【正文】 ：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及購(gòu)物環(huán)境一定要好，能吸引更多的消費(fèi)者。 經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)客戶(hù)分析：經(jīng)營(yíng)者大多有一定的商業(yè)背景，他們對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)具有一定的認(rèn)識(shí)，但是他們需要一個(gè)經(jīng)營(yíng)的理想平臺(tái)。在商業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價(jià)不已超過(guò)30萬(wàn)，近七成的投資者認(rèn)為總價(jià)在15萬(wàn)－30萬(wàn)之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮?。本?xiàng)目作為黃金商圈的核心、**街的焦點(diǎn)，僅靠長(zhǎng)途客運(yùn)站，公交換乘中心站，肯定已早早地受到大投資客的注意，一旦機(jī)會(huì)到來(lái)，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢(shì)在必得，而且也會(huì)是最早的一批落定者。商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營(yíng)特色已經(jīng)成為投資者最看重的三個(gè)因素。凡進(jìn)入市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)，給予市場(chǎng)管理費(fèi)第一年免收、第二年減半收取的優(yōu)惠政策，以體現(xiàn)政府培育建材市場(chǎng)的決心。淮濱縣按照“工業(yè)園區(qū)化、商貿(mào)市場(chǎng)化、居住小區(qū)化、城市園林化”的思路，不惜重金，委托國(guó)內(nèi)知名專(zhuān)家對(duì)《淮濱縣2006年——2020年城市發(fā)展總體規(guī)劃》進(jìn)行了重新修編，并組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員編制了道路擴(kuò)建、市場(chǎng)建設(shè)、環(huán)境設(shè)施、供排水系統(tǒng)、園林綠化系統(tǒng)等項(xiàng)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃。鹽法》載：“本州共計(jì)一萬(wàn)二百一十六引鹽船，自淮北至正陽(yáng)關(guān)，經(jīng)烏龍集小船起駁，由淮河入境抵州”?；礊I縣地處淮河中上游，豫皖兩省交界處，南望大別山，北接黃淮大平原，境內(nèi)河渠縱橫，塘堰密布，洪河、閭河、白露河四面環(huán)繞， 淮河干流橫貫其中，享有“淮上江南”美稱(chēng)。人口約70萬(wàn)(2008年)。江西濱江房地產(chǎn)抓住淮濱縣建材市場(chǎng)亟需升級(jí)換代的契機(jī)，為淮濱市民打造了一艘全新的裝飾建材航母——淮濱裝飾建材城，7萬(wàn)㎡宏大規(guī)模、科學(xué)的功能分區(qū)、一站式購(gòu)物、統(tǒng)一招商管理的理念，這樣的規(guī)劃在淮濱、甚至在豫東南地區(qū)也難得一見(jiàn)，它將站在洶涌翻滾的潮頭，領(lǐng)航豫東南裝飾建材行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，書(shū)寫(xiě)一部動(dòng)人心魄的傳奇！同時(shí)，我們將尊重市場(chǎng)，尊重消費(fèi)者，尊重商家，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)與項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤(rùn)的最大化。 范文 范例 指導(dǎo) 參考 淮濱裝飾建材城營(yíng)銷(xiāo)方案北京首創(chuàng)（山東）地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)二零一零年七月目 錄策略篇－、前言二、項(xiàng)目分析市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析目標(biāo)群體分析項(xiàng)目定位●產(chǎn)品定位●市場(chǎng)定位●形象定位三、核心思考租金與售價(jià)業(yè)態(tài)變與不變銷(xiāo)售與招商永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道操盤(pán)時(shí)機(jī)掌握四、策劃目標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)招商目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)五、營(yíng)銷(xiāo)策劃基本原則六、項(xiàng)目“永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程”計(jì)劃篇一、招商方案項(xiàng)目整體招商原則招商范圍及品牌控制二、廣告策略廣告整體策略廣告語(yǔ)各階段推出計(jì)劃費(fèi)用預(yù)算及分配媒介安排開(kāi)盤(pán)前廣告進(jìn)程廣告效果評(píng)估前 言隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，僅僅因?yàn)樵研?yīng)建立起來(lái)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)跟不上時(shí)代的步伐。策 略 篇一、項(xiàng)目分析（一）市場(chǎng)環(huán)境分析城市區(qū)位：淮濱縣位于河南省東南部，淮河中上游。以漢族為主。