【正文】 1—24） x當(dāng)月電費(fèi)發(fā)生總額；水費(fèi)收取方式：負(fù)一樓至四樓，每層按業(yè)主實(shí)際發(fā)生額收取；金額（單一業(yè)主）= 使用面積（單一業(yè)主） 主樓建筑面積（4—24） x當(dāng)月水費(fèi)發(fā)生總額。c ：三環(huán)物業(yè)之所以采取這種收取方式，一是讓用戶對(duì)水電用得安心，繳費(fèi)舒心；二是降低物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，減輕開發(fā)商招商壓力；三是體現(xiàn)了三環(huán)物業(yè)無(wú)私奉獻(xiàn)，誠(chéng)心為省出版文化城營(yíng)造商業(yè)氛圍的決心與精神。B 前期介入費(fèi)用全免原則為了積極配合省出版文化城市場(chǎng)培育及營(yíng)造省出版文化城的商業(yè)氛圍，三環(huán)物業(yè)考慮到武漢商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，結(jié)合本公司的實(shí)力及集團(tuán)大力支持，因此采取全免前期介入費(fèi)用。三環(huán)物業(yè)管理公司的口號(hào)是：雙贏是合作的目的，共同為推動(dòng)省出版文化城的發(fā)展作貢獻(xiàn)。C 提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，收取低廉合理的物業(yè)管理費(fèi)用。為了樹立省出版文化城良好的市場(chǎng)品牌，同時(shí)促進(jìn)武漢物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展水平。三環(huán)物業(yè)管理公司與深圳金地物業(yè)管理公司攜手出擊，首先是為省出版文化城提供先進(jìn)完善的物業(yè)管理服務(wù)，樹立省出版文化城的亮麗品牌，其次為促進(jìn)與推動(dòng)武漢物業(yè)管理服務(wù)水平。其中，三環(huán)物業(yè)管理公司作出了巨大的努力與犧牲，情愿為省出版文化城的發(fā)展作出三環(huán)物業(yè)管理公司最大的貢獻(xiàn)，在為其提高市場(chǎng)品牌的同時(shí)，也提高了我們?nèi)h(huán)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)品牌。因此為省出版文化城提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，收取合理的物業(yè)管理費(fèi)用。（3）本土化優(yōu)勢(shì)A 金地物業(yè)在武漢市場(chǎng)的本土化優(yōu)勢(shì)。在進(jìn)入武漢市場(chǎng)的短短的三年多時(shí)間里，金地物業(yè)管理公司在武漢市場(chǎng)取得了顯赫的成績(jī)，三江航天花園、金色港灣、麗島花園、徐東歐洲花園都是金地所做的顧問項(xiàng)目，在不同程度上代表了武漢市物業(yè)管理水平。目前已簽定合同的有新長(zhǎng)江2008廣場(chǎng)、櫻花大廈、東湖明珠等項(xiàng)目，無(wú)論是顧問項(xiàng)目還是全委托管理項(xiàng)目，無(wú)論是住宅小區(qū)還是賣場(chǎng)及寫字樓，都反映了金地強(qiáng)大的實(shí)力與先進(jìn)的管理理念。B 湖北三環(huán)物業(yè)在武漢市場(chǎng)本土化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。自公司成立以來(lái)，公司以集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力及三環(huán)物業(yè)管理公司先進(jìn)的管理理論先后承接了湖北省公安廳辦公大樓、湖北省審計(jì)署、武漢大學(xué)三環(huán)學(xué)生公寓、漢陽(yáng)開發(fā)區(qū)汽車市場(chǎng)等項(xiàng)目，實(shí)踐證明無(wú)論是在住宅小區(qū)還是在賣場(chǎng)及寫字樓，三環(huán)物業(yè)管理公司都有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)與先進(jìn)的管理理念。按照ISO9001質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定，以精簡(jiǎn)高效的運(yùn)行結(jié)構(gòu)，配備高品質(zhì)、高質(zhì)量人員提供配套齊全、服務(wù)完善的管理體系，確保省出版文化城所有人員舒適、安全的生活、辦公、經(jīng)營(yíng)與娛樂環(huán)境。提供完善的轄區(qū)服務(wù)，建立優(yōu)秀的轄區(qū)文化。（1） 建立完善的社區(qū)路標(biāo)示意圖。（2） 建立完善有償服務(wù)及無(wú)償服務(wù)內(nèi)容：提供高質(zhì)量的社區(qū)服務(wù)。有償服務(wù)內(nèi)容主要包括鐘點(diǎn)式家政服務(wù)，無(wú)償服務(wù)如經(jīng)?；卦L，與業(yè)主溝通；照顧老弱病殘；雨天為居民打傘；看見轄區(qū)內(nèi)行人拿著重物主動(dòng)上前幫助等。（3） 每年舉辦4次以上社區(qū)文體活動(dòng)或義務(wù)上門服務(wù)活動(dòng)。（4） 每年舉辦4次以上對(duì)外宣傳省出版文化城的商業(yè)活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)（1）物業(yè)管理服務(wù)的宗旨：處處見真情，感化業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶，全心全意為業(yè)主服務(wù)。（2） 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量方針：精心打造，細(xì)致呵護(hù)，永無(wú)止境。