【正文】 004年經(jīng)濟(jì)情況321據(jù)初步測算，全年完成國內(nèi)生，%。2004年，：：，與上年比較，第一產(chǎn)業(yè)占比下降1個(gè)百分點(diǎn)，第。實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人平純收入6010元，%，農(nóng)民人均可支配收入5936元，比上年增長11%。322農(nóng)業(yè)通過調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，雨花區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)民收入和生活水平不斷提高，2004年雨花區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值33684萬元，%。工業(yè)2004年雨花區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值196978萬元，%。固定資產(chǎn)投資全年固定資產(chǎn)投資482433萬元，%，%。人口2004年雨花區(qū)總戶數(shù)126392戶，比上年增加4638戶，總?cè)丝?44211人，比上年增加17989人，其中男性227901人，%，女性21310人，%，男女比例為100：。32雨花區(qū)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃雨花區(qū)在長沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位，近年來區(qū)政府不斷加強(qiáng)城市市政規(guī)劃建設(shè)取得了顯著成效，2003年雨花區(qū)又抓住長沙市東拓南擴(kuò)的契機(jī)，以全區(qū)兩縱三橫現(xiàn)代路網(wǎng)為依托，大力實(shí)施一點(diǎn)一線兩片的開發(fā)戰(zhàn)略，以項(xiàng)目帶動(dòng)投資、以投資拉動(dòng)增長，按照以路網(wǎng)建設(shè)為骨架的城市規(guī)劃建設(shè)思路，順利建成機(jī)場高速、雨花大道、勞動(dòng)?xùn)|路、區(qū)政府辦公樓加層、湘府路、新建西路、李洞路、火星大道二期工程、中國現(xiàn)代農(nóng)博中心、體育新城等重點(diǎn)項(xiàng)目，2004年火星大道八、九標(biāo)段工程、區(qū)治大院、雨花家園住宅小區(qū)，韶山路拓改工程、湘府路、香樟路擴(kuò)建工程等重點(diǎn)工程等重點(diǎn)工程也順利完成，城市化進(jìn)程步伐明顯加快，大大推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。此外，還有潭州灣——圭塘河旅游風(fēng)光帶，洞井綠色食品加工基地，政府綜合用地開發(fā)，紅星國際大酒店，長沙華銘五星級賓館，長沙祥龍大廈，長沙鴻銘金街，長沙大都市商業(yè)街，湖南兒童健康城，紅星物流中心綠色食品城，湖南同力置業(yè)公司土地開發(fā)，潭州灣汽車旅館，亞華種業(yè)綜合樓，高橋國際IT城，高橋藥材批發(fā)大市場，長遠(yuǎn)華樟名府，成功家居廣場，白田現(xiàn)代小型工業(yè)園，洞井板塘小型工業(yè)園，和一大酒店諸多項(xiàng)目。第二部分 長沙房地產(chǎn)與商業(yè)市場分析 【 通過分析相關(guān)物業(yè)類型（重點(diǎn)是住宅物業(yè)以及商業(yè)物業(yè)）的市場狀況，對各種類型物業(yè)的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測，尋找市場缺口，并針對各物業(yè)類型進(jìn)行深入的潛在需求調(diào)查研究，為物業(yè)類型的定位提供充分的市場依據(jù) 】1．近年來長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程分析隨著全國二線城市近年來的飛速發(fā)展，長沙作為泛珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重頭城市，近年來取得了長足的進(jìn)步。從而，直接的推動(dòng)了長沙房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善和繁榮。強(qiáng)大的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將為長沙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。長沙市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市功能明顯增強(qiáng)。