抵押貸款風(fēng)險防控案例分析-wenkub
2023-05-13 12:27:59 本頁面
【正文】 確實(shí)不是孤立現(xiàn)象。在“楊勛崇出走”事件發(fā)生的數(shù)月前，還有拍賣行受銀行委托，．要對廣地花園的物業(yè)進(jìn)行拍賣。但此時的廣地公司已是強(qiáng)弩之末，銷售情況連走下坡，公司運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，致使公司部分員工連續(xù)9個月沒領(lǐng)到工資。他說，番禺工行的問題主要是急于發(fā)展業(yè)務(wù)，手續(xù)審查不嚴(yán)，在廣地辦理的眾多假按揭中，應(yīng)該有很多蛛絲馬跡可以被發(fā)現(xiàn)，但沒有引起重視。至于番禺國土房管局是否存在內(nèi)部工作人員收受賄賂、與開發(fā)商勾結(jié)的行為，羅滿南說他不能肯定。2000年以前，很多工作是手工登記，憑記憶辦事容易出問題。監(jiān)管方一路綠燈“廣地”積重難返按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房產(chǎn)按揭必須有地方國土房管局出具的證明，再到銀行辦理手續(xù)。與此同時，楊勛崇等人還大玩“分身術(shù)”，荊用同一個人的身份證到幾家銀行辦理按揭。廣地公司的許多員工都曾經(jīng)接到收集身份證的“任務(wù)”。至于以各種名義用于“公關(guān)”的經(jīng)費(fèi)，高達(dá)1000多萬元。“廣地”一名不愿透露姓名的高層人士說，廣地公司做假按揭最早就是從1998年開始的。其開發(fā)的廣地花園，號稱“廣州生態(tài)第一盤”，占地30萬平方米，規(guī)劃居住人口2萬人。第3章 某國有商業(yè)銀行房屋抵押貸款風(fēng)險控制案例分析 廣州廣地花園事件撩開房地產(chǎn)業(yè)假按揭黑幕：／／．rednet．corn． 2004222 13：42：57紅網(wǎng)資金鏈吃緊開發(fā)商騙貸有方廣地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以說是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)“用一個支點(diǎn)撬起整個地球”的典型。在運(yùn)營之初，廣地公司受益于1998年華南快速干線通車，在廣州市民番禺置業(yè)潮流中，廣地公司一期房價坐地升值，從開盤的每平方米1600多元漲到了3000多元?！皬V地”在資金上的短缺和當(dāng)時有關(guān)政策變動有關(guān)，但最主要的原因在于“廣地”在“空手套得白狼”后的失控?！八麄兇蚵閷]金如土”，一位員工告訴記者，廣地公司有的高層人員用從公司借得的錢，買高級轎車、珠寶項鏈，一擲萬金。有時，楊會親自出馬，請他的一幫英德老鄉(xiāng)到廣州來玩。廣地公司將這些抵押房二次出售，造成了大量的雙重抵押。然而據(jù)了解，廣地公司的房產(chǎn)抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。2 000年后，雖然實(shí)現(xiàn)了辦公現(xiàn)代化，但電腦程序比較簡單，不能很好識別。同樣負(fù)有監(jiān)管責(zé)任的番禺地方銀行，對“廣地”的問題保持了沉默。具體的經(jīng)辦人員也沒有按照操作規(guī)程辦事，有的按揭申請材料不齊，照樣可以通過，由此加大了金融風(fēng)險。2003年，“廣地”的形勢繼續(xù)吃緊。11月30日，廣地事件出現(xiàn)戲劇性一幕。去年以來，廣州新理想華庭、麗景臺等相繼因資金鏈斷裂爆出一房多賣、假按揭丑聞。“還有大量的(假按揭樓盤)沒有暴露出來。對于銀行而言，房地產(chǎn)信貸規(guī)模大，回報高，一直是各銀行競相爭奪的一塊“肥肉”，在放貸管理方面就相對較為寬松；男一方面，房地產(chǎn)按揭周期長，少則七八年，多則二三十年，有問題不容易暴露，也促使不法商人搞虛假按揭膽大妄為。央行Ⅸ2003年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》稱：目前，我國房地產(chǎn)市場6 o％以上的資金來源于信貸資金。如果銀行監(jiān)管不能及時跟上，一旦房地產(chǎn)業(yè)資金鏈出現(xiàn)大規(guī)模斷裂，銀行將因幾乎得不到多少抵押資產(chǎn)而損失慘重。 假按揭風(fēng)險一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，房屋預(yù)售不暢、回款乏力，形成建設(shè)資金缺1：3時，往往利用假按揭方式騙套銀行資金。具體做法一般是以給公司職工提供優(yōu)惠住房為名，讓本單位職工及關(guān)聯(lián)人員冒充客戶，與開發(fā)商簽訂虛假購房合同，并對名義買房人的資料進(jìn)行精心包裝，蒙蔽銀行工作人員，從而騙取銀行屋抵押貸款。但凡被認(rèn)定是假按揭的，通過對首付款資金來源的審查，要么酋期款由開發(fā)商支付，資金是從開發(fā)商帳戶上劃轉(zhuǎn)的，要么首期款根本未付，而開發(fā)商向銀行出具的購房人已付首期款的收據(jù)證明純粹是虛假的，形成事實(shí)上的“零首付”，(三)假按揭的本息由房地產(chǎn)開發(fā)商償還，個人住房按揭貸款還本付息方法有利隨本清(一年以內(nèi)含一年)和分期還款(一年以上)兩種方式，分期還款又分為等額還款法和遞減還款法。由于開發(fā)商與購房者之間的買賣行為是虛假的，購房者并未真正購房，所以就談不上辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，更談不上按轉(zhuǎn)押。因此，“假按”普遍存在重復(fù)抵押登記或開發(fā)商又辦證售與第二人的現(xiàn)象。銀行經(jīng)營管理風(fēng)險各家商業(yè)銀行為了搶占屋抵押貸款的市場份額，紛紛推出各種服務(wù)，并在“簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度，增加了業(yè)務(wù)量，擴(kuò)大了住房貸款消費(fèi)群，但是，在辦理貸款的過程中，或多或少的還存在以下問題：一、貸前調(diào)查不嚴(yán)格，受理屋抵押貸款時對開發(fā)商的資信評估不充分。在涉及個人還款能力評估時，雖然銀行要求借款人出具本人及配偶的工資、收入證明，但其真實(shí)性、有效性及還款意愿的好壞，只能主觀、被動地去評定，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)格式和制約措施，過分依賴第二還款來源(抵押物)，忽視了第一還款來源(合法收入)。外，缺乏先進(jìn)的管理系統(tǒng)也是貸后管理薄弱的_r個重要原因。有的信貸員缺乏職業(yè)道德，利用審批權(quán)限，和開發(fā)商勾結(jié)串通從中撈取好處，共同騙取銀行信貸資金，造成銀行風(fēng)險。同時，還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查客戶還款來源是否穩(wěn)定、長期，對客戶的道德品質(zhì)、家庭情況、健康狀況、社會信用等情況做到心中有數(shù)。針對屋抵押貸款量大戶多的特點(diǎn)，要對所用檔案資料的完整情況進(jìn)行徹底檢查、清理，如發(fā)現(xiàn)資料缺失應(yīng)盡快補(bǔ)齊，并按規(guī)定要求進(jìn)行整理歸檔，確保屋抵押貸款檔案資料的準(zhǔn)確、完整。從發(fā)達(dá)國家的一
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