【正文】 價(jià)位房屋相比存在不足，他們對(duì)房屋的質(zhì)量很看重。希望周?chē)男^(qū)比較安全，房屋的通風(fēng)和采光都是他們購(gòu)房的一個(gè)重要參考標(biāo)準(zhǔn)，還希望有比較低廉的物業(yè)費(fèi)用。但對(duì)房屋的更高層次的屬性就很少有要求。（二）目標(biāo)顧客群體揚(yáng)州發(fā)展的大環(huán)境揚(yáng)州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導(dǎo)向南，拓展東西”。在西南區(qū)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，將來(lái)房屋的潛在價(jià)值，可能會(huì)吸引一些投資者的目光。周邊基本信息交通便捷（29路，37路，16路可到達(dá)該地塊）；人文薈萃，與高校為鄰；周邊環(huán)境良好，隔儀揚(yáng)河與高旻寺相望；基礎(chǔ)設(shè)施可利用大學(xué)城周邊的資源；位于南區(qū)中心，高校云集，融科教，文化，旅游，生態(tài)于一體。周邊工廠多；揚(yáng)州南區(qū)暫未全面開(kāi)發(fā)，周邊居民較少；距離市中心較遠(yuǎn)；地塊到儀揚(yáng)河還有一些距離，綠化景觀還不完善。周邊環(huán)境較好，是以小孩為中心的家庭和老年人家庭的良好選擇。離西站較近，與市中心房?jī)r(jià)又有較大的差距，是實(shí)務(wù)類(lèi)家庭的考慮對(duì)象。 目標(biāo)顧客群體星水灣目標(biāo)顧客群體是集中在新銳家庭和實(shí)務(wù)家庭。通過(guò)大學(xué)城這一獨(dú)天的優(yōu)勢(shì)可以吸引一些剛涌進(jìn)的揚(yáng)城的外來(lái)年輕人，有的是大學(xué)畢業(yè)后留在揚(yáng)城的，還有是從外地回鄉(xiāng)準(zhǔn)備扎根的學(xué)子們。他們要組成新的家庭，與大學(xué)為鄰，與書(shū)聲為伴，為將來(lái)他們的孩子創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。在工廠的管理層人員可能會(huì)選擇，而一些員工愿意與高層領(lǐng)導(dǎo)為鄰，繼而選擇星水灣。 （三） 產(chǎn)品定位由于大多以年輕人為主，所以物業(yè)服務(wù)除基本服務(wù)外，可提供某些特約服務(wù)，例如：代叫保姆、補(bǔ)習(xí)班等大約四分之一50、60平米的單身公寓，二分之一的90到100平米的戶(hù)型，剩下的為一些稍大的戶(hù)型。打造一些有特色的戶(hù)型，更貼近年輕人的生活。定位在普通住宅，采用比較活潑，西化的外形，與其他周邊產(chǎn)品相比有耳目一新的感覺(jué)。 （四）客戶(hù)定位1. 揚(yáng)州西區(qū)和周邊居。2. 大學(xué)城教師、產(chǎn)業(yè)工人及企業(yè)高管。3. 年齡：以2540為主；以及60以上的養(yǎng)老型家庭。4. 以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者。 （五）戶(hù)型定位 根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查，在多方引導(dǎo)下，揚(yáng)州房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正逐步優(yōu)化。2012年，120平方米以下商品住房銷(xiāo)售套數(shù)，%，%。另外，售價(jià)7000元/平方米以下的商品住房銷(xiāo)量占比約七成。中小戶(hù)型成銷(xiāo)售主體。因此，確定本項(xiàng)目戶(hù)型配比如下：表31戶(hù)型定位配比戶(hù)型單位面積（M2）平面形式面積比例小一房（公寓）5560平面15%15%中小二房一廳一衛(wèi)(小兩房)6570平面15%35%二房一廳一衛(wèi)7585平面20%中小三房二廳二衛(wèi)90平面20%36%三房二廳二衛(wèi)110120平面16%中大四房二廳二衛(wèi)135150平面、躍層12%12%大頂層復(fù)式160—200復(fù)式2%2%戶(hù)型主要針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)一房（公寓）投資客、企業(yè)高級(jí)管理人員、經(jīng)商人士二房金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)技術(shù)人員、附近學(xué)校、醫(yī)院、研究所專(zhuān)業(yè)人士、部分投資客等三房金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院等中高層管理人員及教師、醫(yī)生等專(zhuān)業(yè)人士 四房、復(fù)式經(jīng)商人士、私營(yíng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)高級(jí)管理人員等圖32戶(hù)型比例圖由以上的戶(hù)型比例圖分配可知：90 ㎡以下的戶(hù)型占到了70%，滿(mǎn)足國(guó)八條中90/70 的要求?