抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防控案例分析(完整版)
【正文】 。假按揭潛規(guī)則．危及金融穩(wěn)定“廣地”假按揭在廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)不是孤立現(xiàn)象。但此時(shí)的廣地公司已是強(qiáng)弩之末，銷(xiāo)售情況連走下坡，公司運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，致使公司部分員工連續(xù)9個(gè)月沒(méi)領(lǐng)到工資。至于番禺國(guó)土房管局是否存在內(nèi)部工作人員收受賄賂、與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)的行為，羅滿南說(shuō)他不能肯定。監(jiān)管方一路綠燈“廣地”積重難返按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房產(chǎn)按揭必須有地方國(guó)土房管局出具的證明，再到銀行辦理手續(xù)。廣地公司的許多員工都曾經(jīng)接到收集身份證的“任務(wù)”。“廣地”一名不愿透露姓名的高層人士說(shuō)，廣地公司做假按揭最早就是從1998年開(kāi)始的。第3章 某國(guó)有商業(yè)銀行房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制案例分析 廣州廣地花園事件撩開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)假按揭黑幕：／／．rednet．corn． 2004222 13：42：57紅網(wǎng)資金鏈吃緊開(kāi)發(fā)商騙貸有方廣地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)“用一個(gè)支點(diǎn)撬起整個(gè)地球”的典型。“廣地”在資金上的短缺和當(dāng)時(shí)有關(guān)政策變動(dòng)有關(guān)，但最主要的原因在于“廣地”在“空手套得白狼”后的失控。有時(shí)，楊會(huì)親自出馬，請(qǐng)他的一幫英德老鄉(xiāng)到廣州來(lái)玩。然而據(jù)了解，廣地公司的房產(chǎn)抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。同樣負(fù)有監(jiān)管責(zé)任的番禺地方銀行，對(duì)“廣地”的問(wèn)題保持了沉默。2003年，“廣地”的形勢(shì)繼續(xù)吃緊。去年以來(lái)，廣州新理想華庭、麗景臺(tái)等相繼因資金鏈斷裂爆出一房多賣(mài)、假按揭丑聞。對(duì)于銀行而言，房地產(chǎn)信貸規(guī)模大，回報(bào)高，一直是各銀行競(jìng)相爭(zhēng)奪的一塊“肥肉”，在放貸管理方面就相對(duì)較為寬松；男一方面，房地產(chǎn)按揭周期長(zhǎng)，少則七八年，多則二三十年，有問(wèn)題不容易暴露，也促使不法商人搞虛假按揭膽大妄為。如果銀行監(jiān)管不能及時(shí)跟上，一旦房地產(chǎn)業(yè)資金鏈出現(xiàn)大規(guī)模斷裂，銀行將因幾乎得不到多少抵押資產(chǎn)而損失慘重。具體做法一般是以給公司職工提供優(yōu)惠住房為名，讓本單位職工及關(guān)聯(lián)人員冒充客戶，與開(kāi)發(fā)商簽訂虛假購(gòu)房合同，并對(duì)名義買(mǎi)房人的資料進(jìn)行精心包裝，蒙蔽銀行工作人員，從而騙取銀行屋抵押貸款。由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的買(mǎi)賣(mài)行為是虛假的，購(gòu)房者并未真正購(gòu)房，所以就談不上辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，更談不上按轉(zhuǎn)押。銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)各家商業(yè)銀行為了搶占屋抵押貸款的市場(chǎng)份額，紛紛推出各種服務(wù)，并在“簡(jiǎn)化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度，增加了業(yè)務(wù)量，擴(kuò)大了住房貸款消費(fèi)群，但是，在辦理貸款的過(guò)程中，或多或少的還存在以下問(wèn)題：一、貸前調(diào)查不嚴(yán)格，受理屋抵押貸款時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信評(píng)估不充分。外，缺乏先進(jìn)的管理系統(tǒng)也是貸后管理薄弱的_r個(gè)重要原因。同時(shí)，還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查客戶還款來(lái)源是否穩(wěn)定、長(zhǎng)期，對(duì)客戶的道德品質(zhì)、家庭情況、健康狀況、社會(huì)信用等情況做到心中有數(shù)。從發(fā)達(dá)國(guó)家的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府機(jī)構(gòu)作為質(zhì)量保證體系的監(jiān)督者薺不合適，美國(guó)在70年代后就沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)住房質(zhì)量問(wèn)題，但是政府從不介入住房質(zhì)量，ISO質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)只是民間組織。