113 長沙城市居民消費(fèi)支出比重逐年下降，反映長沙城市居民儲(chǔ)蓄比重增加，房地產(chǎn)市場購買能力隨之增強(qiáng)長沙市歷年城市居民人均可支配收入圖在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，長沙市城市居民生活水平持續(xù)提高，年均增幅10%左右。長沙市城市居民人均消費(fèi)性支出圖2004年長沙市城市居民人均消費(fèi)性支出預(yù)計(jì)達(dá)到9000元，在全國35個(gè)大中城市中排第9位，同比增長8%，%。逐步加大的儲(chǔ)蓄比重，反映未來對于房地產(chǎn)的購買能力在逐年增強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的強(qiáng)勁增長，尤其是住宅市場的增長，表明投資者看好長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展，對進(jìn)入長沙房地產(chǎn)市場抱有較強(qiáng)的信心。但目前住宅市場中，經(jīng)濟(jì)適用房所占比例還比較大，對長沙整體房地產(chǎn)市場化及價(jià)格的拉升起到了制約作用。123 2004年長沙市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到1130萬平方米，％長沙市房地產(chǎn)竣工面積圖長沙市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積近兩年增幅較大，％，2004年竣工面積達(dá)到1130萬平方米，％。124 2004年長沙市商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米，％長沙市商品房銷售面積圖長沙市房地產(chǎn)銷售面積數(shù)量一直呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢，但增長率波動(dòng)較大，呈波峰波谷交替的現(xiàn)象。同樣說明了長沙市的房地產(chǎn)開發(fā)缺乏理性，跟風(fēng)趨勢較為明顯。來年的供應(yīng)量增長幅度小于市場需求增長幅度，從而又一次導(dǎo)致市場的火熱，這樣便形成市場開發(fā)的相對不成熟。在2002年后，市場供求矛盾發(fā)生變化，導(dǎo)致2003年前商品房銷售均價(jià)增長幅度較大，增長率達(dá)到25％，擺脫了2002年以前的弱勢形態(tài)。長沙商品房的銷售均價(jià)為2738元/平方米，比2003年上揚(yáng)15%。2．長沙市住宅市場總體情況分析211 20022004年長沙各年住宅市場的上市總量和各區(qū)（縣）上市量(1) 2002年—2004年長沙市住宅新開工面積量2002年—2004年長沙市住宅新開工面積示意圖，％，％。（2）2003—2004年長沙各區(qū)（縣）住宅上市量2003—2004年長沙各區(qū)住宅開發(fā)統(tǒng)計(jì)示意圖從對比圖示可以看到，長沙各區(qū)（縣）住宅開發(fā)量情況基本與各區(qū)房地產(chǎn)上市量走勢相同。雨花、天心、開福、岳麓及長沙縣的住宅上市量增長比較迅速。214 20022004年長沙各年住宅市場總體和各區(qū)（縣）去化量分析（1）20022004年長沙住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅增長2002—2004年長沙住宅銷售面積示意圖2002—2004年長沙住宅銷售面積隨著開發(fā)量的增長呈現(xiàn)大幅度的快速增長趨勢，以平均每年接近30％的速度增長。（2）2003—2004年長沙各區(qū)（縣）住宅銷售情況分析2003—2004年長沙各區(qū)（縣）住宅銷售情況示意圖2003—2004年，長沙各區(qū)（縣）的銷售情況基本與上市量的走勢相似。雨花、天心、開福、岳麓及長沙縣的銷售量則增長較快。215 20022004年長沙市住宅銷售價(jià)格總體特征2002—2004年住宅價(jià)格走勢示意圖2003年、％、%，價(jià)格上揚(yáng)的幅度較小，呈相對平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。長沙市2005年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類(單位:億元)階段合計(jì) (按構(gòu)成分)　建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購置其他費(fèi)用　　舊建筑物購置費(fèi)土地購置費(fèi)106月312投資用途分析　　，%，%；，%；，%；，占總投資的7%，其他用房主要是大學(xué)生公寓。 