；陧?xiàng)目分析和市場(chǎng)研究成果，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群需求行為進(jìn)行研究，并通過(guò)需求分析及預(yù)測(cè)，得出了關(guān)于戶(hù)型定位的相關(guān)結(jié)論。表36 各房型需求比例分析主力戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸考耙陨媳壤?%%%%六、項(xiàng)目自身分析（一）內(nèi)部配套本小區(qū)設(shè)立了計(jì)算機(jī)自動(dòng)化管理中心；水、電、氣、熱等自動(dòng)計(jì)量、收費(fèi)；實(shí)行安全防范系統(tǒng)自動(dòng)化監(jiān)控管理；住宅的火災(zāi)、有害氣體泄漏等實(shí)行自動(dòng)報(bào)警；住宅設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)；對(duì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實(shí)行集中管理，對(duì)其運(yùn)行狀態(tài)實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)控。住戶(hù)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)終端實(shí)施醫(yī)療、休閑、商業(yè)等公共服務(wù)和費(fèi)用自動(dòng)結(jié)算；寬帶入戶(hù)等等。我們還根據(jù)目標(biāo)群體的需求設(shè)立了棋牌室、健身娛樂(lè)中心、小型的咖啡廳、老人鍛煉的設(shè)施等等。（二）外部配套類(lèi)目項(xiàng)目名稱(chēng)配套說(shuō)明交通出行公交星水灣地塊16路。29晚。37路。教育配套幼兒園金蘋(píng)果藝術(shù)幼兒園江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)小學(xué)汊河小學(xué)江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)大學(xué)揚(yáng)州大學(xué)廣陵學(xué)院江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)生活配套超市蘇果超市江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)好又多(銀橋小區(qū)東)江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)醫(yī)院汊河醫(yī)院江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行ATM中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行揚(yáng)州農(nóng)村信用社銀行中國(guó)建設(shè)銀行江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)其他配套其他百信緣藥店江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)七、產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)本地塊是揚(yáng)州星水灣，本地塊為揚(yáng)子津科教園房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積20萬(wàn)平方米，共分4期開(kāi)發(fā)，,綠化率為35%，總戶(hù)數(shù)1200余戶(hù)。（二）建筑群體 （點(diǎn)群式）點(diǎn)群式布局特點(diǎn)1是低層獨(dú)立式，多層點(diǎn)式和高層塔式住宅2自成相對(duì)獨(dú)立的群體布置形式3利于通風(fēng)和日照5規(guī)律性較強(qiáng)，生動(dòng)，富于變化星水灣選擇了點(diǎn)群式（三）道路規(guī)劃1進(jìn)入組團(tuán)的道路，即應(yīng)方便居民出行和利于消防車(chē)，救護(hù)車(chē)的通行，又應(yīng)維護(hù)院落的完整性和利于治安防衛(wèi)2在住宅小區(qū)的各公共活動(dòng)中心，應(yīng)設(shè)置為殘疾人通行服務(wù)的無(wú)障礙通道，%3當(dāng)居民區(qū)用地坡度大于8%是，應(yīng)以梯步作為輔助豎向交通，并應(yīng)在梯步旁邊附設(shè)自行車(chē)，嬰兒車(chē)等非機(jī)動(dòng)車(chē)推行車(chē)道（四）綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)我們將在居住小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)一個(gè)公園，其面積至少在1000平方米，從住宅樓到花園步行35分鐘即可到達(dá)。