【正文】 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的損失程度又將不可估量。 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的壞賬率與其他貸款品種比相對較低。形成了典型的倒三角結(jié)構(gòu)，使得貸款出現(xiàn)問題時，整個市場的參與者遭到了巨大的打擊，造成了一損俱損的結(jié)果。其目的是通過新組，使得遠低級別債券可以獲得更高的級別，從而為其帶來更大的利潤。 金融危機給我們的警示 由上文所述，商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化對商業(yè)銀行甚至是金融市場，都有很重要的意義。有利于加強商業(yè)銀行的資本管理。而商業(yè)銀行通過將住房抵押貸款證券化，便可以將流動性較低的房貸轉(zhuǎn)化為流動性較高的證券，并最終套現(xiàn)，直接降低了商業(yè)銀行的風險。住房抵押貸款證券化具有如下意義：有利于商業(yè)銀行拓寬融資渠道。其中，對于申請人具有違法行為、拖欠醫(yī)療費用等非金融類不良記錄的信息，商業(yè)銀行只有看到是否有該類別行為的信息即可，為了保護公民個人隱私，其他具體信息并不給商業(yè)銀行以調(diào)取的權(quán)利。在提高商業(yè)銀行效率的同時，也大大降低了商業(yè)銀行所面臨的信用風險。2007年10月，應(yīng)收賬款質(zhì)押登記系統(tǒng)上線運行。而銀行人員在收到來自公眾的信息后，進行整理、歸納、總結(jié)和反思，對確實存在的問題予以完善，并及時將原因或處理結(jié)果向公眾公開說明。如注冊會計師監(jiān)督、社會輿論監(jiān)督、新聞媒體監(jiān)督等。然而，隨著商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的不斷擴大，銀監(jiān)會在其宏觀管理監(jiān)督商業(yè)銀行工作時，應(yīng)該更加針對性的對住房抵押貸款進行監(jiān)督和管理。保險公司可以積極研發(fā)保險品種，比如將商業(yè)銀行住房抵押貸款的利率風險、購買力風險、甚至是擔保風險包括進去，從而更加全面有效地對商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風險進行規(guī)避和轉(zhuǎn)移。因此，我國各大商業(yè)銀行應(yīng)加強合作，由央行或銀監(jiān)會出面，頒布具體的擔保細則，統(tǒng)一各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的擔保要求口徑，從而規(guī)范私人擔保市場，使其為商業(yè)銀行分散信用風險提供更有效地幫助。 保險是指投保人向保險人支付保險費用，保險人對于合同約定可能發(fā)生的事故，因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔對受益人賠償保險金的責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時向受益人支付保險金的責任行為。 建立抵押物交易拍賣平臺 目前我國尚未建立其一個全國性的商業(yè)銀行抵押貸款抵押物交易拍賣平臺，使得我國各家商業(yè)銀行抵押貸款出現(xiàn)違約后，需要對借款人抵押資產(chǎn)進行變現(xiàn)時各自為戰(zhàn)，降低了效率的同時也降低了其議價能力，往往時商業(yè)銀行難以彌補損失。改進考核管理。因為，得到客戶的告知后，商業(yè)銀行根據(jù)其現(xiàn)實情況對借款人的信息進行變更，這樣再之后的商業(yè)銀行定期或不定期對客戶信息進行更新時，可以將這部分以更新過信息的客戶予以排除，從而降低商業(yè)銀行的成本。在貸后，要搜集積極獲取借款人信息、分析風險，尋找產(chǎn)品創(chuàng)新和進一步對客戶服務(wù)的機會，及時有效地進行風險監(jiān)控。從中我們可以看出，我國的房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生了較為頻繁的波動和不確定性，因而，使得商業(yè)銀行應(yīng)該更加關(guān)注房地產(chǎn)市場價格變化，從而對其發(fā)放的住房抵押貸款風險進行實時監(jiān)控和及時處理。而去除物價指數(shù)后的房屋銷售價格指數(shù)則先升后降，但一直都為正數(shù)。我國商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展緩慢，各家商業(yè)銀行缺少將住房抵押貸款證券化的意識，使得我國商業(yè)銀行并沒有利用的證券化所帶來的降低風險、增加收益的好處。我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的保險品種單一，且沒有政府擔保形式。因而，在這期間的抵押房屋價值變動，并不能通過評估公司最開始給出的價格做保障。二是，貸中審查把關(guān)不嚴，出現(xiàn)貸款額度頂格抵押、超權(quán)限審批等現(xiàn)象。