抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防控案例分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 三)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，培養(yǎng)一支專業(yè)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)隊(duì)伍商業(yè)銀行應(yīng)在開辦屋抵押貸款時(shí)，強(qiáng)化培訓(xùn)力度，提高信貸人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，培養(yǎng)和選拔j=tL素質(zhì)高的屋抵押貸款業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理。對于有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)客戶，銀行應(yīng)給與企貸與個(gè)貸雙重支持，以企貸促個(gè)貸，以個(gè)貸還企貸，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下j進(jìn)行打包營銷，提供優(yōu)質(zhì)配套的金融服務(wù)，也有利于銀行對企業(yè)的全面監(jiān)管。個(gè)人住房信貸的發(fā)展需要及時(shí)掌握市場熱點(diǎn)，創(chuàng)新產(chǎn)品。多種還款方式根據(jù)具體情況，為防范和化解因利率波動(dòng)過大而引起的傾斜問題而設(shè)計(jì)出分級遞增、遞減的抵押貸款等金融工具。由于銀行提供給借款者一項(xiàng)選擇權(quán)，故其貸款利率高于一般可調(diào)利率貸款的利率水平，具體利率水平根據(jù)市場利率確定。三、有進(jìn)有退，服務(wù)增值客戶營銷方向轉(zhuǎn)為良好開發(fā)業(yè)績、實(shí)力雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，貸款扶持的應(yīng)該是收入穩(wěn)定、信用良好、有較高素質(zhì)的借款人，金融服務(wù)應(yīng)處處體現(xiàn)有償和增值。保證屋抵押貸款市場健康穩(wěn)步發(fā)展，不僅可以提高銀行的經(jīng)營利潤，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，更有利于有效促進(jìn)人們的消費(fèi)信貸需求，成為國民經(jīng)濟(jì)新一輪增長的內(nèi)在動(dòng)力。(五)消費(fèi)信貸的流程再造與優(yōu)化屋抵押貸款一個(gè)重要的特征是其專業(yè)面廣、政策性強(qiáng)、流程多，最能適應(yīng)客戶的需要設(shè)計(jì)是“～門一步式”的～條龍服務(wù)，在同一城由統(tǒng)一的“按揭中心”集中辦理。循環(huán)住房貸款(REVOLVING MORTGAGE)：對那些償還能力強(qiáng)、信譽(yù)高的購房戶，不限其貸款額度，并允許其在己取得的借款外，按同一抵押貸款合同追加新的貸款，并順延其還款期，對追加部分承擔(dān)較高的利率和費(fèi)用。在這一過程中，消費(fèi)者需要銀行提供部分墊款，如先買下一套住房，搬入后再出賣原有住房，還掉銀行墊款，以后再按月償還銀行的消費(fèi)信貸。(三)積極創(chuàng)新，推出新產(chǎn)品產(chǎn)品生命周期理論認(rèn)為，任何產(chǎn)品都有一個(gè)引入、發(fā)展、成熟和衰退的過程。第三，將批發(fā)業(yè)務(wù)與零售業(yè)務(wù)相結(jié)合，消費(fèi)信貸與開發(fā)信貸相結(jié)合，努力提供“一攬子”金融服務(wù)。建立嚴(yán)格的檔案管理和抵押物權(quán)證保管制度。對拖欠貸款本息的借款人，客戶經(jīng)理應(yīng)及時(shí)向借款人電話告知，敦促其還款，對拖欠3期貸款本息的，客戶經(jīng)理應(yīng)向借款人發(fā)催款通知書或上門催收，了解原因，對拖欠6期貸款本息的借款人，應(yīng)根據(jù)情況通過訴訟程序處置抵押物清收貸款。對于風(fēng)險(xiǎn)較大的客戶，可以簽訂按揭回購協(xié)議。