【正文】 本”的概念。核 心 思 考租金與售價這里有兩個基本原則：一是售價基本上由租金決定，二是租金要合理，高和低都不合適。操盤時機(jī)掌握開盤對項目是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，要根據(jù)市場的狀況，提高市場對項目的期望值，對客戶充分把握，掌握最佳開盤時機(jī)，形成銷售沖擊波，銷售任務(wù)為25％－30％。所以，需要最大限度啟動大眾投資市場，所以，在媒介安排上，足夠的密度和力度都是必不可少的。（二）、VIP會員計劃擁有一批固定高質(zhì)量的消費(fèi)者是商場旺場的保證，提前實行會員制購物計劃，讓商家和投資者感受開發(fā)商的誠意。成立建材市場運(yùn)營公司。二）、價格策略：定價不僅需要專業(yè)的技術(shù)知識，更需要創(chuàng)造性的判斷力和對消費(fèi)者購買動機(jī)的深刻認(rèn)識，有效的定價能在消費(fèi)者接收的空間內(nèi)讓發(fā)展商獲取更多的利益．銷售價格策略：（1）、建議執(zhí)行“低開高走”的訂價策略：低開高走是指項目在開盤銷售時，以低于市場心理價位的價格入市，隨著交鋪期的接近，銷售價格逐步提高的策略。首期余款無需支付。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費(fèi)群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。推廣目標(biāo)● 建立項目鮮明有力的市場形象；● 增強(qiáng)市場對項目的認(rèn)識度；● 為開盤積累一定數(shù)量的意向客戶；蓄客期分為4個階段第一階段：廣告：主要是通過報紙、雜志、戶外廣告得傳播，初步建立起淮濱裝飾建材城的形象。通過前期的宣傳，全面展開蓄客。公開發(fā)售推廣策略● 通過現(xiàn)場包裝打動人心，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值；● 以活動為載體，直接同客戶接觸，讓客戶對項目優(yōu)勢直觀認(rèn)識，同時，通過銷售措施的組合，刺激客戶的購買欲望。在當(dāng)?shù)刂饕襟w，以軟性新聞與報紙廣告相結(jié)合的形式推廣，吸引當(dāng)?shù)乜蛻羧旱年P(guān)注。制定商情雜志。（1）、對于商業(yè)項目而言，由于售價較高，商業(yè)價值較高，所以廣告的投入相對要高于住宅和寫字樓項目，商鋪的推廣費(fèi)用偏高是普遍現(xiàn)象。南北輔道，可以定期更換內(nèi)容，成為隨時了解項目動態(tài)信息的戶外廣告。宣傳保障與權(quán)威媒體合作，配合政府建設(shè)新淮濱，生態(tài)淮濱的定位走向全國，為項目帶來源源不斷的客商。閱讀和學(xué)習(xí)是一種非常好的習(xí)慣，堅持下去，讓我們共同進(jìn)步。第四步：開盤后，經(jīng)營的關(guān)鍵是商圈的發(fā)展趨勢，投資的關(guān)鍵是地段的升值潛力。平面廣告報紙廣告投放形式，分為軟文和硬廣告，其中硬廣告主要為半版和整版廣告，開盤前可安排跨版廣告造勢。銷售尾期已經(jīng)進(jìn)入全部交鋪的階段，準(zhǔn)備開業(yè)策劃廣告：主要通過報紙等高端媒體，進(jìn)行專業(yè)的造勢，向社會發(fā)布開業(yè)的消息，同時通過廣告推廣，促進(jìn)尾盤的銷售。戶外廣告。通過舉行培訓(xùn)班（知名教授帶隊）在會淮濱商業(yè)市場形成良好的口碑，吸引更多的投資者與經(jīng)營者。C、“金飯碗”重量競猜活動，只要來現(xiàn)場者填妥個人資料后均可參加競猜，將其猜想的重量寫在表格上投入競猜箱中，每一個身份證號碼只可有一次競猜機(jī)會，在公開發(fā)售日由當(dāng)?shù)毓C部門評選出最接近重量的10位客戶，優(yōu)勝者可獲1000元左右的袖珍版“金飯碗”一只。同時由發(fā)展商到河南各地以及全國進(jìn)行品牌巡訪，吸引他們進(jìn)場；同時，樹立淮濱裝飾建材城的品牌形象。推陳出新，全面覆蓋一方面重視報紙、電視、電臺、車身廣告、戶外廣告等傳統(tǒng)媒介，同時我們?nèi)匀恍枰⒁庑碌膫鞑ナ址?，比如活動營銷，比如網(wǎng)絡(luò)營銷等等。招 商 范 圍 及 品 牌 控 制知名商戶或大型商戶。