【正文】 現(xiàn)值(FNPV): 45,560,272動態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年 結(jié)論、風險及建議 結(jié)論 本項目校方已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。開發(fā)可行性研究報告（目錄）一、 報告摘要⒈1開發(fā)企業(yè)⒈2項目簡介⒈3項目經(jīng)濟效益指標⒈4結(jié)論、風險及建議二、 項目概況⒉1項目綜述⒉⒉2項目用地⒉⒉⒉⒉⒉3項目發(fā)展狀況⒉⒉三、 項目投資環(huán)境⒊1宏觀經(jīng)濟分析⒊⒊⒊2寮步鎮(zhèn)概況⒊⒊四、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析⒋1市場總體特征⒋2市場供給分析⒋⒋⒋3市場需求分析⒋⒋五、 項目發(fā)展定位⒌1項目SWOT分析⒌2發(fā)展戰(zhàn)略⒌3形象定位⒌4產(chǎn)品定位⒌5戶型定位⒌6客戶定位⒌7價格定位六、 營銷策略⒍1營銷策劃⒍2營銷計劃⒍3場地布置⒍4營銷費用七、 物業(yè)管理策略⒎1物業(yè)管理的前期介入⒎2管理費的確定⒎3具體對本小區(qū)的物業(yè)管理的建議八、 項目可行性研究⒏1項目投資估算及資金籌借計劃⒏⒏⒏⒏、投資計劃及借款利息⒏2項目銷售和租貸收入測算⒏⒏⒏⒏⒏3項目財務(wù)評價⒏⒏⒏⒏⒏4項目不確定分析⒏⒏⒏⒏⒏5項目效益評價⒏⒏⒏6結(jié)論與建議一、 評估結(jié)論二、 有關(guān)說明及建議一、 報告摘要 開發(fā)企業(yè) 西南財經(jīng)大學天府學院是一所以經(jīng)濟與管理為特色的具有管理學、經(jīng)濟學、信息管理等學科門類的多學科獨立學院。 項目簡介 本項目位于位于西南財經(jīng)大學天府學院2教學樓背面，用地面積7，397，74平方米，建筑面積91，968，80平方米，建筑高度控制在4層以下。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。二、 項目概況 項目位置 項目位于本項目位于位于西南財經(jīng)大學天府學院2教學樓背面. 項目總規(guī)劃用地面積336,088平方米,項目總建設(shè)用地面積280052平方米, 建筑高度控制在28層以下。 地塊現(xiàn)狀 項目用地地勢平坦,五通一平,具備建設(shè)條件. 項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標 根據(jù)委托方提供的資料,本項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示: 項目 規(guī)劃指標建筑占地面積4000m178。用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70建筑密度≤29%建筑高度≤17總戶數(shù)666戶綠化率38% 東莞市時富花園開發(fā)有限公司 成立日期:一九九四年九月二日。編號:No0064908。法定代表人:朱正賢。企業(yè)類型:合作經(jīng)營(港資)。涉及許可證的項目憑證可許經(jīng)營).營業(yè)期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。三、 項目投資環(huán)境?。ǎ保?002年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭　　全國國內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長 8%。（２）全國地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。預計２００３年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，２００３年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應經(jīng)過前幾年的充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實保護土地資源，維護土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，２００３年２月１８日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。停止別墅類用地的土地供應。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應當限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的３０％；對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的７０％，貸款期限最長不得超過２年；為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，收付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。　　　　　　　東莞市宏觀市場環(huán)境分析東莞市概況　　東莞位于珠江三角洲東北部，東臨惠州、博羅，南連深圳，西與番禺隔海相望，北距廣州５０公里，南距香港９０公里，地處穗深港經(jīng)濟走廊的中間，水陸交通極為便利，廣九、京九廣梅汕鐵路在此交匯；廣深公路貫穿其中；距廣州白云機場和深圳寶安機場都只有５０公里左右；主要港口——虎門港是國家一類口岸，對外國籍船舶開放。同時，東莞還是全國著名的僑鄉(xiāng)。優(yōu)越的人文地理環(huán)境，吸引了大批外商前來投資。全市陸地面積２４６５平方公里，本地戶籍人口１５６萬人，外來暫住人口近５００萬人。新的房地產(chǎn)信貸政策從房地產(chǎn)開發(fā)貸款到消費貸款等條件均提高了門檻，房地產(chǎn)開發(fā)的步伐會放慢，但會更加穩(wěn)健，那些靠資金運作，跳躍式發(fā)展的企業(yè)將會沒有生存基礎(chǔ)。l 《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》為了貫徹落實《中共東莞市委、東莞市人民政府關(guān)于促民營經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》的精神，進一步搞活房地產(chǎn)市場，市建設(shè)主管部門按照國家、省對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合東莞房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，制定了《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管理規(guī)定進行了重新調(diào)整?！　⊥瑫r，市建設(shè)房地產(chǎn)管理部門還積極采取措施，有效加強了對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的管理，有效防止了諸如“問題樓盤”，“爛尾樓盤”的出現(xiàn)，維護了小業(yè)主的利益，促進了東莞房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。由于目前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應土地的問題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價開發(fā)用地，嚴重損害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。此政策的推出，使土地的供應在一個公平的市場環(huán)境下，減少投機行為，促進土地出讓市場的有序發(fā)展。７月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強建設(shè)用地管理的通知》。對于土地市場中出現(xiàn)的違規(guī)圈占土地、低價出讓土地等行為進行查處。l 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。這是廣東農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破。