【正文】 場競爭力的酒店式服務 公寓還遠遠不能滿足需求。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 24 富力 2. 區(qū)位道路交通 珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。 4. 規(guī)劃建設現(xiàn)狀 珠江新城作為廣州未來ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設，從１９９２年至 2020 年底，珠江新城賣地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒有開發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 現(xiàn)時，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務區(qū)尚遠。其設計采用的是 裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路 三層的立體通模式 ，從而盡可能達到人車分流，暢通無阻 ，這對于城市中心的開發(fā)建設又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革 ”。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個具體形象都可以預見。 3. 地理位置與景觀環(huán)境 J2— 7 地塊位于珠江新城冼村路南段 與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅 300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號線花城大道站約 400~600 米。 4. 現(xiàn)時周邊物業(yè)分布 現(xiàn)時，項目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著 【 金碧華府 】 、 【 南國花園 】 、 【 新城海濱花園 】 等住宅社區(qū)，西北面的 【 凱旋新世界 】 、 【 星匯園 】 等，而西面五羊新城 對面的 【 新大廈 】 、【 遠洋明珠大廈 】 ，就是較有代表性的酒店式公寓。 5. 道路交通環(huán)境 J2— 7 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 31 富力 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 33 富力 3. 戶型間隔建議 對于國際性的高級公寓來說，因為其目標客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。 5. “公館“的硬件功能規(guī)劃配置 作為“ 公館 “模式的頂級國際公寓，除了其必備的 室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備： ? 藝術家般的西餐廳 —— 廚師廚藝猶如藝術家般 ? 商務酒吧 —— 成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧 ? 高級商務辦公室（商務中心） —— 豪華精美，配置高端設備，提供全套商務服務 ? 高級會議室 ? 觀景空中花園 —— 非?？罩?，非常享受 ? 五星級置智能化標準配置 種種超一流的設施，確?！?公館 ”級的生活體驗，滿足諸如 CEO 這樣級別的人士對居住的需求。 “ 富力國際公館 ”命名讀起來 朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“ 富力國際公館 ”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 “ 公館 ”級的酒店式公寓自然要有國際級的物業(yè)管理作保證， 建議聘請世界上相關的著名酒店式公寓管理公司進行物業(yè)管理，保證尊貴的 英國貴族式 “ 公館 ”服務淋漓盡致地表現(xiàn)。 六、 經(jīng)營推廣重點 針對本項目的租賃客戶主要是外資公司高級外籍人員及港澳臺高級職員的情況，建議從項目建設開始， 便 與世界 500強已經(jīng)入駐廣州的公司有關人員進行業(yè)務聯(lián)系，建立合作關系 ；掌握廣州市各類外國機構(gòu)及領事館的情況，提前 和這些外國機構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類似的合作關系 ，在合作過程中廣泛珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 38 富力 因為酒店式公寓首層一般為大堂，二、三層可能會設置會所及一些配套設施，故可租賃經(jīng)營部分面積并非項目的建筑面積。美好置業(yè)有限公司 策劃方案總結(jié)論 —— 酒店式公寓目前的市場整體供應量僅 2020 多套而潛在開發(fā)量不多，相比未來幾年常駐廣州的外籍人士將達到 6 萬人這樣的情況，供需缺口可謂巨大 ； —— 珠江新城未來 CBD 的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺后，為開發(fā)進程拖緩的珠江新城注入無 窮新的活力，開發(fā)建設節(jié)奏明顯加快，未來國際性大都市中央商務區(qū)雛形呼之欲出 ； —— 項目 J2— 7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開闊，交通導向良好，環(huán)境景觀條件極為優(yōu)越，用來規(guī)劃建設高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場價值 ； —— 本項目處在珠江新城這樣一個未來的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀資源，如開發(fā)成為一個國際級的高級公寓，通過精心的形象包裝及廣泛和目標客戶進行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級酒店式公寓，使項目獲得良好的經(jīng)營效益 。美好置業(yè)有限公司 2. 配套設施經(jīng)營收入 經(jīng)營項目 數(shù)量 建議價格 預計年營業(yè)收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2020 萬 西餐廳 1 —— 1000 萬 商務酒吧 1 —— 400 萬 會所 1 —— 200 萬 多數(shù)服務項目免費，收費項目如保齡球、壁球、理發(fā)等 多功能商務辦公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬 具備辦公、會議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時計 商務中心 1 —— 300 萬 小型商場 1 —— 300 萬 合計： 總營業(yè)收入 約 5500 萬 3. 酒店式公寓項目年總收入 : 綜合以上 2 兩部分 ， 可得出本項目年經(jīng)營總收入為 ： 年租金收益 6300 萬 + 經(jīng)營收入 5500 萬 = 億元 。到項目正式租賃營業(yè)，相信必可以儲備足夠的客戶，為項目的順利經(jīng)營奠定良好的基礎。 