【正文】 業(yè)貸款表單位：百萬元，百分數(shù)除外銀行名稱貸款及墊款總額（1）公司類貸款年份總量房地產(chǎn)業(yè)貸款占比（%）（2）工商銀行6,337,2664,700,343526,332 2010 7,329,8825,666,511543,908 2011 8,386,5316,332,578520,449 2012 農(nóng)業(yè)銀行4,956,7413,595,440543,625 2010 5,334,5573,989,570497,241 2011 6,065,2744,427,989459,978 2012 建設銀行（3）5,669,1282010 6,496,4112011 7,512,3122012 交通銀行2,190,4902,236,927142,868 2010 2,505,3852,561,750158,688 2011 2,879,6282,947,299179,862 2012 數(shù)據(jù)來源：各家商業(yè)銀行對外公布的202012012年度財務報告（1） “貸款及墊款總額”來源于商業(yè)銀行財務報表的資產(chǎn)項目對應科目（2） “占比”=“房地產(chǎn)業(yè)貸款”247?！翱偭俊保?） 建設銀行的財務報告中并未按其貸款類型分列出公司類貸款，因而并未找到準確數(shù)據(jù)圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款額根據(jù)上表，總結工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結論：三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款所占公司類貸款的比重在6%15%范圍內(nèi)，屬于一個較大的比重，因而房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類貸款中應該予以相對重視。三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款絕對數(shù)值有升有降，但整體保持穩(wěn)定，這應該體現(xiàn)了我國近幾年來對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控所造成的影響。三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款所占公司類貸款的比重均有所下降，顯然體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類各項貸款品種中增長幅度相對較小甚至出現(xiàn)了負增長，體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對商業(yè)銀行信貸實施的影響。 商業(yè)銀行個人住房貸款表單位：百萬元，百分數(shù)除外銀行名稱個人貸款放貸占比（%）（2）年份總量個人住房貸款占比（%）（1）工商銀行1,633,1921,090,095 2010 2,014,9261,189,438 2011 2,287,1031,340,891 2012 農(nóng)業(yè)銀行1,144,473724,592 2010 1,430,520891,502 2011 1,707,3231,050,999 2012 建設銀行1,365,6721,088,591 2010 1,677,9101,312,974 2011 2,017,8261,528,757 2012 交通銀行（3）2010 2011 2012 數(shù)據(jù)來源：各家商業(yè)銀行對外公布的202012012年度財務報告（1） “占比”=“個人住房貸款”247?！翱偭俊保?） “放貸占比”=（“房地產(chǎn)業(yè)貸款”+“個人住房貸款”）247?！百J款及墊款總 額”（3） 交通銀行的財務報告中并未按其貸款類型分列出個人貸款項，因而并未找 到準確數(shù)據(jù)圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款額根據(jù)上表，總結工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結論：三家大型商業(yè)銀行的個人住房貸款占個人貸款比重在58%80%之間，占比很大，因此對個人住房抵押貸款業(yè)務應該予以特別重視。三家大型商業(yè)銀行的近三年的個人住房貸款絕對數(shù)均處在遞增的趨勢下，表明購房者個人對房地產(chǎn)的需求增十分巨大，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務人處在不斷擴大的狀態(tài)下。三家大型商業(yè)銀行的近三年的個人住房貸款相對數(shù)均處在遞減的趨勢下，表明購房者個人對房地產(chǎn)的購買增加趨勢正在相對減緩。商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務的增長速度慢于商業(yè)銀行個人貸款其他品種業(yè)務的增長速度，商業(yè)銀行對個人住房抵押貸款的放貸增加速度有所降低。通過工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行放貸占比來看，有關于住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)的貸款，占兩家銀行的24%左右，這一比重較高。因此商業(yè)銀行應該增強對住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)貸款的風險管理，以確保其良好的發(fā)展銀行整體業(yè)務。 