創(chuàng)業(yè)板商鋪是選擇多種15－30平米，總價在15萬元左右即可擁有淮濱裝飾建材城的商鋪，是中小型投資者的創(chuàng)業(yè)首選，發(fā)展商可提供更多金融支持。（爭取6成10年按揭）客戶簽訂合同時，支付首期款50%；辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供50%的按揭款，最長還款年限為10年。因此，我司認(rèn)為可遵循二大原則，六項參照值進(jìn)行評估。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場內(nèi)進(jìn)行零散采購的消費(fèi)者，免費(fèi)將商品送至車站上車。優(yōu)質(zhì)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)，不只是地產(chǎn)短期行為，更多是商業(yè)長期行為，我們從一開始就應(yīng)該為進(jìn)場的經(jīng)營者構(gòu)建一個良好的平臺，為他們解決后顧之憂，同時提供增值服務(wù)。提前展示策略能更好地為本項目的推售與形象服務(wù)。在市場內(nèi)分區(qū)重要區(qū)位布置大品牌旗艦店、二線品牌專營店，帶動小型商戶。216。⑶、對淮濱裝飾建材市經(jīng)營的環(huán)境比較認(rèn)可，希望在這種有品牌形象的商場內(nèi)經(jīng)營。本項目作為黃金商圈的核心、**街的焦點，僅靠長途客運(yùn)站，公交換乘中心站，肯定已早早地受到大投資客的注意，一旦機(jī)會到來，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢在必得，而且也會是最早的一批落定者。鹽法》載：“本州共計一萬二百一十六引鹽船，自淮北至正陽關(guān)，經(jīng)烏龍集小船起駁，由淮河入境抵州”。 范文 范例 指導(dǎo) 參考 淮濱裝飾建材城營銷方案北京首創(chuàng)（山東）地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)二零一零年七月目 錄策略篇－、前言二、項目分析市場環(huán)境分析市場現(xiàn)狀分析目標(biāo)群體分析項目定位●產(chǎn)品定位●市場定位●形象定位三、核心思考租金與售價業(yè)態(tài)變與不變銷售與招商永續(xù)經(jīng)營之道操盤時機(jī)掌握四、策劃目標(biāo)銷售目標(biāo)招商目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)五、營銷策劃基本原則六、項目“永續(xù)經(jīng)營工程”計劃篇一、招商方案項目整體招商原則招商范圍及品牌控制二、廣告策略廣告整體策略廣告語各階段推出計劃費(fèi)用預(yù)算及分配媒介安排開盤前廣告進(jìn)程廣告效果評估前 言隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，僅僅因為扎堆效應(yīng)建立起來的市場運(yùn)營模式已經(jīng)跟不上時代的步伐。城市規(guī)劃淮濱縣在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)中，按照“激活老城、開發(fā)新城、治理湖洼、聯(lián)老貫新、以老促新、以新帶老、聯(lián)動發(fā)展、打造水景生態(tài)園林文化名城”的總體建設(shè)思路，不斷加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理，努力把淮濱縣城建設(shè)成為工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮、人居環(huán)境舒適、具有可持續(xù)發(fā)展能力的現(xiàn)代化城市。另一類中小投資者看重升值潛力和投資回報，首先要考慮的是高回報率，并且容易受廣告的影響，但因為手頭資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價。⑷、非?？春没礊I裝飾建材城的經(jīng)營前景。 