因此，商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，間接的為我國的經(jīng)濟發(fā)展提供保障。統(tǒng)計數(shù)字表明:房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)、感應(yīng)度系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中都處于平均數(shù)以上，與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門多達五十多個。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對我國國民經(jīng)濟的增長有著非常重要的作用。 社會福利社會福利是指提高廣大社會成員生活水平的各種政策和社會服務(wù)，旨在解決廣大社會成員在各個方面的福利待遇問題。我國商業(yè)銀行在對住房抵押貸款的借款人信用狀況的變化進行更新時，多采用的是定期調(diào)查的方式，通過電話詢問、網(wǎng)絡(luò)信息更新等手段主動調(diào)查。 貸后管理貸后管理是指從貸款發(fā)放或其他信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后，到貸款本息收回或信用結(jié)束的整個過程的信貸管理。再次尤其申請人提供第三方擔保。因此，對于長期貸款的借款人，商業(yè)銀行對其所提供的擔保品數(shù)量和質(zhì)量的要求更加嚴格。其中，法律能力指的是借款人的民事能力。對流動性風險的管理主要是通過存款準備金制度來實現(xiàn)的，包括央行規(guī)定的法定準備金和超額準備金。當經(jīng)濟擴張時，居民的收入水平提高，對房地產(chǎn)的需求增大，房地產(chǎn)市場交易頻繁，房屋變現(xiàn)能力相對提高，商業(yè)銀行與個人都對未來房地產(chǎn)業(yè)充滿樂觀的預(yù)期，使得商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款量也急劇增加。最后，美國采取寬松的貨幣政策，使得美元大幅貶值，給我國帶來了巨大的匯率風險，同時又加劇了我國出口企業(yè)的損失。當一家公司倒下時，該公司的股權(quán)人和債權(quán)人又收到損失，從而波及了整個金融市場，最后導(dǎo)致了金融危機的爆發(fā)。商業(yè)銀行只能通過積極應(yīng)對、敏銳把握等來降低風險，但不能通過自身的變化來完全規(guī)避風險。 擔保風險 擔保風險是指在借款人無力償還貸款時，擔保人并未對剩余欠款進行及時、全額的償還的風險。理性違約是借款人主動行為，借款人因權(quán)衡損益后做出的違約行為。當利率提高時，住房抵押可貸利率一并提高，借款人的還款金額就會增加，借款的額度越高、期限越長，給其造成的還款壓力就會越大，從而增加了貸款的違約風險。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風險種類 流動性風險 流動性風險是指商業(yè)銀行資金短融長投，難于變現(xiàn)的風險。2 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風險種類與分析 風險的概念 風險有兩種定義：一是強調(diào)風險表現(xiàn)為損失的不確定性，二是強調(diào)了風險表現(xiàn)為不確定性。所以其在進行業(yè)務(wù)的時候，必然會受到國家政策導(dǎo)向的指引。%左右，相對較為穩(wěn)定，體現(xiàn)出近些年個人消費貸款的整體增長態(tài)勢?！翱偭俊保?） “放貸占比”=（“房地產(chǎn)業(yè)貸款”+“個人住房貸款”）247。其中，中長期貸款平穩(wěn)增長，個人住房貸款增速回升。 我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款產(chǎn)生于上世紀的90年代，但是由于當年的商品房還沒有成為市場供應(yīng)的主體，因此住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的十分緩慢。政府擔保人。作市商是從住房抵押貸款的供給方那里購買貸款債權(quán)，通過對其分類整理，進行標準化的打包，而后以這些貸款的債權(quán)為抵押，發(fā)行證券。一級市場按照主體功能的不同，可以將參與者分成三類：貸款人，即融資活動的供給方，也是債權(quán)人；借款人，融資活動的需求方，也是債務(wù)人；擔保人，融資活動的中介方，融資活動的次要參與者。本文所指的住房抵押貸款均為學(xué)術(shù)研究所用，并不嚴格區(qū)分借款人是否已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)。本文主要通過歸納商業(yè)銀行住房抵押貸款的歷史、風險、風險管理政策和經(jīng)驗，來總結(jié)出對商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理的方法和意見，以便對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險管理有所幫助。