【正文】 店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀萬龍大酒店”；倡導“e時代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10％投資回報＋房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。在海南，自幾年前?？诘谝患椰F(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有盡幾十家不同規(guī)模、特點的產(chǎn)權(quán)式酒店問世。如海航集團的康樂園產(chǎn)權(quán)酒店、?？诨使诩偃债a(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團與海南龍泉集團開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀錄，而龍泉海景大酒店則更是實現(xiàn)了項目開工之日即是投資收回之時，在項目運作前期即與數(shù)百名投資者達成了訂購?fù)顿Y意向?？梢哉f隨著海南旅游條件的進一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資已經(jīng)進入了一個高速發(fā)展的階段。五、 經(jīng)典酒店項目案例分析案例一 ： ?？谒鞣铺厍把鼐频辏óa(chǎn)權(quán)式）項目概況：海口索菲特前沿酒店由前沿控股集團投資開發(fā)的國內(nèi)首個全海景五星房產(chǎn)權(quán)式酒店。作為亞洲財富領(lǐng)袖俱樂部永久性會址及2004年唯一榮膺中國國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會50強的產(chǎn)權(quán)式酒店，它的首次亮相引起業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。該酒店位于海南省?？谑形骱０兜挠癁I半島，是旅游度假的黃金地段。均價：13000元/平方米項目類型：底商入住時間：20051230建筑面積：主力戶型：7080平方米總戶數(shù)：304戶其銷售訴求點是：70年產(chǎn)權(quán)、每年9%的回報率、5年回購計劃、業(yè)主坐享每年21天的免費入住與穩(wěn)定分紅，使業(yè)主擁有安心的投資回饋保障。并且展示出了前沿集團無比雄厚的經(jīng)濟實力以及對投資業(yè)主的誠意投資前景比較樂觀。案例二 太和溫泉休閑酒店 目概況：，按國際星級標準規(guī)劃設(shè)計、建造、裝修的第一家溫泉休閑酒店；也是目前?？谑袃?nèi)唯一一家生態(tài)溫泉別墅式休閑酒店。酒店位于?？谑协偵絽^(qū)新大洲大道三公里（海府大道、鳳翔大道、新大洲大道、東線高速公路四條主要交通干線的交匯點，距離僅200米。 占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。酒店擁有歐式風格別墅38棟，各類客房500間（套），可滿足商務(wù)散客、旅游團隊、會議、休閑等不同客人的需求，房間內(nèi)部裝修考究，格調(diào)新穎，均配有現(xiàn)代化的設(shè)備和安全設(shè)施。均價在6800元/平方米。其銷售策略采取的是：分時休閑 + 產(chǎn)權(quán)酒店；銷售訴求點是：休閑 + 贏利 + 資產(chǎn)增值。投資者用每年在其店 21 天的免費入住權(quán)通過公司參與國內(nèi)分時度假機構(gòu)多家酒店的入住交換，并可進入國際交換網(wǎng)，出國旅游休閑，其銷售模式可以值得我們借鑒。《第二部分：項目定位》一、海口市概況第17頁二、項目概況第18頁三、項目SWOT分析第20頁四、項目定位第22頁五、客群定位第30頁一、?？谑懈艣r行政區(qū)劃：海南省省會，是海南省政治、文化、經(jīng)濟、交通中心，亦是海、陸、空交通的樞紐。由于它位于海南島最大的河流——南渡江口西側(cè)，地當南渡江的出海之口，故取名為?？??？偯娣e218平方公里，市區(qū)面積25平方公里。人口四十余萬。轄2鎮(zhèn)、6鄉(xiāng)。市區(qū)范圍內(nèi)設(shè)振東區(qū)、新華區(qū)和秀英區(qū)等3個區(qū)。?？谑形挥诤Ｄ蠉u北端、南渡江出?？冢鬣彸芜~縣，東及南接瓊山市，北瀕瓊州海峽。