【正文】 步價(jià)格每平方米是2080元，區(qū)域內(nèi)的居民因家庭收入的限制，金鐘公寓又搶奪了開發(fā)項(xiàng)目最需的“人氣”。金鐘公寓一期工程在明年年初即可交工入住，成為天沽公寓較為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。【裕田家園】項(xiàng)目地點(diǎn)：中山路與東河沿大街交口開發(fā)企業(yè)：天津新裕田實(shí)業(yè)有限公司建筑面積：12萬平方米建筑結(jié)構(gòu)：七層磚混設(shè)計(jì)戶數(shù)：13幢樓1200戶特色配套：主入口東側(cè)的住宅樓帶底商。主要賣點(diǎn)：成熟社區(qū)，風(fēng)水寶地。銷售進(jìn)度：75%綜合分析：裕田家園小區(qū)由十三座七層磚樓排列而成，小區(qū)布局呈平臥的鯉魚形狀，魚尾部由一座三層業(yè)主會(huì)館點(diǎn)綴，小區(qū)內(nèi)沒有集中的健身、娛樂場(chǎng)地，樓宇間由綠地及樹木裝飾，區(qū)內(nèi)沒有集中的車庫。小區(qū)座落在河北區(qū)東河沿大街與中山路交口處，地處河北區(qū)中心商業(yè)區(qū)，如：假日飯店、大天津食品商廈、麥當(dāng)勞快餐及元緯路市場(chǎng)環(huán)繞其側(cè)。步行500米即有中國銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行等金融網(wǎng)點(diǎn)，附近有二五四醫(yī)院、第二醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、鐵路中心醫(yī)院等市內(nèi)綜合醫(yī)院，就醫(yī)方便。小學(xué)和中學(xué)有元緯路小學(xué)，中山路小學(xué)、鐵路第六小學(xué)、第十中學(xué)、五十七中學(xué)、鐵一中、二中等，孩子可以就近上學(xué)。大悲禪院、望海樓教堂等名勝古跡也提升了周邊的人文環(huán)境。古文化街、海河、金鋼花園、中山公園、北寧公園為業(yè)主的休閑娛樂提供了方便場(chǎng)所。小區(qū)靠近內(nèi)環(huán)線及京津公路入口，交通十分便利。小區(qū)現(xiàn)已成為現(xiàn)房，起步價(jià)是2780元/平方米，其最高價(jià)也不過3482元/平方米，比之天沽公寓的期房售價(jià)要實(shí)惠得多。小區(qū)與天沽公寓隔路相對(duì)，論規(guī)模比本項(xiàng)目大，又位于中山路南側(cè)，天沽公寓起步價(jià)格雖為期房卻已是2680元/平方米（高層起價(jià)），當(dāng)然，在同等價(jià)格的基礎(chǔ)上，區(qū)域內(nèi)居民必將傾向選擇現(xiàn)房，使得本案已處劣勢(shì)?！娟柟夂优稀宽?xiàng)目地點(diǎn)：天緯路與八馬路交口開發(fā)企業(yè)：環(huán)渤海集團(tuán)/鑫座房產(chǎn)置業(yè)有限公司建筑面積：10萬平方米建筑結(jié)構(gòu)：六層磚混設(shè)計(jì)戶數(shù)：14幢樓一期216戶特色配套：臨街為公建樓。主要賣點(diǎn)：河畔住宅，新生活。銷售進(jìn)度：10%綜合分析：小區(qū)地處河北區(qū)新開河和子牙河的交匯處，同時(shí)也位于河北區(qū)與紅橋區(qū)的交界地。距離中山路大胡同較近，周邊多為老式平房，整體環(huán)境極差。陽光河畔項(xiàng)目距離新開河、海河也很近。新開河現(xiàn)未規(guī)劃，環(huán)境臟亂，對(duì)周邊空氣指數(shù)及環(huán)境均有很大程度的影響，隨著子牙河未來的規(guī)劃，兩邊退線20米的綠化帶，將對(duì)此項(xiàng)目有極大的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目位置較偏，交通不便利。小區(qū)共有10萬㎡，㎡。小區(qū)具有一定的規(guī)模，在設(shè)計(jì)規(guī)劃中設(shè)有休閑公園、雕塑及兒童娛樂設(shè)施等，屬于當(dāng)?shù)厣钤O(shè)施完善，整體規(guī)模大，有檔次的項(xiàng)目。小區(qū)與天沽公寓在同一區(qū)位，盡管位置較天沽公寓偏僻一些，但其規(guī)模與售價(jià)（陽光河畔起價(jià)為：1798元/平方米，優(yōu)惠率最高可達(dá)6%8%）將是一大勁敵?！