【正文】 店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營(yíng)業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店”；倡導(dǎo)“e時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10％投資回報(bào)＋房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開(kāi)發(fā)的公寓式大酒店青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、金色假日酒店等。在海南，自幾年前?？诘谝患椰F(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有盡幾十家不同規(guī)模、特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)式酒店問(wèn)世。如海航集團(tuán)的康樂(lè)園產(chǎn)權(quán)酒店、海口皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開(kāi)發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開(kāi)工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購(gòu)?fù)顿Y意向?？梢哉f(shuō)隨著海南旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。五、 經(jīng)典酒店項(xiàng)目案例分析案例一 ： 海口索菲特前沿酒店（產(chǎn)權(quán)式）項(xiàng)目概況：?？谒鞣铺厍把鼐频暧汕把乜毓杉瘓F(tuán)投資開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)首個(gè)全海景五星房產(chǎn)權(quán)式酒店。作為亞洲財(cái)富領(lǐng)袖俱樂(lè)部永久性會(huì)址及2004年唯一榮膺中國(guó)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)50強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，它的首次亮相引起業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。該酒店位于海南省?？谑形骱０兜挠癁I半島，是旅游度假的黃金地段。均價(jià)：13000元/平方米項(xiàng)目類型：底商入住時(shí)間：20051230建筑面積：主力戶型：7080平方米總戶數(shù)：304戶其銷售訴求點(diǎn)是：70年產(chǎn)權(quán)、每年9%的回報(bào)率、5年回購(gòu)計(jì)劃、業(yè)主坐享每年21天的免費(fèi)入住與穩(wěn)定分紅，使業(yè)主擁有安心的投資回饋保障。并且展示出了前沿集團(tuán)無(wú)比雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及對(duì)投資業(yè)主的誠(chéng)意投資前景比較樂(lè)觀。案例二 太和溫泉休閑酒店 目概況：，按國(guó)際星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、裝修的第一家溫泉休閑酒店；也是目前?？谑袃?nèi)唯一一家生態(tài)溫泉?jiǎng)e墅式休閑酒店。酒店位于?？谑协偵絽^(qū)新大洲大道三公里（海府大道、鳳翔大道、新大洲大道、東線高速公路四條主要交通干線的交匯點(diǎn)，距離僅200米。 占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。酒店擁有歐式風(fēng)格別墅38棟，各類客房500間（套），可滿足商務(wù)散客、旅游團(tuán)隊(duì)、會(huì)議、休閑等不同客人的需求，房間內(nèi)部裝修考究，格調(diào)新穎，均配有現(xiàn)代化的設(shè)備和安全設(shè)施。均價(jià)在6800元/平方米。