【正文】 在內(nèi)部工作人員收受賄賂、與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)的行為，羅滿(mǎn)南說(shuō)他不能肯定。假按揭潛規(guī)則．危及金融穩(wěn)定“廣地”假按揭在廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)不是孤立現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)自有資金少、貸款風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)信貸占銀行貸款的大頭，這種結(jié)構(gòu)本身就產(chǎn)生了金融方面的不確定性。(四)假按揭貸款普遍存在重復(fù)抵押登記的現(xiàn)象。二是業(yè)務(wù)管理處于交叉兼職狀態(tài)，造成從業(yè)人員不齊，素質(zhì)不高，預(yù)測(cè)、評(píng)估、應(yīng)變、控制信貸資金運(yùn)用中的不因素的能力差，造成在貸款管理上，跟蹤調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、個(gè)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和監(jiān)控力度不夠，貸前、貸中和貸后管理相對(duì)脫節(jié)、滯后三是信貸人員重貸輕管的現(xiàn)象普遍存在，有些經(jīng)辦行信貸人員對(duì)于期期數(shù)較短的貸款認(rèn)為既沒(méi)有必要也沒(méi)有精力催收，這就向借款人出了拖欠銀行貸款也沒(méi)人管的錯(cuò)誤信號(hào)，不利于貸款的按期回收。一、建立住房質(zhì)量保證體系住房質(zhì)量雖然不屬于住房抵押貸款的范疇，但它己經(jīng)成為違約還款的一個(gè)重要因素，以及惡意欠款的借口。(二)政府擔(dān)保的貸款模式對(duì)于高檔房，政府可以引入保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)機(jī)制防范風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅，政府可以對(duì)信貸雙方進(jìn)行信用擔(dān)保，增加金融企業(yè)的安全性。建立對(duì)開(kāi)發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度。該客戶(hù)經(jīng)理應(yīng)該了解本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)評(píng)估、了解開(kāi)發(fā)流程、開(kāi)發(fā)品質(zhì)和公司內(nèi)部運(yùn)作，熟悉銀行信貸知識(shí)和法律常識(shí)，還需要有一定的公關(guān)能力和道德素質(zhì)。i、住房逆抵押貸款美國(guó)近年來(lái)實(shí)行了一種新的房地產(chǎn)集資方式——住房逆抵押貸款。若借款人對(duì)利率變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確的話(huà)，將減輕償息負(fù)擔(dān)，反之則銀行將獲得比一般可調(diào)利率貸款較多的利息回報(bào)，隨機(jī)性很強(qiáng)，所以對(duì)借款人具有很強(qiáng)的吸引力。屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)雖然遍及各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，但通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，還是可以做到防范和化解的。根據(jù)有些單位有季節(jié)性收入分配的特點(diǎn)，可設(shè)計(jì)允許借款人在保證年還款額的前提下，采取每月不等額還款的辦法等等。目前，我國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)有的服務(wù)方式基本上是利用遍布各地的分支網(wǎng)絡(luò)未進(jìn)行的，隨著計(jì)算機(jī)和通訊技術(shù)的飛速發(fā)展，金融服務(wù)己經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)全新的領(lǐng)域，電話(huà)銀行、網(wǎng)絡(luò)銀行，不但能大大提高服務(wù)的便利性，而且使服務(wù)成本大幅降低。落實(shí)責(zé)任，嚴(yán)明獎(jiǎng)懲，不能單純考核貸款的發(fā)放和市場(chǎng)占比，要更加重視貸款質(zhì)量和貸款的回收，形成人人有責(zé)任、自覺(jué)追收貸款的良好風(fēng)氣，激發(fā)員工催收不良貸款的積極性。購(gòu)房動(dòng)機(jī)和資信狀況，依據(jù)其還款能力決定貸款的成數(shù)、期限。