【正文】 業(yè)貸款表單位：百萬(wàn)元，百分?jǐn)?shù)除外銀行名稱(chēng)貸款及墊款總額（1）公司類(lèi)貸款年份總量房地產(chǎn)業(yè)貸款占比（%）（2）工商銀行6,337,2664,700,343526,332 2010 7,329,8825,666,511543,908 2011 8,386,5316,332,578520,449 2012 農(nóng)業(yè)銀行4,956,7413,595,440543,625 2010 5,334,5573,989,570497,241 2011 6,065,2744,427,989459,978 2012 建設(shè)銀行（3）5,669,1282010 6,496,4112011 7,512,3122012 交通銀行2,190,4902,236,927142,868 2010 2,505,3852,561,750158,688 2011 2,879,6282,947,299179,862 2012 數(shù)據(jù)來(lái)源：各家商業(yè)銀行對(duì)外公布的202012012年度財(cái)務(wù)報(bào)告（1） “貸款及墊款總額”來(lái)源于商業(yè)銀行財(cái)務(wù)報(bào)表的資產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)科目（2） “占比”=“房地產(chǎn)業(yè)貸款”247?！翱偭俊保?） 建設(shè)銀行的財(cái)務(wù)報(bào)告中并未按其貸款類(lèi)型分列出公司類(lèi)貸款，因而并未找到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款額根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款所占公司類(lèi)貸款的比重在6%15%范圍內(nèi)，屬于一個(gè)較大的比重，因而房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類(lèi)貸款中應(yīng)該予以相對(duì)重視。三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款絕對(duì)數(shù)值有升有降，但整體保持穩(wěn)定，這應(yīng)該體現(xiàn)了我國(guó)近幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控所造成的影響。三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款所占公司類(lèi)貸款的比重均有所下降，顯然體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類(lèi)各項(xiàng)貸款品種中增長(zhǎng)幅度相對(duì)較小甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)銀行信貸實(shí)施的影響。 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款表單位：百萬(wàn)元，百分?jǐn)?shù)除外銀行名稱(chēng)個(gè)人貸款放貸占比（%）（2）年份總量個(gè)人住房貸款占比（%）（1）工商銀行1,633,1921,090,095 2010 2,014,9261,189,438 2011 2,287,1031,340,891 2012 農(nóng)業(yè)銀行1,144,473724,592 2010 1,430,520891,502 2011 1,707,3231,050,999 2012 建設(shè)銀行1,365,6721,088,591 2010 1,677,9101,312,974 2011 2,017,8261,528,757 2012 交通銀行（3）2010 2011 2012 數(shù)據(jù)來(lái)源：各家商業(yè)銀行對(duì)外公布的202012012年度財(cái)務(wù)報(bào)告（1） “占比”=“個(gè)人住房貸款”247?！翱偭俊保?） “放貸占比”=（“房地產(chǎn)業(yè)貸款”+“個(gè)人住房貸款”）247。“貸款及墊款總 額”（3） 交通銀行的財(cái)務(wù)報(bào)告中并未按其貸款類(lèi)型分列出個(gè)人貸款項(xiàng)，因而并未找 到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款額根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：三家大型商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款比重在58%80%之間，占比很大，因此對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該予以特別重視。三家大型商業(yè)銀行的近三年的個(gè)人住房貸款絕對(duì)數(shù)均處在遞增的趨勢(shì)下，表明購(gòu)房者個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的需求增十分巨大，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)人處在不斷擴(kuò)大的狀態(tài)下。三家大型商業(yè)銀行的近三年的個(gè)人住房貸款相對(duì)數(shù)均處在遞減的趨勢(shì)下，表明購(gòu)房者個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)增加趨勢(shì)正在相對(duì)減緩。商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)速度慢于商業(yè)銀行個(gè)人貸款其他品種業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)速度，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的放貸增加速度有所降低。通過(guò)工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行放貸占比來(lái)看，有關(guān)于住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)的貸款，占兩家銀行的24%左右，這一比重較高。因此商業(yè)銀行應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，以確保其良好的發(fā)展銀行整體業(yè)務(wù)。 我國(guó)住房抵押貸款占比情況年度個(gè)人住房抵押貸款期末余額（億元）同比增長(zhǎng)率（%）占個(gè)人消費(fèi)貸款期末余額的比例（%）占金融機(jī)構(gòu)全部貸款期末余額的比例（%）2001200282582003200420051843016200622506200730128200829800200947600數(shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年至2009年，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款期末余額成一個(gè)遞增的態(tài)勢(shì)，%，體現(xiàn)出我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款近些年來(lái)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。%左右，相對(duì)較為穩(wěn)定，體現(xiàn)出近些年個(gè)人消費(fèi)貸款的整體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。%，體現(xiàn)出今年來(lái)個(gè)人住房抵押貸款占商業(yè)銀行貸款的比重處于較高速增長(zhǎng)的狀態(tài)。 商業(yè)銀行兩類(lèi)不良貸款單位：億元，百分比行業(yè)不良貸款余額不良貸款比率年份房地產(chǎn)業(yè)2009 2010 2011 住房按揭貸款2009 2010 2011 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)年報(bào)200202011 根據(jù)銀監(jiān)會(huì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房按揭貸款的不良貸款余額近幾年有所降低，不良貸款比率也有很大好轉(zhuǎn)。但在2009年時(shí)，相對(duì)較高。