s Bank of China’s credit system is improved, as well as the dispersion of housing mortgage loan securitization for housing mortgage loans in China39。上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文）我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究目 錄摘 要 1ABSTRACT 20 引言 41 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 5 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的概念 5 美國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 5 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 5 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 6 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 7 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 8 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 8 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 9 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 152 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風險種類與分析 16 16 商業(yè)銀行住房抵押貸款風險的特點 17 17 流動性風險 17 利率風險 18 購買力風險 18 信用風險 18 抵押物風險 19 擔保風險 19 操作風險 20 政策法律風險 20 次貸危機給我們的警示 20 房地產(chǎn)市場價格變動風險 21 經(jīng)濟周期風險 223 商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理政策 23 國外商業(yè)銀行住房抵押貸款風險風險管理政策 23 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險風險管理政策 24 貸前管理 24 內(nèi)部復(fù)核 25 貸后管理 264 加強商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理的意義 27 銀行利潤 27 社會福利 28 經(jīng)濟發(fā)展 28 經(jīng)濟危機 305 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理的問題 30 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問題 30 商業(yè)銀行外部存在的問題 326 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險管理問題的對策建議 32 加強商業(yè)銀行自身管理 33 房價變動分析 33 內(nèi)部管理 35 銀行間加強合作 38 建立抵押物交易拍賣平臺 38 注重擔保與保險 39 政府擔保與私人擔保 39 住房抵押貸款保險業(yè)務(wù) 40 提高政策和法規(guī)支持 41 建設(shè)第三方監(jiān)督制度 41 政府監(jiān)督 41 社會監(jiān)督 427 人行征信系統(tǒng)與住房抵押貸款證券化 43 人行征信系統(tǒng)與個人信用管理體系的建立 44 人行征信系統(tǒng) 44 人信用信息征信體系 45 住房抵押貸款證券化 46 住房抵押貸款證券化意義 46 金融危機給我們的警示 48 我國的住房抵押貸款證券化 49 50參考文獻 52譯 文 54原文說明 663 摘 要住房抵押貸款是商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，在我國經(jīng)歷了二十幾年的高速發(fā)展，使其成為商業(yè)銀行重要的利潤來源。s mercial banks.Key words： mercial bank， housing mortgage loan， risk， risk management我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究0引言 商業(yè)銀行住房抵押貸款是商業(yè)銀行采用的一種最為常見的貸款形式之一，在國際商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中具有悠久的歷史。