【正文】 南地區(qū)的輻射影響力將再次升級，成就更加繁榮昌盛的豫東南建材第一市。216。 形象定位品牌全面升級 告別品牌店與小攤販比鄰而居的混亂，保證特許品牌專營店進駐，質量無憂 賣場全面升級 告別小門面的零散無序，以合理科學的賣場規(guī)劃，統(tǒng)一經營統(tǒng)一管理，商家無憂 市場全面升級 告別小范圍的發(fā)展空間，以龍頭氣勢俯視整個豫東南地區(qū)裝飾建材市場，投資無憂 享受全面升級 告別街邊烈日和灰塵中的討價還價，用逛超市的悠閑選購建材，家裝無憂。核 心 思 考租金與售價這里有兩個基本原則：一是售價基本上由租金決定，二是租金要合理，高和低都不合適。根據我司多年從事商業(yè)地產的經驗，商鋪的售價是月租金的100倍這種比例比較容易讓人接受，投資回報的底限是十年。這樣的思路投資者較為接受租金的制訂方面，太貴對招商不利，太低會影響投資回報率。我司建議以參照和諧建材港和**商業(yè)街的正常租金水平較為合理，這樣在項目銷售過程中，可以合理的控制項目的售價及其租金，有利于項目的可持續(xù)性發(fā)展。業(yè)態(tài)的變與不變淮濱裝飾建材城在擴大招商與銷售的同時，業(yè)態(tài)將會受到許多未知因素的影響，部分區(qū)域的業(yè)態(tài)不能馬上確定，需根據招商和銷售的情況以及一些商家的要求給予適當的改動。但是，必須確定部分區(qū)域的業(yè)態(tài)，以便于項目前期的銷售與招商的進行。銷售與招商大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須要先商業(yè)后地產，在項目的開發(fā)前期，我們要通過對主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹立項目良好的商業(yè)形象，才能帶動項目的銷售市場，才能吸引更多的投資客戶。我們將對各大類主要品牌，采取“走出去，請進來”的辦法招商入市。凡入市商戶、開發(fā)商給予第一年免租金，第二年減半收租的辦法，進行市場前期培育。預計第一年免租金738萬元，第二年減半租金369萬元，合計減免租金1007萬元。永續(xù)經營之道我們將對全國范圍內的裝飾建材品牌進行招商，把幾個大品牌或知名企個市場帶動起來。把淮濱縣的建材市場做強、做大、做活。在市場內分區(qū)重要區(qū)位布置大品牌旗艦店、二線品牌專營店，帶動小型商戶。以優(yōu)惠政策，高品質產品，高檔次的專業(yè)市場形象，全方位的興市措施，繁榮市場，提高市場品牌形象。形成高端、中端和普通全系列產品業(yè)招進來，通過，稅、費和租金等優(yōu)惠辦法，吸引他們入市，由他們把整經營業(yè)態(tài)格局，建成一個以淮濱為中心的大型裝飾建材專業(yè)市場。為投資者、經營戶搭建一個很好的經營平臺，通過項目的持續(xù)經營形成良好的口碑，不斷提高項目的商業(yè)價值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。操盤時機掌握開盤對項目是一個至關重要的環(huán)節(jié)，要根據市場的狀況，提高市場對項目的期望值，對客戶充分把握，掌握最佳開盤時機，形成銷售沖擊波，銷售任務為25％－30％。策 劃 目 標銷售目標。 按照對項目的初步估算，銷售總量預計將會在8億－2億之間，為方便計算，項目銷售總目標為2億元，其中：● 在首次公開發(fā)售期間，完成銷售任務的2530%。● 項目整體商場開業(yè)時，完成銷售任務的90％以上。招商目標對本項目而言，淮濱裝飾建材城的招商不只是簡單解決商家進場經營的問題，而是挑選優(yōu)質商家進場促進持續(xù)興旺；保證商場的順利開業(yè)，開業(yè)時項目的招商率達到90％以上。