【正文】 。假按揭潛規(guī)則．危及金融穩(wěn)定“廣地”假按揭在廣東房地產市場確實不是孤立現象。但此時的廣地公司已是強弩之末，銷售情況連走下坡，公司運作資金嚴重不足，致使公司部分員工連續(xù)9個月沒領到工資。至于番禺國土房管局是否存在內部工作人員收受賄賂、與開發(fā)商勾結的行為，羅滿南說他不能肯定。監(jiān)管方一路綠燈“廣地”積重難返按照有關規(guī)定，進行房產按揭必須有地方國土房管局出具的證明，再到銀行辦理手續(xù)。廣地公司的許多員工都曾經接到收集身份證的“任務”?！皬V地”一名不愿透露姓名的高層人士說，廣地公司做假按揭最早就是從1998年開始的。第3章 某國有商業(yè)銀行房屋抵押貸款風險控制案例分析 廣州廣地花園事件撩開房地產業(yè)假按揭黑幕：／／．rednet．corn． 2004222 13：42：57紅網資金鏈吃緊開發(fā)商騙貸有方廣地房地產開發(fā)有限公司可以說是國內房地產業(yè)“用一個支點撬起整個地球”的典型?！皬V地”在資金上的短缺和當時有關政策變動有關，但最主要的原因在于“廣地”在“空手套得白狼”后的失控。有時，楊會親自出馬，請他的一幫英德老鄉(xiāng)到廣州來玩。然而據了解，廣地公司的房產抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。同樣負有監(jiān)管責任的番禺地方銀行，對“廣地”的問題保持了沉默。2003年，“廣地”的形勢繼續(xù)吃緊。去年以來，廣州新理想華庭、麗景臺等相繼因資金鏈斷裂爆出一房多賣、假按揭丑聞。對于銀行而言，房地產信貸規(guī)模大，回報高，一直是各銀行競相爭奪的一塊“肥肉”，在放貸管理方面就相對較為寬松；男一方面，房地產按揭周期長，少則七八年，多則二三十年，有問題不容易暴露，也促使不法商人搞虛假按揭膽大妄為。如果銀行監(jiān)管不能及時跟上，一旦房地產業(yè)資金鏈出現大規(guī)模斷裂，銀行將因幾乎得不到多少抵押資產而損失慘重。具體做法一般是以給公司職工提供優(yōu)惠住房為名，讓本單位職工及關聯(lián)人員冒充客戶，與開發(fā)商簽訂虛假購房合同，并對名義買房人的資料進行精心包裝，蒙蔽銀行工作人員，從而騙取銀行屋抵押貸款。由于開發(fā)商與購房者之間的買賣行為是虛假的，購房者并未真正購房，所以就談不上辦理房屋產權證書，更談不上按轉押。銀行經營管理風險各家商業(yè)銀行為了搶占屋抵押貸款的市場份額，紛紛推出各種服務，并在“簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度，增加了業(yè)務量，擴大了住房貸款消費群，但是，在辦理貸款的過程中，或多或少的還存在以下問題：一、貸前調查不嚴格，受理屋抵押貸款時對開發(fā)商的資信評估不充分。外，缺乏先進的管理系統(tǒng)也是貸后管理薄弱的_r個重要原因。同時，還應重點調查客戶還款來源是否穩(wěn)定、長期，對客戶的道德品質、家庭情況、健康狀況、社會信用等情況做到心中有數。從發(fā)達國家的一個經驗來看，政府機構作為質量保證體系的監(jiān)督者薺不合適，美國在70年代后就沒有出現過住房質量問題，但是政府從不介入住房質量，ISO質量認證機構只是民間組織。(一)保險公司擔保目前在我國商業(yè)銀行運作中，僅要求客戶投房屋財產險，而真正導致不良貸款的原因不是由于房屋抵押物滅失，而是借款人由于種種原因導致的信用問題。在許多發(fā)達國家，政府極少直接提供貸款資金，而是為住房抵押貸款提供風險擔保。 銀行完善內部管理制度，打造服務品牌銀行加大監(jiān)管力度、完善內部管理制度是現有市場條件下防范住房貸款風險最有效、最直接的方法，也是切實防范假個貸的重要途徑。資金運用等重大的企業(yè)行為，為貸款繼續(xù)發(fā)放提供依據。在選定按揭項目后，應落實專人對該項目實行專項管理，以防范欺詐行為可能給銀行帶來的風險。除了培養(yǎng)個人素質，商業(yè)銀行還應該著手培養(yǎng)金融業(yè)務人員的團隊精神、參與意識、責任感、事業(yè)心和敬業(yè)精神，樹立正確的信貸理念和信貸價值觀，增強凝聚力和工作動力，培育一支專業(yè)化的金融隊伍。由于房地產屬于資金急聚的行業(yè)，尤其在項目開始銷售階段，開發(fā)商需要按照工期兌付工程款、設各款、各種稅費及其他款項，因此對于資金的回籠要求很高。逆抵押貸款放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放貸，．到期以出售住房的收入或其他資產還貸?？稍O計還款額以第一年為基數，以后每年按一定數額或一定比例遞增的辦法。(四)加強信貸宣傳力度、營銷品牌形象品牌是商業(yè)銀行塑造企業(yè)形象、推介金融產品的最有力手段，實施品牌營銷戰(zhàn)略是貸款創(chuàng)新發(fā)展的必經之由。總之，商業(yè)銀行只有建立和完善內部管理制度、制定正確的營銷策略，精心打造服務品牌，才有可能更好地防范風險、發(fā)展市場。適銷對路的房地產項巳嚴格項目審批，完善內部管理制度，加速金融創(chuàng)新，作為政府部門，在完善健全法律制度的同時，建立個人信用體系和社會保障體系，以抵押銀行債券代替住房抵押貸款證券化，充分發(fā)揮政府宏觀調控的職能，培育完善的市場體系。內容創(chuàng)新、效益突出的市場營銷原則，制訂消費信貸的品牌綜合立體營銷策略。對中老年居民，可以其退體時間為界，分段設計還款額，退休前月還款額大些，退休后小些。由于這種方式與傳統(tǒng)的抵押貸款相反，故被稱為“逆抵押貸款”。敏捷的屋抵押貸款服務。其次，開辦個人住房與其他消費韻組合貸款。應把屋抵押貸款的發(fā)放、回收納入全行業(yè)務進行考核，建立健全激勵約束機制。對項目進行審查：項目資料必須合法、有效、完備，同時還必須調查項目所在位置是否優(yōu)越，設計是否合理，工程造價是否切合實際，