五、 租賃建議 富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實力超群，鑒于本項目定位是 頂級國際性酒店式公寓 ，為了打造“ 公館 ”級的公寓形象，并在日后的經(jīng)營管理中 獲得價值最大化 ， 建議項目可采取整體租賃經(jīng)營的市場營銷策略 。美好置業(yè)有限公司 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過良好經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，此點類似商業(yè)性物業(yè)，但因為其“ 酒店式服務 ”公寓的特點，與酒店的營運特征差別比較大。美好置業(yè)有限公司 本項目建議硬件配置如下表： 住客會所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、 桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設施 高級中餐廳 1 經(jīng)營高檔中餐、海鮮城 藝術式西餐廳 1 經(jīng)營法式、意式等高檔西式餐廳 商務酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務 多功能 商務辦公室 2 作為會議場地出租，配備智能化辦公設施，提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 商務中心 1 提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務 小型商場 1 經(jīng)營住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典 雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級智能化設施等 三、 項目命名 好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn)“ 公館 ”獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為： 富力國際公館 候補命名 ： 富力世界公館 項目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來塑造獨樹一幟的鮮明市場形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。美好置業(yè)有限公司 4. 形象概念 “ 酒店式公寓 ”這個名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項目濫用，根本不具備酒店 式服務的條件也號稱“酒店式服務公寓”。 二、 市場定位分析 1. 產(chǎn)品市場定位 珠江新城 J2— 7地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 ，受交通干線因素影響程度不大，建設高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現(xiàn)時的作為超高層住宅（ 150 米左右）的規(guī)劃設計，結(jié)合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為 ： 頂級國際化酒店式公寓 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 34 富力美好置業(yè)有限公司 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項目定位與市場策略 一、 目標客戶定位 1. 租賃目標客源（使用者） 通過第二篇市場分析可知，在國內(nèi)包括廣州，酒店式公 寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領階層人士遠未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源： ? 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員 ? 外國一般機構(gòu)駐穗高層人員 ? 外國駐穗領事館外籍人員 ? 港臺籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺籍經(jīng)貿(mào)往來人員等 其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居 住處所就是酒店式服務公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣州者相對少。 6. 公共交通系統(tǒng) 現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時欠缺，希望通過政府進一步規(guī)劃改善。美好置業(yè)有限公司 【 利雅灣 】 該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。 從高處往南俯視珠江，一片海闊天空，極盡視覺精神享受。美好置業(yè)有限公司 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 29 富力美好置業(yè)有限公司 其次，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎上將 金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身 ，形成一個綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內(nèi)外財團的投資與進駐。美好置業(yè)有限公司 二、 未來規(guī)劃建設 規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2020 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀的 DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 25 富力 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公 共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設中會不斷完善。北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。 3. 把握市場先機，將會創(chuàng)造良好的市場機會 把握市場先機，填補空白點，選擇合適地點開發(fā)酒店式公寓，將會創(chuàng)造良好的市場機會。由此可見： 未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口 。業(yè)內(nèi)人士認為， CEPA 實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長期在廣州工作的 港澳人士 數(shù)量日趨增多，在當?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對 具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小 。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 22 富力 (全口徑 )