天津津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃-wenkub
2023-05-30 02:09:58 本頁(yè)面
【正文】 的概念還不為中國(guó)消費(fèi)者了解和接受。產(chǎn)品功能定位：豐富的濱海都市建筑及配套功能，可以收藏的中國(guó)北方濱海大城市繁華與景觀……可以說(shuō)隨著旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)使酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。投資者在付清所投資產(chǎn)權(quán)酒店全款后，即可獲得70年獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進(jìn)行抵押，轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移，繼承。這種酒店一般位于著名的大都市或旅游城市，如深圳、海南三亞等城市，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐渥愕纳虅?wù)流動(dòng)人員及旅游客源，因此客房年度利潤(rùn)分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有較大的盈余。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有。2．產(chǎn)權(quán)式酒店的類(lèi)型國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類(lèi)型：（1）時(shí)權(quán)酒店：將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年51周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。該大廈在抵債前曾租賃經(jīng)營(yíng)，出租率達(dá)到70%，后由于抵債清退了租戶，目前大廈處于空置狀態(tài)已三年。地上與地下車(chē)位近200個(gè)。津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃2009615津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃一、 天津津都大廈概況天津津都大廈是99年竣工的27層的寫(xiě)字樓， ㎡，土地性質(zhì)為劃撥用地。大廈外墻13層為石材，4層以上為丙烯酸外墻涂料。津都大廈如繼續(xù)改造裝修為寫(xiě)字樓，其配套設(shè)施設(shè)備可繼續(xù)部分使用，如改造為酒店，則配套設(shè)施設(shè)備基本不能使用，需要重新改造配置。時(shí)權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開(kāi)來(lái)，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（或一周）的居住權(quán)。（3）有限自用的投資型酒店：指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，即支付五成首付后，其按揭款可由酒店投入使用后的回報(bào)支付，大約1015年后取得產(chǎn)權(quán)。投資者在酒店開(kāi)業(yè)后，即可獲得酒店部分年度利潤(rùn)分紅，利潤(rùn)分紅系數(shù)根據(jù)所投資單位首次交易總額確定。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店”；倡導(dǎo)“e時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門(mén)悅?cè)A酒店；“10％投資回報(bào)＋房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開(kāi)發(fā)的公寓式大酒店青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、金色假日酒店等。（二）、產(chǎn)品定位建議1．項(xiàng)目定位： 產(chǎn)品檔次定位：完善的平面設(shè)計(jì)，每個(gè)建筑細(xì)節(jié)精心設(shè)計(jì)，每處細(xì)部匠心獨(dú)用，提供盡善盡美的使用功能，是東方資產(chǎn)集團(tuán)打造的較高檔次的產(chǎn)權(quán)酒店；產(chǎn)品投資定位：高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資?；剡^(guò)頭來(lái)分析時(shí)下中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來(lái)制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件——旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成；其次，近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)新興旅游資源越來(lái)越豐富；最后，國(guó)際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國(guó)，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。目前國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商較之七八年前有所改變，開(kāi)發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開(kāi)展產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)的唯一目標(biāo)，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關(guān)系的重要手段，而且經(jīng)過(guò)近十年的大浪淘沙，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商多是有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、成熟的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、良好形象及較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)，東方資產(chǎn)集團(tuán)就擁有這樣的實(shí)力。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無(wú)外乎三類(lèi)消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公司，其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店作為新型的房地產(chǎn)投資品種，與其它投資方式的比較A、產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的一種投資方式，已經(jīng)逐步的得到了快速增長(zhǎng)的城市白領(lǐng)階層的認(rèn)可，下表是投資產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)的比較：投資方式投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)分析產(chǎn)權(quán)式酒店6—15%+免費(fèi)度假天數(shù)+物業(yè)產(chǎn)權(quán)1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經(jīng)營(yíng)不善：聘請(qǐng)美譽(yù)度好的公司，另有產(chǎn)權(quán)物業(yè)保值投資股票較好情況為：17%股市漲跌難測(cè)，散戶經(jīng)常被套國(guó)債—%通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低儲(chǔ)蓄—%通貨膨脹，國(guó)家
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