【正文】 、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在“二維”分析圖上反映出來。每個(gè)被考核者都會(huì)在“二維”圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在“二維”圖中的位置，就決定了該被考核人的獎(jiǎng)勵(lì)。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。b、末位淘汰，吐故納新。為使[海上海]物管隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰率在3～5%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量?！拔C(jī)、壓力、目標(biāo)、信念”是鑄造[上實(shí)物業(yè)]凝聚力的“有效保證”?！径縃iSHANGHAI文化與商業(yè)的融合● 新文化地產(chǎn)理念延伸新文化地產(chǎn)理念的形成有著極深內(nèi)涵意義，歸納起來主要有這么些：（1）新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進(jìn)步，地產(chǎn)被賦予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系被充分發(fā)掘，人們?cè)谌司拥男蓍e與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好。(2)新文化地產(chǎn)具有鮮明的審美情趣和藝術(shù)氣質(zhì)，注重用原創(chuàng)藝術(shù)的感染力引導(dǎo)人們?cè)谪S富的精神生活層面進(jìn)入自由空間，讓藝術(shù)教育走進(jìn)大眾的生活，讓人們享受現(xiàn)代藝術(shù)手法所表現(xiàn)的文化氛圍，讓美成為地產(chǎn)的精神產(chǎn)品，并強(qiáng)調(diào)直觀性、可視性和在場(chǎng)性。(3)新文化地產(chǎn)通過源源不斷的文化活動(dòng)和文化行動(dòng)，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使地產(chǎn)不只是一種凝固的音樂，更變成多姿多彩的生活內(nèi)容，成為藝術(shù)創(chuàng)造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化困境(4)新文化地產(chǎn)把鮮活額人生理念注入到住宅產(chǎn)品及服務(wù)之中，使富有個(gè)性并獨(dú)特的文化感覺歷久不衰，居住者和消費(fèi)者從新的生活方式之中能夠獲取更多的精神食量。企業(yè)依靠所秉持的價(jià)值觀而成長，并通過經(jīng)營方式把它們付諸實(shí)施，而[海上海]項(xiàng)目則就是這些價(jià)值觀付諸實(shí)施開篇之作?！?文化與地產(chǎn)結(jié)合作用新文化地產(chǎn)從它構(gòu)筑雛形到完善一個(gè)理論體系，一個(gè)重要突顯的作用就是把文化理念與房地產(chǎn)作了有機(jī)結(jié)合。新文化地產(chǎn)是地產(chǎn)以文化為載體，通過市場(chǎng)交換提供給消費(fèi)者物質(zhì)與精神追求的多種文化要素所形成的總和。“新文化地產(chǎn)”的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術(shù)風(fēng)格，優(yōu)雅的審美品位，獨(dú)特的產(chǎn)品性能，持續(xù)的經(jīng)營軟件，領(lǐng)先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細(xì)節(jié)，時(shí)尚的生活方式。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)鏈中一環(huán)，在我們實(shí)務(wù)操作孤傲成，也應(yīng)體現(xiàn)文化理念的指導(dǎo)性和先進(jìn)性，將日常繁瑣的事務(wù)與“新文化地產(chǎn)”中對(duì)應(yīng)理念作相應(yīng)的結(jié)合?！?物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務(wù)的理念如何塑造其應(yīng)有的文化內(nèi)涵，這是擺在我們[上實(shí)物業(yè)]面前的一個(gè)重要論題。文化與地產(chǎn)的匯合，[海上海]是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，努力打造好“新文化地產(chǎn)”的開山之作，任重道遠(yuǎn)。[上實(shí)物業(yè)]未來也將扛起“物業(yè)管理文化”大旗，順呼“文化地產(chǎn)”，擴(kuò)展和豐富其內(nèi)在的涵義，并借助[海上海]這個(gè)節(jié)點(diǎn)，打造新一輪物業(yè)管理行業(yè)扛旗之作。HiSHANGHAI物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐● 集3種業(yè)態(tài)為一體的模式創(chuàng)立[海上海]創(chuàng)新地把“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”地三種地產(chǎn)業(yè)態(tài)融入于一體：LOFT創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。LOFT謂之“創(chuàng)意商居”是三幢高80米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。從外觀看到三幢大廈分別開有巨型一豎門――隱喻理想之門；一橫窗――隱喻思想之窗；一天眼――隱喻幻想之眼?！耙婚T、一窗、一眼”勾勒出“海上?！蔽幕禺a(chǎn)項(xiàng)目深刻含義。LOFT創(chuàng)立的建筑物內(nèi)構(gòu)造多為錯(cuò)層空間，可任意組合，可居住亦可辦公。創(chuàng)意商業(yè)街是一個(gè)有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術(shù)文化街。在極簡主義的框架外包裹上視覺沖擊力極強(qiáng)的審美外衣，形成創(chuàng)意文化的詩意空間。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時(shí)尚生活，匯聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群和富于想象與追求的人群。