３、 減輕購房者負擔，吸引消費者購房的法規(guī)：２００２年１月，省政府公布的《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的通知》中有明確規(guī)定：“凡在我省按照市場價個人購買普通住宅的，％征收”。此項措施在一定程度上減輕了購房者的負擔。２００１年１１月份，國家計委宣布，取消包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在內(nèi)的投資項目審批。此收費標準調(diào)低后，消防設(shè)施配套費取消，不再從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費中切塊。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在2002年增幅最大，說明投資結(jié)構(gòu)進一步側(cè)重城市、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè).東莞市（2002年）人均GDP及恩格爾系數(shù)反映出東莞市的生活水平處于富裕階段，在全國屬于較高水平.從整體來講，東莞房地產(chǎn)與廣州、深圳一樣，處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段.基建投資對房地產(chǎn)的拉動 （圖）東莞市從1999年以來，房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值低于合理區(qū)間，說明基礎(chǔ)建設(shè)投資沒有對房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙.東莞經(jīng)濟以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，各鎮(zhèn)對市區(qū)的依賴性也不強.東莞房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢；由于投資額整體基數(shù)較低，目前整體看來呈現(xiàn)無序增長的態(tài)勢.根據(jù)了解，1999年時新世紀、光大景湖的暢銷，增加了房地產(chǎn)投資者的信心，部分項目開始動工，逐步進入市場后，促使2000至2001年投資增長速度較快，帶動了2002和2003年投資的超快速增長. （圖）可見住宅投資的快速增長是帶動房地產(chǎn)投資增長的主要原因.東莞市房地產(chǎn)市場供應狀況分析 （圖） （圖）2003年上半年，東莞全市共批準預售項目60個，.東莞市房地產(chǎn)市場需求狀況分析 （圖）（圖）從竣工面積增長率與銷售增長率開看，歷年起伏較大.2003年上半年，%.其中空置一年以上（含一年），.東莞市民的房屋消費觀念從過去的“居者有其屋”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨?，置業(yè)者較為注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境配套、小區(qū)各項設(shè)施建設(shè)以及物業(yè)管理等方面.自2002年開始，東莞置業(yè)者主要以境外人士和外來人口為主，其購房占商品房成交量比重達60%以上，而另一支購房力量的后起之秀為本地居民，他們雖自有房產(chǎn)，卻心儀環(huán)境和服務(wù)俱佳的住宅小區(qū)，購房數(shù)量逐年增加，大多以大戶型和別墅等中高檔住宅為主.東莞市房地產(chǎn)市場總體價格水平分析（1）總體價格東莞經(jīng)濟以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，.由于東莞本地的相關(guān)機構(gòu)對整體樓市價格未有明確的統(tǒng)計，因此為了能夠更好的把握目前的價格分布，我們此次就以莞城周邊地區(qū)采集的數(shù)據(jù)進行歸納分析，結(jié)果如下：（圖）（3）住宅市場進程（圖）東莞的房價收入比處于一個相對比較合理的范圍，房地產(chǎn)價格沒有脫離居民的承受能力. 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園是東莞市政府投資開發(fā)的省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是未來東莞的經(jīng)濟和科技中心，規(guī)劃面積72平方公里，其中有近8平方公里的湖面，、城市建設(shè)、社會事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，打造“科技共山水一色”的城市形象.東莞城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)全市分為四大經(jīng)濟片區(qū)：以市區(qū)為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟片區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟、文化中心，公路樞紐，珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地；以虎門為中心，包括長安、厚街等鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟片區(qū)，是外向型港口工業(yè)和出口貿(mào)易區(qū)，旅游中心和愛國主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經(jīng)濟片區(qū)，是全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉儲基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟片區(qū)，是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū).這里公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”路兩條超一級公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)五環(huán)路、東區(qū)大道于此交匯，交織成一個發(fā)達的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，半小時生活圈幾乎可以到達東莞的每一個角落，距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有30－40分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有10—15分鐘車程。擁有三星集團、香港偉易達集團、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)，開始成為國際性大企業(yè)、大財團投資的熱點地區(qū)。近幾年來，對私營企業(yè)實行了鼓勵扶持政策，創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境，涌現(xiàn)了廣東華冠鋼鐵、永強汽車、新興發(fā)、百味佳、博士科技、國源玻璃、金業(yè)電子等一批優(yōu)秀私營企業(yè)。全鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積3萬多畝，魚塘面積5000多畝，水果面積約1萬畝，蔬菜面積9000多畝。汽車文明在寮步得到充分體現(xiàn)。為進一步強化寮步汽車銷售的龍頭地位，現(xiàn)正在興建占地1300畝的“東莞國際汽車貿(mào)易城”，將汽車城打造成為一個交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學文化程度，人口總體素質(zhì)低。（4） 寮步鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟比較經(jīng)濟指標虎門常平寮步石龍樟木頭石碣茶山GDP（萬元）363000330176261800203061131266310388979100工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）70480243041260370030955121370916859