而那年也是美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后對(duì)金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊重大的年份，我們不得不進(jìn)行深思，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生危機(jī)，將會(huì)形成多大的商業(yè)銀行不良貸款，從而對(duì)商業(yè)銀行造成多大的沖擊。 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 由于我國(guó)的商業(yè)銀行并未處于完全的開(kāi)放經(jīng)濟(jì)下，所以其住房抵押貸款業(yè)務(wù)具有其自身的特點(diǎn)。政策性。我國(guó)的商業(yè)銀行雖然自身多位股份制銀行，有些銀行的最大股東也并非為國(guó)有股東，但我國(guó)的所有商業(yè)銀行都要遵守中國(guó)人民銀行的政策制度，接受銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)督和管理。所以其在進(jìn)行業(yè)務(wù)的時(shí)候，必然會(huì)受到國(guó)家政策導(dǎo)向的指引。體現(xiàn)在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上，則表現(xiàn)出對(duì)住房抵押貸款的借款人的貸款利率、首付比例等的確定和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的嚴(yán)格審核。從而幫助國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房間進(jìn)行宏觀的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的限制，對(duì)普通購(gòu)房者的保護(hù)。內(nèi)外發(fā)展不均衡。這里的內(nèi)指我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策和措施，外則指的是商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模。由于我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，因而其在經(jīng)驗(yàn)上、管理上、操作流程上等并未發(fā)展成熟，我國(guó)的商業(yè)銀行在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上也還并沒(méi)有遇到什么大的挑戰(zhàn)和打擊，導(dǎo)致對(duì)其并未形成完善的風(fēng)險(xiǎn)管理政策和措施，尤其實(shí)在遇到重大問(wèn)題的實(shí)務(wù)應(yīng)對(duì)上，其當(dāng)前的管理手段能否有效進(jìn)行應(yīng)對(duì)并未得到驗(yàn)證。同時(shí)，我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模卻已經(jīng)十分龐大。這樣，一旦住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)了問(wèn)題，將會(huì)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行造成巨大的打擊，使之成為我過(guò)金融業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大隱患。2 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)與分析 風(fēng)險(xiǎn)的概念 風(fēng)險(xiǎn)有兩種定義：一是強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，二是強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性。金融風(fēng)險(xiǎn)屬于后者，即風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，其產(chǎn)生的結(jié)果可能會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失、獲利或無(wú)損失也無(wú)獲利。風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、普遍性、必然性、可識(shí)別性、可控性、損失性、不確定性以及社會(huì)性?，F(xiàn)實(shí)中風(fēng)險(xiǎn)頻率和損失程度的關(guān)系一般是成反比的，風(fēng)險(xiǎn)頻率越高，損失程度越低，反之也是如此。由于風(fēng)險(xiǎn)的存在和風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生，人們所必須支出的費(fèi)用增加和預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的減少，產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)，這包括風(fēng)險(xiǎn)損失的實(shí)際、無(wú)形、預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)損失的成本。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于風(fēng)險(xiǎn)的一種，因而具有一般風(fēng)險(xiǎn)的特征，即商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是指由于內(nèi)外部原因?qū)ι虡I(yè)銀行住房抵押貸款所造成的影響的不確定性，這種不確定性既包括了損失，也包括了收益、非損失和非收益。商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)又是一種特殊的風(fēng)險(xiǎn)，其主要表現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)的是商業(yè)銀行住房抵押貸款，因而其當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源主要是來(lái)自利率的變動(dòng)和借款者的信譽(yù)，即利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。其隱藏的最大潛在風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于短期融資和長(zhǎng)期投資所造成的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi) 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行資金短融長(zhǎng)投，難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性是商業(yè)銀行保證其資產(chǎn)質(zhì)量的重要原則之一。商業(yè)銀行住房抵押貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是我國(guó)住房抵押貸款的主要來(lái)源是儲(chǔ)蓄存款和公積金，銀行所吸納的儲(chǔ)蓄存款多屬于短期存款，一般均在五年以?xún)?nèi)。而其發(fā)放的住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款，一般在二十年左右。二是商業(yè)銀行所持有的放貸資產(chǎn)不易變現(xiàn)，容易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能使其錯(cuò)過(guò)更有利的投資機(jī)會(huì)，甚至是流動(dòng)性危機(jī)。 利率風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率水平的變動(dòng)，使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。利率無(wú)論是提高還是降低都會(huì)給商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)帶來(lái)?yè)p失。