城市性質(zhì)今日淮濱氣象萬(wàn)千，“淮濱地勢(shì)平坦、土壤肥沃、雨量充沛、氣候宜人、四季分明、物產(chǎn)豐富，盛產(chǎn)小麥、水稻、玉米、紅薯、油菜、花生、芝麻、棉花、煙葉、貓爪草、息半夏等各種優(yōu)質(zhì)農(nóng)經(jīng)作物，是全國(guó)商品糧基地縣、商品油基地層、弱筋小麥基地縣，淮濱縣連續(xù)摘取了“國(guó)家級(jí)雙擁模范縣”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣”、“省級(jí)衛(wèi)生縣城”、“市級(jí)園林縣城”和“市級(jí)文明縣城創(chuàng)建先進(jìn)縣”五個(gè)掛冠。城市規(guī)劃淮濱縣在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)中，按照“激活老城、開(kāi)發(fā)新城、治理湖洼、聯(lián)老貫新、以老促新、以新帶老、聯(lián)動(dòng)發(fā)展、打造水景生態(tài)園林文化名城”的總體建設(shè)思路，不斷加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理，努力把淮濱縣城建設(shè)成為工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮、人居環(huán)境舒適、具有可持續(xù)發(fā)展能力的現(xiàn)代化城市。目前，淮濱縣已形成“三縱三橫”的城市道路格，城區(qū)面積達(dá)到10平方公里，縣城道路總長(zhǎng)80公里，城區(qū)常住人口10萬(wàn)人（二）市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：淮濱縣同類(lèi)裝飾建材市場(chǎng)配套不完善，無(wú)吸引人流的環(huán)境，規(guī)模偏小，商戶(hù)組合混亂，無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，無(wú)統(tǒng)一客戶(hù)服務(wù) 。預(yù)計(jì)減免市場(chǎng)管理費(fèi)30萬(wàn)元。商圈的聚集效應(yīng)、商氣濃不濃、有沒(méi)有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為影響投資者的首要因素。另一類(lèi)中小投資者看重升值潛力和投資回報(bào)，首先要考慮的是高回報(bào)率，并且容易受廣告的影響，但因?yàn)槭诸^資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價(jià)。同時(shí)對(duì)于大額的資金投資，大部分的投資者會(huì)選擇銀行貸款。經(jīng)營(yíng)者的最終目的是要促成銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)，他們主要會(huì)考慮幾方面：區(qū)域消費(fèi)能力：項(xiàng)目的周邊地區(qū)要有足夠的消費(fèi)群體以及流動(dòng)人口，同時(shí)會(huì)考慮到周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。優(yōu)秀的操作團(tuán)隊(duì)：一個(gè)具有多方面專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的團(tuán)隊(duì)是保證一個(gè)綜合商業(yè)設(shè)施成功的重要工具。⑷、非?？春没礊I裝飾建材城的經(jīng)營(yíng)前景。對(duì)于購(gòu)物，當(dāng)然也希望能夠在一天、在一個(gè)地方就能一次性購(gòu)置齊全?！盎礊I裝飾建材城”，就是為裝飾建材行業(yè)量身打造的綜合大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，突破了傳統(tǒng)建材市場(chǎng)的發(fā)展瓶頸，以現(xiàn)代、科學(xué)的理念引領(lǐng)裝飾建材行業(yè)的潮流。目標(biāo)消費(fèi)者特征：淮濱裝飾建材城屬于淮濱縣最主要的裝飾建材批發(fā)市場(chǎng)，其影響到整個(gè)淮濱縣17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及周邊縣市消費(fèi)者，其消費(fèi)群體比較全面，消費(fèi)群體將會(huì)是23－60歲之間的消費(fèi)群體。 市場(chǎng)定位全新的經(jīng)營(yíng)理念，科學(xué)先進(jìn)的規(guī)劃系統(tǒng)，對(duì)淮濱縣傳統(tǒng)的裝飾建材市場(chǎng)進(jìn)行整合升級(jí)，以絕對(duì)規(guī)模和實(shí)力成為當(dāng)之無(wú)愧的區(qū)域龍頭，對(duì)信陽(yáng)市及整個(gè)豫東南地區(qū)的輻射影響力將再次升級(jí)，成就更加繁榮昌盛的豫東南建材第一市。根據(jù)我司多年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，商鋪的售價(jià)是月租金的100倍這種比例比較容易讓人接受，投資回報(bào)的底限是十年。但是，必須確定部分區(qū)域的業(yè)態(tài)，以便于項(xiàng)目前期的銷(xiāo)售與招商的進(jìn)行。預(yù)計(jì)第一年免租金738萬(wàn)元，第二年減半租金369萬(wàn)元，合計(jì)減免租金1007萬(wàn)元。以?xún)?yōu)惠政策，高品質(zhì)產(chǎn)品，高檔次的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形象，全方位的興市措施，繁榮市場(chǎng)，提高市場(chǎng)品牌形象。策 劃 目 標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)。發(fā)展目標(biāo)（1）城市的形象與名片項(xiàng)目是淮濱縣的重大舉措，無(wú)論是從建筑形態(tài)還是購(gòu)物環(huán)境都將成為城市的形象與名片，它代表著淮濱縣改造工程的樣板與典范。樹(shù)立淮濱裝飾建材城作為淮濱商業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與先導(dǎo)者的形象。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的提前展示和廣告推廣，形成極大的市場(chǎng)震撼力，從而迅速被市場(chǎng)認(rèn)可。