【正文】 出臺了《關于加快中心鎮(zhèn)發(fā)展的意見》，對全省270個中心鎮(zhèn)的發(fā)展給予一系列政策和財政的扶持，包括中心鎮(zhèn)規(guī)劃、中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集約發(fā)展、拓展中心鎮(zhèn)建設資金渠道、用地政策傾斜、也會出現(xiàn)中心鎮(zhèn)區(qū)帶領周邊小城鎮(zhèn)經(jīng)濟和建設發(fā)展的局面.今年是東莞園區(qū)經(jīng)濟全面增長的一處，6月，東莞市政府出臺了《東莞市鼓勵鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展的優(yōu)惠措施》，市政府作出了“園區(qū)內(nèi)可安排配套經(jīng)營的房地產(chǎn)用地不超過總面積的8%”，“誰投資誰受益”的政策，帶給房地產(chǎn)業(yè)另外一種商機.二、 社會經(jīng)濟環(huán)境分析（一） 東莞市經(jīng)濟發(fā)展歷程改革開放以來，東莞市充分發(fā)揮人緣、地緣和政策優(yōu)勢，在實施“外向帶動”戰(zhàn)略的同時，積極依靠科技進步，，，基本實現(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、.十一屆三中全會以前，東莞市是一個典型的農(nóng)業(yè)縣，1978年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值第一、二、：：，東莞市抓住機遇，大力引進外資，發(fā)展外向型工業(yè)，促進經(jīng)濟迅猛發(fā)展，使東莞市成為廣東“四小虎”之一. 進入九十年代，由于粗放型高速經(jīng)濟增長方式的局限，、市政府根據(jù)東莞實際，調(diào)整發(fā)展思路，提出了“科技興市”，進一步提出推動東莞“第二次工業(yè)革命”，加速科技進步，提高產(chǎn)業(yè)技術含量和產(chǎn)品附加值，轉變經(jīng)濟增長方式，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的戰(zhàn)略構思，從2001年起東莞市開始確立建設國際制造業(yè)名城的發(fā)展目標.東莞市利用外資發(fā)展外向型經(jīng)濟經(jīng)歷了起步、（從1978年至80年代前期），引進的企業(yè)項目多是小作坊式的工廠，加工生產(chǎn)服裝、手袋、玩具、小五金等低檔產(chǎn)品；在發(fā)展階段（從80年代中期到90年代初），由于國家改革開放政策深入民心以及國際產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，市委、市政府抓信機遇，不斷改善水、電、道路交通、通訊條件等基礎設施，增強吸引外資的承受能力，利用外資方式從來料加工發(fā)展到“三來一補”與“三資”并舉，市委、市政府于1991年確立了“科教興市”戰(zhàn)略，尤其是1994年提出“第二次工業(yè)革命”戰(zhàn)略構想之后，積極調(diào)整引資戰(zhàn)略，確立“積極合理有效地利用外資”方針，重新明確了招商引資的指導思想為“加強對外資投向的引導，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，在鞏固香港資金來源的同時，把招商引資工作的著眼點逐步轉移到歐美、日本、南韓、臺灣等工業(yè)發(fā)達國家和地區(qū)，增強外向型經(jīng)濟的發(fā)展后勁”，自此東莞市的外向型經(jīng)濟進入了提高階段（即九十年代初至今），全市對外引進項目的科技水平有了很大提高，引進了一批如杜邦、金霸王、諾基亞、三星等高科技項目，而且積極引導先期進入東莞市的偉易達電子、一大批國際著名企業(yè)以及港臺一批上市公司落戶東莞，使得東莞的外向型經(jīng)濟整體科技含量得到一次歷史性的飛躍. （二）東莞市經(jīng)濟發(fā)展況總體經(jīng)濟現(xiàn)狀及走勢分析（1）國內(nèi)生產(chǎn)總值（圖） 從上圖可以看出，之后處于穩(wěn)定的增長時期.（2）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 （圖） 由以上圖表可以清晰地看到，東莞市近幾年來經(jīng)濟穩(wěn)步增長，、利潤的空間.城鄉(xiāng)居民收入與支出分析 （1）城鎮(zhèn)居民收入與支出（圖） （2）農(nóng)村居民收入與支出（圖）可以看出，，而且也是由于房地產(chǎn)市場的引導及居住方式的改變有關.綜合經(jīng)濟實力在全省及全國的地位：改革開放以來，東莞市GDP以年均22%的速度持續(xù)快速健康發(fā)展，東莞的綜合經(jīng)濟實力已躋身全國大中城市前20名，在全省位居深圳、廣州、佛山之后，列第四位.2003年上半年，東莞經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，%，增速居廣東城市第一位，%，利用外資增勢良好.固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長：（圖）固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在2002年增幅最大，說明投資結構進一步側重城市、基礎設施的建設.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，%%，說明東莞市的房地產(chǎn)市場有限公司持續(xù)、高速的發(fā)展.