【正文】 。 產權式酒店對內外配套設施的要求高于酒店式公寓；E. 經營風險大。 一般情況下投資產權式酒店的收益要大于投資酒店式公寓；G. 使用起來度假休閑、投資兩相宜；C.酒店式公寓發(fā)展的時間比較長了，投資者對其的了解也比較深入，作為房地產投資品種之一，投資者必然要將產權式酒店與酒店式公寓進行對比。產權式酒店作為新興的一種投資方式，已經逐步的得到了快速增長的城市白領階層的認可，下表是投資產權式酒店與傳統投資品種的投資回報與風險的比較：分析目前國內產權式酒店業(yè)的市場環(huán)境：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內經濟發(fā)展的結果，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念；其二，市場氛圍已經形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國內旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受；其三，國內產權式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產權式酒店的信心和安全感也來源于此；其四，國外分時度假體系比較完善，分時度假酒店聯盟可以為產權式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國產權或酒店、分時度假消費均不同于國外的先有需求后有市場，在國內酒店客房平均出租率僅50％出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求；而且國內分時度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時度假交換公司RCI在中國的成員酒店也不夠多。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經營利益。因此，從產權式酒店的開發(fā)角度分析，必須沿著旅游產業(yè)和房地產業(yè)兩條思路運作。究其原因主要有三點：一是當初的開發(fā)商炒賣地皮的居多，沒有多少人愿意切實的發(fā)展這個產業(yè)；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。產品性質定位：高檔次的產權式（分時式）度假酒店，由國外著名酒店管理集團經營管理，是亞龍灣唯一的產權酒店；在海南，自幾年前?？诘谝患椰F代意義的產權酒店出現后，至今已有盡10家不同規(guī)模、特點的產權式酒店問世。在我國，“產權式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)。產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發(fā)展起來。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約1015年后取得產權。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有；時權酒店：將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權。產權式酒店則進而買斷產權而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。產權式酒店公寓策劃案例 (1)泛城（中國）綜合住宅服務“產權式酒店公寓”是本世紀70年代興起的產物，是最適合中產階級的一種投資方式，20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入所謂的“豐裕社會”中產家庭成為社會主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時權酒店”（）的概念，即出售轉讓或者交換?，F在產權式酒店已經成為發(fā)達國家和地區(qū)最受中產階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權； 有限自用的投資型酒店：指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。之后投資者可以將單間產權公寓按市場價格賣給管理公司，或自行上市賣房，經營有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報，委托酒店管理公司統一經營的業(yè)主將獲得70年產權利潤分紅及多元化的投資收益；投資者在付清所投資產權酒店全款后，即可獲得70年獨立物業(yè)產權，該產權在有效期內可以進行抵押，轉讓，轉移，繼承。據資料顯示，全球產權酒店1986—1995年年平均增長15．8％；1980年，；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店?！爱a權式酒店”已成為旅游經營業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。如海航集團的康樂園產權酒店、?？