當(dāng)利率提高時(shí)，住房抵押可貸利率一并提高，借款人的還款金額就會(huì)增加，借款的額度越高、期限越長(zhǎng)，給其造成的還款壓力就會(huì)越大，從而增加了貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)利率降低時(shí)，借款人又可能會(huì)以當(dāng)前較低的利率重新借款，進(jìn)行提前還貸，不但降低了商業(yè)銀行的利潤(rùn)，而且使得住房抵押貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債的集約化管理帶來(lái)困難。 購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，是指因通貨膨脹、貨幣貶值而使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際貸款利率=名義貸款利率通貨膨脹率由此可知，通貨膨脹大小的不確定性，直接影響到了商業(yè)銀行獲得貸款利息的實(shí)際價(jià)值，并同時(shí)影響到商業(yè)銀行收回貸款本金的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。 信用風(fēng)險(xiǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)即為違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人未按期歸還借款本金或利息的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)包括：被迫違約風(fēng)險(xiǎn)和理性違約風(fēng)險(xiǎn)。被迫違約是借款人的被動(dòng)行為，借款人因自身支付能力不足而導(dǎo)致的違約。即借款人有還款的意愿，但沒(méi)有還款的能力。理性違約是借款人主動(dòng)行為，借款人因權(quán)衡損益后做出的違約行為。即借款人有還款的能力，但沒(méi)有還款的意愿。權(quán)益理論認(rèn)為，在完善的資本市場(chǎng)上，借款人可以通過(guò)比較其當(dāng)前住房實(shí)際價(jià)值與抵押貸款債務(wù)價(jià)值，作出是否違約的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格低于所欠貸款時(shí)，借款者便可以選擇主動(dòng)違約，通過(guò)其他手段融資，用更低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)新的房屋。 抵押物風(fēng)險(xiǎn) 抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于抵押物價(jià)格下降而給商業(yè)銀行貸款銀行帶來(lái)的損失。 抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)。 抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是指因經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、房屋自然磨損等導(dǎo)致的抵押房屋價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。 抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)，是指因人為而造成的房屋損壞或損毀，未經(jīng)貸款人同意出售、出租、再抵押房屋，未經(jīng)貸款人同意單方面同意有關(guān)機(jī)構(gòu)征用、拆除房屋等風(fēng)險(xiǎn)。 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn) 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是指在借款人無(wú)力償還貸款時(shí)，擔(dān)保人并未對(duì)剩余欠款進(jìn)行及時(shí)、全額的償還的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，常常會(huì)要求擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，為借款人提供擔(dān)保，這是商業(yè)銀行防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有效途經(jīng)。但是，當(dāng)借款人發(fā)生違約時(shí)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)是否及時(shí)有效地償還欠款也是一個(gè)不確定性。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生大幅下降時(shí)，住房抵押貸款很可能面臨大量集中違約，此時(shí)擔(dān)保機(jī)構(gòu)面臨巨大的償債壓力，一旦其也發(fā)生違約，便會(huì)將損失最終轉(zhuǎn)移到商業(yè)銀行上來(lái)。 操作風(fēng)險(xiǎn) 操作風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，由于工作人員的疏忽、惡意，工作設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)的故障，或者是操作管理流程的不完善等給銀行貸款帶來(lái)的損失的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行各種業(yè)務(wù)都存在的普遍、不可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)銀行可以通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部控制、完善管理流程、提高工作人員工作態(tài)度等來(lái)降低該風(fēng)險(xiǎn)。 政策法律風(fēng)險(xiǎn) 政策法律風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策法規(guī)的不完善，政府對(duì)金融市場(chǎng)或其他市場(chǎng)的法律政策進(jìn)行調(diào)整，或是商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)違背了政策法規(guī)，而給商業(yè)銀行帶損失的風(fēng)險(xiǎn)。如果把最后一條，即商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)違背了政策法規(guī)劃分到操作風(fēng)險(xiǎn)中，那么政策法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，則是一種外部風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行只能通過(guò)積極應(yīng)對(duì)、敏銳把握等來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，但不能通過(guò)自身的變化來(lái)完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 次貸危機(jī)給我們的警示 美國(guó)次貸危機(jī)是指美國(guó)因次級(jí)抵押貸款發(fā)生違約，次貸衍生品價(jià)格暴跌，導(dǎo)致的金融市場(chǎng)流動(dòng)性不足、次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金關(guān)閉、股市劇烈震蕩，使整個(gè)美國(guó)乃至世界金融市場(chǎng)遭受到巨大打擊的金融風(fēng)暴。 次級(jí)抵押貸款對(duì)借款人的信用記錄和還款能力要求較低，貸款利率相應(yīng)較高。因此是具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的貸款品種，滿(mǎn)足了大量低收入或信用記錄不好的人群的貸款購(gòu)房需求。 在2006年前，由于美國(guó)低利率政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)升高，促使美國(guó)的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。然而隨著美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，美國(guó)聯(lián)邦基金利率從1%%，大大加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，也使得美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始大幅降溫。因此次貸借款人都無(wú)法按期償還貸款，又難以將房屋出售