【正文】 1—24） x當月電費發(fā)生總額；水費收取方式：負一樓至四樓，每層按業(yè)主實際發(fā)生額收??；金額（單一業(yè)主）= 使用面積（單一業(yè)主） 主樓建筑面積（4—24） x當月水費發(fā)生總額。c ：三環(huán)物業(yè)之所以采取這種收取方式，一是讓用戶對水電用得安心，繳費舒心；二是降低物業(yè)費收取標準，減輕開發(fā)商招商壓力；三是體現了三環(huán)物業(yè)無私奉獻，誠心為省出版文化城營造商業(yè)氛圍的決心與精神。B 前期介入費用全免原則為了積極配合省出版文化城市場培育及營造省出版文化城的商業(yè)氛圍，三環(huán)物業(yè)考慮到武漢商業(yè)市場的競爭加劇，結合本公司的實力及集團大力支持，因此采取全免前期介入費用。三環(huán)物業(yè)管理公司的口號是：雙贏是合作的目的，共同為推動省出版文化城的發(fā)展作貢獻。C 提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務，收取低廉合理的物業(yè)管理費用。為了樹立省出版文化城良好的市場品牌，同時促進武漢物業(yè)管理市場發(fā)展水平。三環(huán)物業(yè)管理公司與深圳金地物業(yè)管理公司攜手出擊，首先是為省出版文化城提供先進完善的物業(yè)管理服務，樹立省出版文化城的亮麗品牌，其次為促進與推動武漢物業(yè)管理服務水平。其中，三環(huán)物業(yè)管理公司作出了巨大的努力與犧牲，情愿為省出版文化城的發(fā)展作出三環(huán)物業(yè)管理公司最大的貢獻，在為其提高市場品牌的同時，也提高了我們三環(huán)物業(yè)管理公司的市場品牌。因此為省出版文化城提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務，收取合理的物業(yè)管理費用。（3）本土化優(yōu)勢A 金地物業(yè)在武漢市場的本土化優(yōu)勢。在進入武漢市場的短短的三年多時間里，金地物業(yè)管理公司在武漢市場取得了顯赫的成績，三江航天花園、金色港灣、麗島花園、徐東歐洲花園都是金地所做的顧問項目，在不同程度上代表了武漢市物業(yè)管理水平。目前已簽定合同的有新長江2008廣場、櫻花大廈、東湖明珠等項目，無論是顧問項目還是全委托管理項目，無論是住宅小區(qū)還是賣場及寫字樓，都反映了金地強大的實力與先進的管理理念。B 湖北三環(huán)物業(yè)在武漢市場本土化發(fā)展優(yōu)勢。自公司成立以來，公司以集團強大的實力及三環(huán)物業(yè)管理公司先進的管理理論先后承接了湖北省公安廳辦公大樓、湖北省審計署、武漢大學三環(huán)學生公寓、漢陽開發(fā)區(qū)汽車市場等項目，實踐證明無論是在住宅小區(qū)還是在賣場及寫字樓，三環(huán)物業(yè)管理公司都有豐富的管理經驗與先進的管理理念。按照ISO9001質量服務標準制定，以精簡高效的運行結構，配備高品質、高質量人員提供配套齊全、服務完善的管理體系，確保省出版文化城所有人員舒適、安全的生活、辦公、經營與娛樂環(huán)境。提供完善的轄區(qū)服務，建立優(yōu)秀的轄區(qū)文化。（1） 建立完善的社區(qū)路標示意圖。（2） 建立完善有償服務及無償服務內容：提供高質量的社區(qū)服務。有償服務內容主要包括鐘點式家政服務，無償服務如經?；卦L，與業(yè)主溝通；照顧老弱病殘；雨天為居民打傘；看見轄區(qū)內行人拿著重物主動上前幫助等。（3） 每年舉辦4次以上社區(qū)文體活動或義務上門服務活動。（4） 每年舉辦4次以上對外宣傳省出版文化城的商業(yè)活動。物業(yè)管理服務的目標（1）物業(yè)管理服務的宗旨：處處見真情，感化業(yè)主及經營戶，全心全意為業(yè)主服務。（2） 物業(yè)管理服務的質量方針：精心打造，細致呵護，永無止境。（3） 物業(yè)管理服務的質量目標： A 顧客合理期望滿意率95%，三年內達98%，每年提高1% B 小區(qū)入住兩年達到湖北省“物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”要求，三年達到《全國物業(yè)管理示范大廈》要求，具體標準如下：a管理制度完善，應用計算機網絡現代化管理手段進行科學管理；b 轄區(qū)的供水、供電、通訊、照明、中央空調、電梯、消防等公共設施完好；c 建筑完好無損；d 水電維修及時率達98%以上，維修合格率達100%；e 轄區(qū)干凈衛(wèi)生；f 轄區(qū)內綠化完好率98%，三年內達到100%；g 轄區(qū)內重大治安案件發(fā)生率為0；h 轄區(qū)內車輛因管理責任丟失率為0；I 火災發(fā)生率為0；J 管理人員專業(yè)培訓合格率為100%；K 業(yè)主投訴率不超過5%，投訴處理率為100%。