驹鹿饒@】項(xiàng)目地點(diǎn)：河北區(qū)五馬路與月緯路交口開發(fā)企業(yè)：天津市寶發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：7平方米建筑結(jié)構(gòu)：六、七層磚混設(shè)計(jì)戶數(shù)：10幢樓636戶特色配套：部分樓頂層配露臺(tái)。主要賣點(diǎn)：國營開發(fā)。銷售進(jìn)度：20%綜合分析：月桂園小區(qū)座落在河北區(qū)五馬路與月緯路、辰緯路之間，緊鄰中山路，小區(qū)屬鬧中取靜之地，小區(qū)周邊配套較為完善?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　≡鹿饒@小區(qū)，總建筑面積約為7萬平方米，小區(qū)內(nèi)設(shè)5000平方米的中心花園、綠地，樓間距21米。月桂園僅與本案相隔一條街，但其占據(jù)了新開河規(guī)劃前景的政策優(yōu)勢(shì)。小區(qū)地處鬧中取靜之地，風(fēng)格獨(dú)特，六、七層贈(zèng)露臺(tái)吸引了大批周邊居民。月桂園小區(qū)的周圍也都是舊樓房，沒有可比性。加之，國營開發(fā)的響亮招牌和與眾不同的建筑風(fēng)格，勢(shì)必占據(jù)風(fēng)頭。相比陽光河畔和天沽公寓，月桂園占“地利”優(yōu)勢(shì)。盡管都是老居民區(qū)，這里的建筑均是清一色的小磚樓，樓房的年限也不很長。日盈里、日方里、日升里和辰良里小區(qū)一層都有底商，聚集了美容、剪發(fā)、銀行、證券交易、通訊專賣、網(wǎng)吧、飯店、醫(yī)療、購物超市等各行各業(yè)在此服務(wù)，本案對(duì)面三馬路上還建有婦幼保健院、四馬路菜市場(chǎng)，后身有區(qū)重點(diǎn)中學(xué)（新開中學(xué)、河北十中）、小學(xué)（新開小學(xué)）和河北六幼，使得這里成為購物、居住、求學(xué)、娛樂的天堂?！揪掾v擬建項(xiàng)目】項(xiàng)目地點(diǎn)：河北區(qū)宿緯路與三馬路交口北側(cè)開發(fā)企業(yè)：天津市巨騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：建筑結(jié)構(gòu)：七層磚混帶電梯設(shè)計(jì)戶數(shù)：8幢樓約560戶特色配套：帶電梯的花園洋房。主要賣點(diǎn)：中山路上的花園洋房。開發(fā)進(jìn)度：2002年年初開盤綜合分析：此項(xiàng)目與天沽公寓相比，無論是規(guī)模、配套、區(qū)位、交通、市政設(shè)施、項(xiàng)目規(guī)劃及開盤時(shí)間可歸屬同質(zhì)樓盤之列，但巨騰公司的市場(chǎng)定位較之本案準(zhǔn)確，其入市均價(jià)僅為2600元/平方米，其項(xiàng)目一旦開盤即刻成為天沽公寓對(duì)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（一） 本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查?，F(xiàn)地上物已平，原屬廠房地，基本符合七通一平標(biāo)準(zhǔn)。（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查本案遠(yuǎn)方景觀較好，學(xué)府、景觀公園、佛教圣地林立，它西鄰子牙河，緊靠鐵索橋；北對(duì)大悲禪院；東面是天津美術(shù)學(xué)院和天津工藝美術(shù)學(xué)院；南面有景觀秀麗的金鋼公園。但是，本案近景不佳，周圍是待拆改的破舊平房，為數(shù)不多的老樓也年久失修；對(duì)面的子牙河臟亂無人治理；大悲禪院門前的攤販吆喝聲以及四馬路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的生活噪音不斷；本案門前最為寬敞的天緯路還在修整之中。（三）本案交通條件調(diào)查縱觀，本案交通十分便利，與繁華的中山路和新拓寬的黃緯路僅有1里路的距離，中山路、黃緯路上來往穿梭的公交車線有20余條，方便了周邊居民的出行；本案北面是火車?？空尽闭?，南面是我市最大的火車站——東站；過了金鋼橋有東北角長途汽車站；中環(huán)線——獅子林大街貫穿東西，連接南北，使得本案交通十分發(fā)達(dá)。