同時(shí)，通過(guò)有效的促銷(xiāo)措施挖掘并刺激潛在的大眾客戶(hù)，使他們的投資愿望盡早地爆發(fā)。從銷(xiāo)售上，我們也同樣要讓市場(chǎng)感到強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)和無(wú)法拒絕的誘惑，通過(guò)整合各類(lèi)型傳播載體，通過(guò)轟動(dòng)性的造勢(shì)安排，形成項(xiàng)目眾望所歸的效應(yīng)，在利用大氣的開(kāi)盤(pán)控制，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)。增強(qiáng)項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品的社會(huì)效應(yīng)。這不僅僅是開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶(hù)的承諾，也是完善自我的要求。同時(shí)也是為招商的順利進(jìn)行提供炒作題材，推出建材采購(gòu)節(jié)：聯(lián)合市場(chǎng)內(nèi)所有商戶(hù)，在商品房裝修旺季，特別推出建材購(gòu)物節(jié)。（三）、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)施全國(guó)招商推廣計(jì)劃，招商能力是影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能否持久經(jīng)營(yíng)的重要因素，全國(guó)招商，引入具有強(qiáng)大影響力的品牌店經(jīng)營(yíng)，保證旺場(chǎng)?；礊I裝飾建材城應(yīng)該站在與國(guó)內(nèi)潮流接軌的高度，率先提出這一經(jīng)營(yíng)比例，從而占領(lǐng)淮濱裝飾建材商業(yè)市場(chǎng)的最高形象。從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行批量采購(gòu)的人群，凡采購(gòu)超過(guò)2000元，給予100元的油費(fèi)補(bǔ)貼，兩年補(bǔ)貼200萬(wàn)元。形成一個(gè)行業(yè)自律的專(zhuān)業(yè)組織，為推進(jìn)淮濱城市化建設(shè)提供服務(wù)，使之長(zhǎng)期繁榮，預(yù)計(jì)每年公司管理費(fèi)用40萬(wàn)元。配合縣里的招商引資，宣傳淮濱，吸引建材廠(chǎng)家來(lái)縣里投資辦廠(chǎng)，落戶(hù)淮濱。貼近市場(chǎng)的承受力在制定價(jià)格表時(shí)，必須保持項(xiàng)目不同區(qū)位之間的商鋪的價(jià)格均好性，在商鋪規(guī)劃時(shí)，保持地段價(jià)值和價(jià)格基本吻合。（1）、二大原則：原則1：有效人流的多少；原則2：注目率的高低。項(xiàng)目在建筑期間，由于銷(xiāo)售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)期鋪仍存在投資顧慮，在開(kāi)盤(pán)時(shí)以較低的價(jià)格銷(xiāo)售，一方面可以吸引目標(biāo)客戶(hù)成交，迅速回收資金，減低發(fā)展商在建筑期的資金壓力；另一方面，隨著項(xiàng)目不斷接近竣工期以及旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，通過(guò)逐步調(diào)價(jià)能造成售價(jià)節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者認(rèn)為商鋪物有所值或物超所值，增強(qiáng)投資者的投資信心，形成銷(xiāo)售勢(shì)能。反之，則銷(xiāo)售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。我司建議，淮濱裝飾建材城付款方式主要有三種：一次性付款。超輕松按揭客戶(hù)簽訂合同時(shí)，支付首期1020%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。一個(gè)月內(nèi)付樓價(jià)50% 返租的方式返租一般有兩種形式：一次性返還和分期支付。根據(jù)淮濱裝飾建材城的情況，我司認(rèn)為3－5年返租比較合適。四）購(gòu)鋪易，低首付允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付20％，30％由發(fā)展商提供23年無(wú)息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)后。招 商 方 案（一）項(xiàng)目整體招商原則必須以品牌為中心,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭(zhēng)取其進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對(duì)于非品牌的商家，則要限制進(jìn)場(chǎng)，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，如果與商場(chǎng)定位相抵觸，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)必然會(huì)影響商場(chǎng)的持久經(jīng)營(yíng)，我們必須對(duì)這類(lèi)商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。必須要有針對(duì)性地引進(jìn)各類(lèi)商家，切合本項(xiàng)目的主題定位，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。（4）、核心主力店互動(dòng)原則在大型市場(chǎng)的招商方面來(lái)講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。（5）、放水養(yǎng)魚(yú)原則商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個(gè)購(gòu)物中心造旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營(yíng)商家感到本項(xiàng)目的