農(nóng)商銀行微信課堂之房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與措施-wenkub
2023-02-08 19:02:34 本頁面
【正文】 押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。因此，張三在沒有把土地使用權(quán)變更到名下之前，沒有提供抵押擔(dān)保的權(quán)利。 當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。 《擔(dān)保法》： 第四十條 訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。不公證登記不生效。 大家考慮一下：該抵押物首先償還誰的貸款？ 強(qiáng)調(diào)兩個(gè)概念：公證抵押登記與抵押合同公證 公證抵押登記： 強(qiáng)調(diào)的是登記。但是該房地處批發(fā)市場(chǎng)黃金地段，年租金每間 2萬元，有效評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值達(dá) 100萬元。 防范措施： 在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要認(rèn)真對(duì)房地產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行核實(shí)比對(duì)，確認(rèn)抵押品的權(quán)力歸屬，認(rèn)為有必要的應(yīng)到房管部門核實(shí)或取得相應(yīng)的證明。因而，任何共有人也就不能以其應(yīng)有的份額設(shè)定擔(dān)保權(quán)，而必須征得全體共有人同意，或事先取得其他共有人的授權(quán)。貸款到期后，催收無果。 ，查明擬抵押房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃。 一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，按照“買賣不破租賃”的原則，抵押物就很難進(jìn)行拍賣處理了。當(dāng)天繳納 1萬元定金，房屋租賃公司將該消息告知了吳某，得到了吳某的許可。2023年 1月 7日根據(jù)信貸制度的相關(guān)規(guī)定完成調(diào)查，同意發(fā)放吳某房產(chǎn)抵押貸款 60萬元，吳某提供二套房證明并也調(diào)查核實(shí)，該申請(qǐng)抵押房產(chǎn)也未向外出租， 2023年 1月 8日貸款審批、簽訂合同，同日辦理抵押登記。為此，抵押權(quán)可以對(duì)抗租賃權(quán)。 “ 買賣不破租賃 ” 。 三是 “明修棧道、暗度陳倉” 和“陰陽”合同。 房產(chǎn) 不可移動(dòng)性 資產(chǎn)額度大 保值、增值 處置 易處置 方式靈活 房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn) （一）租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán) 一是抵押物難以處置。 房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 信貸檢查輔導(dǎo)中心 “ 風(fēng)險(xiǎn) ” 一詞的由來，最為普遍的一種說法是，在遠(yuǎn)古時(shí)期，以打魚捕撈為生的漁民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保佑自己能夠平安歸來，其中主要的祈禱內(nèi)容就是讓神靈保佑自己在出海時(shí)能夠風(fēng)平浪靜、滿載而歸；他們?cè)陂L(zhǎng)期的捕撈實(shí)踐中 ...... 深深的體會(huì)到 “ 風(fēng) ” 給他們帶來的無法預(yù)測(cè)無法確定的危險(xiǎn)，他們認(rèn)識(shí)到，在出海捕撈打魚的生活中， “ 風(fēng) ” 即意味著 “ 險(xiǎn) ” ，因此有了 “ 風(fēng)險(xiǎn) ” 一詞的由來。按照“買賣不破租賃”的原則，如果先租后抵，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。 《物權(quán)法》 第 190條：訂立抵押合同 前 抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。目的在于保護(hù)承租人的利益，防止出租人故意通過設(shè)定抵押權(quán)終止租賃關(guān)系或者剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 其次， 沒有辦理登記 的抵押權(quán)不能對(duì)抗善意取得的租賃權(quán)。 這一系列操作都是按照相關(guān)制度進(jìn)行操作，無任何違規(guī)操作。2023年 1月 7日房屋租賃公司與張某正式簽訂房屋租賃合同，租期 10年，一次性繳納房租，租賃費(fèi)共計(jì) 24萬元。 “明修棧道、暗度陳倉” 案例 問題到底出在哪呢？ 問題出在貸后檢查上。如果沒有租賃，簽訂未處置承諾書，保證在抵押前沒有進(jìn)行處置的協(xié)議。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，張某與妻子劉某于 2023年初已經(jīng)離婚，該房產(chǎn)已經(jīng)法院判決歸屬劉某所有。否則，擔(dān)保行為無效。在辦理房產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)，必須經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽署同意抵押擔(dān)保協(xié)議書。按照貸款操作流程， 2023年 3月 5日在當(dāng)?shù)毓C處辦理抵押公證后發(fā)放貸款 40萬元，當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)出具的公證書為 :證明抵押人和債權(quán)人簽訂了最高額抵押合同，合同合法有效，合同雙方當(dāng)事人簽名、印鑒屬實(shí)。依據(jù)我國相關(guān)法律，有些合同是必須經(jīng)過公證登記后，才生效。 抵押合同公證： 強(qiáng)調(diào)的是公證。 第四十一條 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的相關(guān)部門。 《物權(quán)法》規(guī)定：物權(quán)的歸屬，以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記為準(zhǔn)，未辦理變更登記的，物權(quán)歸屬不變動(dòng)。鑒于此，在發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí)，必須堅(jiān)持房屋和土地同時(shí)抵押的原則。雙人前往抵押物登記主管部門辦理抵押登記，取得抵押登記證書。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將工業(yè)、倉庫用地變更為住宅、商業(yè)、娛樂等用途經(jīng)營性用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。 （五）抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)抵押物價(jià)值的確定理論上有兩種方式，一是抵押人和抵押權(quán)人雙方協(xié)商，另一種方式為委托有資質(zhì)的第三方進(jìn)行評(píng)估。 培養(yǎng)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估師。 ? 舉例：鋼構(gòu)廠房： ? 鋼結(jié)構(gòu)的廠房主要是指主要的承重構(gòu)件是由鋼材組成的。 鋼結(jié)構(gòu)建筑施工工期短，相應(yīng)降低投資成本。 ? 瓦： 分兩種，第一種是單片瓦（彩鋼瓦）。 ? 如果跨度為 24X2=48米，庫房鋼結(jié)構(gòu)造價(jià)應(yīng)該在 350元每平米左右，土建造價(jià)應(yīng)該在 160元每平米左右。 ? 鋼結(jié)構(gòu) :2275平方 *25kg=56噸 *6000元 =336000元。 “財(cái)產(chǎn)分割”抵押的風(fēng)險(xiǎn)?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。 原因是什么？ 原因就是該抵押房產(chǎn)系整棟房子的二樓，而一樓為該辦事處的辦公所在地，不經(jīng)過一樓無法上到二樓。 針對(duì)目前信貸實(shí)際和抵押現(xiàn)狀，分析一下抵押房產(chǎn)變化的四種情況對(duì)銀行抵押權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 擴(kuò)建后，現(xiàn)有
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