主要服務(wù)對(duì)象為老人和青少年，給他們提供休息、觀賞、游玩、交往及文娛活動(dòng)場(chǎng)所。在住宅樓下以高大的樹(shù)木為主。在宅間一籬笆圍成一定范圍，布置花草和園林設(shè)施，來(lái)增添色彩。居住區(qū)道路以高大的喬木與常綠灌木分行栽植。八、建筑設(shè)計(jì)（一）住宅樓設(shè)計(jì)我們小區(qū)的住宅均為南北朝向，戶(hù)型均朝向景觀，所有戶(hù)型均有良好的采光、通風(fēng)。戶(hù)型功能齊全分區(qū)明確，廚、衛(wèi)、廳采光充足，設(shè)計(jì)了景觀陽(yáng)臺(tái)。（二）地下室與人防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目共有兩個(gè)停車(chē)庫(kù)，9，10，11，12，13樓底設(shè)置全埋式車(chē)庫(kù)，平時(shí)作為停車(chē)使用，戰(zhàn)時(shí)作為小區(qū)人員掩蔽所。8樓一層為地上半埋式車(chē)庫(kù)。地下車(chē)庫(kù)均設(shè)有自動(dòng)滅火系統(tǒng)，并且每個(gè)地下室均有兩個(gè)出口有利于人員的疏散。地下室的空調(diào)機(jī)房、變電室、發(fā)電室、水泵房等設(shè)備均用墻與其他部分隔開(kāi)，并設(shè)有自動(dòng)滅火功能。九、項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)名稱(chēng)具體數(shù)據(jù)所占比例基地面積6360m總建筑面積30350m其中住宅建筑面積商業(yè)建筑面積公共服務(wù)市政設(shè)施建筑面積1324地下室建筑面積綜合容積率建筑密度%集中綠化率%總戶(hù)數(shù)200其中三室兩廳兩衛(wèi)65%二室兩廳一衛(wèi)90%一室兩廳一衛(wèi)45%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（小區(qū)內(nèi)）95其中室內(nèi)80%室外15%十、星水灣周邊價(jià)格匯總及修正（一）價(jià)格調(diào)查匯總 單 位樓盤(pán)名稱(chēng)統(tǒng) 計(jì)面 積m2最 高標(biāo) 價(jià)元/m2最 低標(biāo) 價(jià)元/m2平 均標(biāo) 價(jià)元/m2折 實(shí) 均 價(jià)修正均價(jià)元/m2備 注一次性%銀行按揭%尚城20449673007000715098折07007不僅不打折，如不是一次性付款還要+10%南浦花園8665074797279737998折07232藍(lán)山莊園7200076087200740407293星河藍(lán)灣8882085008300840097折98折8148，8232 說(shuō)明 ◆2013年我們對(duì)樓市進(jìn)行了廣泛調(diào)查，本表是項(xiàng)目周?chē)膸讉€(gè)樓盤(pán)。 ◆修正均價(jià)主要根據(jù)統(tǒng)計(jì)面積所占比例、銷(xiāo)售時(shí)間、實(shí)際成交時(shí)大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素。 ◆參照樓盤(pán)以周邊可比性樓盤(pán)為主，兼顧其他區(qū)域樓盤(pán)。（二）采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在位置、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、目標(biāo)客戶(hù)方面的調(diào)查，選定尚城、南浦花園、星河藍(lán)灣作為本案的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)。（1）產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值（2）本項(xiàng)目住宅評(píng)價(jià)衡量因素因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠(yuǎn)景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶(hù)型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15581071515105（3）通過(guò)業(yè)內(nèi)人士評(píng)分取樣本項(xiàng)目住宅業(yè)內(nèi)人士評(píng)分表得分項(xiàng)目123456789平均分尚城101103100971039910199102100．5星河藍(lán)灣102103104100106103102104103103南浦花園10210110499105101101101104星水灣100100100100100100100100100100（4）均價(jià)計(jì)算。本項(xiàng)目住宅價(jià)格測(cè)算表項(xiàng)目尚城星河藍(lán)灣南浦花園星水灣平均分103100均價(jià)元/m