三、社會文化環(huán)境分析東莞市十分重視文化基礎設施建設，興建了一批高標準、多功能、“三館一店”（圖書館、博物館、科學館、新華書店）工程；虎門愛國主義教育基地的海戰(zhàn)博物館占地面積15萬平方米，，.2001年，東莞市的文化中心在原有基礎上新增了4個項目，分別為東城文化中心、萬江文化中心完善工程、東莞市文化公園建設也成為新的熱點，如東城榴花公園、橋頭的蓮湖公園、萬江的金鰲洲主題公園廣場等.四、社會人口環(huán)境分析據(jù)第五次全國人口普查的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，%，是廣東省居廣州和深圳之后的第三大城市.東莞市戶籍人口150多萬人，；外來人口約500多萬人，占總人口75%以上，其中僅臺商就有近11萬人（常住8萬，流動3萬）.對于東莞房地產(chǎn)業(yè)來說，如何利用外來人口資源，促進房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展，是需要進一步考慮的問題.戶籍人口（圖）外來暫住人口 （圖）從以上圖表可以看出：東莞市本地人口趨于下降，外來人口趨于增加，而且近年來增加較快，這一方面是東莞良好的發(fā)展前景所吸引，另一方面也說明外的人將成為東莞的主流通消費群體.第二章 東莞市房地產(chǎn)市場分析一、東莞市房地產(chǎn)市場整體分析 發(fā)展階段（圖）東莞市（2002年）人均GDP及恩格爾系數(shù)反映出東莞市的生活水平處于富裕階段，在全國屬于較高水平.東莞城鎮(zhèn)居民的人均居住面積大，、房改房、這與深圳、廣州的居民擁有的大量商品房相比，東莞居民用于物業(yè)管理等各方面支出相對較低.從整體來講，東莞房地產(chǎn)與廣州、深圳一樣，處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段.基建投資對房地產(chǎn)的拉動 （圖），小于這個比值說明政府的基本建設投資發(fā)展較快，沒有對房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙.，反之，則說明房地產(chǎn)投資會受到基礎建設投送的限制，不利于進一步發(fā)展.東莞市從1999年以來，房地產(chǎn)投資與基本建設投資比值低于合理區(qū)間，說明基礎建設投資沒有對房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙.從2000年開始，東莞市政府加大了基建投資，.城市總體結構決定了房地產(chǎn)發(fā)展結構東莞經(jīng)濟以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，各鎮(zhèn)對市區(qū)的依賴性也不強.因為不注重基建投資，以致城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境差異不大，城區(qū)在往年甚至不如常平等較發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)，這對消化商品住宅產(chǎn)生直接負面影響.二、東莞市房地產(chǎn)市場特征分析 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)結構分析 （圖）東莞房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢；自1998年至2002年，%，%，呈現(xiàn)良性增長態(tài)勢.由于投資額整體基數(shù)較低，目前整體看來呈現(xiàn)無序增長的態(tài)勢.2002年和2003年上半年，增長率達到了較高的水平，特別是2003年上半年超過了2001年全年水平.根據(jù)了解，1999年時新世紀、光大景湖的暢銷，增加了房地產(chǎn)投資者的信心，部分項目開始動工，逐步進入市場后，促使2000至2001年投資增長速度較快，帶動了2002和2003年投資的超快速增長. （圖）進入2003年后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)超快速增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的84%.可見住宅投資的快速增長是帶動房地產(chǎn)投資增長的主要原因.東莞市房地產(chǎn)市場供應狀況分析 （圖） （圖）歷年施工面積遠遠高于竣工面積，施工面積在1999年達到高峰后，東莞市場容納開發(fā)量的范圍約在330萬平方米左右.2003年上半年，東莞全市共批準預售項目60個，.東莞市房地產(chǎn)市場需求狀況分析 （圖）（圖）歷年竣工面積與銷售面積增長水平大致相當，說明房產(chǎn)市場發(fā)展比較合理，目前市場的供給與需求量基本平衡.從竣工面積增長率與銷售增長率開看，歷年起伏較大.%—%，尚未達到通常的28%，使得東莞樓市的整體開發(fā)面臨空置率快速增長的壓力.2003年上半年，%.其中空置一年以上（含一年），，.隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，東莞市的房地產(chǎn)需求結構逐步顯現(xiàn)出變化，由原先的“居住型消費”向“享受型消費”轉變，由一次性付款的觀念向貸款購房轉變，同時二次及多次置業(yè)群體逐步擴大.東莞市民的房屋消費觀念從過去的“居者有其屋”開始轉變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨?，置業(yè)者較為注重戶型結構、環(huán)境配套、小區(qū)各項設施建設以及物業(yè)管理等方面.東莞市近期商品住宅戶型主要以三房、四房為主，占到了總體的87%，主要原因是東莞本地居民以往的居住習慣和目前的經(jīng)濟收入水平，使得他們普遍傾向于大房大廳的住宅.