【正文】 為中國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的系統(tǒng)工程。是以促進(jìn)中國(guó)的社會(huì)化養(yǎng)老事業(yè)健康發(fā)展為已任，傳播先進(jìn)的養(yǎng)老理念，為政府、社會(huì)、老年人服務(wù)，引導(dǎo)一場(chǎng)公益性、規(guī)范性、示范性、創(chuàng)新性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新格局。工程的目標(biāo)本工程目標(biāo)是以“愛(ài)晚”詮釋和標(biāo)釋社會(huì)化養(yǎng)老的綜合內(nèi)涵，應(yīng)用現(xiàn)代管理理論，聯(lián)合社會(huì)力量打造出一種全新概念的復(fù)合式綜合性養(yǎng)老社區(qū)，滿足不同老年人集中養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的不同需求?！皭?ài)晚”也將成為社會(huì)化養(yǎng)老公益服務(wù)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具體項(xiàng)目的授權(quán)適用品牌。工程的平臺(tái)本工程的平臺(tái)是以中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)社會(huì)化養(yǎng)老工作委員會(huì)、某投資有限公司為愛(ài)晚工程的兩大實(shí)施主體。國(guó)家開發(fā)銀行政策性金融支持是愛(ài)晚工程的堅(jiān)強(qiáng)后盾。愛(ài)晚工程將打造社會(huì)力量共同參與與社會(huì)化養(yǎng)老事業(yè)的合作平臺(tái)，將通過(guò)某投資有限公司的市場(chǎng)運(yùn)作，以“某頤養(yǎng)中心”項(xiàng)目為行業(yè)根本和基礎(chǔ)，逐步形成相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，以及社會(huì)化養(yǎng)老論壇、社會(huì)化養(yǎng)老信息中心、輻射至社區(qū)和家庭的區(qū)域網(wǎng)絡(luò)、愛(ài)晚行動(dòng)、愛(ài)晚基金等相互協(xié)調(diào)互動(dòng)的愛(ài)晚大格局。以55歲以上的中老年人為目標(biāo)服務(wù)群，以全國(guó)連鎖的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作作為模式。通過(guò)統(tǒng)一投資、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一管理、打造成綜合性的精致社區(qū)。中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)社會(huì)化養(yǎng)老工作委員會(huì)、某投資有限公司、國(guó)家開發(fā)性金融銀行分別是愛(ài)晚工程的政府性平臺(tái)、企業(yè)平臺(tái)和金融平臺(tái)。 項(xiàng)目服務(wù)的宗旨和內(nèi)容服務(wù)宗旨一切為了老人，為了老人一切。視天下所有老人為父母，以“愛(ài)心、熱心、真心、耐心”的服務(wù)態(tài)度去尊敬、呵護(hù)每一位老人，以最高質(zhì)量的服務(wù)贏得老年人的信任。服務(wù)內(nèi)容(1)提供文體娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所，擁有演藝廳、棋牌室、戲臺(tái)、高檔健身場(chǎng)所以及各種趣向的協(xié)會(huì)社團(tuán)俱樂(lè)部，讓中老年人充分親近自然，享受陽(yáng)光，發(fā)揮才智，在休閑中盡享晚年時(shí)光，突出現(xiàn)代老年群體的精神風(fēng)貌和高尚情操。(2)提供星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的入住設(shè)施及高品質(zhì)貼身式的星級(jí)服務(wù)。為每位老人配備隨身緊急呼叫定位身份卡，并提供貼身式看護(hù)及護(hù)理服務(wù)、金融服務(wù)、一站式專業(yè)理財(cái)投資顧問(wèn)等。配備醫(yī)療服務(wù)護(hù)理中心，并提供24小時(shí)不間斷醫(yī)護(hù)人員服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、體檢服務(wù)、健康咨詢等。24小時(shí)救護(hù)車將以最快的速度為中老年急癥患者提供便捷的搶救服務(wù)，中心的老年人可隨時(shí)享受中心所有娛樂(lè)設(shè)施的使用，隨時(shí)預(yù)定車輛配備服務(wù)及相關(guān)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)等。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于**市某區(qū)奢嶺鎮(zhèn)新興村某生態(tài)示范園區(qū)內(nèi)，位于**市東南部、中心城區(qū)與新城區(qū)某區(qū)匯合點(diǎn)――奢嶺鎮(zhèn)。場(chǎng)區(qū)占地面積40hm2，南北最大長(zhǎng)約為800m，東西最大寬約為620m。