【正文】 意見 和完成時間。 共用設(shè)施巡視檢修制度 為了有效對共用設(shè)施使用狀況進行監(jiān)控，達到公司規(guī)定完好率，制訂本制度； 設(shè)施設(shè)備維護部主管負責本制度實施督導(dǎo)工作，具體執(zhí)行《定期檢查項目一覽表》； 設(shè)施設(shè)備維護部主管應(yīng)每周不少于兩次全域巡視檢查； 設(shè)施設(shè)備維護部主管應(yīng)將巡視區(qū)域劃分到巡視責任人，責任人每天應(yīng)至少兩次巡視責任區(qū)域，并做好巡視記錄； 巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延； 管理人員、秩序維護員、保潔、綠化等項目員工，應(yīng)自覺參與巡視 工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告設(shè)施設(shè)備維護部主管，由設(shè)施設(shè)備維護部主管安排處理； 對影響項目日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間施工； 對一些工藝要求較高、難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，設(shè)施設(shè)備維護部主管負責對進度、工藝質(zhì)量及造價進行監(jiān)控； 做好巡視檢修相關(guān)記錄； 不定期組織對各項目共用設(shè)施管理現(xiàn)狀開展評比，促進管理水平提高。 停水、停電、限電管理制度 為了對停水、停電、限電進行規(guī)范管理，避免影響業(yè)主正常生活，制訂本制 度； 計劃性停水、停電應(yīng)提前 24 小時通知到業(yè)主，商鋪、營業(yè)場所、辦公場所停水、停電應(yīng)書面通知到用戶（市政停水、停電不再另行通知）； 計劃停水、停電應(yīng)明確停水、停電時間、時段區(qū)域，管家中心應(yīng)通知到各部門； 組織好停水后住戶送水工作，若夜間停電，需通知業(yè)主自備蠟燭等應(yīng)急照明器材； 緊急故障引起停水、停電，首先應(yīng)報告辦公室，并講明原因，以便向業(yè)主解釋，同時應(yīng)保證值班電話暢通，可以隨時向業(yè)主解答，當確認停水、停電時間長度后，應(yīng)立即作出書面通知； 針對自行增 容及竊水、竊電行為，項目管家中心可以根據(jù)具體情況作出制裁性停水、停電處罰； 停水、停電、限電審批權(quán)限：計劃性停水、停電由設(shè)施設(shè)備維護部主管起草報告，首席大管家批準，通知業(yè)主后執(zhí)行；制裁性停水、停電、限電由設(shè)施設(shè)備維護部主管起草報告，首席大管家審核，總經(jīng)理批準，通知到業(yè)主后執(zhí)行； 停水、停電、限電應(yīng)嚴格按規(guī)定做好記錄，內(nèi)容包括：時間、區(qū)域、時段、命令人、執(zhí)行負責人、操作人、執(zhí)行時間、執(zhí)行內(nèi)容、完成時間、恢復(fù)供水、供電時間等，恢復(fù)供電時還應(yīng)進行復(fù)誦檢查。 緊急事件處理程序 為了對緊急事件進行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度； 緊急事件包括：火警、匪警、洪災(zāi)、停電、漏電、停水、水管泄漏、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設(shè)備事故及總經(jīng)理特殊命令； 緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚； 接緊急事件報告后，應(yīng)立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責任； 人為拖踏，致使影響擴大的，追究受派人責任； 處理 不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理； 緊急事件嚴重影響部門正常運作，嚴禁謊報行為，一經(jīng)查實謊報行為，將嚴肅處理。 設(shè)備安全運行制度 機電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，機電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程技術(shù)部專業(yè)技術(shù)人員實施，維修人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證； 智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實行 24 小時值班制度值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄； 機電設(shè)備嚴格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進 行維護，保證設(shè)備完好； 值班員和維修人員應(yīng)嚴格按照操作管理規(guī)程進行操作和維修； 設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生； 維修設(shè)備時，先準備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生； 在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌； 做好設(shè)備運行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生； 供配電設(shè)備房必須具備有滅火器材。 設(shè)備運 行記錄管理制度 管理區(qū)域內(nèi)驗收交接應(yīng)移交有關(guān)機電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等，綜合部檔案室設(shè)專柜保管； 管理中心建立設(shè)備運行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺帳、設(shè)備運行管理資料和維修資料等； 值班員和維修人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄和各種設(shè)備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名； 所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊，歸檔管理； 定期對設(shè)備管理記錄進行統(tǒng)計分析，掌握設(shè)備運行情況； 借閱查找設(shè)備管理記錄應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。 設(shè)備管理交接班制度 值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假； 交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，準時進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄；介紹運行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況；清點儀表、工具；檢查設(shè)備狀況；等等。交班時，雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字； 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時； 交接班準備工作未完成時； 接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時； 領(lǐng)辦或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時； 接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。 