【正文】 及時(shí)還款、接受商業(yè)銀行的其他附加服務(wù)、提高自己在商業(yè)銀行的信用評分都將產(chǎn)生有利的幫助。對發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)信號進(jìn)行評估，根據(jù)其嚴(yán)重程度及時(shí)作出反映。針對這方面問題，我國應(yīng)該著手完善住房公積金制度，使住房公積金更加切實(shí)有效地滿足購房者實(shí)現(xiàn)住房融資的需求，從而降低商業(yè)銀行住房抵押貸款的流動性風(fēng)險(xiǎn)。 內(nèi)部管理加強(qiáng)流動性風(fēng)險(xiǎn)管理。這便使得我們應(yīng)該更加關(guān)注我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場價(jià)格及未來走勢，為商業(yè)銀行更好地管理住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)提供保障。根據(jù)房價(jià)的實(shí)際增長率大于零，我們可以看出，房地產(chǎn)市場一直處于一個(gè)增長態(tài)勢。“物價(jià)指數(shù)”1）100 年度房屋銷售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)根據(jù)中華人民共和國統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，自1998年到2008年，我國房屋銷售價(jià)格指數(shù)與物價(jià)指數(shù)分別列于表中，并計(jì)算出“差額”和“實(shí)際增長率”兩項(xiàng)數(shù)據(jù)。6 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理問題的對策建議 根據(jù)對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀、存在的風(fēng)險(xiǎn)以及當(dāng)前對待風(fēng)險(xiǎn)的管理政策的總結(jié)分析，可以進(jìn)一步提出住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對策建議。人行征信體系是新建立起的對防范信用風(fēng)險(xiǎn)具有重要幫助的體系，它的建立使得我國商業(yè)銀行在對借款人的信用分析時(shí)可以節(jié)約成本，并能大大增加信息取得的效率。使得我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)不能有效地進(jìn)行轉(zhuǎn)移和分散，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行自身體系中，這將加重風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)對金融業(yè)的打擊。二是即使可以進(jìn)行怕賣，一般也很難在短時(shí)間內(nèi)找到合適的買主，并因該房產(chǎn)的特殊性，勢必會影響其拍賣價(jià)格，甚至經(jīng)常出現(xiàn)拍賣價(jià)格為原價(jià)的一半一下的情況。這便使得我國商業(yè)銀行有必要建立一套房價(jià)變動的跟蹤制度和分析體系，使住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口變化能夠及時(shí)得到分析和應(yīng)對。缺乏房價(jià)變動分析體系。三是，未建立起良好的貸后主動管理體系。一是，貸前調(diào)查流于形式。而當(dāng)住房抵押貸款出現(xiàn)問題時(shí)，勢必在波及整個(gè)銀行業(yè)的同時(shí)，也會波及的與其相關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)、擔(dān)保業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，從而阻礙了整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長，便會影響到國家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重時(shí)便會產(chǎn)生金融危機(jī)，甚至是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 經(jīng)濟(jì)危機(jī)經(jīng)濟(jì)危機(jī)是指一個(gè)或多個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)，或整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)在一段比較長的時(shí)間里不斷收縮的現(xiàn)象。近年來，在我國每年的GDP增長率中,由房地產(chǎn)業(yè)所拉動的至少占2個(gè)百分點(diǎn)。建成房屋后，能為商業(yè)、家具業(yè)、電器業(yè)、汽車業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。這主要是由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的拉動或“波及效應(yīng)”。因此，對住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制，對保護(hù)民生，提供社會福利，具有重要的意義。其目的在于提高廣大社會成員的物質(zhì)和精神生活水平，使之得到更多的享受。當(dāng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)損失時(shí)，不僅會對商業(yè)銀行利潤造成重大損失，而且還會對商業(yè)銀行的聲譽(yù)造成重大影響。在控制成本的同時(shí)，可以起到對借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的作用。在住房抵押貸款進(jìn)行審批的過程中，借款人的經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況一般處于良好的狀態(tài)。商業(yè)銀行貸后管理是信貸管理的最后環(huán)節(jié)，對于確保貸款的安全性具極為重要的作用。最后，按照規(guī)定，對于大額貸款，還需將所以材料拿到貸款審批委員會，有大家共同討論后，進(jìn)行最后的審批。