細(xì)看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。天沽公寓入口位于三馬路，道路狹窄，門前沒有公交車?？空荆璨叫兄林猩铰泛忘S緯路上才能乘坐到公交車。小區(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道；天緯路上的攤販對(duì)本案的交通有相當(dāng)大的影響。（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查本案周邊市政配套大環(huán)境可謂完善、齊全。小區(qū)業(yè)主若想購物可去大天津食品商廈、大胡同商貿(mào)街、新安購物廣場(chǎng)、古文化街、千禧綜合市場(chǎng)；生活日常消費(fèi)去蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、四馬路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、米蘭超市、三馬路宏發(fā)超市。學(xué)校有天津美術(shù)學(xué)院、工藝美院、美術(shù)高中、天緯路小學(xué)；幼兒園有河北六幼、四幼、五幼等。求醫(yī)就近可去天康皮膚科門診部、京津醫(yī)院、津鴻醫(yī)院和第二醫(yī)院；不遠(yuǎn)處還設(shè)有天津甲級(jí)醫(yī)院，天津中醫(yī)醫(yī)院、第二五四醫(yī)院、二中心醫(yī)院等。麥當(dāng)勞、美術(shù)書店、浴池、文化館、人民法院司法警察大隊(duì)、河北區(qū)人民檢察院、農(nóng)業(yè)銀行均設(shè)在黃緯路上；休閑去處有中山公園和金鋼公園；附近還有多個(gè)天津的名勝古跡——大悲禪院、文廟、鼓樓、天后宮、望海樓以及引灤紀(jì)念碑。但是，盡管天沽公寓周邊設(shè)施非常完善，由于大悲禪院往來拜佛的信徒們大多屬于文化素質(zhì)不高的老百姓，平時(shí)大悲禪院還承接亡靈超度的殯葬儀式，使得本案受到很大程度的負(fù)面影響；本案小環(huán)境的市政設(shè)施較差，附近沒有一家超市。天沽公寓四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對(duì)面就有一個(gè)殯葬禮儀服務(wù)中心和天津乳膠廠，視覺污染、尾氣污染十分嚴(yán)重。（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查眾所周知，河北區(qū)在我市的市區(qū)印象中位居末位，僅比紅橋區(qū)優(yōu)越一步。天緯路是天津市老居民區(qū)，地處河北區(qū)和紅橋區(qū)交接地，長期以來受到區(qū)域文化影響，此地居民生活水平相對(duì)市區(qū)整體較落后、家庭收入普遍不高、文化素質(zhì)低、消費(fèi)觀念不成熟，所以，天沽公寓沒有很好的人文環(huán)境的基礎(chǔ)支持。第二部分：項(xiàng)目的投資分析一、 天沽公寓項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目名稱：天沽公寓 開發(fā)企業(yè)：天津天門開發(fā)有限公司承建 項(xiàng)目地點(diǎn)：天沽公寓位于河北區(qū)界內(nèi)，由天緯路、三馬路和李公祠東箭道圍合而成，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距繁華的中山路僅1里路程。 項(xiàng)目規(guī)模：，總建筑面積是17000平方米。 規(guī)劃特征：主體4層、5層、6層、11層建筑，位臨三馬路一側(cè)建有二層底商，高層T型建筑兩座帶電梯，6層為聯(lián)體建筑，戶型設(shè)計(jì)有平層、躍層兩種，主力戶型為：100多平方米。二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一） 項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景◤項(xiàng)目所在區(qū)◢。河北區(qū)因地處海河以北而符名，如今的獅子林橋附近的三岔河口是津門最早的居民聚落點(diǎn)之一。