抵押房地產(chǎn)案件的執(zhí)行-文庫(kù)吧
2025-04-13 12:27 本頁(yè)面
【正文】 享有擔(dān)保物權(quán)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院在執(zhí)行中可以查封、扣押，也可以采取拍賣(mài)、變賣(mài)措施；拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款，必須首先清償擔(dān)保物權(quán)人的債權(quán)，對(duì)被執(zhí)行人的房產(chǎn)查封、拍賣(mài)后，變價(jià)款應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)抵押人的抵押權(quán)，其余款價(jià)才可作為執(zhí)行款。如果抵押人的債權(quán)未到清償期的，應(yīng)當(dāng)按照《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，向抵押權(quán)人提前清償，可向其約定的第三人提存，以保護(hù)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。值得注意的問(wèn)題是：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定）的規(guī)定，屬于該規(guī)定第5條、第6條規(guī)定范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，人民法院不得查封、拍賣(mài)、變賣(mài)；對(duì)被執(zhí)行人所有的他人享有抵押權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行查封、拍賣(mài)時(shí)，要先行估價(jià)，如果經(jīng)估價(jià)，在抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)后沒(méi)有剩余的，就不應(yīng)再予查封、拍賣(mài)。本案中被執(zhí)行人劉某以369號(hào)樓一套樓房抵押向銀行貸款7萬(wàn)元，并簽訂了個(gè)人住房借款合同和個(gè)人消費(fèi)貸款低押合同，約定了還款時(shí)間及利息，劉軍國(guó)與銀行的抵押關(guān)系成立，銀行對(duì)該抵押樓房的拍賣(mài)、變賣(mài)價(jià)款依法享有7萬(wàn)元及利息的優(yōu)受償權(quán)；經(jīng)法院委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)對(duì)該樓房進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)16萬(wàn)元，申請(qǐng)執(zhí)行人長(zhǎng)城公司應(yīng)在銀行優(yōu)先受償后以抵押物的實(shí)際拍賣(mài)價(jià)款來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。（二）執(zhí)行房地產(chǎn)抵押案件中查封措施的效力查封是指執(zhí)行法院對(duì)作為執(zhí)行對(duì)象的房地產(chǎn)就地封存，禁止被執(zhí)行人對(duì)其處分的一種臨時(shí)性強(qiáng)制措施。查封實(shí)施完畢后，查封即發(fā)生法律效力，非經(jīng)法定程序撤銷(xiāo)，查封效力不能消滅，其效力主要表現(xiàn)為：債務(wù)人喪失處分權(quán)，但仍擁有所有權(quán)。房地產(chǎn)被查封后，債務(wù)人對(duì)該房地產(chǎn)的處分權(quán)即被禁止，不得轉(zhuǎn)證或設(shè)立其它物權(quán)，債務(wù)人對(duì)該房地產(chǎn)所為的任何有礙執(zhí)行的處分均屬無(wú)效。經(jīng)執(zhí)行法院許可，債務(wù)人可為必要的管理和使用。對(duì)房地產(chǎn)的查封權(quán)限制債務(wù)人的處分權(quán)，并非一定要?jiǎng)儕Z債務(wù)人的所有權(quán)和使用權(quán)，故已查封的房地產(chǎn)在拍賣(mài)成交前，執(zhí)行法院可在必要的范圍內(nèi)允許債務(wù)人使用和管理。查封效力所及的范圍。對(duì)房地產(chǎn)的查封，其效力及于該房地產(chǎn)及其構(gòu)成部分和從物，并及于查封物的天然孳息，但一般不及于查封物的法定孳息，因?yàn)榉ǘㄦ芟⑼切枰谌私o付，是債務(wù)人對(duì)第三人金錢(qián)債權(quán)或物的交付請(qǐng)求權(quán)，而查封權(quán)限制債務(wù)人的處理行為，并不限制第三人的清償行為。本案中，人民法院依法對(duì)被執(zhí)行劉某所有的樓房進(jìn)行了查封，并張貼了查封公告，但被執(zhí)行人劉某在明知已喪失處分權(quán)的情況下，故意委托中介機(jī)構(gòu)向他人出租，是屬于惡意逃避執(zhí)行的行為；中介機(jī)構(gòu)在沒(méi)有對(duì)該樓房調(diào)查的情況下與承租人簽訂租賃合同，其本身存在過(guò)錯(cuò)。鑒于此，人民法院依法裁定被執(zhí)行人與承租人的租賃合同無(wú)效，并要求承租人限期予以遷出。（三）對(duì)《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第6條、第7條的幾點(diǎn)思考《查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第6條規(guī)定：對(duì)被執(zhí)行人及期所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)
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