其銷售策略采取的是：分時(shí)休閑 + 產(chǎn)權(quán)酒店；銷售訴求點(diǎn)是：休閑 + 贏利 + 資產(chǎn)增值。投資者用每年在其店 21 天的免費(fèi)入住權(quán)通過(guò)公司參與國(guó)內(nèi)分時(shí)度假機(jī)構(gòu)多家酒店的入住交換，并可進(jìn)入國(guó)際交換網(wǎng)，出國(guó)旅游休閑，其銷售模式可以值得我們借鑒?！兜诙糠郑喉?xiàng)目定位》一、?？谑懈艣r第17頁(yè)二、項(xiàng)目概況第18頁(yè)三、項(xiàng)目SWOT分析第20頁(yè)四、項(xiàng)目定位第22頁(yè)五、客群定位第30頁(yè)一、?？谑懈艣r行政區(qū)劃：海南省省會(huì)，是海南省政治、文化、經(jīng)濟(jì)、交通中心，亦是海、陸、空交通的樞紐。由于它位于海南島最大的河流——南渡江口西側(cè)，地當(dāng)南渡江的出海之口，故取名為海口?？偯娣e218平方公里，市區(qū)面積25平方公里。人口四十余萬(wàn)。轄2鎮(zhèn)、6鄉(xiāng)。市區(qū)范圍內(nèi)設(shè)振東區(qū)、新華區(qū)和秀英區(qū)等3個(gè)區(qū)。海口市位于海南島北端、南渡江出?？?，西鄰澄邁縣，東及南接瓊山市，北瀕瓊州海峽。，海域面積830平方千米。 2004年底，；，其中非農(nóng)業(yè)人口822506人。交通運(yùn)輸：公路交通運(yùn)輸有海榆東線、海榆中線、海榆西線公路和環(huán)島東線高速公路。水陸聯(lián)運(yùn)交通，可乘瓊州海峽渡輪在海安港轉(zhuǎn)乘長(zhǎng)途汽車通往廣東、廣西各地。海口港和秀英港每日有客輪航行廣州、湛江、北海等港口，有定期班輪直達(dá)香港。海口機(jī)場(chǎng)國(guó)內(nèi)航線直飛廣州、北京、上海、成都、西安、沈陽(yáng)、武漢、貴陽(yáng)和香港等三十多個(gè)城市。國(guó)際航線有直飛新加坡、曼谷等。美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)為雙跑道國(guó)際空港。流經(jīng)境內(nèi)的主要河流有：南渡江、美舍河、五源河、美涯水、那卜水和那甲水。海南島最大的河流南渡江主流經(jīng)市境東側(cè)注入瓊州海峽，支流穿過(guò)市區(qū)，平均流量為227立方米/秒。，主要港灣為?？诟郏蹆?nèi)有秀英港和?？谛赂?。秀英港為對(duì)外開(kāi)放港口，有5000噸級(jí)泊位2個(gè)，3000噸級(jí)以下泊位11個(gè)，航線8條。海口新港現(xiàn)有泊位12個(gè)，航線11條，為全島目前最大的貿(mào)易港口。環(huán)境氣候：?？谑形挥谥袊?guó)最著名的熱帶島嶼，號(hào)稱度假天堂的海南島。海口三面環(huán)海，陽(yáng)光燦爛、海水清澈、沙灘平緩，℃，長(zhǎng)夏無(wú)冬。城市綠化覆蓋率42%，造就了一個(gè)世界級(jí)的天然城市大氧吧。聯(lián)合國(guó)環(huán)境署調(diào)查，全球城市空氣質(zhì)量?？谂琶谖?。海口環(huán)境優(yōu)美，是“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全國(guó)環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全國(guó)衛(wèi)生城市”，因此?？诒弧笆澜缧l(wèi)生組織”選定為中國(guó)第一個(gè)世界城市健康試點(diǎn)城市。得天獨(dú)厚的條件造就了中國(guó)最理想的第二家園安置地。風(fēng)景名勝：海口風(fēng)光秀麗，名勝古跡多，加之近年新開(kāi)發(fā)了不少旅游區(qū)和景點(diǎn)，游覽內(nèi)容十分豐富。比較著名的有五公祠、海瑞墓、丘浚墓、李碩勛烈士紀(jì)念亭、秀英炮臺(tái)、海口崖州古城、?？谌嗣窆珗@、?？趦和珗@、萬(wàn)綠園、假日海灘、寰島游樂(lè)城共十一個(gè)景點(diǎn)，還有金牛嶺烈士陵園、濱海公園、海口體育館等景點(diǎn)，雖格局不太大，?？诘耐撂禺a(chǎn)品有咖啡、椰子糖、椰茸、天然椰子汁、椰子醬、香蕉、菠蘿及菠蘿蜜等熱帶水果?！　《㈨?xiàng)目概況金色陽(yáng)光溫泉度假酒店公寓位于?？谑形骱０?，距海邊不足100米，屬海景一線地。 西海岸屬?？