[上實(shí)物業(yè)]即將對(duì)這種集3種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的管理模式?！?根植與新文化地產(chǎn)，運(yùn)用與物管實(shí)踐[海上海]在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面獨(dú)具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術(shù)精神、時(shí)代精神?；凇昂Ｉ虾Ｎ幕禺a(chǎn)”的這四種精神定位，在運(yùn)行服務(wù)上，就是借助房產(chǎn)經(jīng)營，展開向不斷推陳出新的文化行為與文化活動(dòng)，演繹文化事件，創(chuàng)造文明故事；借助物業(yè)管理展開體貼入微、尊重個(gè)性的人文關(guān)懷與文化引導(dǎo)，提高生活品質(zhì)，優(yōu)化社會(huì)生態(tài)。物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)也將源于以上四種精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運(yùn)用、去實(shí)踐?！?物業(yè)管理之文化塑造踐行從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來看，物業(yè)管理早已不限于“四保一維”的具體事務(wù)運(yùn)行上，理念優(yōu)化，觀點(diǎn)更新，服務(wù)更細(xì)化，深入至人文關(guān)懷和至尚人本管理。[上實(shí)物業(yè)]借助[海上海]這個(gè)平臺(tái)，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實(shí)際行動(dòng)作為又一個(gè)提升。的確[海上海]也正為這個(gè)平臺(tái)提供一個(gè)難得的契機(jī)。[海上海]是新文化地產(chǎn)的開山之作，它引入了“四新”――新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，這也為今后高端物業(yè)的管理提出新問題；它采用了“智能化”技術(shù)，比如寬帶網(wǎng)絡(luò)、三表遠(yuǎn)程、紅外線監(jiān)控、可視對(duì)講、密碼設(shè)定、遠(yuǎn)程設(shè)置、安防技術(shù)手段等等智能化的運(yùn)用體現(xiàn)了高科技含量，也充分體現(xiàn)了“新文化地產(chǎn)”中的“新”的外延。[上實(shí)物業(yè)]未來若干年，尋求的高端物業(yè)市場(chǎng)拓展，想必也會(huì)在“新”上力求更高更新，在“文化”上不斷探索，去踐行自己的每一個(gè)承諾和付諸于的行動(dòng)。商務(wù)篇□公司簡介 ● 公司概況● 企業(yè)信譽(yù)● 公司業(yè)績● 管理經(jīng)驗(yàn)● 管理特色● 管理團(tuán)隊(duì)□財(cái)務(wù)預(yù)算● 物管開辦費(fèi)使用● 物管運(yùn)營財(cái)務(wù)收支預(yù)案● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說明與分析● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議□公共場(chǎng)所營運(yùn)策劃建議● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式● 海上海LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述□公司簡介● 公司概況上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡稱“上實(shí)物業(yè)”）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金62萬美元（折合人民幣513萬元）。公司于2002年下半年通過了國家建設(shè)部物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的審核，成為滬上13家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。[上實(shí)物業(yè)]——目前直接管理項(xiàng)目23個(gè)，總體管業(yè)、合作和顧問面積達(dá)到400余萬平方米。公司管理的物業(yè)種類包括涉外超高層綜合商辦樓、外銷高層住宅服裝城、外資內(nèi)銷高檔住宅服裝城、別墅、高層中低檔規(guī)模住宅服裝城、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑、醫(yī)院后勤保障服務(wù)和工業(yè)廠房。其中已獲得“部優(yōu)”的管理項(xiàng)目5個(gè)，“市優(yōu)”的管理項(xiàng)目6個(gè)?！?企業(yè)信譽(yù)上海實(shí)業(yè)集團(tuán)是上海最大型企業(yè)集團(tuán)之一，在促進(jìn)滬港合作和發(fā)展過程中發(fā)揮了積極的工作，上實(shí)集團(tuán)在滬港家喻戶曉，乃至在全國也非常著名。公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時(shí)地利人和的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，“上實(shí)物業(yè)”嚴(yán)謹(jǐn)自律，以實(shí)際業(yè)績贏得社會(huì)各方的好評(píng)，也為“上實(shí)品牌”增添了榮耀。[上實(shí)物業(yè)]管理的物業(yè)涉及面較廣，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，包括現(xiàn)代化商業(yè)/辦公大廈[金鐘廣場(chǎng)]和[上實(shí)大廈]，樓高208米、150米，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡達(dá)100余年的近代保護(hù)建筑。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員110人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)維保工作。