望城縣因引進(jìn)了幾個(gè)大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)投資增幅遠(yuǎn)大于其他各區(qū)（縣），與去年同期相比，%，%，增幅位居第二，％，增幅位居第三。其中：%，其中，別墅、%，%；，%；，%；，%。323 施工面積區(qū)域用途分析住宅類天心區(qū)施工面積最大，％；辦公樓類芙蓉區(qū)施工面積最大，％；商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)施工面積最大，％，％；其它用房類雨花區(qū)施工面積最大，％。其中：，%，其中，別墅、%，%；，%。長沙市2005年16月房屋竣工面積（按用途分）單位：萬平方米類　型合　計(jì)住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房106月325 竣工面積區(qū)域用途分析住宅類長沙縣竣工面積最大，％；辦公樓類芙蓉區(qū)竣工面積最大，％ ；商業(yè)營業(yè)用房類長沙縣竣工面積最大，占商業(yè)營業(yè)類總竣工面積的％；其它類岳麓區(qū)竣工面積最大，％。 綜合以上數(shù)據(jù)表明，因2004年房屋新開工面積大幅增長，造成2005年1－6月房屋施工面積比上年同期大幅增加，預(yù)示著今年下半年或明年的房屋上市量會(huì)大增。326 新開工面積分析2005年1－，％。長沙市2005年16月房屋新開工面積(按用途分)單位：萬平方米階 段合　計(jì)住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房106月327新開工面積區(qū)域用途分析住宅類雨花區(qū)新開工面積最大，％；辦公樓類雨花區(qū)新開工面積最大，％ ；商業(yè)營業(yè)用房類長沙縣新開工面積最大，％； 其它用房主要是大學(xué)生公寓，以岳麓區(qū)新開工面積最大，％。由此可見，在商品房銷售面積中，有近70%是在房屋竣工前通過預(yù)售實(shí)現(xiàn)的。長沙市2005年16月房屋銷售面積(按用途分)單位:萬平米項(xiàng)目面積合計(jì)住宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房合計(jì)銷售其中：現(xiàn)房銷售 期房預(yù)售342現(xiàn)房銷售面積用途、區(qū)域分析住宅類長沙縣銷售面積最大，為15萬平方米，％辦公樓類芙蓉區(qū)銷售面積最大，％商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)銷售面積最大，％，％銷售面積區(qū)域總量分析市內(nèi)五區(qū)中，雨花區(qū)現(xiàn)房銷售面積大于其他四區(qū)，%；四縣(市)中長沙縣現(xiàn)房銷售面積領(lǐng)先于其他縣（市），%。住宅類芙蓉區(qū)預(yù)售面積最大，％；辦公樓類芙蓉區(qū)預(yù)售面積最大，％ ；商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)預(yù)售面積最大，％；其它用房類瀏陽市預(yù)售面積最大，％。35 商品房空置情況351各類房屋空置情況分析 。說明住宅空置面積減少較多；而商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加較大，應(yīng)該引起注意。%，%，%。%，%，%。在目前未全部銷售完畢的樓盤中，%，單套面積在60m2~%。注：本表中竣工面積、套數(shù)和已銷售（含預(yù)售）面積、套數(shù)僅包含未全部銷售完的樓盤的數(shù)據(jù)； 長沙是一個(gè)消費(fèi)能力很強(qiáng)的城市，有著傳統(tǒng)的、較高水平的消費(fèi)能力，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展，長沙市居民對生活環(huán)境和質(zhì)量改善的傾向性特別強(qiáng)烈，這體現(xiàn)在對住宅產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。38 購買能力與各項(xiàng)購買指標(biāo)為更加深入細(xì)化地研究長沙住宅市場的購買需求，一名房地產(chǎn)顧問與本土市場咨詢公司聯(lián)合組織的一項(xiàng)調(diào)查顯示，長沙市民的購買能力與面積、樓型、房屋結(jié)構(gòu)、娛樂設(shè)施、生活配套、物業(yè)管理內(nèi)容等六項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)出密切的關(guān)系。因此，新政策對長沙市場來說是有一定推動(dòng)作用的。存在較大的上升空間。政府短期可能會(huì)出臺(tái)，比如取消認(rèn)籌這樣對于銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范措施，但不會(huì)出臺(tái)制約整個(gè)長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展的政策。