市場定位全新的經(jīng)營理念，科學(xué)先進(jìn)的規(guī)劃系統(tǒng)，對淮濱縣傳統(tǒng)的裝飾建材市場進(jìn)行整合升級，以絕對規(guī)模和實力成為當(dāng)之無愧的區(qū)域龍頭，對信陽市及整個豫東南地區(qū)的輻射影響力將再次升級，成就更加繁榮昌盛的豫東南建材第一市。以優(yōu)惠政策，高品質(zhì)產(chǎn)品，高檔次的專業(yè)市場形象，全方位的興市措施，繁榮市場，提高市場品牌形象。通過對項目的提前展示和廣告推廣，形成極大的市場震撼力，從而迅速被市場認(rèn)可。這不僅僅是開發(fā)商對客戶的承諾，也是完善自我的要求。從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場內(nèi)進(jìn)行批量采購的人群，凡采購超過2000元，給予100元的油費(fèi)補(bǔ)貼，兩年補(bǔ)貼200萬元。（1）、二大原則：原則1：有效人流的多少；原則2：注目率的高低。超輕松按揭客戶簽訂合同時，支付首期1020%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供50%的按揭款，最長還款年限為10年。招 商 方 案（一）項目整體招商原則必須以品牌為中心,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭取其進(jìn)駐經(jīng)營，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對于非品牌的商家，則要限制進(jìn)場，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實力，能支付較高的租金，如果與商場定位相抵觸，從長遠(yuǎn)來說必然會影響商場的持久經(jīng)營，我們必須對這類商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模。知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，商場形象越佳。另外，一些重要的場所，如機(jī)場，火車站，城際大巴等，都需要重視。第三階段：廣告：通過網(wǎng)站等高端的媒介、信陽地區(qū)主要的報紙、電視加強(qiáng)專業(yè)造勢的力度，樹立商業(yè)形象，加強(qiáng)淮濱裝飾建材城的推廣力度。D、買鋪的買家均可獲袖珍版“金飯碗”一只，可根據(jù)客戶要求在碗底刻上客戶的名字或內(nèi)容。知名專家演講邀請知名專家進(jìn)行演講，拓展項目的美譽(yù)度。在市場周邊、縣城中心、各主要街道及進(jìn)出縣城的主要路口，發(fā)材市場的宣傳短片（制作成光碟），在信陽市電視臺、淮濱電視臺進(jìn)布大型戶外廣告，讓進(jìn)出淮濱縣的人流、車流了解建材市場，以提升市場的知名度。銷售與招商：銷售與招商同時進(jìn)入收尾階段，共同實現(xiàn)銷售、招商目標(biāo)。同時，在高收入人士常接觸的雜志，系列讀物等，發(fā)布廣告。 淮濱裝飾建材城,就是投資高成長期最優(yōu)美的一段。 學(xué)習(xí) 資料 整理 分享 。招商保障在全國各大裝飾建材市場主產(chǎn)區(qū)招商，帶動整個市場地升值，是早進(jìn)入、少投入、 高收入地塊。同時，在淮濱汽車站設(shè)立固定的展示場所，吸引更多的意向客戶，擴(kuò)大項目知名度。（三）費(fèi)用預(yù)算及分配按照項目的銷售額以2億元計算，根據(jù)我司多年從事地產(chǎn)的經(jīng)驗，估計淮濱裝飾建材城的廣告費(fèi)用將會為銷售額的2%，約400萬。制定建行不間斷的滾動播出，吸引消費(fèi)人群到市場內(nèi)采購，還將制作好的光碟放置在各商家店內(nèi)，廣為宣傳。我們將面向全國招標(biāo)聘請最優(yōu)秀的銷售代理團(tuán)隊，共同討論合作意向，一起推動淮濱裝飾建材的發(fā)展壯大進(jìn)行適當(dāng)?shù)膹V告推廣?；礊I裝飾建材城研究報告邀請著名的專家學(xué)者就淮濱裝飾建材城的投資前景、發(fā)展前景發(fā)表演講，進(jìn)行分析闡述，并提交專項報告，加強(qiáng)項目可信度。銷售與招商：8月底，開始收取意向客戶的誠意金，同時繼續(xù)洽談大型的買家；招商工作全面展開，淮濱地區(qū)與外地市場招商同步進(jìn)行?！?以