【正文】 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶， 這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。美好置業(yè)有限公司 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括 專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅 等幾大類型。 2. 出租率 因為酒店式服務(wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬 100 多萬人。 經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。例如，新大廈2020 年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了90%。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 20 富力 4. 以經(jīng)營管理獲得良好經(jīng)濟效益，三方共贏 精心部署經(jīng)營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益，最終 發(fā)展商、投資者、物 業(yè)管理公司三方共贏 。首先，其 未來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題 。 寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項目引入 “ 公館 ”的概念進行項目的宣傳包裝及經(jīng)營管理，“ 公館 ”實質(zhì)是一種 英式貴族化 的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為： 全方位的滿意理念服務(wù) 高效率的個性化服務(wù) 高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工 人性化的五星級管理等 當(dāng)然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。 七、 項目年經(jīng)營收益 1. 租價建 議及年租金收益預(yù)測 從價值最大化來考慮，建議本項目初期整體上采取租賃經(jīng)營的市場策略， 2~3 年后到本項目開始發(fā)售時，屆時珠江新城的建設(shè)又進了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設(shè)計，如通過以貴族式“ 公館 ”概念對項目進行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。 在 2~3 年成長期中，通過精心的經(jīng)營管理，項目樹立了頂級國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟效益，已成為一個會下“金蛋“的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進行 銷售，必獲得最大的投資收益。美好置業(yè)有限公司 2. 規(guī)劃建議 以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合?？傮w上 J2— 7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 。美好置業(yè)有限公司 注：這里用 “宗 ”而不用 “個 ”或 “塊 ”，是 因為在賣地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂 。 九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論 1. 有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠不能滿足需求。而據(jù)有關(guān)資料顯示， 幾年內(nèi)這個數(shù)字將達到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會達到 15— 20 萬人，對高級公寓的需求將倍增 。 祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內(nèi)容 樓盤 價格 物業(yè)管理 出租率 實際形 象 開業(yè)時間 祈福華廈 一年以上租價可低至 85 折 堅持一貫高素質(zhì) 90% 以上 檔次高貴勝出一籌 比富城花園遲些 富城花園 3 個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的8 折以下 向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少 曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右 因為外立面及物業(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈 廣州市最早的國際性酒店式公寓 另外，現(xiàn)時在廣州的外資機構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星 級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設(shè)施和五星級服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些都是專業(yè)性酒店式公寓強有力的競爭對手。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導(dǎo)致公寓檔次難以攀升。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。而近年如新大廈等酒店式公寓已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報。 90 年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳—— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。美好置業(yè)有限公司 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 一、 國外情況 酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19 世紀(jì)，為當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時休息的“臨時之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面 需求的公寓類型。美好置業(yè)有限公司 1) 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 7 富力 這些 跨國公司 的高層外籍管理人員（ CEO） 大都 有優(yōu)厚的住房津貼（高達 2020~5000 美元 /月），以 公司 的 名義租房 。 5. 酒店式公寓經(jīng)營管理特點 1) 軟硬件配置及實際服務(wù)功能 作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有 相當(dāng)嚴格的條件限定 ： 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū) ，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計獨具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應(yīng)當(dāng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計； 4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語兒童學(xué)校； 5) 四是要有高水準(zhǔn)的酒店公寓式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務(wù)等。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計劃； （ 5） 五看推廣宣傳。美好置業(yè)有限公司 八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預(yù)測 1. 經(jīng)濟發(fā)展與人員往來趨勢 中國加入 WTO 后，經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過美國，據(jù)有關(guān)資料顯示，2020 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴重影響外來投資的趨勢。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 23 富力 4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀 珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從１９９２年至 2020 年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 3. 地理位置與景觀環(huán)境 J2— 7 地塊位于珠江新城冼村路南段 與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅 300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號線花城大道站約 400~600 米。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 33 富力 “ 公館 ”級的酒店式公寓自然要有國際級的物業(yè)管理作保證， 建議聘請世界上相關(guān)的著名酒店式公寓管理公司進行物業(yè)管理，保證尊貴的 英國貴族式 “ 公館 ”服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。美好置業(yè)有限公司 2. 配套設(shè)施經(jīng)營收入 經(jīng)營項目 數(shù)量 建議價格 預(yù)計年營業(yè)收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2020 萬 西餐廳 1 —— 1000 萬 商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬 會所 1 —— 200 萬 多數(shù)服務(wù)項目免費，收費項目如保齡球、壁球、理發(fā)等 多功能商務(wù)辦公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬 具備辦公、會議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時計 商務(wù)中心 1 —— 300 萬 小型商場 1 —— 300 萬 合計： 總營業(yè)收入 約 5500 萬 3. 酒店式公寓項目年總收入 : 綜合以上 2 兩部分 ， 可得出本項目年經(jīng)營總收入為 ： 年租金收益 6300 萬 + 經(jīng)營收入 5500 萬 = 億元 。美好置業(yè)有限公司 本項目建議硬件配置如下表： 住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、 桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施 高級中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳 商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務(wù) 多功能 商務(wù)辦公室 2 作為會議場地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 1 提供秘書、票務(wù)、電傳、會議安排等商務(wù)服務(wù) 小型商場 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典 雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設(shè)施等 三、 項目命名 好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn)“ 公館 ”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為： 富力國際公館 候補命名 ： 富力世界公館 項目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。 6. 公共交通系統(tǒng) 現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時欠缺，希望通過政府進一步規(guī)劃改善。美好置業(yè)有限公司 其次，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎(chǔ)上將 金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身 ，形成一個綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內(nèi)外財團的投資與進駐。北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 22 富力 300100200 200 200約1 0 0 002004006008001000中怡城市花園雙城國際時代新世界 凱旋新世界東湖御苑總新增供應(yīng)量近期公寓類型物業(yè)供應(yīng)量供應(yīng)量( 套） 需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 17 富力在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下， 物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點 。其中，長期在廣州工作生活者不少會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。 另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達到 300元 /㎡左右。 據(jù)悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級