如果由借款人負(fù)擔(dān)，無(wú)疑增加借款人的負(fù)擔(dān)，不利于屋抵押貸款的推行，如果由銀行負(fù)擔(dān)，則壓縮了利潤(rùn)的空間，打消了銀行的積極性。另外要加強(qiáng)屋抵押貸款檔案的管理。二、個(gè)人資信評(píng)估制度尚未建立，還款能力難以衡量。住房按揭貸款的首期付款，應(yīng)該由購(gòu)房者本人支付，并交存開(kāi)發(fā)商在銀行的預(yù)售房款專(zhuān)用帳戶(hù)內(nèi)，由銀行出具收款證明作為辦理住房按揭貸款的首付款憑據(jù)。專(zhuān)家認(rèn)為，虛假按揭事實(shí)上已經(jīng)成為影響金融穩(wěn)定的一大隱患。在“楊勛崇出走”事件發(fā)生的數(shù)月前，還有拍賣(mài)行受銀行委托，．要對(duì)廣地花園的物業(yè)進(jìn)行拍賣(mài)。2000年以前，很多工作是手工登記，憑記憶辦事容易出問(wèn)題。至于以各種名義用于“公關(guān)”的經(jīng)費(fèi)，高達(dá)1000多萬(wàn)元。在運(yùn)營(yíng)之初，廣地公司受益于1998年華南快速干線(xiàn)通車(chē)，在廣州市民番禺置業(yè)潮流中，廣地公司一期房?jī)r(jià)坐地升值，從開(kāi)盤(pán)的每平方米1600多元漲到了3000多元。廣地公司將這些抵押房二次出售，造成了大量的雙重抵押。具體的經(jīng)辦人員也沒(méi)有按照操作規(guī)程辦事，有的按揭申請(qǐng)材料不齊，照樣可以通過(guò)，由此加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。“還有大量的(假按揭樓盤(pán))沒(méi)有暴露出來(lái)。 假按揭風(fēng)險(xiǎn)一些開(kāi)發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，房屋預(yù)售不暢、回款乏力，形成建設(shè)資金缺1：3時(shí)，往往利用假按揭方式騙套銀行資金。因此，“假按”普遍存在重復(fù)抵押登記或開(kāi)發(fā)商又辦證售與第二人的現(xiàn)象。有的信貸員缺乏職業(yè)道德，利用審批權(quán)限，和開(kāi)發(fā)商勾結(jié)串通從中撈取好處，共同騙取銀行信貸資金，造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)雖然可以不完全照搬美國(guó)的模式，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商竣工完畢，會(huì)有一個(gè)工程質(zhì)量的全面審核，作為審核部門(mén)應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，按照工程質(zhì)量給予級(jí)別評(píng)定。一旦客戶(hù)發(fā)生了違約行為，造成3個(gè)月以上的不還款行為，那么擔(dān)保公司就會(huì)替客戶(hù)還清所有的貸款本息，然后處置抵押物回收資金。對(duì)拖欠貸款本息的借款人，客戶(hù)經(jīng)理應(yīng)及時(shí)向借款人電話(huà)告知，敦促其還款，對(duì)拖欠3期貸款本息的，客戶(hù)經(jīng)理應(yīng)向借款人發(fā)催款通知書(shū)或上門(mén)催收，了解原因，對(duì)拖欠6期貸款本息的借款人，應(yīng)根據(jù)情況通過(guò)訴訟程序處置抵押物清收貸款。第三，將批發(fā)業(yè)務(wù)與零售業(yè)務(wù)相結(jié)合，消費(fèi)信貸與開(kāi)發(fā)信貸相結(jié)合，努力提供“一攬子”金融服務(wù)。在這一過(guò)程中，消費(fèi)者需要銀行提供部分墊款，如先買(mǎi)下一套住房，搬入后再出賣(mài)原有住房，還掉銀行墊款，以后再按月償還銀行的消費(fèi)信貸。(五)消費(fèi)信貸的流程再造與優(yōu)化屋抵押貸款一個(gè)重要的特征是其專(zhuān)業(yè)面廣、政策性強(qiáng)、流程多，最能適應(yīng)客戶(hù)的需要設(shè)計(jì)是“～門(mén)一步式”的～條龍服務(wù)，在同一城由統(tǒng)一的“按揭中心”集中辦理。三、有進(jìn)有退，服務(wù)增值客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)方向轉(zhuǎn)為良好開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、實(shí)力雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，貸款扶持的應(yīng)該是收入穩(wěn)定、信用良好、有較高素質(zhì)的借款人，金融服務(wù)應(yīng)處處體現(xiàn)有償和增值。多種還款方式根據(jù)具體情況，為防范和化解因利率波動(dòng)過(guò)大而引起的傾斜問(wèn)題而設(shè)計(jì)出分級(jí)遞增、遞減的抵押貸款等金融工具。對(duì)于有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)