，海域面積830平方千米。 2004年底，；，其中非農(nóng)業(yè)人口822506人。交通運輸：公路交通運輸有海榆東線、海榆中線、海榆西線公路和環(huán)島東線高速公路。水陸聯(lián)運交通，可乘瓊州海峽渡輪在海安港轉(zhuǎn)乘長途汽車通往廣東、廣西各地。海口港和秀英港每日有客輪航行廣州、湛江、北海等港口，有定期班輪直達香港。?？跈C場國內(nèi)航線直飛廣州、北京、上海、成都、西安、沈陽、武漢、貴陽和香港等三十多個城市。國際航線有直飛新加坡、曼谷等。美蘭國際機場為雙跑道國際空港。流經(jīng)境內(nèi)的主要河流有：南渡江、美舍河、五源河、美涯水、那卜水和那甲水。海南島最大的河流南渡江主流經(jīng)市境東側(cè)注入瓊州海峽，支流穿過市區(qū)，平均流量為227立方米/秒。，主要港灣為海口港，港內(nèi)有秀英港和海口新港。秀英港為對外開放港口，有5000噸級泊位2個，3000噸級以下泊位11個，航線8條。?？谛赂郜F(xiàn)有泊位12個，航線11條，為全島目前最大的貿(mào)易港口。環(huán)境氣候：?？谑形挥谥袊钪臒釒u嶼，號稱度假天堂的海南島。海口三面環(huán)海，陽光燦爛、海水清澈、沙灘平緩，℃，長夏無冬。城市綠化覆蓋率42%，造就了一個世界級的天然城市大氧吧。聯(lián)合國環(huán)境署調(diào)查，全球城市空氣質(zhì)量?？谂琶谖濉：？诃h(huán)境優(yōu)美，是“國家園林城市”、“國家環(huán)境保護模范城市”、“全國環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全國衛(wèi)生城市”，因此海口被“世界衛(wèi)生組織”選定為中國第一個世界城市健康試點城市。得天獨厚的條件造就了中國最理想的第二家園安置地。風景名勝：?？陲L光秀麗，名勝古跡多，加之近年新開發(fā)了不少旅游區(qū)和景點，游覽內(nèi)容十分豐富。比較著名的有五公祠、海瑞墓、丘浚墓、李碩勛烈士紀念亭、秀英炮臺、?？谘轮莨懦恰⒑？谌嗣窆珗@、海口兒童公園、萬綠園、假日海灘、寰島游樂城共十一個景點，還有金牛嶺烈士陵園、濱海公園、?？隗w育館等景點，雖格局不太大，?？诘耐撂禺a(chǎn)品有咖啡、椰子糖、椰茸、天然椰子汁、椰子醬、香蕉、菠蘿及菠蘿蜜等熱帶水果?！　《㈨椖扛艣r金色陽光溫泉度假酒店公寓位于?？谑形骱０?，距海邊不足100米，屬海景一線地。 西海岸屬?？诟蝗藚^(qū)，全長22公里的海岸線與金色、柔軟的沙灘相互交應(yīng)、海天一色；十大主題景區(qū)及高尚海景別墅、高爾夫球場（27洞）、海上休閑運動中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中；一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套，匯成了?？谧罡呱小⒆蠲匀说娘L景線，是全國不可多得的濱海生態(tài)住宅區(qū)。 根據(jù)規(guī)劃，?？谑姓缭?004年就已決定將西海岸建成海南省第二個亞龍灣。目前，西海岸的環(huán)境建設(shè)僅初具規(guī)模，尚不如海南亞龍灣。但在二到三年后，一定能和亞龍灣相媲美。 酒店公寓的東側(cè)便是占地538畝，投資8億余元的熱帶海洋世界公園，公園景色業(yè)主可盡收眼底；酒店公寓西側(cè)為計劃在2007年開工建設(shè)占地439畝，建筑面積22萬平方米的酒店、別墅區(qū)，小區(qū)內(nèi)擁有約10000平方米的大型購物中心，8個大型餐廳及娛樂設(shè)施。該區(qū)域的生活配套設(shè)施給金色陽光溫泉酒店公寓提供了更加周到、便利的生活環(huán)境。 金色陽光溫泉酒店公寓的園林景觀約10000平方米，道路實行人車分流。綠地率達50%以上，園林、景觀的設(shè)計是以巴厘島熱帶度假圣地為構(gòu)思藍本，將海景、水系、庭院、雕塑和形色各異的近百種熱帶植物、花卉有機結(jié)合起來，創(chuàng)造了一個詩情畫意般的異國風情。 此外，海口市政府將要遷移至酒店公寓對面濱海大道南側(cè)。計劃2006年底開工建設(shè)，2008年投入使用。屆時，此地將成為新的政治、文化、旅游中心，各種配套的生活服務(wù)設(shè)置將一應(yīng)俱全。酒店公寓距新市政府約有3公里，而且中間有濱海大道和海洋公園相隔，實為鬧中取靜之地。三、項目SWOT分析1. 優(yōu)勢——S252。 