河北區(qū)在近幾年的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展過程中，有著突飛猛進(jìn)的變化，基本建成了以住宅、商貿(mào)相配套的河北區(qū)中心的雛形。但由于區(qū)政府的規(guī)劃進(jìn)程，以中山路為界，商品住宅形成了高低兩檔的格局。中山路以南，以美日陽光、嘉?；▓@、鴻基恒業(yè)200愛琴海花園等為首的多為高檔樓盤；中山路以北如：月桂園、陽光河畔、辰良里小區(qū)等，均屬中低檔樓盤，自然形成兩類，吸納各個(gè)階層的消費(fèi)者。這不是人為的產(chǎn)物，而是市場(chǎng)規(guī)律的產(chǎn)物。◤項(xiàng)目所在地◢天沽公寓所在地域可大體歸納為書香門第和佛教圣地兩大門類。說其是書香門第是因?yàn)樘旃凉?duì)面就是我市最高的藝術(shù)學(xué)府——天津美術(shù)學(xué)院和天津工藝美術(shù)學(xué)院。由于它的存在，這里藝術(shù)氛圍濃郁，周邊相繼開辦了天美美術(shù)高中、天津美院美術(shù)附中、天津美術(shù)高中；各個(gè)小學(xué)也辦起了美術(shù)強(qiáng)化班，就連河北區(qū)圖書館專門針對(duì)有繪畫藝術(shù)特長的學(xué)生開辦了蘋果機(jī)電腦繪畫軟件培訓(xùn)班；不僅如此，本區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)學(xué)校也不少，市重點(diǎn)中學(xué)——天津二中、區(qū)重點(diǎn)中學(xué)——新開中學(xué)、天津十中、區(qū)重點(diǎn)小學(xué)——新開小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)距離本案也不遠(yuǎn)。談起佛教圣地，因其對(duì)面的另一側(cè)是大悲禪院，我市政府規(guī)劃大悲禪院為佛教圣地，并對(duì)此地已經(jīng)開始了整修、建設(shè)；本案不遠(yuǎn)處還有富有傳奇色彩的望海樓，至今仍流傳著清朝百姓火燒望海樓的故事；與大悲禪院和望海樓隔著海河而遙遙相望的是歷史悠久的文廟和天后宮，據(jù)說天后宮內(nèi)的娘娘是因漕運(yùn)而從千里的福建省遷徙來的水神娘娘——媽祖。天沽公寓的歷史、文化背景基深、雄厚。◤區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)展望◢預(yù)計(jì)明年河北區(qū)將陸續(xù)推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)大大加強(qiáng)；價(jià)格仍然是大部分樓盤占領(lǐng)市場(chǎng)的突破口；大部分新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點(diǎn)，比如，巨騰新籌建的項(xiàng)目具有花園洋房的特征，價(jià)格定位不高，預(yù)計(jì)每平方米在2600元左右；其次，消費(fèi)者因購房訪問樓盤次數(shù)的增多，加之報(bào)紙不斷對(duì)購房的相關(guān)政策和購房技巧的報(bào)道，他們的地產(chǎn)知識(shí)和購房經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，對(duì)價(jià)格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。（二） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì)區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的銷售情況及標(biāo)售價(jià)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模萬㎡綠化率(%)建筑結(jié)構(gòu)樓體(幢)起售價(jià)元/㎡均價(jià)元/㎡銷售率(%)1金鐘公寓1130磚混1520802600602陽光河畔1035磚混1419982300103月桂園735磚混1021502600204辰良里5磚混218802380705金蕾花園30磚混620002500206金田公寓35磚混623602832757裕田家園1235磚混1327803120758興聯(lián)小區(qū)30磚混1026803400659美日陽光30框架3