诨使诩偃债a權酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產權酒店式公寓、中化集團與海南龍泉集團開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產權酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀錄，而龍泉海景大酒店則更是實現了項目開工之日即是投資收回之時，在項目運作前期即與數百名投資者達成了訂購投資意向。產品功能定位：豐富的熱帶濱海旅游建筑元素及配套功能，可以收藏中國唯一熱帶海域的陽光、空氣、沙灘、棕櫚……“高檔次產權式度假酒店”的可行性本項目的定位基礎是“產權式度假酒店”，下面我行將從產權式酒店在我國目前的發(fā)展基礎和其作為新型的房地產投資方式與其他投資方式比較分析本項目定位于“產權式度假酒店”的可行性?；剡^頭來分析時下中國產權式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產權式酒店發(fā)展的條件旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；其次，近年來國內經濟發(fā)展迅速，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機；再次，旅游產業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同。目前國內的產權式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變，開發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開展產權式酒店業(yè)務的唯一目標，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競爭力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關系的重要手段，而且經過近十年的大浪淘沙，現在的產權式酒店開發(fā)商多是有良好的經營業(yè)績、成熟的酒店經營管理經驗、良好形象及較強實力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。具體分析，產權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；其二是一些公司或事業(yè)機構，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區(qū)設有招待所、療養(yǎng)院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務需要。此外，我國目前分時度假消費中存在的最大問題恐怕就是曾經發(fā)生過的欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產權式酒店的魅力沒有得到足夠的體現。投資方式投資回報風險分析產權式酒店6—15%+免費度假天數+物業(yè)產權1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經營不善：聘請美譽度好的公司，另有產權物業(yè)保值投資股票較好情況為：17%股市漲跌難測，散戶經常被套國債—%通貨膨脹，風險很低儲蓄—%通貨膨脹，國家金融政策，風險很低購買保險遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安，也不要賠償優(yōu)勢劣勢A. 產權式酒店的配套設施和服務水準一般優(yōu)于酒店式公寓；D. 產權式酒店在物業(yè)本體的維護、保養(yǎng)上要優(yōu)于酒店式公寓；H.投資產權式酒店的收益大小決定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的經營水平；B. 對投資產權式酒店的開發(fā)商的綜合經營水平要求高，開發(fā)商必須對項目進行全過程的持續(xù)經營；通過比較我們可以看到，產權式酒店和其它投資品種相比，更具有競爭優(yōu)勢，因此我行相信通過有效的推廣活動，我們可以把這種比較優(yōu)勢的信息有效地傳遞給目標客戶，達到項目順利銷售的目的。產權式酒店公寓策劃案例 (2)一、項目營銷策劃基礎項目SWOT分析1)最好的康復中心，許多疾病在這里可自然康復；三亞被稱為天然大氧吧，負氧離子比北京高8倍，對心血管病、高血脂患者有較好療效；V.在污染日益嚴重的今天，這些已經成為了越來越稀有的不可復制的資源；世界旅游組織秘書長弗朗西斯科弗朗加利考察三亞時，稱贊三亞是“真正的人間天堂”。2)II. “產權式酒店”有人將其稱之為“黃金小屋”，一方面說明了它的投資價值，另一方面也反映了投資者更愿意接受“小屋”。這樣建造過多的大面積單位的對經營者就比較吃虧。3)項目機會旅游產業(yè)與旅游房地產快速增長，為項目發(fā)展創(chuàng)造了良好發(fā)展條件。我國旅游房地產在八、九十年代已萌芽，當時沿海地區(qū)、改革開放較早省市由于盲目開發(fā)，房地產項目建設供大于求，出現大量空置房。當前，傳統房地產開發(fā)機會逐漸減少，京、滬、深人均居住面積已超過20平方米，住宅消費開始向舒適型轉移，銷售市場出現了萎縮的前兆。從投資者的角度來講，可以選擇的物業(yè)并不多，市場競爭不激烈。因此，這些酒店將不可避免地降低目標客戶群對本項目未來的預期收益，從而成為本項目銷售過程中的主要威脅。