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目合計(jì)新建建筑面積399160m2，項(xiàng)目建成后達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模為年均進(jìn)駐戶數(shù)4155戶，進(jìn)駐人數(shù)約8000～10000人。建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容如下：(1)養(yǎng)老居住區(qū)本項(xiàng)目養(yǎng)老居住區(qū)主要由獨(dú)棟住戶區(qū)、聯(lián)排住宅區(qū)、花園洋房區(qū)、庭院式公寓區(qū)、高層公寓區(qū)內(nèi)風(fēng)格各異的建筑組成，合計(jì)建筑面積320000m2。(2)生活服務(wù)區(qū)本項(xiàng)目生活服務(wù)區(qū)主要由生態(tài)酒店、康樂(lè)中心、超市組成，合計(jì)建筑面積45000m2。(3)健康活動(dòng)區(qū)本項(xiàng)目健康活動(dòng)區(qū)主要由健身中心、保健中心、老年學(xué)校等組成，合計(jì)建筑面積30000m2。(4)輔助及公用工程本項(xiàng)目建設(shè)的輔助及公用工程主要由公廁、水泵房、配電站、煤氣站、鍋爐房、污水處理站、綠化、場(chǎng)區(qū)道路、蓄水池（地下）、停車場(chǎng)等組成，合計(jì)建筑面積4160m2。(5)設(shè)備購(gòu)置本項(xiàng)目配套購(gòu)置主要設(shè)備5431臺(tái)（套）。本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容詳見表1－1。.主要建設(shè)內(nèi)容一覽表表1－1序號(hào)工程名稱單位數(shù)量層數(shù)結(jié)構(gòu)型式備注一主要工程項(xiàng)目m2395000　　　1養(yǎng)老居住區(qū)m2320000　　　獨(dú)棟別墅(40戶)棟40棟（260/棟)2砌體結(jié)構(gòu)　聯(lián)排住宅樓（110戶）棟25棟（792/棟)3砌體結(jié)構(gòu)　花園洋房(660戶）棟15棟（5280/棟)6框架結(jié)構(gòu)　庭院式公寓（495戶）棟15棟（2640/棟)3砌體結(jié)構(gòu)　高層公寓（2850戶）棟30棟（5700/棟)12框剪結(jié)構(gòu)　2生活服務(wù)區(qū)m245000　　　生態(tài)酒店m2200003框架結(jié)構(gòu)　康樂(lè)中心m2200002框架結(jié)構(gòu)　超市m250001框剪結(jié)構(gòu)　3健康活動(dòng)區(qū)m230000　　　健身中心m2100003框架結(jié)構(gòu)　保健中心m280003框架結(jié)構(gòu)　老年學(xué)校m2120003框剪結(jié)構(gòu)　二輔助及公用工程項(xiàng)目m24160　　　1公廁座4座（70/座）1砌體結(jié)構(gòu)　2水泵房m2120　　　水泵房－Ⅰm2801砌體結(jié)構(gòu)位于健康活動(dòng)區(qū)內(nèi)水泵房－Ⅱm2401砌體結(jié)構(gòu)位于生活服務(wù)區(qū)內(nèi)3配電站m2300　　　配電站－Ⅰm21001砌體結(jié)構(gòu)位于健康活動(dòng)區(qū)內(nèi)配電站－Ⅱm22001砌體結(jié)構(gòu)位于生活服務(wù)區(qū)內(nèi)4煤氣站m22001砌體結(jié)構(gòu)　5鍋爐房m22900　　　鍋爐房－Ⅰm222001砌體結(jié)構(gòu)位于健康活動(dòng)區(qū)內(nèi)鍋爐房－Ⅱm27001砌體結(jié)構(gòu)位于生活服務(wù)區(qū)內(nèi)6污水處理站m2300　　　污水處理站－Ⅰm22001砌體結(jié)構(gòu)位于健康活動(dòng)區(qū)內(nèi)污水處理站－Ⅱm21001砌體結(jié)構(gòu)位于生活服務(wù)區(qū)內(nèi)7門衛(wèi)室座2座（30/座）1砌體結(jié)構(gòu)　8蓄水池（地下）m31100　鋼筋砼　消防蓄水池m32350　　　生活蓄水池m32200　　　9場(chǎng)區(qū)綠化（％）m2167323　　　10圍墻m2660　通透式鐵藝圍墻　11場(chǎng)區(qū)道路m266900　　　干道m(xù)230000　瀝青混凝土長(zhǎng)5000m，寬6m次干道m(xù)220400　瀝青混凝土或水泥路長(zhǎng)5100m，寬4m景觀路m215600　卵石、青石長(zhǎng)5200m，寬3m湖濱路m2900　彩色方磚、植草磚長(zhǎng)900m，寬1m12戶外活動(dòng)場(chǎng)m21000　彩色方磚　13北門處中心廣場(chǎng)m210000　彩色方磚或廣場(chǎng)磚　14停車場(chǎng)m25000　植草砌塊及水泥混凝土相結(jié)合　15湖心島護(hù)堤m900　　　16土方工程m3200000　　　　合計(jì)場(chǎng)內(nèi)建筑物總面積m2399160　　　三配套購(gòu)置設(shè)備臺(tái)（套）5431　　　 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件符合國(guó)家相關(guān)政策。大力發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)是我國(guó)老齡工作常抓不懈的一項(xiàng)主要內(nèi)容，國(guó)家制定了中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展“十一五”計(jì)劃，初步形成了以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，全社會(huì)關(guān)心老年人、支持老齡工作的局面。