發(fā)展目標（1）城市的形象與名片項目是淮濱縣的重大舉措，無論是從建筑形態(tài)還是購物環(huán)境都將成為城市的形象與名片，它代表著淮濱縣改造工程的樣板與典范。（2）打破傳統(tǒng)商業(yè)模式，引導消費潮流通過全新的規(guī)劃設計，引進先進的商業(yè)形態(tài)同時融合中國人的消費理念，打造淮濱縣的裝飾建材航母（3）成為淮濱商業(yè)地產開發(fā)典范淮濱裝飾建材城的開發(fā)，正處于淮濱商業(yè)發(fā)展的關鍵時期，通過可持續(xù)經營成就項目長遠發(fā)展?；礊I裝飾建材城必須通過高水平的前期運作和優(yōu)越的項目運營建立起淮濱商業(yè)項目的新典范。營 銷 策 劃 基 本 原 則全面領先以我為主，開發(fā)理念先進、產品精良、價格合理的產品，從而取得全面領先的市場地位。樹立淮濱裝飾建材城作為淮濱商業(yè)市場領導者與先導者的形象。賣點不可一次推完由于項目的銷售目標比較龐大，銷售周期相對較長，我們必須保持市場的新鮮度，保持銷售工作的多次高潮，項目賣點需要進行有節(jié)奏、有層次的推廣，根據項目的營銷周期和工程進度進行合理規(guī)劃，有目的的進行宣傳推廣，不能一次性把賣點推完。形象先行，展示先行以強勢品牌打造淮濱商業(yè)地產的典范，樹立項目鮮明的市場形象，確立品牌經營和環(huán)境優(yōu)勢，喚起市場對本項目的關注度。提前展示策略能更好地為本項目的推售與形象服務。通過對項目的提前展示和廣告推廣，形成極大的市場震撼力，從而迅速被市場認可。 招商先行招商先行，以全面提升商業(yè)品質，從高標準邀請品牌商家入手，形成項目的鮮明形象和操作模式，通過良好的招商造勢，帶動銷售的火熱進行；通過前期的招商，同時也能給項目在推廣過程中提供不間斷的炒作話題。全面覆蓋本項目開發(fā)體量龐大，從淮濱整個商業(yè)市場而言，必須最大限度地擴大市場份額。所以，需要最大限度啟動大眾投資市場，所以，在媒介安排上，足夠的密度和力度都是必不可少的。同時，通過有效的促銷措施挖掘并刺激潛在的大眾客戶，使他們的投資愿望盡早地爆發(fā)。內外兼顧同時，考慮到淮濱裝飾建材城高額的銷售目標，全部依賴本地消化是不可能的，我們必須通過對淮濱周邊城市和經濟發(fā)達地區(qū)進行整體的招商推廣銷售，內外同時進行，以求在最短的時間內消化所有的商鋪。強勢啟動好的開端就是成功的一半。從形象上，一開始，我們就需要建立強勢的市場形象，建立項目的高強姿態(tài)。從銷售上，我們也同樣要讓市場感到強烈的購買沖動和無法拒絕的誘惑，通過整合各類型傳播載體，通過轟動性的造勢安排，形成項目眾望所歸的效應，在利用大氣的開盤控制，實現強勢啟動。充分蓄客在項目的銷售前期，我們必須為項目的整體推廣以及開業(yè)充分蓄積客戶，以保證項目的旺場，同時通過前期大量的蓄積客戶為項目的銷售提供充分的客源，保證項目的銷售業(yè)績和成交量，縮短銷售時間。整合資源本項目為淮濱縣的城市商業(yè)焦點，將得到政府的大力政策支持以及大買家、大商家的協(xié)助。通過與政府、媒體深度合作，利用其權威性與公正性，為本項目的推出搖旗吶喊。增強項目品牌與產品的社會效應。同時通過社會的輿論，樹立良好的品牌形象和美譽度。另外，我們應該與可能的大買家和大商家密切溝通，充分發(fā)揮他們的輻射力和影響力，同時，通過前期讓利，讓大買家批量購買。優(yōu)質服務商業(yè)地產，不只是地產短期行為，更多是商業(yè)長期行為，我們從一開始就應該為進場的經營者構建一個良好的平臺，為他們解決后顧之憂，同時提供增值服務。這不僅僅是開發(fā)商對客戶的承諾，也是完善自我的要求。