(一)保險(xiǎn)公司擔(dān)保目前在我國(guó)商業(yè)銀行運(yùn)作中，僅要求客戶投房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，而真正導(dǎo)致不良貸款的原因不是由于房屋抵押物滅失，而是借款人由于種種原因?qū)е碌男庞脝?wèn)題。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，政府極少直接提供貸款資金，而是為住房抵押貸款提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。 銀行完善內(nèi)部管理制度，打造服務(wù)品牌銀行加大監(jiān)管力度、完善內(nèi)部管理制度是現(xiàn)有市場(chǎng)條件下防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)最有效、最直接的方法，也是切實(shí)防范假個(gè)貸的重要途徑。資金運(yùn)用等重大的企業(yè)行為，為貸款繼續(xù)發(fā)放提供依據(jù)。在選定按揭項(xiàng)目后，應(yīng)落實(shí)專(zhuān)人對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)管理，以防范欺詐行為可能給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。除了培養(yǎng)個(gè)人素質(zhì)，商業(yè)銀行還應(yīng)該著手培養(yǎng)金融業(yè)務(wù)人員的團(tuán)隊(duì)精神、參與意識(shí)、責(zé)任感、事業(yè)心和敬業(yè)精神，樹(shù)立正確的信貸理念和信貸價(jià)值觀，增強(qiáng)凝聚力和工作動(dòng)力，培育一支專(zhuān)業(yè)化的金融隊(duì)伍。由于房地產(chǎn)屬于資金急聚的行業(yè)，尤其在項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售階段，開(kāi)發(fā)商需要按照工期兌付工程款、設(shè)各款、各種稅費(fèi)及其他款項(xiàng)，因此對(duì)于資金的回籠要求很高。逆抵押貸款放貸對(duì)象是無(wú)固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放貸，．到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸?？稍O(shè)計(jì)還款額以第一年為基數(shù)，以后每年按一定數(shù)額或一定比例遞增的辦法。(四)加強(qiáng)信貸宣傳力度、營(yíng)銷(xiāo)品牌形象品牌是商業(yè)銀行塑造企業(yè)形象、推介金融產(chǎn)品的最有力手段，實(shí)施品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是貸款創(chuàng)新發(fā)展的必經(jīng)之由?？傊?，商業(yè)銀行只有建立和完善內(nèi)部管理制度、制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略，精心打造服務(wù)品牌，才有可能更好地防范風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展市場(chǎng)。適銷(xiāo)對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)巳嚴(yán)格項(xiàng)目審批，完善內(nèi)部管理制度，加速金融創(chuàng)新，作為政府部門(mén)，在完善健全法律制度的同時(shí)，建立個(gè)人信用體系和社會(huì)保障體系，以抵押銀行債券代替住房抵押貸款證券化，充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的職能，培育完善的市場(chǎng)體系。內(nèi)容創(chuàng)新、效益突出的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)原則，制訂消費(fèi)信貸的品牌綜合立體營(yíng)銷(xiāo)策略。對(duì)中老年居民，可以其退體時(shí)間為界，分段設(shè)計(jì)還款額，退休前月還款額大些，退休后小些。由于這種方式與傳統(tǒng)的抵押貸款相反，故被稱(chēng)為“逆抵押貸款”。敏捷的屋抵押貸款服務(wù)。其次，開(kāi)辦個(gè)人住房與其他消費(fèi)韻組合貸款。應(yīng)把屋抵押貸款的發(fā)放、回收納入全行業(yè)務(wù)進(jìn)行考核，建立健全激勵(lì)約束機(jī)制。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審查：項(xiàng)目資料必須合法、有效、完備，同時(shí)還必須調(diào)查項(xiàng)目所在位置是否優(yōu)越，設(shè)計(jì)是否合理，工程造價(jià)是否切合實(shí)際，
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