若是用申請人已擁有房屋進(jìn)行抵押貸款，則還會請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對房屋的價(jià)值等信息進(jìn)行評估，在根據(jù)評估結(jié)果對申請人的信用等級進(jìn)行更新。 內(nèi)部復(fù)核我國的商業(yè)銀行在放貸時(shí)，具有一套嚴(yán)格的流程，大致如下：商業(yè)銀行在得到購房者的借款申請后，首先由客戶經(jīng)理對申請人的信息進(jìn)行審查及實(shí)地勘察，包括申請人及配偶基本信息、身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、收入證明及其他財(cái)產(chǎn)證明。但是通常來說，商業(yè)銀行要求借款者提供擔(dān)保只是一種保護(hù)性措施，而銀行并非是希望將擔(dān)保品拍賣來作為還款的方式。借款人的自有資本越多，其承受風(fēng)險(xiǎn)的能力也就越強(qiáng)，相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)也就越小。還款能力指的是借款人的收入是否穩(wěn)定且是否足夠用于償還貸款的本息。這種審查評價(jià)通常包括5個(gè)方面，即所謂的“5C”原則：品格（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔(dān)保（Collateral）和條件（Condition）。對利率風(fēng)險(xiǎn)和購買力風(fēng)險(xiǎn)的管理主要是通過簽訂浮動利率貸款合同來實(shí)現(xiàn)的。通過將商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分散和規(guī)避，通過種類繁多的保險(xiǎn)品種對其貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入下降，大量住房抵押貸款無力償還，雖然銀行可以通過變賣抵押房產(chǎn)來收回部分損失，但卻會因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的低迷而難以變現(xiàn)。對商業(yè)銀行的間接影響。 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行住房抵押貸款因國民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動，而產(chǎn)生不確定性影響的風(fēng)險(xiǎn)。 本次次貸危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了巨大的沖擊。 房地產(chǎn)市場價(jià)格變動風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場價(jià)格變動風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)上場價(jià)格的變動導(dǎo)致商業(yè)銀行住房抵押貸款收益的不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。然而隨著美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，美國聯(lián)邦基金利率從1%%，大大加重了購房者的還貸負(fù)擔(dān)，也使得美國的房地產(chǎn)市場開始大幅降溫。 次貸危機(jī)給我們的警示 美國次貸危機(jī)是指美國因次級抵押貸款發(fā)生違約，次貸衍生品價(jià)格暴跌，導(dǎo)致的金融市場流動性不足、次級貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金關(guān)閉、股市劇烈震蕩，使整個(gè)美國乃至世界金融市場遭受到巨大打擊的金融風(fēng)暴。操作風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行各種業(yè)務(wù)都存在的普遍、不可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)銀行可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、完善管理流程、提高工作人員工作態(tài)度等來降低該風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，常常會要求擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，為借款人提供擔(dān)保，這是商業(yè)銀行防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有效途經(jīng)。 抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括：市場風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)。即借款人有還款的能力，但沒有還款的意愿。信用風(fēng)險(xiǎn)包括：被迫違約風(fēng)險(xiǎn)和理性違約風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)利率降低時(shí)，借款人又可能會以當(dāng)前較低的利率重新借款，進(jìn)行提前還貸，不但降低了商業(yè)銀行的利潤，而且使得住房抵押貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債的集約化管理帶來困難。商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險(xiǎn)可能使其錯(cuò)過更有利的投資機(jī)會，甚至是流動性危機(jī)。流動性是商業(yè)銀行保證其資產(chǎn)質(zhì)量的重要原則之一。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于風(fēng)險(xiǎn)的一種，因而具有一般風(fēng)險(xiǎn)的特征，即商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是指由于內(nèi)外部原因?qū)ι虡I(yè)銀行住房抵押貸款所造成的影響的不確定性，這種不確定性既包括了損失，也包括了收益、非損失和非收益。金融風(fēng)險(xiǎn)屬于后者，即風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，其產(chǎn)生的結(jié)果可能會帶來經(jīng)濟(jì)損失、獲利或無損失也無獲利。