這些內容，我們歸納為“永續(xù)經營工程：項 目“永 續(xù) 經 營 工 程”（一）、商場裝修國標招標計劃商場內部裝修是淮濱裝飾建材城的市場形象、品牌的關鍵所在，通過合理的裝修，能夠將項目的環(huán)境優(yōu)勢表達出來。招標著名大師設計，招標知名裝修公司進行商場裝修，在提供炒作題材的同時，也為項目的概念實現有良好的物質基礎。（二）、VIP會員計劃擁有一批固定高質量的消費者是商場旺場的保證，提前實行會員制購物計劃，讓商家和投資者感受開發(fā)商的誠意。同時也是為招商的順利進行提供炒作題材，推出建材采購節(jié)：聯合市場內所有商戶，在商品房裝修旺季，特別推出建材購物節(jié)。發(fā)放采購建材現金券，凡購買滿1000元商品，可使用100元的現金券，商家將收到的現金券拿到市場運營方換取現金。以凝聚市場內的人氣，促進商品成交，引導消費者到建材大市場采購的習慣。兩年發(fā)放現金券200萬元。（三）、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營計劃實施全國招商推廣計劃，招商能力是影響商場經營能否持久經營的重要因素，全國招商，引入具有強大影響力的品牌店經營，保證旺場。由專業(yè)商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司擔任管理顧問，組織統(tǒng)一經營。（四）、品牌經營，名店經營計劃從大型品牌店到批發(fā)主力店，從實力經營到品牌經營，淮濱裝飾建材城將代表淮濱裝飾建材商業(yè)的最高形象，以開發(fā)商品牌，項目品牌，經營商家的品牌，塑造淮濱裝飾建材商業(yè)新形象。（五）、裝飾：建材：五金配件為5：3：2合理經營比例計劃根據國內裝飾建材商場經營的經驗，大型裝飾建材城的裝飾、建材、五金配件的合理比例為5：3：2，該比例能夠合理處理商場中不同目的的消費人群的分布，最大限度的獲取商場效益?；礊I裝飾建材城應該站在與國內潮流接軌的高度，率先提出這一經營比例，從而占領淮濱裝飾建材商業(yè)市場的最高形象。（六）、業(yè)主委員會管理計劃成立商場管理委員會，邀請業(yè)主代表參加，具有一定的管理權和商場監(jiān)督權力，保證商場管理合理有序進行。（七）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購補貼計劃。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場內進行零散采購的消費者，免費將商品送至車站上車。從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場內進行批量采購的人群，凡采購超過2000元，給予100元的油費補貼，兩年補貼200萬元。（八）、快捷采購計劃快捷購物非常適合淮濱裝飾建材城的規(guī)劃設計特點，通過享受舒適購物環(huán)境，享受快捷便利購物速度，淮濱建材裝飾城將以優(yōu)雅的環(huán)境，舒適的氛圍，完善的業(yè)態(tài)范圍，達到淮濱一站式采購的便利。（九）、商業(yè)培訓計劃組織商場的經營戶和投資者進行專業(yè)的商業(yè)培訓，豐富他們的商業(yè)知識，提升經營技巧，做到與時俱進。成立建材市場運營公司。形成一個行業(yè)自律的專業(yè)組織，為推進淮濱城市化建設提供服務，使之長期繁榮，預計每年公司管理費用40萬元。（十）規(guī)?；茝V計劃每年，我們將拿出一部分費用，經常性組織營銷推廣活動，統(tǒng)一進行促銷，展示，公益活動等，吸引人流，建立形象。舉辦建材博覽會。每年舉辦一至兩次建材博覽會，邀請各知名建材品牌廠家、信陽地區(qū)建材經銷商、縣領導參加，推出采購建材優(yōu)惠活動。配合縣里的招商引資，宣傳淮濱，吸引建材廠家來縣里投資辦廠，落戶