區(qū)域優(yōu)勢——本案位于海南海口西海崖內(nèi)，屬于海口富人區(qū)，第二個亞龍灣，高爾夫球場（27洞）、海上休閑運動中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中。252。 品質(zhì)優(yōu)勢——本案為五星級酒店公寓，每套公寓均為180176。的全海景。擁有四大水系。一是標準溫泉游池（5020M），并有設(shè)計優(yōu)雅的游池吧相配套，四季恒溫（24℃—28℃）。二是在建筑的北側(cè)還建有寬度約200米酒店公寓專用的金沙灘海水浴場。三是專為婦女、兒童設(shè)的娛樂性游池，約1380M2。四是五個溫泉泡池。以上均為客人在海南省創(chuàng)造了獨一無二的游泳條件。戶型優(yōu)勢：從60平方米左右的一室一廳戶型（約占總套數(shù)的84%），到160平方米的三室兩廳，可滿足不同消費層次人員的需求。產(chǎn)品優(yōu)勢：兼有酒店與公寓的雙重功能。該房屋既具有居家生活的全部功能又兼有酒店式服務(wù)和統(tǒng)一經(jīng)營管理的功能。配套優(yōu)勢：有中、西餐廳、多功能廳、商務(wù)中心、商店、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)中心、洗衣房、衛(wèi)星電視、寬帶網(wǎng)、IP電話、冷暖空調(diào)、24小時溫泉熱水、網(wǎng)球場、186個停車位等。設(shè)計優(yōu)勢：L型建設(shè)，面向大海面建，大堂的設(shè)計超凡脫俗、高雅新穎?？偯娣e600多平方米，凈高達8米，并與半室內(nèi)的游池交相呼應(yīng)，盡顯富麗堂皇。由于大堂的設(shè)計標高抬高，且前后通透、錯落有致，可形成泳池、園景、海景相連的開闊視野，具有極強的視覺沖擊力。252。 252。2. 劣勢——W252。 季節(jié)性較強—— 在海南旅游旺季一般在10份——次年3月份； 機會——O252。 客源遞增——來海南旅游的人數(shù)逐年增加。 市政府正在大力發(fā)展本區(qū)域，打造第二個亞龍灣。4. 威脅——T252。 區(qū)域內(nèi)的競爭——目前海南擁有溫泉酒店，市場競爭激烈。綜合評述，本項目資源優(yōu)勢很大，市場環(huán)境優(yōu)越，潛力巨大。如何尋找溫泉與度假旅游酒店關(guān)聯(lián)度；項目表現(xiàn)怎樣與品牌行銷相結(jié)合，成為本案行銷的重點。通過上述項目市場分析，我們得出一個復(fù)合地產(chǎn)的新概念：酒店式公寓+溫泉 ，通過兩者有機結(jié)合，讓項目發(fā)揮自身最大優(yōu)勢和魅力所在，這也是本項目策劃主線。四、項目定位你會為溫泉買單嗎？——溫泉地產(chǎn)消費調(diào)查在房地產(chǎn)業(yè)界一直就有著“溫泉板塊”的說法，近年溫泉地產(chǎn)熱度興起，許多開發(fā)商都借助開發(fā)溫泉，來提升樓盤知名度。在許多人眼中，溫泉板塊成了豪華、高貴、享受的樓盤的代名詞，以下是來自博智市場研究公司進行的大調(diào)查。本次調(diào)查采用定點攔截訪問的方式，共收到311份有效問卷。受調(diào)查者的學歷絕大部分分布在高中及其以上學歷，%。在職業(yè)分布上，主要集中在大學生、普通公司職員、技術(shù)工人、個體經(jīng)營者等人群?？梢?，這些人群將有可能成為未來一年年房地產(chǎn)消費市場的主力軍。 目標客戶群 年齡分布：３０—３９歲為購房中堅力量 調(diào)查結(jié)果表明，受訪者中３０～３４歲的青年人比例最大，為２０．３％，其次是２５～２９歲和３５～３９歲的人群，分別為１７．７％和１６．５％。其余年齡段的被調(diào)查者比例相差不大，在４％到１１％之間。而３０～３９歲的群體也正是購房客群的中堅力量，是需要市場重點關(guān)注的。252。 溫泉樓盤：我會考慮調(diào)查表明，近6成的購房者會考慮選擇購買有溫泉的樓盤。可見，帶有溫泉的樓盤是消費者選擇住房的重要因素之一。難怪開發(fā)商們想方設(shè)法地以“溫泉”為賣點，即使當?shù)貨]有溫泉也不惜耗巨資長途跋涉引入，為的也是吸引更多購房者的關(guān)注。圖1 如果您在選購住宅時，您會不會考慮選擇購買有溫泉的樓盤？252。 溫泉：我喜歡數(shù)據(jù)表明，%的購買者表示非常喜歡溫泉，溫泉具有保健的功能，同時可以充分利用地熱資源。況且，自古以來就有利用溫泉的傳統(tǒng)，一半以上的