五、組織結構經理助理管理處經理環(huán)境事務部保安部辦公室、工程部客戶服務部六、入駐準備議案及培訓計劃入駐方案元月20日開標后，如我公司中標，即與貴單位就入住具體事項進行協(xié)商：一、 辦公地點（前期臨時用房）二、 組建管理公司管理層（報貴單位備案）三、 物資準備（購置部分辦公用品，裝備）協(xié)商管理合同的細節(jié)，爭取在2月20日簽訂合同。簽訂合同后，工程部前期管理人員即入駐圖書城，展開工程前期介入工作。各部門管理人員視辦公條件成熟即入駐，熟悉現場環(huán)境，制訂管理方案。人員陸續(xù)到位，接管驗收開始，圖書城的現場保安由我公司接管；交接一處，保潔部即開始開荒清潔工作（公共部位）；接管驗收前三天，圖書城的保衛(wèi)工作由我公司管理。保潔部開始開荒工作，未經我公司同意，外來人員、施工單位禁止出入，做好成品保護。入駐方案一覽表序號項目內容時間1建立大廈物業(yè)管理公司前期介入人員到位，全面了解大廈整體布局，配套設施、設備，視情況進行進駐大廈前的各項準備。簽訂管理合同一星期2工程前期介入施工現場掌握施工現狀，熟悉隱蔽工程，對各系統(tǒng)作勘察了解，熟悉配套設施，機電設備詳細情況時，從物業(yè)管理角度，提出管理化建議。進駐至開業(yè)3逐步完善制訂物業(yè)管理方案對圖書城深入調查研究，針對圖書城的特點，制訂管理方案并逐步完善進駐至開業(yè)4完善和制定管理規(guī)章制度制定切合實際的各項制度引入ISO9002質量保證體系合同簽訂后進行5物業(yè)驗收和接管依據標準，逐項檢查發(fā)現問題，督促整改辦理書面提交手續(xù)，做為遺漏工程備案。根據工程進度安排交接管時間6現場保衛(wèi)成品保護，人員進出，物品、材料控制管理，了解大樓結構、布局，負責現場安全保衛(wèi)及消防工作。接管前一星期7清潔開荒隨著工程的進展，保潔專業(yè)技術人員對現場的全面調研了解，隨即準備保潔設備購置，人員的前期培訓，現場介紹和制訂全面的清潔計劃。隨著竣工驗收和接管驗收的逐步進行，我方會隨即對已接管的項目有一個全面清潔開荒的過程，待正式入駐時，整個項目的清潔工作會達到日常保潔標準。工程管理一、 工程前期介入方案 工作內容工程管理前期介入工作的充分與否，將直接關系到接管以后的服務水準，房屋及其配套設施的驗收。A 定期聯(lián)絡溝通物業(yè)管理情況、工程進度、質量情況溝通前期工程情況溝通相關部門工作情況溝通各施工單位溝通相關部門的聯(lián)絡供電部門的聯(lián)絡供水部門的聯(lián)絡有線電視臺的聯(lián)絡電信部門郵電部門的聯(lián)絡B項目前期介入制訂工程管理分階段目標對建筑、設施設備各系統(tǒng)的設計進行回顧與檢討參與設施和設備的測試和調試提出對不完善工程設計的整改補救建議熟悉建筑結構，隱蔽工程情況，為驗收和維護作準備建立設備臺帳，設備檔案. 資料的收集工程竣工圖紙的收集整理設施設備的產品說明使用操作說明文件設施設備產品的技術資料零部件供應商情況C文件制作裝修管理規(guī)定工程部員工日常巡檢路線、項目、記錄表格保養(yǎng)計劃書、責任人、保養(yǎng)記錄表格緊急故障應急預案D預算（1） 制運行和維修的成本（2） 預算費用（3） 使未來的經營管理的決定變的容易我們的技術審計包括施工規(guī)范、竣工圖及其他的相關文件，以及對現場機電設施和設備的檢查以及選擇如下一些關鍵的設備和系統(tǒng)進行性能試驗。雨、污水排水系統(tǒng)和生活用水排水系統(tǒng)供水系統(tǒng)建筑安全系統(tǒng)配電系統(tǒng)消防系統(tǒng)避雷系統(tǒng)安防系統(tǒng)我們將從物業(yè)使用的角度，對以上的系統(tǒng)進行評估。運行、配置/分配的簡易性運作的安全性和經濟性系統(tǒng)的充足性、靈活性和多功能性，以便應付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。對建筑物的各職能范圍內的服務功能的配置。