由于我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，因而其在經(jīng)驗(yàn)上、管理上、操作流程上等并未發(fā)展成熟，我國的商業(yè)銀行在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上也還并沒有遇到什么大的挑戰(zhàn)和打擊，導(dǎo)致對其并未形成完善的風(fēng)險(xiǎn)管理政策和措施，尤其實(shí)在遇到重大問題的實(shí)務(wù)應(yīng)對上，其當(dāng)前的管理手段能否有效進(jìn)行應(yīng)對并未得到驗(yàn)證。體現(xiàn)在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上，則表現(xiàn)出對住房抵押貸款的借款人的貸款利率、首付比例等的確定和對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的嚴(yán)格審核。 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 由于我國的商業(yè)銀行并未處于完全的開放經(jīng)濟(jì)下，所以其住房抵押貸款業(yè)務(wù)具有其自身的特點(diǎn)。%，體現(xiàn)出今年來個(gè)人住房抵押貸款占商業(yè)銀行貸款的比重處于較高速增長的狀態(tài)。通過工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行放貸占比來看，有關(guān)于住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)的貸款，占兩家銀行的24%左右，這一比重較高?！百J款及墊款總 額”（3） 交通銀行的財(cái)務(wù)報(bào)告中并未按其貸款類型分列出個(gè)人貸款項(xiàng)，因而并未找 到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款額根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：三家大型商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款比重在58%80%之間，占比很大，因此對個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該予以特別重視。三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款絕對數(shù)值有升有降，但整體保持穩(wěn)定，這應(yīng)該體現(xiàn)了我國近幾年來對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控所造成的影響。從人民幣貸款部門分布看，住戶貸款增速企穩(wěn)回升，%，同比多增1071億元。貸款余額也從1997年的近200萬億增長到2008年的近30000萬億，增長速度遠(yuǎn)超其他貸款品種。1998年，居民的個(gè)人住房需求被住房制度的改革推向了房地產(chǎn)市場，中國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)從此走上了高速發(fā)展之路。它們起到了分散風(fēng)險(xiǎn)，提高流通性，增加市場投資品種，促進(jìn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的作用。美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保人除了保險(xiǎn)公司等商業(yè)機(jī)構(gòu)以外，還具有更加重要地政府機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局。所以它具有如下特征：多元的貸款人。從而使貸款人提前收回資金，提高其和市場上的流動性。供給方（二級市場）也是一級市場上融資活動的供給方，即貸款人。貸款人又包括許多組織機(jī)構(gòu)，如：儲蓄和貸款協(xié)會，它是美國最大的抵押貸款者，其主要資金投放于期限較長的住房抵押貸款業(yè)務(wù)中；商業(yè)銀行，它是住房抵押貸款的主要提供者之一，在美國大部分的商業(yè)銀行資產(chǎn)項(xiàng)目中，抵押貸款都占有15％－20％的比例；互助儲蓄銀行，它于傳統(tǒng)的儲蓄貸款機(jī)構(gòu)相似；儲蓄互助會，它是為特定群體（如個(gè)體商人）服務(wù)的小型儲蓄貸款組織。 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀美國的住房抵押貸款也一般金融產(chǎn)品一樣，形成了比較完善的一級市場和二級市場。而在具體闡述時(shí)，為了方便描述，在未加說明的情況下，均以借款人尚未完全取得房屋所有權(quán)的情況為代表，進(jìn)行敘述、說明及分析。在商業(yè)銀行信貸實(shí)務(wù)中，住房抵押貸款有時(shí)指用借款者已經(jīng)擁有的可以上市流通的商品房屋，抵押給銀行來進(jìn)行貸款的一種貸款業(yè)務(wù)。1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國只有二十幾年的歷史，而其在國外卻是經(jīng)過了上百年的發(fā)展。 商業(yè)銀行住房抵押貸款和普通貸款具有許多共性的問題，它也存在這諸如利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。s mercial banks.Key words： mercial bank， housing mortgage loan， risk， risk management我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問題研究0引言 商業(yè)銀行住房抵押貸款是商業(yè)銀行采用的一種最為常見的貸款形式之一，在國際商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中具有悠久的歷史。另外，本文還分析房地產(chǎn)市場價(jià)格變動給商業(yè)銀行住房抵押貸款帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)，人行征信體系的完善對商業(yè)銀行評估住房抵押貸款申請者的幫助，以及住房抵押貸款證券化對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散的作用。