【正文】 價位房屋相比存在不足，他們對房屋的質(zhì)量很看重。希望周圍的小區(qū)比較安全，房屋的通風和采光都是他們購房的一個重要參考標準，還希望有比較低廉的物業(yè)費用。但對房屋的更高層次的屬性就很少有要求。（二）目標顧客群體揚州發(fā)展的大環(huán)境揚州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導向南，拓展東西”。在西南區(qū)開發(fā)房產(chǎn)，將來房屋的潛在價值，可能會吸引一些投資者的目光。周邊基本信息交通便捷（29路，37路，16路可到達該地塊）；人文薈萃，與高校為鄰；周邊環(huán)境良好，隔儀揚河與高旻寺相望；基礎設施可利用大學城周邊的資源；位于南區(qū)中心，高校云集，融科教，文化，旅游，生態(tài)于一體。周邊工廠多；揚州南區(qū)暫未全面開發(fā)，周邊居民較少；距離市中心較遠；地塊到儀揚河還有一些距離，綠化景觀還不完善。周邊環(huán)境較好，是以小孩為中心的家庭和老年人家庭的良好選擇。離西站較近，與市中心房價又有較大的差距，是實務類家庭的考慮對象。 目標顧客群體星水灣目標顧客群體是集中在新銳家庭和實務家庭。通過大學城這一獨天的優(yōu)勢可以吸引一些剛涌進的揚城的外來年輕人，有的是大學畢業(yè)后留在揚城的，還有是從外地回鄉(xiāng)準備扎根的學子們。他們要組成新的家庭，與大學為鄰，與書聲為伴，為將來他們的孩子創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。在工廠的管理層人員可能會選擇，而一些員工愿意與高層領導為鄰，繼而選擇星水灣。 （三） 產(chǎn)品定位由于大多以年輕人為主，所以物業(yè)服務除基本服務外，可提供某些特約服務，例如：代叫保姆、補習班等大約四分之一50、60平米的單身公寓，二分之一的90到100平米的戶型，剩下的為一些稍大的戶型。打造一些有特色的戶型，更貼近年輕人的生活。定位在普通住宅，采用比較活潑，西化的外形，與其他周邊產(chǎn)品相比有耳目一新的感覺。 （四）客戶定位1. 揚州西區(qū)和周邊居。2. 大學城教師、產(chǎn)業(yè)工人及企業(yè)高管。3. 年齡：以2540為主；以及60以上的養(yǎng)老型家庭。4. 以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者。 （五）戶型定位 根據(jù)消費者調(diào)查，在多方引導下，揚州房產(chǎn)市場結構正逐步優(yōu)化。2012年，120平方米以下商品住房銷售套數(shù)，%，%。另外，售價7000元/平方米以下的商品住房銷量占比約七成。中小戶型成銷售主體。因此，確定本項目戶型配比如下：表31戶型定位配比戶型單位面積（M2）平面形式面積比例小一房（公寓）5560平面15%15%中小二房一廳一衛(wèi)(小兩房)6570平面15%35%二房一廳一衛(wèi)7585平面20%中小三房二廳二衛(wèi)90平面20%36%三房二廳二衛(wèi)110120平面16%中大四房二廳二衛(wèi)135150平面、躍層12%12%大頂層復式160—200復式2%2%戶型主要針對目標客戶一房（公寓）投資客、企業(yè)高級管理人員、經(jīng)商人士二房金融機構、企業(yè)技術人員、附近學校、醫(yī)院、研究所專業(yè)人士、部分投資客等三房金融機構、學校、醫(yī)院等中高層管理人員及教師、醫(yī)生等專業(yè)人士 四房、復式經(jīng)商人士、私營及個體經(jīng)營者、企業(yè)高級管理人員等圖32戶型比例圖由以上的戶型比例圖分配可知：90 ㎡以下的戶型占到了70%，滿足國八條中90/70 的要求。基于項目分析和市場研究成果，針對目標客戶群需求行為進行研究，并通過需求分析及預測，得出了關于戶型定位的相關結論。表36 各房型需求比例分析主力戶型一房兩房三房四房五房及以上比例%%%%%六、項目自身分析（一）內(nèi)部配套本小區(qū)設立了計算機自動化管理中心；水、電、氣、熱等自動計量、收費；實行安全防范系統(tǒng)自動化監(jiān)控管理；住宅的火災、有害氣體泄漏等實行自動報警；住宅設置緊急呼叫系統(tǒng)；對住宅小區(qū)的關鍵設備、設施實行集中管理，對其運行狀態(tài)實施遠程監(jiān)控。住戶通過網(wǎng)絡終端實施醫(yī)療、休閑、商業(yè)等公共服務和費用自動結算；寬帶入戶等等。我們還根據(jù)目標群體的需求設立了棋牌室、健身娛樂中心、小型的咖啡廳、老人鍛煉的設施等等。（二）外部配套類目項目名稱配套說明交通出行公交星水灣地塊16路。29晚。37路。