節(jié)能和環(huán)保問題我們也將判斷系統(tǒng)由于日常使用而產生的效率降低的問題，為維持系統(tǒng)長期的良好性能，我們將會特別比較系統(tǒng)的容量。 參與調試、驗收 資料歸類A 建立設備臺帳 B建立設備檔案對參與調試的設備（1）作詳細的測試記錄（2）調試過程記錄，作為今后維修的參考我們將根據以上的現場工作情況，制定一套切合實際的圖書城工程管理方案。工程前期介入時間表工程管理進度細覽項目內容時間人員工程前期介入掌握施工現狀，熟悉隱蔽工程，對各系統(tǒng)作現場勘察了解，熟悉配電設施、機電設備詳細情況等。從物業(yè)管理角度，提出合理化建議進駐至大廈全部竣工工程部部長及工程師主管制訂工程管理方案對圖書城深入調查研究，針對設施設備的特點，制訂方案逐步完善，引入ISO9002質量保證體系進駐兩個月后，至大廈全部竣工設備調試驗收與接管依據標準逐項檢查發(fā)現問題，督促整改，辦理移交手續(xù)，做好遺留工程備案根據工程進度，安排交接管時間招聘培訓招聘人員的現場培訓、熟悉現場、管理設備視設備調試、驗收工作進度，部分員工到崗、開業(yè)前一個月。全部到崗完善管理及工作條件安排管理用管，維修工作間，逐步配備工具、物資裝備合同簽定及大廈全部竣工工程部長試運作按制訂的管理方案開業(yè)后二個月定型管理根據實際運作情況對管理方案修正試運作二個月后培訓計劃序號培訓內容培訓時間培訓對象1物業(yè)管理概述： 物業(yè)管理起源和發(fā)展 物業(yè)管理基本內容 物業(yè)管理環(huán)節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)入伙前兩個月全體工作人員2職業(yè)道德、職業(yè)禮儀同上同上3物業(yè)管理前期介入 前期介入工作內容和意義 物業(yè)管理與招商配合的工作方法 物管前期介入與施工的配合同上同上4崗位技能培訓 保安前期工作 保潔前期工作 水電前期工作 水電、保安、保潔ISO9001操作規(guī)程同上同上5接管驗收 接管驗收標準 接管驗收要點 建立工程技術檔案 工程返修管理入伙前一個月工程部為主6入伙準備工作資料 入伙資料 入伙工作流程 業(yè)主接待與溝通技巧 建立業(yè)主檔案入伙前兩周全體人員7日常管理服務：按ISO9001體系運作治安管理 消防管理停車管理 電水氣及通信管理 設備設施管理 裝修管理維修服務 保潔管理綠化管理 便民服務1社區(qū)文化活動 1文件記錄管理1采購管理 1人事行政管理1財務管理 1應急管理入伙前一個月至入伙后三個月根據工作崗位和部門職責分工進行8業(yè)主意見調查，業(yè)主投訴和處理入伙前一周全體人員9CI 系統(tǒng)的建立與管理入伙前一個月至入伙后一個月各部門負責人10業(yè)主委員會，創(chuàng)優(yōu)工作入伙六個月后各部門負責人七、人員配備及物資配備預算（一） 工程部 組織結構工程部部長1人管理組工程師2人空調組5人（設主管一人） 運行組13人 弱電3人（設主管一人）電梯2人（設主管一人），配電8人（設主管一人） 維修組5人（設主管一人）工程部部長 管理組工程師運行組空調組維修組電梯組弱電組配電組 人員及費用預算（1） 工資費用：工程部部長：2200元工程師：1600x2 = 3200元高級技術員兼工程主管：1200x6=7200元中級技術員：900元x23=20700元合計33300元/月 福利費、工會經費及職工教育費分別按工資總額的14%、2%、%%計算。人員工資總額：33300x（1+%）=（2） 裝備費用：A 大型工具 品名數量單位金額（元）對講機11部13200電錘1把3000手電鉆3把600小鉆床1臺500砂輪機1臺800數字鉗形表3塊1200水鉆1臺4500切割機1臺800電焊機（大、?。?臺3000疏通機（大、小、手持）3臺4000維修操作臺2000真空泵1臺800復合表1塊200焊接工具1套800電動過稱機1臺1600合計370005年折舊618元/月B 個人工具（26人） 10000元 二年折舊416元/月C 服裝費管理人員3人 1000元x3=3000元操作人員23人 600元x23=13800元合計：16800元月平攤服裝費1400元A+B+C =618元/月+416元/月+1400元/月 =2434元/月設備外包保養(yǎng)費（1） 電梯：16臺手扶梯每臺每年5000元 合計80000元6臺高層高速梯每臺每年8000元 合計48000