我國住房抵押貸款占比情況年度個人住房抵押貸款期末余額（億元）同比增長率（%）占個人消費貸款期末余額的比例（%）占金融機構全部貸款期末余額的比例（%）2001200282582003200420051843016200622506200730128200829800200947600數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2001年至2009年，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款期末余額成一個遞增的態(tài)勢，%，體現(xiàn)出我國商業(yè)銀行住房抵押貸款近些年來的高速增長態(tài)勢。%左右，相對較為穩(wěn)定，體現(xiàn)出近些年個人消費貸款的整體增長態(tài)勢。%，體現(xiàn)出今年來個人住房抵押貸款占商業(yè)銀行貸款的比重處于較高速增長的狀態(tài)。 商業(yè)銀行兩類不良貸款單位：億元，百分比行業(yè)不良貸款余額不良貸款比率年份房地產(chǎn)業(yè)2009 2010 2011 住房按揭貸款2009 2010 2011 數(shù)據(jù)來源：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會年報200202011 根據(jù)銀監(jiān)會年報數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款和個人住房按揭貸款的不良貸款余額近幾年有所降低，不良貸款比率也有很大好轉。但在2009年時，相對較高。而那年也是美國次貸危機爆發(fā)后對金融和實體經(jīng)濟沖擊重大的年份，我們不得不進行深思，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生危機，將會形成多大的商業(yè)銀行不良貸款，從而對商業(yè)銀行造成多大的沖擊。 我國住房抵押貸款業(yè)務的特征 由于我國的商業(yè)銀行并未處于完全的開放經(jīng)濟下，所以其住房抵押貸款業(yè)務具有其自身的特點。政策性。我國的商業(yè)銀行雖然自身多位股份制銀行，有些銀行的最大股東也并非為國有股東，但我國的所有商業(yè)銀行都要遵守中國人民銀行的政策制度，接受銀監(jiān)會的監(jiān)督和管理。所以其在進行業(yè)務的時候，必然會受到國家政策導向的指引。體現(xiàn)在住房抵押貸款業(yè)務上，則表現(xiàn)出對住房抵押貸款的借款人的貸款利率、首付比例等的確定和對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的嚴格審核。從而幫助國家對房地產(chǎn)業(yè)和房間進行宏觀的調(diào)控，對房地產(chǎn)投機行為的限制，對普通購房者的保護。內(nèi)外發(fā)展不均衡。這里的內(nèi)指我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險管理政策和措施，外則指的是商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的規(guī)模。由于我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展時間較短，因而其在經(jīng)驗上、管理上、操作流程上等并未發(fā)展成熟，我國的商業(yè)銀行在住房抵押貸款業(yè)務上也還并沒有遇到什么大的挑戰(zhàn)和打擊，導致對其并未形成完善的風險管理政策和措施，尤其實在遇到重大問題的實務應對上，其當前的管理手段能否有效進行應對并未得到驗證。同時，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的規(guī)模卻已經(jīng)十分龐大。這樣，一旦住房抵押貸款業(yè)務出現(xiàn)了問題，將會對我國商業(yè)銀行造成巨大的打擊，使之成為我過金融業(yè)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的重大隱患。2 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務風險種類與分析 風險的概念 風險有兩種定義：一是強調(diào)風險表現(xiàn)為損失的不確定性，二是強調(diào)了風險表現(xiàn)為不確定性。金融風險屬于后者，即風險表現(xiàn)為不確定性，其產(chǎn)生的結果可能會帶來經(jīng)濟損失、獲利或無損失也無獲利。風險具有客觀性、普遍性、必然性、可識別性、可控性、損失性、不確定性以及社會性。現(xiàn)實中風險頻率和損失程度的關系一般是成反比的，風險頻率越高，損失程度越低，反之也是如此。由于風險的存在和風險事故的發(fā)生，人們所必須支出的費用增加和預期經(jīng)濟利益的減少，產(chǎn)生了風險的代價，這包括風險損失的實際、無形、預防和控制風險損失的成本。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風險的特點商業(yè)銀行住房抵押貸款風險屬于風險的一種，因而具有一般風險的特征，即商業(yè)銀行住房抵押貸款風險是指由于內(nèi)外部原因對商業(yè)銀行住房抵押貸款所造成的影響的不確定性，這種不確定性既包括了損失，也包括了收益、非損失和非收益。商業(yè)銀行住房抵押貸款風險又是一種特殊的風險，其主要表現(xiàn)在風險的標的是商業(yè)銀行住房抵押貸款，因而其當前的風險來源主要是來自利率的變動和借款者的信譽，即利率風險和信用風險。其隱藏的最大潛在風險主要來源于短期融資和長期投資所造成的流動性風險。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風險種類 流動性風險 流動性風險是指商業(yè)銀行資金短融長投，難于變現(xiàn)的風險。流動性是商業(yè)銀行保證其資產(chǎn)質量的重要原則之一。