[上實(shí)大廈]的設(shè)施、設(shè)備管理是行業(yè)內(nèi)有口皆碑的。[上實(shí)物業(yè)]所擁有的保潔、保安和特殊服務(wù)經(jīng)營人員隊(duì)伍，專業(yè)技能都達(dá)到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊(duì)伍的技能足以應(yīng)對(duì)目前物業(yè)管理所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。我們管理生態(tài)環(huán)保小區(qū)—御景園和高樓齡的近代保護(hù)建筑—高陽大樓時(shí)也能泰然自若，得心應(yīng)手。[上實(shí)物業(yè)]具有針對(duì)具體大廈/小區(qū)量身定做合適的管理方案，并具有在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)還能賺錢的本事。我們管理的全部項(xiàng)目沒有虧損的。而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交業(yè)主委員會(huì)審核。[上實(shí)物業(yè)]通過幾年的實(shí)踐運(yùn)作積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是在與物業(yè)管理相關(guān)各方的溝通、協(xié)調(diào)解決各類矛盾和問題方面，以及制止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，處理棘手問題很有方法，而且不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。在服務(wù)觀念方面，堅(jiān)持“時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶”的理念，奉行“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨，倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位”的思想；要求服務(wù)接待保持“不能帶‘不’字作結(jié)束語”的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標(biāo)。在企業(yè)管理方面，堅(jiān)持“取法乎上，博采眾長、融合提煉、自成一家”的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國情實(shí)情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員“把今天的事做到最好，明天的事考慮周到”，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好的基礎(chǔ)。在規(guī)范發(fā)展方面，正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證明：“規(guī)范”是“發(fā)展”的基礎(chǔ)和必然條件，“發(fā)展”是“規(guī)范”的結(jié)果和既定目標(biāo)。沒有“規(guī)范”，就沒有“發(fā)展”；沒有“規(guī)范”，就是“發(fā)展”了也不會(huì)持久。能不能做到“規(guī)范發(fā)展”，已經(jīng)成為衡量一個(gè)行業(yè)、一個(gè)企業(yè)、一個(gè)部門整體水平的重要標(biāo)志?！?公司業(yè)績178。我公司自1997年7月成立至今七年有余，管理種類綜合齊全，是滬上業(yè)內(nèi)絕無僅有的。且每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)都融入了統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求，在業(yè)內(nèi)有“精品物業(yè)”之稱。178。經(jīng)過幾年來參與市場(chǎng)競爭，企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，企業(yè)聲譽(yù)逐步提高，員工收入和企業(yè)創(chuàng)利逐年遞增，公司正處在一個(gè)持續(xù)穩(wěn)健的良性發(fā)展階段。2004年4月中旬我司在昆山，通過公開招投一舉中標(biāo)[四季華城]項(xiàng)目（178。），此舉也是我司向外省市拓展業(yè)務(wù)一個(gè)標(biāo)志；也為我們打開昆山市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。今年上半年度公司也已在蘇州、無錫、寧波相繼托管和顧問管理了一批綜合性物業(yè)樓宇。178。1999年2月，公司通過了“涉外超高層綜合商辦樓”和“超高層住宅小區(qū)”的ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。2002年2月又通過了ISO9001:2000的改版認(rèn)證。公司還對(duì)下轄的各個(gè)管理項(xiàng)目進(jìn)行了ISO14001環(huán)境管理體系的認(rèn)證，尤其是[上實(shí)大廈]、[金鐘廣場(chǎng)]的商務(wù)樓綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，憑借自身踏實(shí)工作作風(fēng)和顯著的工作成績，得到了區(qū)領(lǐng)導(dǎo)一致首肯和好評(píng)。在淮海路的[金鐘廣場(chǎng)]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。178。[上海實(shí)業(yè)大廈]1999年11月被評(píng)為國家建設(shè)部“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；1998年起歷年被評(píng)為市治安消防先進(jìn)單位。2003年7月，在[金鐘廣場(chǎng)]由上海市消防5支隊(duì)、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司聯(lián)合進(jìn)行了上海市首個(gè)商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會(huì)好評(píng)以及業(yè)內(nèi)人士的贊許。178。