【正文】 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店式服務(wù) 公寓還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 24 富力 2. 區(qū)位道路交通 珠江新城面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線(xiàn)，并通過(guò)內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。 4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀 珠江新城作為廣州未來(lái)ＣＢＤ，其黃金地位幾乎無(wú)可代替，但其建設(shè)因?yàn)榉N種的原因拖緩了開(kāi)發(fā)建設(shè)，從１９９２年至 2020 年底，珠江新城賣(mài)地９９宗，已建成１９宗，在建１１宗，沒(méi)有開(kāi)發(fā)的有６９宗之多，其中爛尾２宗。 現(xiàn)時(shí)，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠(yuǎn)未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫(xiě)字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠(yuǎn)。其設(shè)計(jì)采用的是 裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路 三層的立體通模式 ，從而盡可能達(dá)到人車(chē)分流，暢通無(wú)阻 ，這對(duì)于城市中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革 ”。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場(chǎng)、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國(guó)際大都市的每個(gè)具體形象都可以預(yù)見(jiàn)。 3. 地理位置與景觀(guān)環(huán)境 J2— 7 地塊位于珠江新城冼村路南段 與未來(lái)廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線(xiàn)附近，到珠江岸邊僅 300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線(xiàn)花城大道站約 400~600 米。 4. 現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)分布 現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著 【 金碧華府 】 、 【 南國(guó)花園 】 、 【 新城海濱花園 】 等住宅社區(qū)，西北面的 【 凱旋新世界 】 、 【 星匯園 】 等，而西面五羊新城 對(duì)面的 【 新大廈 】 、【 遠(yuǎn)洋明珠大廈 】 ，就是較有代表性的酒店式公寓。 5. 道路交通環(huán)境 J2— 7 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線(xiàn)，通過(guò)冼村路可通達(dá)天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 31 富力 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 33 富力 3. 戶(hù)型間隔建議 對(duì)于國(guó)際性的高級(jí)公寓來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠淠繕?biāo)客戶(hù)原因，其產(chǎn)品戶(hù)型都不同于一般為國(guó)內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶(hù)型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶(hù)型產(chǎn)品及其他因素。 5. “公館“的硬件功能規(guī)劃配置 作為“ 公館 “模式的頂級(jí)國(guó)際公寓，除了其必備的 室內(nèi)豪華裝修、住客專(zhuān)用客貨電梯、會(huì)所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應(yīng)配備： ? 藝術(shù)家般的西餐廳 —— 廚師廚藝猶如藝術(shù)家般 ? 商務(wù)酒吧 —— 成功的體驗(yàn)，享受態(tài)度式的酒吧 ? 高級(jí)商務(wù)辦公室（商務(wù)中心） —— 豪華精美，配置高端設(shè)備，提供全套商務(wù)服務(wù) ? 高級(jí)會(huì)議室 ? 觀(guān)景空中花園 —— 非?？罩?，非常享受 ? 五星級(jí)置智能化標(biāo)準(zhǔn)配置 種種超一流的設(shè)施，確保“ 公館 ”級(jí)的生活體驗(yàn)，滿(mǎn)足諸如 CEO 這樣級(jí)別的人士對(duì)居住的需求。 “ 富力國(guó)際公館 ”命名讀起來(lái) 朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，看到“ 富力國(guó)際公館 ”便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。 “ 公館 ”級(jí)的酒店式公寓自然要有國(guó)際級(jí)的物業(yè)管理作保證， 建議聘請(qǐng)世界上相關(guān)的著名酒店式公寓管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，保證尊貴的 英國(guó)貴族式 “ 公館 ”服務(wù)淋漓盡致地表現(xiàn)。 六、 經(jīng)營(yíng)推廣重點(diǎn) 針對(duì)本項(xiàng)目的租賃客戶(hù)主要是外資公司高級(jí)外籍人員及港澳臺(tái)高級(jí)職員的情況，建議從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始， 便 與世界 500強(qiáng)已經(jīng)入駐廣州的公司有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，建立合作關(guān)系 ；掌握廣州市各類(lèi)外國(guó)機(jī)構(gòu)及領(lǐng)事館的情況，提前 和這些外國(guó)機(jī)構(gòu)單位取得聯(lián)系，也建立類(lèi)似的合作關(guān)系 ，在合作過(guò)程中廣泛珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 38 富力 因?yàn)榫频晔焦⑹讓右话銥榇筇?