設(shè)備管理報告制度 下列情況報告設(shè)施設(shè)備維護部領(lǐng)班： 主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況； 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修； 零部件更換及修理； 維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用； 運行人員暫時離崗； 對外班組及上級聯(lián)系。 下列情況必須報告設(shè)備維護部主管： 重點設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它異常情況； 采用新的運行方式； 重點設(shè)備發(fā)生故障或停機搶修； 變配電房設(shè)備巡檢制度 高壓系統(tǒng) 觀察雙回路高壓進線電壓是否正常，如偏差超過允許范圍，要及時報告上級部門及供電局用電監(jiān)察； 觀察高壓進線電 流、指示燈、聲音是否正常，如發(fā)現(xiàn)比正常值偏大或有異?，F(xiàn)象，要快速查明原因，及時報告上級部門及電器修理廠（委托維護單位）； 觀察直流屏電池電壓、浮充電流是否正常，檢查電池水是否在指定位置以內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)電池水不夠，要及時補足； 巡視環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。 變壓器系統(tǒng) 巡視變壓器運行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發(fā)現(xiàn)與平時運行溫度、電流有異，要及時了解，分析原因，作出正確應(yīng)急處理，并上報上級部門，及通知委托維護單位來修理 ； 檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施完整、環(huán)境整潔。 低壓配電系統(tǒng) 巡視各變電柜、饋電柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、工作電流、功率因數(shù)、指示燈是否正常，有無噪聲，并做好記錄； 檢查并清潔各電柜表面積塵； 檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。 發(fā)電機房管理制度 發(fā)電機房門平時應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門主管批準，非工作人員嚴禁入內(nèi)； 值班員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操 作方法，發(fā)電機運行時，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查； 平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行 8 小時用油量，蓄電池電壓是否正常； 發(fā)電機半月空載運行一次，運行時間不大于 15 分鐘 ，平時應(yīng)將發(fā)電機置于自動起動狀態(tài)； 發(fā)電機一旦起動運行，值班員應(yīng)立即前往機房觀查，啟動送風機，檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常； 嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄； 定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設(shè)備的 整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理； 加強防火各消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備。 電梯機房管理制度 電梯機房是電梯設(shè)備的中心控制部位，是關(guān)系到大樓交通順暢及業(yè)主人身安全的重要部位，為管理好電梯機房特制定以下制度： 電梯機房除專業(yè)維修人員、電梯巡檢人員外，其他人員禁止進入機房，如確需進入必須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護部主管及電梯管理員許可； 機房門上應(yīng)有明顯警示牌標明“機房重地，閑人免進”； 機房內(nèi)對應(yīng)設(shè)備及對應(yīng)電源開關(guān)應(yīng)有正確標號，容易識別。專用工具 抱閘扳手、盤車輪應(yīng)規(guī)范放置，使用后必須放回原處，不得任意挪動或作其它用途； 緊急情況下，進行電梯困人解救作業(yè)時，必須由經(jīng)過培訓(xùn)之人員進行操作，其它閑雜人員一律不得趁亂混入； 保持電梯機房內(nèi)清潔衛(wèi)生，做好放火、防漏工作，保證機房內(nèi)嚴禁放置易燃易爆物品； 機房為工作場所，不得嬉戲打鬧，不得做與工作無關(guān)事項； 機房控制柜上安有與轎廂通話設(shè)備及消防報警電話，不得隨意亂打電話。 水泵房管理制度 設(shè)備操作須由維修人員進行，無關(guān)人員不得私自進入及操作； 非工作人員進入水泵房必須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護部主管和首席大管家批準后，由相關(guān)人員陪同方可進入； 保持良好的通風及照明，門窗開啟正常無破損； 控制柜上的開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)置于“自動”狀態(tài)。生活水泵隔日進行輪換運行； 生活水泵主接觸器開關(guān)元件每月檢查清潔一次； 不得擅自更改機房線路、器材，若需改動，須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護部主管同意方可進行； 消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關(guān)應(yīng)置于自動狀態(tài)，所有操作標志簡單明確； 消防泵、噴淋泵按照消防系統(tǒng)月檢規(guī)定進行保養(yǎng)，保持機房干凈整潔無塵，每周打掃一次，不得堆放雜物； 水泵房機組每月清掃一次，設(shè)備無積塵、水漬、油漬； 管道每年年底 12 月至次年 1 月進行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵； 按照《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》進行維修保養(yǎng)； 消防設(shè)備管理制度 項目的煙感器每年由設(shè)施設(shè)備維護部組織測檢 1～ 2 次； 自動滅火噴淋管道污水，每年由設(shè)施設(shè)備維護部組織排放檢查一次； 每季度由設(shè)施設(shè)備維護部防水檢查 一次項目內(nèi)的地上消火栓； 消防水泵每半年由設(shè)施設(shè)備維護部手動或自動啟動檢查一次； 氣站的電子鼻的信號每季度由液化站測試一次信號。 項目的消防加壓、送風、排煙風機，每月由設(shè)施設(shè)備維護部啟動運行測試檢查一次。 消防總控制聯(lián)動系統(tǒng)每年由設(shè)施設(shè)備維護部及有關(guān)部門聯(lián)合啟動運行檢查一次。 項目的各種電氣設(shè)備，每年聯(lián)合進行一次檢查。 備用發(fā)電機，由設(shè)施設(shè)備維護部根據(jù)設(shè)備檢查安排時間定期啟動檢查。 各部位的輕便手提式 10 升、推車 式 65～ 100 升的泡沫滅火器，每年由設(shè)施設(shè)備維護部監(jiān)督各部位更換藥劑一次，其他器材損壞的要及時更換。 項目建筑物內(nèi)凡存放有物品的地方，有人員活動的地方、公共場所、娛樂場所、樓層間、機房、電房、氣站、廚房、辦公室等部位視情況配備輕便手提式滅火器材，由管轄部門負責維護保管及外表的清潔衛(wèi)生，擺放消防器材的地方不得堆放雜物，改變消防器材擺放的位置時，要經(jīng)消防中心同意，有意損壞消防器材要罰款，情節(jié)嚴重的要追究責任。 消防器材管理制度 消防設(shè)施器材按照劃分的管理區(qū)域，實行“誰主管 ，誰負責”的原則，使消防設(shè)施器材經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)； 消防治安部每年對消防設(shè)施器材進行兩次定期檢查、清理和登記造冊存檔； 消防栓、箱體、玻璃、門鎖、閥門、水帶、水槍、手動報警器、小錘及其配件經(jīng)常處