其中：，%；，%；，增長29%；，增長14倍。不斷完善景區(qū)景點的建設，狠抓“假日旅游”，旅游服務質量和形象空前良好，有利的促進了旅游業(yè)的發(fā)展。天生麗質的海南擁有令人垂涎的旅游資源，她的美麗一旦被人發(fā)現，便再也擋不住追隨者的足跡。1989年，；2001年。其中三亞市旅游總收入占該市國內生產總值60%以上。位于祖國最南端的旅游名城三亞自然不能幸免，這里是海南省房地產泡沫重災區(qū)之一。城市面貌的改變有力地促進旅游業(yè)的快速發(fā)展。僅僅過了三年時間，三亞的房地產市場已經開始以一種全新的形象脫穎而出，再度成為全國房地產界關注的焦點之一。今年三亞房地產市場仍將保持供求平衡，價格平穩(wěn)發(fā)展。海南旅游精品不斷出現，亞龍灣國家旅游度假區(qū)、南山佛教文化旅游區(qū)、博鰲亞洲論壇會址等，一批高品質旅游項目和產品開始在市場運作中發(fā)揮主導作用，并支撐起海南旅游的脊梁。中國唯一熱帶濱海旅游城市；II.在污染日益嚴重的今天，這些已經成為了越來越稀有的不可復制的資源；三亞的發(fā)展目標是要建設“國際化熱帶濱海旅游城市”，三亞市政府傾心打造“三亞旅游”品牌，三亞旅游產業(yè)近年來保持著超過20%的年增長速度。三亞有著得天獨厚的熱帶濱海自然風光，更有著世界一流的生態(tài)環(huán)境，去年又獲得了“中國人居環(huán)境獎”。今年下半年三亞將先后舉辦新絲路中國模特大賽、世界小姐中國選拔賽、國際鐵人三項賽、香港三亞國際帆船賽、第二十六屆世界潛水聯合會代表大會、天涯海角國際婚慶和倍受關注的第53屆世界小姐總決賽。而海南在發(fā)展旅游業(yè)的同時也注重了環(huán)境的保護和可持續(xù)發(fā)展，并沒有在旅游點周邊盲目的興建一些大規(guī)模的輔助性旅游吸引物，對今后的發(fā)展旅游產品很有借鑒意義。是一個擁有濱海浴場，豪華別墅、會議中心、高星級賓館、度假村、海底觀光世界、海上運動中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準的旅游度假區(qū)。海水能見度10米以上，海底珊瑚礁保存十分完好，生活著眾多形態(tài)各異，色彩繽紛的熱帶魚種，屬國家級珊瑚礁重點保護區(qū)。其中中心廣場是度假區(qū)的標志性建筑，它位于度假區(qū)中心，占地7萬平方米。置身于館內，能充分感司到海洋世界的美觀和神奇；“蝴蝶谷”是一個集科普、觀光、購物為一體的現代園林旅游景點。在亞龍灣周邊有奧林匹克射擊娛樂中心，它是現在東南亞面積最大，功能最全的射擊場。少數民族仍保留其特有的文化和風俗。 三亞交通條件A. 長 途 車：三亞長途汽車站目前有開往海南本省各地、南昌、岳陽、惠安、廣州、南寧、高州、電白、茂名、湛江等地的客車；B. 海上交通：客運直達廣州、北海、越南、香港和新加坡；C. 空 運：目前海南有兩個機場，三亞鳳凰國際機場、?？诿捞m國際機場。今年，三亞圍繞旅游城市功能，加快市區(qū)道路和橋梁的改造擴建。產權式酒店公寓策劃案例 (4)III.II.、跨地域的大型股份制民營企業(yè)?！揠H酒店管理，經營管理能力毋庸置疑。同時我行認為從“產權式酒店”這種物業(yè)特點上來看，還需要注重兩個方面的問題：一是要下大力氣培育市場、培育消費者，因為產權式酒店作為旅游房地產的一種，目前還不被廣大消費者所熟悉，所以需要充分預熱培育市場，讓消費者從根本理論上了解、接受這種投資方式，這樣才能產生投資的信心。目標客戶分析1）公寓客戶群：A) 經濟發(fā)達地區(qū)和城市的外資企業(yè)高層管理階層；B) 港資、內資企業(yè)私營業(yè)主；C) 金融、貿易、高科技、網絡、證券、體育、演藝界人士；D) 自由職業(yè)者（畫家、作家等）；E) 有海外關系的富有階層；F) 專業(yè)房地產投資者；B.主要消費群體A)用作企業(yè)領導療養(yǎng)度假；B)A.20%單體別墅50%客戶群特點：公司購買，作為度假、會議、培訓基地；個人購買，以次為身份的象征，方便自己及親朋好友度假旅游使用；B.客戶群特點：不能確定使用時間，但又要求空閑時能夠產生回報；B.經營方式：業(yè)主購買后交給酒店管理方代為管理，管理方除保證業(yè)主每年至少三周的任意入住時間外（提前預約，旅游旺季要折算天數），還要保證相當于購房款6%的年收益（可根據當年銀行利率進行調整）C.二、價格策略本著“低開高走”的原則建議，根據市場情況計劃按銷售進度上浮銷售價格，每銷售55套左右為一期，每期銷售價格上漲400元左右。銷售收入I. 公寓銷售收入約：47675萬元II.銷售價格以地上部分計算，地下面積贈送。無論其購買單位的實際出租率如何，得到的是整體的平均水平，根據單位的總價不同，取得不同的收益。海景房的調價：可以看到海景的單位加價5%。為了平衡客戶心理，我行建議本項目酒店部分以套內面積出售，并可在營銷推廣中提出“純套內，零公攤”的銷售理念。產權式酒店公寓策劃案例 (5)樓價的20%于簽署《認購書》后7天內到指定律師樓或發(fā)展商指定地點簽署《房地產購買合同》及《客房管理協議》時繳付（扣除訂金）；III.優(yōu)惠折扣條件和方式1)2)優(yōu)惠的原則購買大戶型單位或多套單位的企業(yè)和個人享有更多的優(yōu)惠措施。三亞旅黃金季每年的2月、5月、10月，業(yè)主在此期間入住酒店，每年的21天免費度假時權將折合成7天的免費度假時權（即平常3天的時權可以折