抵押貸款風(fēng)險防控案例分析-免費閱讀
【正文】 第4章 綜述綜上所述，屋抵押貸款的風(fēng)險多種多樣，風(fēng)險源頭也各不相同，加強對屋抵押貸款風(fēng)險的防范與控制，引導(dǎo)個人住房金融市場正常發(fā)展、良性循環(huán)，應(yīng)從兩個方面入手：作為金融機構(gòu)，應(yīng)該制定長遠發(fā)展規(guī)劃，大力扶持有開發(fā)潛力。實施品牌營銷，應(yīng)堅持回地制宣、形式多樣。也可以設(shè)計氣球式還款，即還款初期每月僅支付利息，后期還款額增加，最后一筆本金、利息償清的方式。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債增加，自有資產(chǎn)減少。充分利用高科技設(shè)施和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，盡快實現(xiàn)電于化操作軌道，提供現(xiàn)代。二、完善服務(wù)，打造品牌(一)提供多層次、全方位、差別化的服務(wù)品種首先，單一的借款品種己經(jīng)無法滿足不同市場、不同客戶的需求，這要求銀行根據(jù)新“客戶群”要求，制定出多層次、差別化的金融體系；例如對于高收入階層人士，除了提供屋抵押貸款服務(wù)外，還可以推薦電話銀行、個人理財?shù)雀郊臃?wù)，對于資信程度低的貸款人，可以適當降低按揭貸款比例等等。4．建立合理的屋抵押貸款監(jiān)管考核機制和科學(xué)的激勵約束機制。加強對借款人首付款的管理，對資金賬戶實行封閉管理，控制資金投向。一、建立嚴格的內(nèi)部管理制度(一)加強內(nèi)部審查制度，控制抵押貸款的風(fēng)險商業(yè)銀行在辦理屋抵押貸款業(yè)務(wù)時，應(yīng)該通過貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查三個環(huán)節(jié)來時時把握借款人、開發(fā)商和項目的情況。例如美國，聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局作為行使擔(dān)保職能的住房金融機構(gòu)，為住房抵押貸款提供保險或擔(dān)保。如果保險公司推行一個綜合保險，將保證保險、抵押風(fēng)險等幾種借款人違約情況都包括在內(nèi)，那么商業(yè)銀行的風(fēng)險就可以控制在一個很小的范圍之內(nèi)。另外，開發(fā)商必須在保險公司投保住房質(zhì)量，保險費高達房價的0．2％。在發(fā)放貸款時，應(yīng)堅持集體審批和審貸分離原則集中集體智慧，切實加強風(fēng)險防范。四、法律意識不強。房地產(chǎn)開發(fā)商為了自身利益，倉促建設(shè)項目，“五證”不全，給銀行造成潛在風(fēng)險，個別開發(fā)商經(jīng)濟實力不強，負債較多，有可能形成半拉子工程、爛尾工程，簽訂《商品房合作協(xié)議》的目的是套取銀行貸款，其提供的擔(dān)?？尚哦雀档脩岩?，有的房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)班子素質(zhì)差，管理能力、社會信譽低。待房屋有了真正的買主，發(fā)生真實買賣行為后，并非一次性付清購房款，購房人可能會辦理按揭貸款。(二)假按揭的首付款不是由購房者本人支付。據(jù)悉，番禺國土房管部門正式通知“廣地”業(yè)主，撤消已經(jīng)查清的廣地“內(nèi)按”。有關(guān)部門在抽查建行廣東省廣州地區(qū)8家支行的樓宇按揭貸款時，就發(fā)現(xiàn)有1 0億元是虛假按揭。而此前，廣州和潤花園、深圳香珠花園騙貸在珠三角乃至全國都造成惡劣的影響。一些銀行向法院提出資產(chǎn)保全的申請。工行番禺支行在廣地事件中被騙貸超過1億元，損失最為嚴重。這一過程中，難道沒有一個環(huán)節(jié)覺察到“廣地”的問題?記者在采訪中了解到，番禺國土房管部門曾對同一套房子出具了兩次不同的住房抵押證明，惟一的區(qū)別是前一次購房合同中標的門牌號是F302A，而后一次標的是F3021。吃飽喝足玩完后，楊就會提出要求，借身份證一用?！皬V地”的一名財務(wù)人員透露：“廣地”的財會制度一直不健全，簡直可以用沒有財會制度來形容。它成立于1997年，注冊資本為500萬元，董事長楊勛崇和副董事長吳育輝各占5539。然而即使在這一時期，“廣地”‘仍存在資金不足的狀況。為了不使資金鏈斷裂，楊勛崇等動用了一切可以動用的力量，加緊進行虛假按揭和重復(fù)抵押。廣地公司幾乎所有的員工都曾參與了假按揭。如果在工作中發(fā)現(xiàn)房號近似的，應(yīng)該去現(xiàn)場核實一下，但很多工作人員沒有做到。面對銀行的壓力，楊勛崇只能以廣地花園的新樓盤作抵押，通過售樓來解押。但此時廣地事件已經(jīng)暴露在眾目睽睽之下，樓盤售價大跌。在廣地事件中，同一套房子被重復(fù)抵押的次數(shù)最多時達到四五次。上海申銀萬國證券研究所的研究人員高新宇認為，目前銀行的收入主要集中在存貸款的息差上，貸款對金融的穩(wěn)定作用舉足輕重。實際上這種行為本身就是一種欺詐行為，也是嚴格意義上的開發(fā)商信用風(fēng)險，其發(fā)生的程度非常普遍，花樣繁多，加之審核判定又有一定難度，往往令銀行防不勝防，因而風(fēng)險較大。顯然，開發(fā)商才是真正的買主。而條件不具備的地方根本沒有評估這一環(huán)節(jié)，房價的高低完全掌握在開發(fā)商手中。一是由于屋抵押貸款業(yè)務(wù)屬于新業(yè)務(wù)，規(guī)章制度尚不健全，相應(yīng)的配套管理措施跟不上，一些銀行缺乏對操作環(huán)節(jié)的重視，在人配置上不合理。首先，加強貸前調(diào)查，把好屋抵押貸款發(fā)放關(guān)。一方面，要將有一定業(yè)務(wù)經(jīng)驗或經(jīng)培訓(xùn)后具備一定業(yè)務(wù)水平的高素質(zhì)人員，充實到個人信貸業(yè)務(wù)中，定期組織個人信貸從業(yè)人員進行信貸業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)現(xiàn)較好的經(jīng)濟效益。二、引入保險和政府擔(dān)保制度目前，商業(yè)銀行可以接受的有效擔(dān)保有兩種形式。其次，可以作為政府變相微調(diào)房地產(chǎn)市場的投資和購買方向的手段和導(dǎo)向性政策，將市場的投資重點轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟適用房和中、低檔住宅上來。因為擔(dān)保公司收取擔(dān)保費用的依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)變現(xiàn)能力和難易程度。對開發(fā)商的審查：關(guān)注開發(fā)企業(yè)過去開發(fā)業(yè)績和管理團隊的組成分析，著手發(fā)展一些與銀行有著良好合作關(guān)系、實力雄厚的開發(fā)企業(yè)，放棄不恪守信用、心存欺詐的客戶。銀行在貸后管理中，應(yīng)該建立屋抵押貸款系統(tǒng)信貸機的各項查詢功能，隨時為客戶經(jīng)理提供個人還款紀錄，沒有使用屋抵押貸款系統(tǒng)的銀行，應(yīng)建立詳細的信貸臺帳，隨時記錄個人還款隋況。(
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