[瑞南新苑]在2000年10月被評(píng)為市首批“四高”示范小區(qū)，2002年2月又被評(píng)為上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)及建設(shè)部優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的榮譽(yù)稱號(hào)。178。[嘉園]和[地方天園]的開發(fā)商分別是香港和新加坡公司，他們都是首次選聘境內(nèi)物業(yè)管理公司管理物業(yè)項(xiàng)目，我司被他們?cè)u(píng)為上海市最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司而中標(biāo)。其中[嘉園]在2002年被評(píng)為上海市“四高小區(qū)”。178。2000年9月，我公司被選為市里的“上海市物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組”成員單位。178。我公司除全權(quán)管理物業(yè)的同時(shí)，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔(dān)任顧問，經(jīng)過我司的培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，這些公司物業(yè)管理有了明顯的提高，有的還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。178。長海醫(yī)院后勤保障通過社會(huì)公開招標(biāo)形式一攬子委托專業(yè)公司管理，我司在20多家公司的激烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式實(shí)的標(biāo)書編寫獲得好評(píng)，又以最高分現(xiàn)場(chǎng)考察獲得優(yōu)異成績，過五關(guān)斬六將，一舉中標(biāo)。178。為了適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競爭，培養(yǎng)一支技術(shù)服務(wù)過硬的專業(yè)隊(duì)伍，我公司與錦江集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同投資成立了“錦江物業(yè)工程公司”，為“麥德龍”所有的大賣場(chǎng)以及上海、沈陽等國際機(jī)場(chǎng)提供專業(yè)保潔服務(wù)。178。據(jù)2003年底調(diào)查統(tǒng)計(jì)，每個(gè)管理處的業(yè)主滿意和較滿意的都在96％以上，并且都與發(fā)展商、業(yè)委會(huì)和業(yè)主建立了良好的關(guān)系?！?管理經(jīng)驗(yàn)178。我公司大量學(xué)習(xí)和借鑒境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，又結(jié)合本國國情，在每個(gè)不同的管理項(xiàng)目設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，采取不同的方式，但都體現(xiàn)了統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的規(guī)范、統(tǒng)一的要求，取得了非常好的社會(huì)效應(yīng)。178。遵守國家、政府法律法規(guī)，堅(jiān)持“合法、合理、合情”地處理一切事務(wù)是我司的一貫原則。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會(huì)，還首創(chuàng)了在業(yè)委會(huì)組建以前定期召開業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。例如，處理[瑞南新苑]業(yè)主聯(lián)名要求封陽臺(tái)、協(xié)調(diào)[嘉園]空調(diào)機(jī)安放位置、[劍橋景苑]沿街商業(yè)用房的管理等，都獲得很高的評(píng)價(jià)。178。我司將管理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，非常關(guān)注對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。每年的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃都要反復(fù)論證，特別是針對(duì)[上實(shí)大廈]系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大的特點(diǎn)，編制了20年的維保概算。一經(jīng)確定的，確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗從不間斷。維保養(yǎng)護(hù)計(jì)劃執(zhí)行良好，確保物業(yè)樓宇正常“延壽”。178。在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。我司首創(chuàng)報(bào)修10分鐘到達(dá)，被《新民晚報(bào)》專題報(bào)道。我司倡導(dǎo)：先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無處挑剔，然后在管理上堅(jiān)持原則，從不讓步。雖然我們堅(jiān)持管理原則非常強(qiáng)硬，但幾年來基本沒有收到有效投訴。178。我公司把“超值服務(wù)”的承諾真正落到實(shí)處，并切實(shí)使業(yè)主/住戶能感受得到。[上實(shí)大廈]％以上，[玉佛城]一期、[瑞南新苑]也全部都實(shí)現(xiàn)了100％銷售。178。我司首創(chuàng)的保安、保潔專業(yè)條線的內(nèi)部承包法，取得了非常好的效果，有效地調(diào)配資源，提高專業(yè)管理水平，加強(qiáng)了控制和監(jiān)督，降低了運(yùn)行成本，使總體管理水平又提升了一大步。因此，引起行業(yè)內(nèi)主管部門的重視。178。2002年由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是二個(gè)物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。178。各管理處配合業(yè)委會(huì)、居委會(huì)開展的旨在推動(dòng)精神文明建設(shè)的家居咨詢、便民民服務(wù)、文娛