抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防控案例分析-文庫吧
2025-04-13 12:27 本頁面
【正文】 幾年將出現(xiàn)虛假按揭的高峰。廣地事件只是房地產(chǎn)市場假按揭的冰山一角?！斑€有大量的(假按揭樓盤)沒有暴露出來?！睆V東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長蔡穗聲對記者說。在廣地事件中，同一套房子被重復(fù)抵押的次數(shù)最多時(shí)達(dá)到四五次。在香珠花園事件中，檢察機(jī)關(guān)指控香珠花園將247套房產(chǎn)及商鋪重復(fù)出售、抵押，共騙取2．29億余元人民幣和5 30萬港幣。對于銀行而言，房地產(chǎn)信貸規(guī)模大，回報(bào)高，一直是各銀行競相爭奪的一塊“肥肉”，在放貸管理方面就相對較為寬松；男一方面，房地產(chǎn)按揭周期長，少則七八年，多則二三十年，有問題不容易暴露，也促使不法商人搞虛假按揭膽大妄為。有關(guān)部門在抽查建行廣東省廣州地區(qū)8家支行的樓宇按揭貸款時(shí)，就發(fā)現(xiàn)有1 0億元是虛假按揭?，F(xiàn)在中國銀行業(yè)的房產(chǎn)按揭余額已經(jīng)超過1萬億元，只要出現(xiàn)1％的虛假按揭，銀行的壞賬將增加1 00億元。專家認(rèn)為，虛假按揭事實(shí)上已經(jīng)成為影響金融穩(wěn)定的一大隱患。央行Ⅸ2003年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》稱：目前，我國房地產(chǎn)市場6 o％以上的資金來源于信貸資金。房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重高達(dá)1 7．8％。上海申銀萬國證券研究所的研究人員高新宇認(rèn)為，目前銀行的收入主要集中在存貸款的息差上，貸款對金融的穩(wěn)定作用舉足輕重。房地產(chǎn)業(yè)自有資金少、貸款風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)信貸占銀行貸款的大頭，這種結(jié)構(gòu)本身就產(chǎn)生了金融方面的不確定性。如果銀行監(jiān)管不能及時(shí)跟上，一旦房地產(chǎn)業(yè)資金鏈出現(xiàn)大規(guī)模斷裂，銀行將因幾乎得不到多少抵押資產(chǎn)而損失慘重。據(jù)悉，番禺國土房管部門正式通知“廣地”業(yè)主，撤消已經(jīng)查清的廣地“內(nèi)按”。這意味著“廣地”業(yè)主的權(quán)利已經(jīng)開始得到有關(guān)部門的保護(hù)。但銀行將如何處置那些被撤消的假按揭、消化由此形成的壞賬呢?有關(guān)方面稱，要做進(jìn)一步的研究。 假按揭風(fēng)險(xiǎn)一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，房屋預(yù)售不暢、回款乏力，形成建設(shè)資金缺1：3時(shí)，往往利用假按揭方式騙套銀行資金。他們利用其親朋好友或內(nèi)部員工批量購買本公司的房產(chǎn)或以建筑施工、建材供應(yīng)等關(guān)聯(lián)企業(yè)員工的個(gè)人名義向銀行申請個(gè)人按揭貸款，或“一女多重復(fù)銷售騙取銀行貸款。實(shí)際上這種行為本身就是一種欺詐行為，也是嚴(yán)格意義上的開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)，其發(fā)生的程度非常普遍，花樣繁多，加之審核判定又有一定難度，往往令銀行防不勝防，因而風(fēng)險(xiǎn)較大。假按揭有以下特征：(一)假按揭的購房人通常都是開發(fā)商單位的職工及關(guān)聯(lián)人員，在假按揭中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往既充當(dāng)賣方，又充當(dāng)買方。具體做法一般是以給公司職工提供優(yōu)惠住房為名，讓本單位職工及關(guān)聯(lián)人員冒充客戶，與開發(fā)商簽訂虛假購房合同，并對名義買房人的資料進(jìn)行精心包裝，蒙蔽銀行工作人員，從而騙取銀行屋抵押貸款。(二)假按揭的首付款不是由購房者本人支付。