商業(yè)銀行住房抵押貸款流動性風險出現(xiàn)在兩個方面：一是我國住房抵押貸款的主要來源是儲蓄存款和公積金，銀行所吸納的儲蓄存款多屬于短期存款，一般均在五年以內(nèi)。而其發(fā)放的住房抵押貸款卻屬于長期貸款，一般在二十年左右。二是商業(yè)銀行所持有的放貸資產(chǎn)不易變現(xiàn)，容易導致流動性風險。商業(yè)銀行的流動性風險可能使其錯過更有利的投資機會，甚至是流動性危機。 利率風險 利率風險是指由于利率水平的變動，使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)價值產(chǎn)生不確定性的風險。利率無論是提高還是降低都會給商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務帶來損失。當利率提高時，住房抵押可貸利率一并提高，借款人的還款金額就會增加，借款的額度越高、期限越長，給其造成的還款壓力就會越大，從而增加了貸款的違約風險。當利率降低時，借款人又可能會以當前較低的利率重新借款，進行提前還貸，不但降低了商業(yè)銀行的利潤，而且使得住房抵押貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給商業(yè)銀行資產(chǎn)負債的集約化管理帶來困難。 購買力風險 購買力風險又稱通貨膨脹風險，是指因通貨膨脹、貨幣貶值而使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)的價值發(fā)生不確定性的風險。實際貸款利率=名義貸款利率通貨膨脹率由此可知，通貨膨脹大小的不確定性，直接影響到了商業(yè)銀行獲得貸款利息的實際價值，并同時影響到商業(yè)銀行收回貸款本金的實際購買力。 信用風險 信用風險即為違約風險，是指借款人未按期歸還借款本金或利息的風險。信用風險包括：被迫違約風險和理性違約風險。被迫違約是借款人的被動行為，借款人因自身支付能力不足而導致的違約。即借款人有還款的意愿，但沒有還款的能力。理性違約是借款人主動行為，借款人因權衡損益后做出的違約行為。即借款人有還款的能力，但沒有還款的意愿。權益理論認為，在完善的資本市場上，借款人可以通過比較其當前住房實際價值與抵押貸款債務價值，作出是否違約的決策。當房地產(chǎn)市場價格低于所欠貸款時，借款者便可以選擇主動違約，通過其他手段融資，用更低的價格購買新的房屋。 抵押物風險 抵押物價格風險是指由于抵押物價格下降而給商業(yè)銀行貸款銀行帶來的損失。 抵押物價格風險包括：市場風險和人為風險。 抵押物價格市場風險，是指因經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場價格波動、房屋自然磨損等導致的抵押房屋價格下降的風險。 抵押物價格人為風險，是指因人為而造成的房屋損壞或損毀，未經(jīng)貸款人同意出售、出租、再抵押房屋，未經(jīng)貸款人同意單方面同意有關機構征用、拆除房屋等風險。 擔保風險 擔保風險是指在借款人無力償還貸款時，擔保人并未對剩余欠款進行及時、全額的償還的風險。商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款時，常常會要求擔保機構參與進來，為借款人提供擔保，這是商業(yè)銀行防范住房抵押貸款風險的一個有效途經(jīng)。但是，當借款人發(fā)生違約時，擔保機構是否及時有效地償還欠款也是一個不確定性。當房地產(chǎn)市場價格發(fā)生大幅下降時，住房抵押貸款很可能面臨大量集中違約，此時擔保機構面臨巨大的償債壓力，一旦其也發(fā)生違約，便會將損失最終轉移到商業(yè)銀行上來。 操作風險 操作風險是指商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務時，由于工作人員的疏忽、惡意，工作設備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡的故障，或者是操作管理流程的不完善等給銀行貸款帶來的損失的風險。操作風險是商業(yè)銀行各種業(yè)務都存在的普遍、不可規(guī)避風險，但商業(yè)銀行可以通過加強內(nèi)部控制、完善管理流程、提高工作人員工作態(tài)度等來降低該風險。 政策法律風險 政策法律風險是指由于政策法規(guī)的不完善，政府對金融市場或其他市場的法律政策進行調(diào)整，或是商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務時違背了政策法規(guī)，而給商業(yè)銀行帶損失的風險。如果把最后一條，即商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務時違背了政策法規(guī)劃分到操作風險中，那么政策法律風險對商業(yè)銀行來說，則是一種外部風險。商業(yè)銀行只能通過積極應對、敏銳把握等來降低風險，但不能通過自身的變化來完全規(guī)避風險。 次貸危機給我們的警示 美國次貸危機是指美國因次級抵押貸款發(fā)生違約，次貸衍生品價格暴跌，導致的金融市場流動性不足、次級貸款機構破產(chǎn)、投資基金關閉、股市劇烈震蕩，使整個美國乃至世界金融市場遭受到巨大打擊的金融風暴。 次級抵押貸款對借款人的信用記錄和還款能力要求較低，貸款利率相應較高。因此是具有高風險高回報的貸款品種，滿足了大量低收入或信用記錄不好的人群的貸款購房需求。 在2006年前，由于美國低利率政策，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)升高，促使美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。然而隨著美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，美國聯(lián)邦基金利率從1%%，大大加重了購房者的還貸負擔，也使得美國的房地產(chǎn)市場開始大幅降溫。因此次貸借款人都無法按期償還貸款，又難以將房屋出售