诟蝗藚^(qū)，全長(zhǎng)22公里的海岸線與金色、柔軟的沙灘相互交應(yīng)、海天一色；十大主題景區(qū)及高尚海景別墅、高爾夫球場(chǎng)（27洞）、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店坐擁其中；一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套，匯成了?？谧罡呱?、最迷人的風(fēng)景線，是全國(guó)不可多得的濱海生態(tài)住宅區(qū)。 根據(jù)規(guī)劃，海口市政府早在2004年就已決定將西海岸建成海南省第二個(gè)亞龍灣。目前，西海岸的環(huán)境建設(shè)僅初具規(guī)模，尚不如海南亞龍灣。但在二到三年后，一定能和亞龍灣相媲美。 酒店公寓的東側(cè)便是占地538畝，投資8億余元的熱帶海洋世界公園，公園景色業(yè)主可盡收眼底；酒店公寓西側(cè)為計(jì)劃在2007年開(kāi)工建設(shè)占地439畝，建筑面積22萬(wàn)平方米的酒店、別墅區(qū)，小區(qū)內(nèi)擁有約10000平方米的大型購(gòu)物中心，8個(gè)大型餐廳及娛樂(lè)設(shè)施。該區(qū)域的生活配套設(shè)施給金色陽(yáng)光溫泉酒店公寓提供了更加周到、便利的生活環(huán)境。 金色陽(yáng)光溫泉酒店公寓的園林景觀約10000平方米，道路實(shí)行人車分流。綠地率達(dá)50%以上，園林、景觀的設(shè)計(jì)是以巴厘島熱帶度假圣地為構(gòu)思藍(lán)本，將海景、水系、庭院、雕塑和形色各異的近百種熱帶植物、花卉有機(jī)結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造了一個(gè)詩(shī)情畫(huà)意般的異國(guó)風(fēng)情。 此外，?？谑姓畬⒁w移至酒店公寓對(duì)面濱海大道南側(cè)。計(jì)劃2006年底開(kāi)工建設(shè)，2008年投入使用。屆時(shí)，此地將成為新的政治、文化、旅游中心，各種配套的生活服務(wù)設(shè)置將一應(yīng)俱全。酒店公寓距新市政府約有3公里，而且中間有濱海大道和海洋公園相隔，實(shí)為鬧中取靜之地。三、項(xiàng)目SWOT分析1. 優(yōu)勢(shì)——S252。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)——本案位于海南海口西海崖內(nèi)，屬于?？诟蝗藚^(qū)，第二個(gè)亞龍灣，高爾夫球場(chǎng)（27洞）、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店坐擁其中。252。 品質(zhì)優(yōu)勢(shì)——本案為五星級(jí)酒店公寓，每套公寓均為180176。的全海景。擁有四大水系。一是標(biāo)準(zhǔn)溫泉游池（5020M），并有設(shè)計(jì)優(yōu)雅的游池吧相配套，四季恒溫（24℃—28℃）。二是在建筑的北側(cè)還建有寬度約200米酒店公寓專用的金沙灘海水浴場(chǎng)。三是專為婦女、兒童設(shè)的娛樂(lè)性游池，約1380M2。四是五個(gè)溫泉泡池。以上均為客人在海南省創(chuàng)造了獨(dú)一無(wú)二的游泳條件。戶型優(yōu)勢(shì)：從60平方米左右的一室一廳戶型（約占總套數(shù)的84%），到160平方米的三室兩廳，可滿足不同消費(fèi)層次人員的需求。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：兼有酒店與公寓的雙重功能。該房屋既具有居家生活的全部功能又兼有酒店式服務(wù)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的功能。配套優(yōu)勢(shì)：有中、西餐廳、多功能廳、商務(wù)中心、商店、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)中心、洗衣房、衛(wèi)星電視、寬帶網(wǎng)、IP電話、冷暖空調(diào)、24小時(shí)溫泉熱水、網(wǎng)球場(chǎng)、186個(gè)停車位等。設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：L型建設(shè)，面向大海面建，大堂的設(shè)計(jì)超凡脫俗、高雅新穎?？