，二、三層可能?huì)設(shè)置會(huì)所及一些配套設(shè)施，故可租賃經(jīng)營(yíng)部分面積并非項(xiàng)目的建筑面積。美好置業(yè)有限公司 策劃方案總結(jié)論 —— 酒店式公寓目前的市場(chǎng)整體供應(yīng)量?jī)H 2020 多套而潛在開(kāi)發(fā)量不多，相比未來(lái)幾年常駐廣州的外籍人士將達(dá)到 6 萬(wàn)人這樣的情況，供需缺口可謂巨大 ； —— 珠江新城未來(lái) CBD 的重要地位毋需多講， 2020 年 6 月新規(guī)劃出臺(tái)后，為開(kāi)發(fā)進(jìn)程拖緩的珠江新城注入無(wú) 窮新的活力，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏明顯加快，未來(lái)國(guó)際性大都市中央商務(wù)區(qū)雛形呼之欲出 ； —— 項(xiàng)目 J2— 7 地塊處在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，視野開(kāi)闊，交通導(dǎo)向良好，環(huán)境景觀(guān)條件極為優(yōu)越，用來(lái)規(guī)劃建設(shè)高檔的酒店式公寓必可體現(xiàn)最高的市場(chǎng)價(jià)值 ； —— 本項(xiàng)目處在珠江新城這樣一個(gè)未來(lái)的 CBD 黃金地帶，又具備極好的景觀(guān)資源，如開(kāi)發(fā)成為一個(gè)國(guó)際級(jí)的高級(jí)公寓，通過(guò)精心的形象包裝及廣泛和目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行前期的磋商合作，將打造成為廣州最具代表性的頂級(jí)酒店式公寓，使項(xiàng)目獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益 。美好置業(yè)有限公司 2. 配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 數(shù)量 建議價(jià)格 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入（元） 備注 中餐廳 1 —— 2020 萬(wàn) 西餐廳 1 —— 1000 萬(wàn) 商務(wù)酒吧 1 —— 400 萬(wàn) 會(huì)所 1 —— 200 萬(wàn) 多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目免費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目如保齡球、壁球、理發(fā)等 多功能商務(wù)辦公室 3 平均 ￥ 1500/H 1300 萬(wàn) 具備辦公、會(huì)議、演示等多種功能，有不同大小檔次，按每天使用 8 小時(shí)計(jì) 商務(wù)中心 1 —— 300 萬(wàn) 小型商場(chǎng) 1 —— 300 萬(wàn) 合計(jì)： 總營(yíng)業(yè)收入 約 5500 萬(wàn) 3. 酒店式公寓項(xiàng)目年總收入 : 綜合以上 2 兩部分 ， 可得出本項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)總收入為 ： 年租金收益 6300 萬(wàn) + 經(jīng)營(yíng)收入 5500 萬(wàn) = 億元 。到項(xiàng)目正式租賃營(yíng)業(yè)，相信必可以?xún)?chǔ)備足夠的客戶(hù)，為項(xiàng)目的順利經(jīng)營(yíng)奠定良好的基礎(chǔ)。 五、 租賃建議 富力地產(chǎn)在廣州市地產(chǎn)界傲視群雄，資金實(shí)力超群，鑒于本項(xiàng)目定位是 頂級(jí)國(guó)際性酒店式公寓 ，為了打造“ 公館 ”級(jí)的公寓形象，并在日后的經(jīng)營(yíng)管理中 獲得價(jià)值最大化 ， 建議項(xiàng)目可采取整體租賃經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 。美好置業(yè)有限公司 四、 經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 酒店式公寓要通過(guò)良好經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生效益，此點(diǎn)類(lèi)似商業(yè)性物業(yè)，但因?yàn)槠洹?酒店式服務(wù) ”公寓的特點(diǎn)，與酒店的營(yíng)運(yùn)特征差別比較大。美好置業(yè)有限公司 本項(xiàng)目建議硬件配置如下表： 住客會(huì)所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、 桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施 高級(jí)中餐廳 1 經(jīng)營(yíng)高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營(yíng)法式、意式等高檔西式餐廳 商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂(lè)、洽談單間等服務(wù) 多功能 商務(wù)辦公室 2 作為會(huì)議場(chǎng)地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書(shū)、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 1 提供秘書(shū)、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 小型商場(chǎng) 1 經(jīng)營(yíng)住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典 雅大堂、住客專(zhuān)用電梯、空中花園、五星級(jí)智能化設(shè)施等 三、 項(xiàng)目命名 好的命名可使一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目畫(huà)龍點(diǎn)睛，為了在市場(chǎng)上體現(xiàn)“ 公館 ”獨(dú)樹(shù)一幟的尊貴檔次形象，建議本項(xiàng)目可命名為： 富力國(guó)際公館 候補(bǔ)命名 ： 富力世界公館 項(xiàng)目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項(xiàng)目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來(lái)塑造獨(dú)樹(shù)一幟的鮮明市場(chǎng)形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。