對(duì)固定，活動(dòng)場(chǎng)所相對(duì)固定； 報(bào)紙：大河報(bào) 親友間信息傳遞； 戶外媒體 新移居民 收入差距較大，主較體現(xiàn)在地市的本區(qū)域購(gòu)房者與市內(nèi)其它區(qū)域的本地段購(gòu)房者之間；對(duì)西南區(qū)域有較高的認(rèn)可； 有較強(qiáng)的置業(yè)投資需求，尤其對(duì)于地市的新移入客戶。 注重地位的表現(xiàn)； 對(duì)未來發(fā)展有很好期望； 對(duì)價(jià)格不是太敏感。 報(bào)紙：大河報(bào) 親友間信息傳遞； 戶外媒體 第二部分 銷售策略 銷售總體策略 本項(xiàng)目作為 小區(qū)商業(yè)配套，將為 周邊居民的日常生活帶來極大的便利性。由于政府工程 — 鄭密路正在施工改造，改造之后將成為西南第一景觀大道，將作為西南的標(biāo)志性景觀道路，會(huì)給區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)帶來積極的影響，城市建設(shè)的步伐和經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)進(jìn)發(fā)展，市民對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情空前高漲，尤其是臨街 商鋪更是成為備受投資客青睞的市場(chǎng)熱點(diǎn)。因此本項(xiàng)目應(yīng)順勢(shì)而為、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，以盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、降低發(fā)展商的投資風(fēng)險(xiǎn)。 總體來講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用的是“以相對(duì) 之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。充分的運(yùn)用“ 西南第一景觀大道臨街旺鋪 ”突破市場(chǎng)， 《大河報(bào)》報(bào)廣及其他媒體組合 撬動(dòng)市場(chǎng)， 提煉核心賣點(diǎn) 攻占市場(chǎng)， 多種促銷手段 收獲市場(chǎng)。以此為主線在營(yíng)銷活動(dòng)中安排一系列有力度的活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績(jī)。 入市時(shí)機(jī)和銷售前提 入市時(shí)間選擇 “良好的開始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。 入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 無造勢(shì)不入市：在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無造勢(shì)即無市場(chǎng)”。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示對(duì)前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場(chǎng)鋪墊。 銷售旺季入市：每年 10 月至下年 5 月是房地產(chǎn)銷售的周期性旺季，其中 10—12 月以及 3—5月是銷售黃金時(shí)段，一般在銷售黃金時(shí)段推出的樓盤，比較容易快速聚集人氣，在銷售初期達(dá)到較高的銷售率，因此入市時(shí)機(jī)的選擇對(duì)于樓盤銷售尤其關(guān)鍵。通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將 有力促進(jìn)后續(xù)銷售。 有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷成本投入和銷售回款的進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。 有控制地入市：根據(jù)工程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。 綜上所述，根據(jù)項(xiàng)目 運(yùn)作的要求，建議本項(xiàng)目： 入市時(shí)間點(diǎn)： 廣告起動(dòng)時(shí)間： 2020 年 1 月 15 日 市場(chǎng)預(yù)熱及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)： 2020 年 2 月 1 日至 4 月 30 日 開盤銷售時(shí)間點(diǎn)： 2020 年 5 月 6 日 認(rèn)購(gòu)前提條件 售樓中心位置確定并投入使用 完成必要 的銷售文件（銷售百問、銷售面積、房號(hào)表、認(rèn)購(gòu)登記卡、付款方式、客戶登記表等） 已完成銷售人員的工服、名片制作 完成必要的宣傳資料（戶型單張、折頁） 宣傳鋪墊（ 墻體廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、夾報(bào)等） 工作人員到位（保安、保潔、財(cái)務(wù)） 正式開盤銷售前提條件 取得《預(yù)售許可證》 積累 150 組客戶以上，保證旺場(chǎng)開盤的氣氛 銷售文件：認(rèn)購(gòu)合同、面積價(jià)格表和付款方式、購(gòu)鋪須知，按揭須知等 現(xiàn)場(chǎng)包裝，售樓中心氣氛營(yíng)造，展板，易拉寶，彩旗，音樂等。 銷售人員開盤前培訓(xùn)，對(duì)前期重點(diǎn)客戶進(jìn)行回訪，知會(huì)開盤及優(yōu)惠信息
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