同時(shí)，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見》中明確指出：到2005年，在我國(guó)基本建成以國(guó)家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范、其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干、社區(qū)福利服務(wù)為依托、居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家的相關(guān)政策，符合國(guó)家推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化的目標(biāo)和總體要求，是國(guó)家積極鼓勵(lì)、扶持的社會(huì)福利養(yǎng)老設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)明顯。省是全國(guó)四個(gè)生態(tài)示范省之一，為此，省委、省政府按照國(guó)家生態(tài)省建設(shè)的要求，從省實(shí)際出發(fā)，制定了《省生態(tài)省建設(shè)總體規(guī)劃綱要》，在《綱要》布局中將**、經(jīng)濟(jì)帶列位建設(shè)具有特色的區(qū)域生態(tài)經(jīng)濟(jì)走廊，并提出在省建設(shè)若干個(gè)生態(tài)示范園區(qū)的決定，某區(qū)列為其中之一。某區(qū)是**市的新城區(qū)，自然環(huán)境保護(hù)良好，森林覆蓋率較高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)雄厚，具有建設(shè)生態(tài)示范區(qū)的良好基礎(chǔ)，是老年人養(yǎng)老、休閑、娛樂(lè)的最佳去處。建設(shè)資金有保證。擬建項(xiàng)目的建設(shè)資金已基本落實(shí)，能夠保證項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。 公用工程建設(shè)條件供電條件供電由項(xiàng)目區(qū)東北部的**市某區(qū)奢嶺鎮(zhèn)66V奢嶺農(nóng)電所供給，距項(xiàng)目區(qū)約3km，電力外線由奢嶺鎮(zhèn)杜家溝380V/220V低壓供電線路引入，距項(xiàng)目區(qū)約800m，由當(dāng)?shù)仉娏Σ块T負(fù)責(zé)鋪設(shè)至園區(qū)配電站內(nèi)。供、排水條件供水條件：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)無(wú)市政供水管網(wǎng)，擬打深水井作為本項(xiàng)目的供水水源。排水條件：項(xiàng)目區(qū)附近無(wú)市政污水排水管網(wǎng)。本項(xiàng)目主要是生活污水排出，擬建污水處理站2處，擬采用LBL物化法處理工藝，使生活污水經(jīng)該工藝處理后達(dá)到《城市污水再生利用及城市雜用水水質(zhì)》中水標(biāo)準(zhǔn)。場(chǎng)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有自然形成的人工湖2處，可將處理達(dá)標(biāo)后的污水排入其中，用于場(chǎng)區(qū)綠化。供熱條件項(xiàng)目區(qū)內(nèi)無(wú)鍋爐房，按功能區(qū)劃分，擬建設(shè)2處鍋爐房。燃?xì)鈼l件項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址北側(cè)約距4km處長(zhǎng)清公路上有兩條天然氣管道，一條為天然氣公司DN426管線；另一條為煤氣公司DN219管線。由當(dāng)?shù)靥烊粴夤荆ɑ蛎簹夤荆┴?fù)責(zé)把天然氣管網(wǎng)接入社區(qū)擬建的煤氣站內(nèi)，可滿足項(xiàng)目需要。通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)條件通訊條件：奢嶺鎮(zhèn)有郵電通信局一處，交換機(jī)總?cè)萘?3000門，移動(dòng)電話基站2處，總?cè)萘?0000戶。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的通訊由新增設(shè)的移動(dòng)、聯(lián)通通訊塔完成，該通訊塔由移動(dòng)、聯(lián)通駐**市的分公司建設(shè)。有線電視：在養(yǎng)老居住區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、健康活動(dòng)區(qū)分別安裝衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，滿足有線電視接收需要。工程建設(shè)由**市有線電視服務(wù)公司建設(shè)。寬帶網(wǎng)：中國(guó)網(wǎng)通公司**分公司將市區(qū)寬帶網(wǎng)鋪設(shè)至項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，可滿足項(xiàng)目要求。交通條件項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址北側(cè)約距4km與長(zhǎng)清公路（**至某）相連通，該路段為城市規(guī)劃路，長(zhǎng)清公路――奢鹿公路――村村通已形成道路交通網(wǎng)，交通便利。 