商業(yè)銀行規(guī)定，個(gè)人辦理住房按揭貸款必須要交20％以上的首付款，不得辦理“零首付”按揭貸款。住房按揭貸款的首期付款，應(yīng)該由購房者本人支付，并交存開發(fā)商在銀行的預(yù)售房款專用帳戶內(nèi)，由銀行出具收款證明作為辦理住房按揭貸款的首付款憑據(jù)。但凡被認(rèn)定是假按揭的，通過對首付款資金來源的審查，要么酋期款由開發(fā)商支付，資金是從開發(fā)商帳戶上劃轉(zhuǎn)的，要么首期款根本未付，而開發(fā)商向銀行出具的購房人已付首期款的收據(jù)證明純粹是虛假的，形成事實(shí)上的“零首付”，(三)假按揭的本息由房地產(chǎn)開發(fā)商償還，個(gè)人住房按揭貸款還本付息方法有利隨本清(一年以內(nèi)含一年)和分期還款(一年以上)兩種方式，分期還款又分為等額還款法和遞減還款法。無論采用哪一種還本付息方法，從還款資金來源看，如果個(gè)人貸款購房的話，無疑按期還款本息的應(yīng)該是購房人，而假按揭貸款在款項(xiàng)還清之前，都是開發(fā)商按期從自己的帳戶上直接劃轉(zhuǎn)償還貸款本息。顯然，開發(fā)商才是真正的買主。(四)假按揭貸款普遍存在重復(fù)抵押登記的現(xiàn)象。由于開發(fā)商與購房者之間的買賣行為是虛假的，購房者并未真正購房，所以就談不上辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，更談不上按轉(zhuǎn)押。待房屋有了真正的買主，發(fā)生真實(shí)買賣行為后，并非一次性付清購房款，購房人可能會辦理按揭貸款。這種情況房產(chǎn)鑒證登記部門理應(yīng)在購房人第二次辦理鑒證登記能夠發(fā)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，一些房產(chǎn)管理部門往往存在工作不負(fù)責(zé)任，只要交費(fèi)便給予鑒證，這也是造成同一套房子重復(fù)辦理按揭的一個(gè)重要原因。因此，“假按”普遍存在重復(fù)抵押登記或開發(fā)商又辦證售與第二人的現(xiàn)象。(五)為了多套貸款，開發(fā)商往往將房屋價(jià)格提高進(jìn)行按揭，目前我國對房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺乏有效的監(jiān)管，相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，評估機(jī)構(gòu)為多收評估費(fèi)，常將抵押物過高估價(jià)。而條件不具備的地方根本沒有評估這一環(huán)節(jié)，房價(jià)的高低完全掌握在開發(fā)商手中。幾乎在所有的虛假按揭中，辦理按揭樓盤的價(jià)格都高于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格，因?yàn)檫@樣有利于房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行套取更多的現(xiàn)金。銀行經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)各家商業(yè)銀行為了搶占屋抵押貸款的市場份額，紛紛推出各種服務(wù)，并在“簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度，增加了業(yè)務(wù)量，擴(kuò)大了住房貸款消費(fèi)群，但是，在辦理貸款的過程中，或多或少的還存在以下問題：一、貸前調(diào)查不嚴(yán)格，受理屋抵押貸款時(shí)對開發(fā)商的資信評估不充分。房地產(chǎn)開發(fā)商為了自身利益，倉促建設(shè)項(xiàng)目，“五證”不全，給銀行造成潛在風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，負(fù)債較多，有可能形成半拉子工程、爛尾工程，簽訂《商品房合作協(xié)議》的目的是套取銀行貸款，其提供的擔(dān)保可信度更值得懷疑，有的房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)
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