熱電廠項目可行性研究報告-文庫吧
2025-04-17 04:19 本頁面
【正文】 求旺盛，成交價格亦呈近1000元/㎡速度增長。受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2011年市場成交量萎縮明顯，但價格仍保持上揚(yáng)趨勢，均價達(dá)到6269元/㎡。數(shù)據(jù)來源：X市房管局 以區(qū)位及房地產(chǎn)項目發(fā)展共性兩方面確定本案所屬的區(qū)域市場為鐵路編組站、農(nóng)業(yè)路冉屯路、西環(huán)快速路、北環(huán)快速路圍合而成的區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，相對封閉，目前進(jìn)入快速發(fā)展通道。受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，且區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)配套較少，區(qū)域出入相對不便，區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，相對封閉。隨著市區(qū)土地價值的提升，此區(qū)域近幾年亦得到較快發(fā)展，目前在售項目5個。高新區(qū)與項目所在區(qū)域相鄰，并具有一定相似性，目前在售項目一個，后期有升龍大型城中村改造項目入市。鐵路西環(huán)路北環(huán)路農(nóng)業(yè)路區(qū)域內(nèi)項目以大規(guī)模、中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在X有一定知名度。區(qū)域內(nèi)項目均較具規(guī)模，總建筑面積多在40萬㎡以上，九龍城及升龍又一城項目規(guī)模超100萬㎡。區(qū)域內(nèi)已有幾個大盤前期入住，區(qū)域內(nèi)生活居住氛圍逐步形成，生活配套也在不斷完善。隨著土地價格在不斷提升和區(qū)域內(nèi)城中村改造項目不斷推進(jìn)，區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)主要集中在小高層和高層，多層產(chǎn)品基本消失。區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚且區(qū)域整體配套較市區(qū)相對不完善，區(qū)域內(nèi)項目多以中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在X有一定知名度，如正商、升龍等。項目名稱總建面積綜合容積率項目檔次開發(fā)商托斯卡納43萬㎡中檔次利海集團(tuán)威尼斯水城64萬㎡中檔次城開集團(tuán)晶華城22萬㎡中檔次洲海置業(yè)明鉆40萬㎡中檔次正商集團(tuán)九龍城100萬㎡中檔次益通置業(yè)美景菩提11萬㎡中檔次+高檔次美景置業(yè)升龍又一城120萬㎡中檔次升龍集團(tuán)區(qū)域內(nèi)目前在售主力產(chǎn)品為高層、兩梯四戶或以上產(chǎn)品，兩房面積主要集中于8090㎡，三房面積分布于110143㎡，出現(xiàn)90㎡緊湊三房戶型。區(qū)域內(nèi)項目主要物業(yè)形式為高層，高層產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)主流的供應(yīng)建筑形態(tài)，樓層多在18層以上，僅托斯卡納項目目前有16層的高層及少部分多層洋房產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品排布多為兩梯四戶或以上，部分項目規(guī)劃兩梯六戶產(chǎn)品，僅有少部分項目仍有兩梯三戶產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)項目以剛需產(chǎn)品為主力，兩房面積主要集中于8090㎡，三房面積分布于110143㎡，美景菩提、晶華城等項目出現(xiàn)90㎡緊湊三房戶型，高性價比的緊湊兩房、三房戶型市場接受度頗高。項目名稱當(dāng)前物業(yè)形式產(chǎn)品形式主力產(chǎn)品規(guī)劃示意托斯卡納16F高層2T52T68595（2）美景菩提33F高層2T489(2+1) 127140(3+1)晶華城27F高層2T32T42T585(2)89(3)112137(3)明鉆2127F高層2T32T58789(2)118128(3)九龍城1824F高層2T32T42T58290(2)113140(3)威尼斯水城31F高層3T184855(1)79(2）升龍又一城1833F高層2T687(2)89(3)130143(3)區(qū)域內(nèi)項目客戶以區(qū)域內(nèi)生客為主，輔以整個西區(qū)及高新區(qū)客戶，客戶需求以剛需為主。受區(qū)位和交通等因素影響，X市其他區(qū)域客戶對此區(qū)域認(rèn)知度相對較低，來此置業(yè)動機(jī)主要為受到其他區(qū)域價格高漲擠壓。區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)西區(qū)，臨近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西區(qū)及高新區(qū)客戶對此區(qū)域有較強(qiáng)認(rèn)知度，且區(qū)域距離西區(qū)商業(yè)中心及高新區(qū)工業(yè)園區(qū)相對較近，這兩個區(qū)域為區(qū)域內(nèi)項目的重要客戶。區(qū)域內(nèi)的核心客戶為內(nèi)生客戶，廠企職工等，受區(qū)域位置、環(huán)境等因素影響，來此置業(yè)客戶的需求以剛需為主。區(qū)域內(nèi)項目銷售情況保持良好，目前銷售價格均達(dá)到6200元/㎡以上。區(qū)域內(nèi)項目主要面向于剛性需求客戶，在調(diào)控嚴(yán)厲的2011年上半年，供應(yīng)量充分的項目銷售情況仍舊保持良好態(tài)勢，如明鉆、托斯卡納項目，上半年銷售量均超過5萬㎡，基本與2010年保持一致。區(qū)域內(nèi)銷售價格一直保持上升趨勢，年均上漲約1000元/㎡，目前區(qū)域價格超過6200元/㎡，正商地產(chǎn)開發(fā)的明鉆項目已達(dá)到6500元/㎡。單位（萬㎡，元/㎡）2009年2010年2011年上半年目前售價銷售量銷售價格銷售量銷售價格銷售量銷售價格托斯卡納4362514459206300威尼斯水城4344535758666200晶華城4548558560746400明鉆————567564996500九龍城————464859436400美景菩提————————5850高層售完升龍又一城—————————————— 區(qū)域內(nèi)項目后期仍有較大供應(yīng)量，競爭激烈。區(qū)域內(nèi)未來新增項目較少，主要潛在供應(yīng)及后期存量集中在現(xiàn)有項目后期加推，目前只有明鉆、美景菩提后期存量為零，其他項目后期存量均相對較大，潛在競爭激烈。項目名稱總建面積已批準(zhǔn)預(yù)售量在售余量后期存量備注托斯卡納43萬㎡31萬㎡㎡12萬㎡秦嶺路東地塊尚待開發(fā)威尼斯水城64萬㎡43萬㎡5萬㎡21萬㎡四期尚待開發(fā)晶華城22萬㎡15萬㎡1萬㎡7萬㎡——明鉆40萬㎡40萬㎡21萬㎡——二期預(yù)售證早已取得，近期開始推售九龍城100萬㎡10萬㎡㎡90萬㎡——美景菩提11萬㎡
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