【正文】 以深入人心，得到態(tài)度鮮明的認可或否定，絕不“騎墻”――在此基礎上獲得明確支持我們定位的客戶群――這一個超大都市的客戶源注意消化23萬平方米的高品質高標準特色國際街區(qū)！8）相關的建議：物業(yè)服務經(jīng)過多年的市場教育，房地產市場已經(jīng)走到“買房重物業(yè)管理”的階段，消費者講究住的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務質量。這一切是由房地產市場的供求均衡關系，決定了房地產市場由賣方市場向買方市場轉化，個人掏錢買房呈現(xiàn)出對房屋的要求越來越精細、越來越周全、越來越多樣化的趨勢?！百I房買環(huán)境、買房買服務、買房買享受”成為購房人的首選目標。自然物業(yè)管理也就首當其沖地成了開發(fā)商和購房者共同關注的焦點，一流的物業(yè)管理會成為房地產項目的賣點。消費者對于物業(yè)管理已經(jīng)有了很深的了解，物管公司的品牌也成為判斷物業(yè)成熟度的標志之一。物業(yè)管理公司的品牌不僅代表放心、安全、方便，更是生活品質的提升。在此，我們建議在項目目前階段就應該選擇第一太平洋戴維斯、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等知名公司，其品牌在消費者中具有一定的號召力，其品牌將可以成為產品宣傳推廣中一個頗具“噸位”的賣點。項目建筑規(guī)劃我們建議在設計上采用整個住宅區(qū)域架空層設計，每幢樓架空的底部的綠化與公用綠化地連成一片，既提供了小區(qū)居民進行交流溝通的巨大場所，增大的綠化地。設置空中花園，擴大垂直綠化面積。作為生態(tài)型住宅或者小區(qū)，綠化面積要求非常高，因此建議項目的綠地景觀面積要擴大，同時由于水系景觀的維護成本較高，且對于環(huán)境的凈化作用不是很高，建議適當?shù)臏p少水系景觀，擴充綠色植物造景。商業(yè)街與中心住宅區(qū)的間隔較小，容易造成商業(yè)區(qū)域的嘈雜影響住宅區(qū)的住戶，這個建議用種植高大樹種和進行植物景觀屏障的手法予以解決。住宅戶型建議材用部分40平方米的精致小戶型．采用明廚方式，這個非常符合西方人的生活方式；采用風靡國際的aroom戶型設計，雙單元設計，既可獨立使用，又可合二為一；同時設置不規(guī)則房型，控制房型比例，沖擊市場的另類消費群。Loft寫字樓作為項目的重頭戲之一，在被設計師設計時，就賦予了特殊化，在此基礎上我們再建議，整個樓群的通風系統(tǒng)要加強，采用無光污染和具有隔熱效果的玻璃幕墻，并且開窗的效果要注意，在建筑底層設置生態(tài)大廳；在部分樓層設置陽光走廊和陽光層。另外樓宇之間要兼顧彼此的聯(lián)系和獨立性。增設小面積的辦公空間，滿足一些小公司的需求，增強人氣。建議在項目的整體用材上采用高科技，智能化，綠色環(huán)保，節(jié)能低耗的建筑材料。二、目標客戶層定位分析項目的由三種產品類型，必然導致有三種不同的目標客戶群，就要逐個逐個進行有區(qū)別的定位分析。1）首先我們分析鎖定購買住宅產品的目標客戶：利用排除法：65萬以上的總價定位將排除大量28歲以下，60歲以上人群以及低收入家庭；本案價格制約年輕白領客戶源（年輕人工作節(jié)奏快，生活娛樂性強，社交活動范圍廣，對交通依賴性強）傳統(tǒng)購房者對前衛(wèi)的風格相對淡泊，對經(jīng)典實用風格有著潮流性的崇拜。優(yōu)勢吸引法：購買力旺盛的中壯年人可以承受65萬元以上的總價；中壯年人感性購房占很大比例，憑借廣泛而細致的廣告宣傳可以打破其區(qū)域概念及風格喜好；具有一定閑錢的中壯年人升值意識極強。本案目標客戶群區(qū)域定位：（1）區(qū)域客戶+全市（2）港、澳、臺、新加坡等外籍人士（3）在上海長期工作的外省市人群本案目標客戶群年齡定位：主力客戶源29－60歲，核心層以年齡在30－40歲的青壯年為主。本案目標客戶群家庭收入定位：年收入15萬以上本案目標客戶群其它特征定位：我們的樓盤是定位于高檔樓盤，什么是高檔樓盤？高檔樓盤是指綜合素質較高、價格水平相對也較高的物業(yè)。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營造上顯得高雅舒適，物業(yè)質量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。此類產品并不單純是一項物業(yè)，還代表了一種生活方式、生活態(tài)度。定位于高檔樓盤的消費者一般是這樣一個群體：l 較為成功的企業(yè)家他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結婚生子并擁有自己的小汽車。他們的基本理想已經(jīng)得到實現(xiàn)，他們已經(jīng)被社會認同為成功人士。他們已經(jīng)有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強一種身份感，他們還會追求更高檔次、更高品位的居所。l 金領階層這個階層的人士年收入已基本達到10萬元以上，具有較強的社會優(yōu)越感。高品質、高品位的生活早已成為這類人群的追求。他們非常注意鄰里結構、社區(qū)氛圍、需要管理人員提供周全、專業(yè)的貼身服務。l 成功的商人對于成功的商人而言，擁有舒適的居所也就是擁有了一個獨立的私人空間，可以在繁忙的生意之外找到一個讓心靈得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。同時，他們希望擁有了高檔次有文化氛圍的居所之后能夠得到額外的尊重。l 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設計師、藝術家。這類人士擁有較為豐厚的收入，對以藝術和文化有著自己獨到的見解，自然風光優(yōu)美、文化氛圍濃郁的居住環(huán)境是他們的追求。前衛(wèi)和時尚是他們的生活態(tài)度準則。本案的客戶群較多的為此類型。2）其次我們分析鎖定購買和租賃商鋪的目標客戶：近一段時間來上海的商鋪市場呈現(xiàn)異?；鸨匿N售態(tài)勢。每次商鋪都吸引了大批的本地和上海周邊區(qū)域乃至外省市的樓盤參展，尤其是溫州購房團的出現(xiàn)，更是風助火長。另一方面也是政府成片的規(guī)劃方案出臺，城市建設快速發(fā)展導致的。當然可以確定的一點，我們的商業(yè)街項目是獨特的，因此它的客戶目標類型也是獨特的，分眾的。同時商鋪的空間格局也注定了購買商鋪客戶的級別。購買商鋪客戶目標客戶定位：1）港、澳、臺、新加坡等外籍人士 2）行業(yè)協(xié)會，公司企業(yè) 3）商人目標客戶區(qū)域：全球性3）最后我們鎖定購買和租賃寫字樓的目標客戶：近段時間甲級寫字樓空置率持續(xù)下降，市場吸納量大，目前咨詢服務類，科技類，金融類，貿易類公司是市場組成的主力客戶層。很多新的甲級寫字樓在建中就已經(jīng)被預定，現(xiàn)在上海甲級寫字樓很難尋找到大面積的可租賃面積，同時受到經(jīng)濟增長的因素，越來越多的新建甲級寫字樓傾向與出售，但是