1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國只有二十幾年的歷史，而其在國外卻是經(jīng)過了上百年的發(fā)展。而在具體闡述時，為了方便描述，在未加說明的情況下，均以借款人尚未完全取得房屋所有權(quán)的情況為代表，進行敘述、說明及分析。貸款人又包括許多組織機構(gòu)，如：儲蓄和貸款協(xié)會，它是美國最大的抵押貸款者，其主要資金投放于期限較長的住房抵押貸款業(yè)務(wù)中；商業(yè)銀行，它是住房抵押貸款的主要提供者之一，在美國大部分的商業(yè)銀行資產(chǎn)項目中，抵押貸款都占有15％－20％的比例；互助儲蓄銀行，它于傳統(tǒng)的儲蓄貸款機構(gòu)相似；儲蓄互助會，它是為特定群體（如個體商人）服務(wù)的小型儲蓄貸款組織。從而使貸款人提前收回資金，提高其和市場上的流動性。美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的擔保人除了保險公司等商業(yè)機構(gòu)以外，還具有更加重要地政府機構(gòu)，聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局。1998年，居民的個人住房需求被住房制度的改革推向了房地產(chǎn)市場，中國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)從此走上了高速發(fā)展之路。從人民幣貸款部門分布看，住戶貸款增速企穩(wěn)回升，%，同比多增1071億元。“貸款及墊款總 額”（3） 交通銀行的財務(wù)報告中并未按其貸款類型分列出個人貸款項，因而并未找 到準確數(shù)據(jù)圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款額根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：三家大型商業(yè)銀行的個人住房貸款占個人貸款比重在58%80%之間，占比很大，因此對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該予以特別重視。%，體現(xiàn)出今年來個人住房抵押貸款占商業(yè)銀行貸款的比重處于較高速增長的狀態(tài)。體現(xiàn)在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上，則表現(xiàn)出對住房抵押貸款的借款人的貸款利率、首付比例等的確定和對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的嚴格審核。金融風險屬于后者，即風險表現(xiàn)為不確定性，其產(chǎn)生的結(jié)果可能會帶來經(jīng)濟損失、獲利或無損失也無獲利。流動性是商業(yè)銀行保證其資產(chǎn)質(zhì)量的重要原則之一。當利率降低時，借款人又可能會以當前較低的利率重新借款，進行提前還貸，不但降低了商業(yè)銀行的利潤，而且使得住房抵押貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給商業(yè)銀行資產(chǎn)負債的集約化管理帶來困難。即借款人有還款的能力，但沒有還款的意愿。商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款時，常常會要求擔保機構(gòu)參與進來，為借款人提供擔保，這是商業(yè)銀行防范住房抵押貸款風險的一個有效途經(jīng)。 次貸危機給我們的警示 美國次貸危機是指美國因次級抵押貸款發(fā)生違約，次貸衍生品價格暴跌，導(dǎo)致的金融市場流動性不足、次級貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金關(guān)閉、股市劇烈震蕩，使整個美國乃至世界金融市場遭受到巨大打擊的金融風暴。 房地產(chǎn)市場價格變動風險 房地產(chǎn)市場價格變動風險是指由于房地產(chǎn)上場價格的變動導(dǎo)致商業(yè)銀行住房抵押貸款收益的不確定性的風險。 經(jīng)濟周期風險 經(jīng)濟周期風險是指商業(yè)銀行住房抵押貸款因國民經(jīng)濟整體水平周而復(fù)始的波動，而產(chǎn)生不確定性影響的風險。當經(jīng)濟蕭條時，失業(yè)率上升，居民的收入下降，大量住房抵押貸款無力償還，雖然銀行可以通過變賣抵押房產(chǎn)來收回部分損失，但卻會因為房地產(chǎn)業(yè)的低迷而難以變現(xiàn)。對利率風險和購買力風險的管理主要是通過簽訂浮動利率貸款合同來實現(xiàn)的。還款能力指的是借款人的收入是否穩(wěn)定且是否足夠用于償還貸款的本息。但是通常來說，商業(yè)銀行要求借款者提供擔保只是一種保護性措施，而銀行并非是希望將擔保品拍賣來作為還款的方式。若是用申請人已擁有房屋進行抵押貸款，則還會請專業(yè)評估機構(gòu)對房屋的價值等信息進行評估，在根據(jù)評估結(jié)果對申請人的信用等級進行更新。商業(yè)銀行貸后管理是信貸管理的最后環(huán)節(jié)，對于確保貸款的安全性具極為重要的作用。在控制成本的同時，可以起到對借款人的信用風險進行