教育配套幼兒園金蘋果藝術幼兒園江蘇省揚州市邗江區(qū)小學汊河小學江蘇省揚州市邗江區(qū)大學揚州大學廣陵學院江蘇省揚州市邗江區(qū)生活配套超市蘇果超市江蘇省揚州市邗江區(qū)好又多(銀橋小區(qū)東)江蘇省揚州市邗江區(qū)醫(yī)院汊河醫(yī)院江蘇省揚州市邗江區(qū)銀行中國郵政儲蓄銀行ATM中國農(nóng)業(yè)銀行揚州農(nóng)村信用社銀行中國建設銀行江蘇省揚州市邗江區(qū)其他配套其他百信緣藥店江蘇省揚州市邗江區(qū)七、產(chǎn)品設計分析（一）規(guī)劃設計本地塊是揚州星水灣，本地塊為揚子津科教園房地產(chǎn)項目，總建筑面積20萬平方米，共分4期開發(fā)，,綠化率為35%，總戶數(shù)1200余戶。（二）建筑群體 （點群式）點群式布局特點1是低層獨立式，多層點式和高層塔式住宅2自成相對獨立的群體布置形式3利于通風和日照5規(guī)律性較強，生動，富于變化星水灣選擇了點群式（三）道路規(guī)劃1進入組團的道路，即應方便居民出行和利于消防車，救護車的通行，又應維護院落的完整性和利于治安防衛(wèi)2在住宅小區(qū)的各公共活動中心，應設置為殘疾人通行服務的無障礙通道，%3當居民區(qū)用地坡度大于8%是，應以梯步作為輔助豎向交通，并應在梯步旁邊附設自行車，嬰兒車等非機動車推行車道（四）綠地規(guī)劃設計我們將在居住小區(qū)內(nèi)設計一個公園，其面積至少在1000平方米，從住宅樓到花園步行35分鐘即可到達。主要服務對象為老人和青少年，給他們提供休息、觀賞、游玩、交往及文娛活動場所。在住宅樓下以高大的樹木為主。在宅間一籬笆圍成一定范圍，布置花草和園林設施，來增添色彩。居住區(qū)道路以高大的喬木與常綠灌木分行栽植。八、建筑設計（一）住宅樓設計我們小區(qū)的住宅均為南北朝向，戶型均朝向景觀，所有戶型均有良好的采光、通風。戶型功能齊全分區(qū)明確，廚、衛(wèi)、廳采光充足，設計了景觀陽臺。（二）地下室與人防設計本項目共有兩個停車庫，9，10，11，12，13樓底設置全埋式車庫，平時作為停車使用，戰(zhàn)時作為小區(qū)人員掩蔽所。8樓一層為地上半埋式車庫。地下車庫均設有自動滅火系統(tǒng)，并且每個地下室均有兩個出口有利于人員的疏散。地下室的空調(diào)機房、變電室、發(fā)電室、水泵房等設備均用墻與其他部分隔開，并設有自動滅火功能。九、項目規(guī)劃數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)名稱具體數(shù)據(jù)所占比例基地面積6360m總建筑面積30350m其中住宅建筑面積商業(yè)建筑面積公共服務市政設施建筑面積1324地下室建筑面積綜合容積率建筑密度%集中綠化率%總戶數(shù)200其中三室兩廳兩衛(wèi)65%二室兩廳一衛(wèi)90%一室兩廳一衛(wèi)45%機動車停車位（小區(qū)內(nèi)）95其中室內(nèi)80%室外15%十、星水灣周邊價格匯總及修正（一）價格調(diào)查匯總 單 位樓盤名稱統(tǒng) 計面 積m2最 高標 價元/m2最 低標 價元/m2平 均標 價元/m2折 實 均 價修正均價元/m2備 注一次性%銀行按揭%尚城20449673007000715098折07007不僅不打折，如不是一次性付款還要+10%南浦花園8665074797279737998折07232藍山莊園7200076087200740407293星河藍灣8882085008300840097折98折8148，8232 說明 ◆2013年我們對樓市進行了廣泛調(diào)查，本表是項目周圍的幾個樓盤。 ◆修正均價主要根據(jù)統(tǒng)計面積所占比例、銷售時間、實際成交時大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素。 ◆參照樓盤以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。（二）采用競爭導向定價通過對項目所在位置、項目規(guī)劃設計、目標客戶方面的調(diào)查，選定尚城、南浦花園、星河藍灣作為本案的競爭性樓盤。（1）產(chǎn)品各評價因素分值（2）本項目住宅評價衡量因素因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15581071515105（3）通過業(yè)內(nèi)人士評分取樣本項目住宅業(yè)內(nèi)人士評分表得分項目123456789平均分尚城101103100971039910199102100．5星河藍灣102103104100106103102104103103南浦花園10210110499105101101101104星水灣100100100100100100100100100100（4）均價計算。本項目住宅價格測算表項目尚城星河藍灣南浦花園星水灣平均分103100均價元/m