自2002年開始，東莞置業(yè)者主要以境外人士和外來人口為主，其購房占商品房成交量比重達60%以上，而另一支購房力量的后起之秀為本地居民，他們雖自有房產(chǎn)，卻心儀環(huán)境和服務俱佳的住宅小區(qū)，購房數(shù)量逐年增加，大多以大戶型和別墅等中高檔住宅為主.東莞市房地產(chǎn)市場總體價格水平分析（1）總體價格目前，東莞市商品住宅的均價范圍為2800—4000元／平方米之間，普通住房的價格大約在2800—3200元／平方米之間，高檔住宅約在3600—4000元／平方米之間，4000元／平方米的價格是普通類住宅的最高限額.東莞經(jīng)濟以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，.目前，東莞全市商品住宅價格主要分為以下幾個層次：◇ ，目前此區(qū)域的在售樓盤價格屬于東莞的最高水平，約在3600—4000元／平方米.◇ ，近一年來市區(qū)的住宅價格持續(xù)上升，依托強勁的本地消費能力，市區(qū)的商品住宅價格在逐步向一線的常平、樟木頭地區(qū)靠近.◇ 三是東莞的其他區(qū)域，正如前文所述，東莞的城市發(fā)展以各鎮(zhèn)自我發(fā)展為主，因此除常平、樟木頭和市區(qū)之外的其他地區(qū)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈無序狀態(tài)，造成銷售價格不能同一二線地區(qū)靠近，維持在2600—3000元∕平方米的較低空間內(nèi). （2）價格分布由于東莞本地的相關機構對整體樓市價格未有明確的統(tǒng)計，因此為了能夠更好的把握目前的價格分布，我們此次就以莞城周邊地區(qū)采集的數(shù)據(jù)進行歸納分析，結果如下：（圖）（3）住宅市場進程（圖）東莞城鎮(zhèn)住房商品化遠遠低于深圳和廣州，主要原因是東莞市的自建房和合作房的比例非常高，這對于商品房市場有很大的沖擊.東莞的房價收入比處于一個相對比較合理的范圍，房地產(chǎn)價格沒有脫離居民的承受能力.從整體來看，東莞與深圳和廣州相比，房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定的差距，主要的原因還是住房的商品化程度太低.三、東莞市城市建設發(fā)展分析（一）東莞市整體發(fā)展狀況基礎設施建設，加速建設市區(qū)26項重點工程項目，其中在2002年已動工在建的項目有14項，包括城市功能配套類工程的行政辦事中心、展示中心、圖書館、科學技術博物館、青少年活動中心、海關大廈、市區(qū)群眾藝術館、人民會堂、東莞大劇院等，以及市政交通設施類的莞龍路改造、五環(huán)過境路、東江大道、鴻福西路、東莞運河樟村水質(zhì)凈化廠等.計劃在今年動工的項目有限公司12個，、中心區(qū)環(huán)境完善工程、黃旗山城市公園首期建設、東江西岸岸線整潔、運河兩岸景觀改造、鴻福西路景觀建設及城市交通設施類的改造等.交通設施建設東莞市路網(wǎng)交通發(fā)達，現(xiàn)區(qū)內(nèi)有：廣深公路（107國道）、莞惠公路（省道）、莞龍公路（省道）、十三條聯(lián)網(wǎng)公路、廣深珠高速公路、莞深高速公路、虎門大橋等干道.隨著2002年市區(qū)10條道路改造的全部完成和東江大道、鴻福西路將于今年6月份建成通車，加之沿路穿衣戴帽工程、夜景燈光工程的實施，各條路段進行綠化、美化、凈化，（含東江大道、鴻福西路）的全線貫通，將為市區(qū)交通整治帶來十分便利的基礎條件，大量車輛將通過三環(huán)路分流，加快五環(huán)快速路的建設，將進一步改善路網(wǎng)結構，市區(qū)交通網(wǎng)絡將實現(xiàn)全面升級.今明兩年，改造6條市域主干公路，總長135公里，涉及東莞市內(nèi)沿線17個鎮(zhèn)區(qū)，將加速珠江三角洲城市之間的客貨周轉，節(jié)約運輸時間和成本.重點工程建設 改革開放特別是市委、市政府制定“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的發(fā)展戰(zhàn)略以來，全市園區(qū)建設呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，集聚效應十分明顯，、虎門港開發(fā)區(qū)和東部工業(yè)園等三大龍頭工業(yè)園建設進展順利，園區(qū)對于東莞經(jīng)濟發(fā)展的貢獻分額逐漸增大，其創(chuàng)造的工業(yè)產(chǎn)值占全市30%以上，園區(qū)建設對于推進東莞市城市化進程的作用也越來越明顯，園區(qū)已成為東莞經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點. 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園是東莞市政府投資開發(fā)的省級高新技術開發(fā)區(qū)，是未來東莞的經(jīng)濟和科技中心，規(guī)劃面積72平方公里，其中有近8平方公里的湖面，、城市建設、社會事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，打造“科技共山水一色”的城市形象. 虎門港開發(fā)區(qū)東部工業(yè)園區(qū)位于東莞市東部，常平、橫瀝、企石和橋頭四鎮(zhèn)的交匯處，是東莞繼松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)之后，兼有部分現(xiàn)化制造業(yè)的研發(fā)功能，同是具有休閑度假、文化、教育等功能.東部工業(yè)園的啟動，將會形成一個以常平為核心，橫瀝、企石、橋頭三鎮(zhèn)為副中心的城市格局，建成后不僅輻射四鎮(zhèn)，同將有