建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)期為5年。 項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資，其中：。項(xiàng)目建設(shè)投資具體構(gòu)成如下：建筑工程費(fèi)：；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：；安裝工程費(fèi)：；工程建設(shè)其它費(fèi)用：；基本預(yù)備費(fèi)：。資金籌措，%，％。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1－1。 問(wèn)題與建議通過(guò)可研分析，本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，具有較好的環(huán)境效益、社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。針對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，提出建議如下：建設(shè)單位應(yīng)做好項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，抓緊辦理自籌資金及貸款有關(guān)手續(xù)，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施；項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)在城市總體規(guī)劃之下進(jìn)行，以確保項(xiàng)目的建設(shè)方案符合城市總體規(guī)劃要求，滿足項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表1－1 序號(hào)指 標(biāo)單位數(shù)量備注1設(shè)計(jì)規(guī)模年均入住戶數(shù)戶4155年均入住人數(shù)人8000～100002項(xiàng)目區(qū)占地面積hm2403總建筑面積m23991604設(shè)備購(gòu)置臺(tái)（套）54315職工定員人100006全年工作天數(shù)d3657項(xiàng)目建設(shè)期a58項(xiàng)目總投資萬(wàn)元項(xiàng)目建設(shè)投資萬(wàn)元建筑工程費(fèi)萬(wàn)元設(shè)備購(gòu)置費(fèi)萬(wàn)元安裝工程費(fèi)萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元建設(shè)期利息萬(wàn)元9年均運(yùn)行成本萬(wàn)元10年均營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元11年均凈收入萬(wàn)元12財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)單位使用投資元/ m2服務(wù)面積399160m2單位功能運(yùn)營(yíng)成本元/ m2服務(wù)面積399160m2借款償還期a13本項(xiàng)目貸款含5年寬限期，后8年等額還本，利息照付。13利息備付率～14償債備付率～.第二章 需求分析 世界人口老齡化及其相關(guān)問(wèn)題世界人口日趨老齡化問(wèn)題現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)全球性問(wèn)題，老齡問(wèn)題發(fā)展戰(zhàn)略正在納入各國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略之中，擺在各級(jí)政府工作的主要議程之上，發(fā)展中國(guó)家的老齡化問(wèn)題尤其值得關(guān)注。正如前聯(lián)合國(guó)秘書長(zhǎng)安南所說(shuō)：“全世界正在經(jīng)歷著前所未有的人口轉(zhuǎn)變，從現(xiàn)在到2050年。在今后50年內(nèi)，全世界將會(huì)第一次出現(xiàn)60歲以上老年人口超過(guò)少年兒童人口的情況?！睋?jù)聯(lián)合國(guó)最新統(tǒng)計(jì)，目前，并且正在以比總?cè)丝诳斓枚嗟乃俣冗f增。1950年，全世界60歲以上的老年人約有2億，1970年達(dá)到3億，2000年達(dá)到6億。據(jù)聯(lián)合國(guó)人口統(tǒng)計(jì)部門預(yù)計(jì)，2020年全球老年人口將達(dá)到10億；2050年，全球?qū)⒂薪?0億的老年人，占總?cè)丝?1％，并將超過(guò)14歲以下兒童人口的總數(shù)。從1950～2050年，%，%。人口老齡化已成為一個(gè)全球性現(xiàn)象。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，到2050年，全世界百歲老人將從2002年的約21萬(wàn)增長(zhǎng)到320萬(wàn)，；；；美洲從9600萬(wàn)增加到3億。目前全球人口老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家是意大利，占總?cè)丝?5％。 2003年，在全世界186個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，有68個(gè)已進(jìn)入“老年型