一旦客戶發(fā)生了違約行為，造成3個(gè)月以上的不還款行為，那么擔(dān)保公司就會(huì)替客戶還清所有的貸款本息，然后處置抵押物回收資金。唯一的解決途徑是將該種保證保險(xiǎn)貸款適用于高檔商品房或別墅。我國雖然可以不完全照搬美國的模式，但是對于開發(fā)商竣工完畢，會(huì)有一個(gè)工程質(zhì)量的全面審核，作為審核部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，按照工程質(zhì)量給予級別評定。針對屋抵押貸款量大戶多的特點(diǎn)，要對所用檔案資料的完整情況進(jìn)行徹底檢查、清理，如發(fā)現(xiàn)資料缺失應(yīng)盡快補(bǔ)齊，并按規(guī)定要求進(jìn)行整理歸檔，確保屋抵押貸款檔案資料的準(zhǔn)確、完整。有的信貸員缺乏職業(yè)道德，利用審批權(quán)限，和開發(fā)商勾結(jié)串通從中撈取好處，共同騙取銀行信貸資金，造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。在涉及個(gè)人還款能力評估時(shí)，雖然銀行要求借款人出具本人及配偶的工資、收入證明，但其真實(shí)性、有效性及還款意愿的好壞，只能主觀、被動(dòng)地去評定，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)格式和制約措施，過分依賴第二還款來源(抵押物)，忽視了第一還款來源(合法收入)。因此，“假按”普遍存在重復(fù)抵押登記或開發(fā)商又辦證售與第二人的現(xiàn)象。但凡被認(rèn)定是假按揭的，通過對首付款資金來源的審查，要么酋期款由開發(fā)商支付，資金是從開發(fā)商帳戶上劃轉(zhuǎn)的，要么首期款根本未付，而開發(fā)商向銀行出具的購房人已付首期款的收據(jù)證明純粹是虛假的，形成事實(shí)上的“零首付”，(三)假按揭的本息由房地產(chǎn)開發(fā)商償還，個(gè)人住房按揭貸款還本付息方法有利隨本清(一年以內(nèi)含一年)和分期還款(一年以上)兩種方式，分期還款又分為等額還款法和遞減還款法。 假按揭風(fēng)險(xiǎn)一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，房屋預(yù)售不暢、回款乏力，形成建設(shè)資金缺1：3時(shí)，往往利用假按揭方式騙套銀行資金。央行Ⅸ2003年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》稱：目前，我國房地產(chǎn)市場6 o％以上的資金來源于信貸資金?！斑€有大量的(假按揭樓盤)沒有暴露出來。11月30日，廣地事件出現(xiàn)戲劇性一幕。具體的經(jīng)辦人員也沒有按照操作規(guī)程辦事，有的按揭申請材料不齊，照樣可以通過，由此加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。2 000年后，雖然實(shí)現(xiàn)了辦公現(xiàn)代化，但電腦程序比較簡單，不能很好識(shí)別。廣地公司將這些抵押房二次出售，造成了大量的雙重抵押?！八麄兇蚵閷]金如土”，一位員工告訴記者，廣地公司有的高層人員用從公司借得的錢，買高級轎車、珠寶項(xiàng)鏈，一擲萬金。在運(yùn)營之初，廣地公司受益于1998年華南快速干線通車，在廣州市民番禺置業(yè)潮流中，廣地公司一期房價(jià)坐地升值，從開盤的每平方米1600多元漲到了3000多元。其開發(fā)的廣地花園，號(hào)稱“廣州生態(tài)第一盤”，占地30萬平方米，規(guī)劃居住人口2萬人。至于以各種名義用于“公關(guān)”的經(jīng)費(fèi)，高達(dá)1000多萬元。與此同時(shí)，楊勛崇等人還大玩“分身術(shù)”，荊用同一個(gè)人的身份證到幾家銀行辦理按揭。2000年以前，很多工作是手工登記，憑記憶辦事容易出問題。他說，番禺工行的問題主要是急于發(fā)展業(yè)務(wù)，手續(xù)審查不嚴(yán)，在廣地辦理的眾多假按揭中，應(yīng)該有很多蛛絲馬跡可以被發(fā)現(xiàn)，但沒有引起重視。在“楊勛崇出走”事件發(fā)生的數(shù)
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