上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問題研究目 錄摘 要 1ABSTRACT 20 引言 41 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 5 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的概念 5 美國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 5 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 5 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 6 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 7 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 8 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 8 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 9 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 152 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類與分析 16 16 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 17 17 流動性風(fēng)險(xiǎn) 17 利率風(fēng)險(xiǎn) 18 購買力風(fēng)險(xiǎn) 18 信用風(fēng)險(xiǎn) 18 抵押物風(fēng)險(xiǎn) 19 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn) 19 操作風(fēng)險(xiǎn) 20 政策法律風(fēng)險(xiǎn) 20 次貸危機(jī)給我們的警示 20 房地產(chǎn)市場價(jià)格變動風(fēng)險(xiǎn) 21 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn) 223 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策 23 國外商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策 23 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策 24 貸前管理 24 內(nèi)部復(fù)核 25 貸后管理 264 加強(qiáng)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的意義 27 銀行利潤 27 社會福利 28 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 28 經(jīng)濟(jì)危機(jī) 305 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的問題 30 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問題 30 商業(yè)銀行外部存在的問題 326 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理問題的對策建議 32 加強(qiáng)商業(yè)銀行自身管理 33 房價(jià)變動分析 33 內(nèi)部管理 35 銀行間加強(qiáng)合作 38 建立抵押物交易拍賣平臺 38 注重?fù)?dān)保與保險(xiǎn) 39 政府擔(dān)保與私人擔(dān)保 39 住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 40 提高政策和法規(guī)支持 41 建設(shè)第三方監(jiān)督制度 41 政府監(jiān)督 41 社會監(jiān)督 427 人行征信系統(tǒng)與住房抵押貸款證券化 43 人行征信系統(tǒng)與個(gè)人信用管理體系的建立 44 人行征信系統(tǒng) 44 人信用信息征信體系 45 住房抵押貸款證券化 46 住房抵押貸款證券化意義 46 金融危機(jī)給我們的警示 48 我國的住房抵押貸款證券化 49 50參考文獻(xiàn) 52譯 文 54原文說明 663 摘 要住房抵押貸款是商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，在我國經(jīng)歷了二十幾年的高速發(fā)展，使其成為商業(yè)銀行重要的利潤來源。本文通過對商業(yè)銀行住房抵押貸款歷史、現(xiàn)狀、存在風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)用的風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行整理和分析，提出對商業(yè)銀行管理其住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的新建議。s Bank of China’s credit system is improved, as well as the dispersion of housing mortgage loan securitization for housing mortgage loans in China39。尤其是美國發(fā)生次貸危機(jī)，商業(yè)銀行住房抵押貸款的相對安全性神話被打破后，其自身存在的風(fēng)險(xiǎn)給整個(gè)金融界和經(jīng)濟(jì)界所帶來的巨大打擊，更是給人們敲響了警鐘。本文主要通過歸納商業(yè)銀行住房抵押貸款的歷史、風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管理政策和經(jīng)驗(yàn)，來總結(jié)出對商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的方法和意見，以便對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理有所幫助。它是指商業(yè)銀行向借款人提供貸款，用于