偯娣e600多平方米，凈高達(dá)8米，并與半室內(nèi)的游池交相呼應(yīng)，盡顯富麗堂皇。由于大堂的設(shè)計(jì)標(biāo)高抬高，且前后通透、錯(cuò)落有致，可形成泳池、園景、海景相連的開(kāi)闊視野，具有極強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。252。 252。2. 劣勢(shì)——W252。 季節(jié)性較強(qiáng)—— 在海南旅游旺季一般在10份——次年3月份； 機(jī)會(huì)——O252。 客源遞增——來(lái)海南旅游的人數(shù)逐年增加。 市政府正在大力發(fā)展本區(qū)域，打造第二個(gè)亞龍灣。4. 威脅——T252。 區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)——目前海南擁有溫泉酒店，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。綜合評(píng)述，本項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)很大，市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)越，潛力巨大。如何尋找溫泉與度假旅游酒店關(guān)聯(lián)度；項(xiàng)目表現(xiàn)怎樣與品牌行銷相結(jié)合，成為本案行銷的重點(diǎn)。通過(guò)上述項(xiàng)目市場(chǎng)分析，我們得出一個(gè)復(fù)合地產(chǎn)的新概念：酒店式公寓+溫泉 ，通過(guò)兩者有機(jī)結(jié)合，讓項(xiàng)目發(fā)揮自身最大優(yōu)勢(shì)和魅力所在，這也是本項(xiàng)目策劃主線。四、項(xiàng)目定位你會(huì)為溫泉買單嗎？——溫泉地產(chǎn)消費(fèi)調(diào)查在房地產(chǎn)業(yè)界一直就有著“溫泉板塊”的說(shuō)法，近年溫泉地產(chǎn)熱度興起，許多開(kāi)發(fā)商都借助開(kāi)發(fā)溫泉，來(lái)提升樓盤知名度。在許多人眼中，溫泉板塊成了豪華、高貴、享受的樓盤的代名詞，以下是來(lái)自博智市場(chǎng)研究公司進(jìn)行的大調(diào)查。本次調(diào)查采用定點(diǎn)攔截訪問(wèn)的方式，共收到311份有效問(wèn)卷。受調(diào)查者的學(xué)歷絕大部分分布在高中及其以上學(xué)歷，%。在職業(yè)分布上，主要集中在大學(xué)生、普通公司職員、技術(shù)工人、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等人群?？梢?jiàn)，這些人群將有可能成為未來(lái)一年年房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。 目標(biāo)客戶群 年齡分布：３０—３９歲為購(gòu)房中堅(jiān)力量 調(diào)查結(jié)果表明，受訪者中３０～３４歲的青年人比例最大，為２０．３％，其次是２５～２９歲和３５～３９歲的人群，分別為１７．７％和１６．５％。其余年齡段的被調(diào)查者比例相差不大，在４％到１１％之間。而３０～３９歲的群體也正是購(gòu)房客群的中堅(jiān)力量，是需要市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的。252。 溫泉樓盤：我會(huì)考慮調(diào)查表明，近6成的購(gòu)房者會(huì)考慮選擇購(gòu)買有溫泉的樓盤?？梢?jiàn)，帶有溫泉的樓盤是消費(fèi)者選擇住房的重要因素之一。難怪開(kāi)發(fā)商們想方設(shè)法地以“溫泉”為賣點(diǎn)，即使當(dāng)?shù)貨](méi)有溫泉也不惜耗巨資長(zhǎng)途跋涉引入，為的也是吸引更多購(gòu)房者的關(guān)注。圖1 如果您在選購(gòu)住宅時(shí)，您會(huì)不會(huì)考慮選擇購(gòu)買有溫泉的樓盤？252。 溫泉：我喜歡數(shù)據(jù)表明，%的購(gòu)買者表示非常喜歡溫泉，溫泉具有保健的功能，同時(shí)可以充分利用地?zé)豳Y源。況且，自古以來(lái)就有利用溫泉的傳統(tǒng)，一半以上的