因此不同類型的置業(yè)者，在新政下其購房的心態(tài)變化都各有不同。他們除了關(guān)注購房的價(jià)格的同時(shí)，更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)。但是一旦有較高品質(zhì)的產(chǎn)品在高尚地段出現(xiàn)時(shí)，價(jià)格又在其能承受的范圍之內(nèi)，那他們會(huì)毫不猶豫的出手，為自己也為其后代選擇創(chuàng)造一個(gè)良好的居住、生活、教育環(huán)境。412 白領(lǐng)人士此部分客戶大都較為年輕，年齡一般在26—35歲，一般都是公司的核心成員，知識(shí)文化素質(zhì)比較高，收入比較穩(wěn)定正處于事業(yè)上升期，基本月收入在2500－5000元/月左右，家庭結(jié)構(gòu)較為簡單；新政下，他們需求地段較好，靠近其工作地點(diǎn)的中小類型、首付較低、性價(jià)比較高的精品樓盤浮出水面，以自主型為主，待一定年限后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到改善或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時(shí)，將會(huì)換置較大的物業(yè)。但這類客戶在本項(xiàng)目所占比例較小。414周邊市縣置業(yè)人群湖南省與廣東省毗鄰，但他們之間的城市發(fā)展最大的不同點(diǎn)是：廣東省是一個(gè)多元化發(fā)展的城市策略，除了廣州、深圳兩大中心城市外，東莞、佛山、珠海、中山等珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，區(qū)域化較為明顯，跨區(qū)域置業(yè)現(xiàn)象不多。那么，這些地區(qū)的高收入人群渴望能在省府——長沙擁有一套屬于自己的居住場所。希望擁有以同樣的價(jià)格，能夠得到更多的功能，在同樣的空間里能得到更多的功能和更多的價(jià)值的物業(yè)。現(xiàn)場反饋陽光100 上門減少，不排除也有天氣原因，價(jià)格近期無影響檸檬麗都 6月28日開盤，目前均價(jià)3900，認(rèn)籌狀況較好奧林匹克花園 上門有影響，暫不會(huì)考慮漲價(jià)左岸春天 價(jià)格還沒定，但按原定計(jì)劃會(huì)降一點(diǎn)金碧文華 上門有影響景秀江山 上門量減少，價(jià)格無變化，部分客戶對此問題關(guān)注，有所反應(yīng)附：長沙2005年第二季度商品房價(jià)格 說明：表內(nèi)均價(jià)是當(dāng)月的各項(xiàng)目均價(jià)的加權(quán)平均值（單位：元/平方米） 一、住宅 芙蓉區(qū)： 4月：最高3,847，最低1950，均價(jià)：2959； 5月：最高5000，最低1,435，均價(jià)：2676； 6月：最高4,500，最低1,800，均價(jià)：3087； 天心區(qū)： 4月：最高3500，最低1870，均價(jià)：2489； 5月：最高3500，最低1870，均價(jià)：2683； 6月：最高3500，最低1400，均價(jià)：2705； 岳麓區(qū)： 4月：最高2,750，最低1800，均價(jià)：2021； 5月：最高3500，最低1800，均價(jià)：1928； 6月：最高3000，最低1300，均價(jià)：2442； 開福區(qū)： 4月：最高3100，最低1400，均價(jià)：2043； 5月：最高3136，最低1200，均價(jià)：1996； 6月：最高3136，最低1500，均價(jià)：2232； 雨花區(qū)： 4月：最高3500，最低1,160，均價(jià)：2282； 5月：最高3900，最低1270，均價(jià)：2462； 6月：最高3700，最低1160，均價(jià)：1858； 二、商業(yè)營業(yè)用房 芙蓉區(qū)： 4月：最高13800，最低5000，均價(jià)：8748； 5月：最高12792，最低4726，均價(jià)：6816； 6月：最高14500，最低4726，均價(jià)：12531； 天心區(qū)： 4月：最高26667，最低20501，均價(jià)：21315； 5月：最高26667，最低20000，均價(jià)：21111； 6月：最高20954，最低5600，均價(jià)：19731； 岳麓區(qū)： 4月：最高12420，最低4466，均價(jià)：8572； 5月：最高4500，最低4500，均價(jià)：4500； 6月：最高6000，最低4466，均價(jià)：5079；； 開福區(qū)： 4月：最高18000，最低