美好置業(yè)有限公司 4. 形象概念 “ 酒店式公寓 ”這個(gè)名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項(xiàng)目濫用，根本不具備酒店 式服務(wù)的條件也號(hào)稱(chēng)“酒店式服務(wù)公寓”。 二、 市場(chǎng)定位分析 1. 產(chǎn)品市場(chǎng)定位 珠江新城 J2— 7地塊南望珠江一線(xiàn)江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開(kāi)闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀(guān)環(huán)境一流 ，受交通干線(xiàn)因素影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類(lèi)型物業(yè)無(wú)疑優(yōu)勢(shì)明顯，按照其現(xiàn)時(shí)的作為超高層住宅（ 150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合珠江新城未來(lái) CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位建議為 ： 頂級(jí)國(guó)際化酒店式公寓 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 34 富力美好置業(yè)有限公司 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略 一、 目標(biāo)客戶(hù)定位 1. 租賃目標(biāo)客源（使用者） 通過(guò)第二篇市場(chǎng)分析可知，在國(guó)內(nèi)包括廣州，酒店式公 寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺(tái)人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢(shì)，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源： ? 外資公司、跨國(guó)企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員 ? 外國(guó)一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員 ? 外國(guó)駐穗領(lǐng)事館外籍人員 ? 港臺(tái)籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來(lái)人員等 其中，外籍客源以來(lái)自歐美地區(qū)、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居 住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺(tái)籍客源中攜眷常駐廣州者相對(duì)少。 6. 公共交通系統(tǒng) 現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時(shí)欠缺，希望通過(guò)政府進(jìn)一步規(guī)劃改善。美好置業(yè)有限公司 【 利雅灣 】 該物業(yè)定位尚無(wú)法得知，不過(guò)因?yàn)槠浜唾逑噜?，物業(yè)客觀(guān)環(huán)境相對(duì)欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。 從高處往南俯視珠江，一片海闊天空，極盡視覺(jué)精神享受。美好置業(yè)有限公司 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 29 富力美好置業(yè)有限公司 其次，從功能上來(lái)說(shuō)，珠江新城在過(guò)往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎(chǔ)上將 金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂(lè)集于一身 ，形成一個(gè)綜合功能的中心社區(qū)來(lái)吸引國(guó)內(nèi)外財(cái)團(tuán)的投資與進(jìn)駐。美好置業(yè)有限公司 二、 未來(lái)規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2020 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀(jì)的 DBD，地位就猶如美國(guó)紐約的曼哈頓。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 25 富力 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公 共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀(guān)，但尚較為欠缺，相信在不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)中會(huì)不斷完善。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。 3. 把握市場(chǎng)先機(jī)，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 把握市場(chǎng)先機(jī)，填補(bǔ)空白點(diǎn)，選擇合適地點(diǎn)開(kāi)發(fā)酒店式公寓，將會(huì)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由此可見(jiàn)： 未來(lái)幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口 。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， CEPA 實(shí)施后，來(lái)往香港和廣州之間的專(zhuān)業(yè)人士、投資者、度假者等將大幅增加，長(zhǎng)期在廣州工作的 港澳人士 數(shù)量日趨增多，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來(lái)自香港的一些外籍人士）更多，對(duì) 具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小 。 珠江新城 J2— 7 地塊酒店式公寓策劃方案 22 富力 (全口徑 )