（3） 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量目標(biāo)： A 顧客合理期望滿意率95%，三年內(nèi)達(dá)98%，每年提高1% B 小區(qū)入住兩年達(dá)到湖北省“物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”要求，三年達(dá)到《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈》要求，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：a管理制度完善，應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理；b 轄區(qū)的供水、供電、通訊、照明、中央空調(diào)、電梯、消防等公共設(shè)施完好；c 建筑完好無(wú)損；d 水電維修及時(shí)率達(dá)98%以上，維修合格率達(dá)100%；e 轄區(qū)干凈衛(wèi)生；f 轄區(qū)內(nèi)綠化完好率98%，三年內(nèi)達(dá)到100%；g 轄區(qū)內(nèi)重大治安案件發(fā)生率為0；h 轄區(qū)內(nèi)車輛因管理責(zé)任丟失率為0；I 火災(zāi)發(fā)生率為0；J 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率為100%；K 業(yè)主投訴率不超過(guò)5%，投訴處理率為100%。五、組織結(jié)構(gòu)經(jīng)理助理管理處經(jīng)理環(huán)境事務(wù)部保安部辦公室、工程部客戶服務(wù)部六、入駐準(zhǔn)備議案及培訓(xùn)計(jì)劃入駐方案元月20日開標(biāo)后，如我公司中標(biāo)，即與貴單位就入住具體事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商：一、 辦公地點(diǎn)（前期臨時(shí)用房）二、 組建管理公司管理層（報(bào)貴單位備案）三、 物資準(zhǔn)備（購(gòu)置部分辦公用品，裝備）協(xié)商管理合同的細(xì)節(jié)，爭(zhēng)取在2月20日簽訂合同。簽訂合同后，工程部前期管理人員即入駐圖書城，展開工程前期介入工作。各部門管理人員視辦公條件成熟即入駐，熟悉現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，制訂管理方案。人員陸續(xù)到位，接管驗(yàn)收開始，圖書城的現(xiàn)場(chǎng)保安由我公司接管；交接一處，保潔部即開始開荒清潔工作（公共部位）；接管驗(yàn)收前三天，圖書城的保衛(wèi)工作由我公司管理。保潔部開始開荒工作，未經(jīng)我公司同意，外來(lái)人員、施工單位禁止出入，做好成品保護(hù)。入駐方案一覽表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間1建立大廈物業(yè)管理公司前期介入人員到位，全面了解大廈整體布局，配套設(shè)施、設(shè)備，視情況進(jìn)行進(jìn)駐大廈前的各項(xiàng)準(zhǔn)備。簽訂管理合同一星期2工程前期介入施工現(xiàn)場(chǎng)掌握施工現(xiàn)狀，熟悉隱蔽工程，對(duì)各系統(tǒng)作勘察了解，熟悉配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備詳細(xì)情況時(shí)，從物業(yè)管理角度，提出管理化建議。進(jìn)駐至開業(yè)3逐步完善制訂物業(yè)管理方案對(duì)圖書城深入調(diào)查研究，針對(duì)圖書城的特點(diǎn)，制訂管理方案并逐步完善進(jìn)駐至開業(yè)4完善和制定管理規(guī)章制度制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度引入ISO9002質(zhì)量保證體系合同簽訂后進(jìn)行5物業(yè)驗(yàn)收和接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改辦理書面提交手續(xù)，做為遺漏工程備案。根據(jù)工程進(jìn)度安排交接管時(shí)間6現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)成品保護(hù)，人員進(jìn)出，物品、材料控制管理，了解大樓結(jié)構(gòu)、布局，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)及消防工作。接管前一星期7清潔開荒隨著工程的進(jìn)展，保潔專業(yè)技術(shù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的全面調(diào)研了解，隨即準(zhǔn)備保潔設(shè)備購(gòu)置，人員的前期培訓(xùn)，現(xiàn)場(chǎng)介紹和制訂全面的清潔計(jì)劃。隨著竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的逐步進(jìn)行，我方會(huì)隨即對(duì)已接管的項(xiàng)目有一個(gè)全面清潔開荒的過(guò)程，待正式入駐時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目的清潔工作會(huì)達(dá)到日常保潔標(biāo)準(zhǔn)。工程管理一、 工程前期介入方案 工作內(nèi)容工程管理前期介入工作的充分與否，將直接關(guān)系到接管以后的服務(wù)水準(zhǔn)，房屋及其配套設(shè)施的驗(yàn)收。A 定期聯(lián)絡(luò)溝通物業(yè)管理情況、工程進(jìn)度、質(zhì)量情況溝通前期工程情況溝通相關(guān)部門工作情況溝通各施工單位溝通相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)供電部門的聯(lián)絡(luò)供水部門的聯(lián)絡(luò)有線電視臺(tái)的聯(lián)絡(luò)電信部門郵電部門的聯(lián)絡(luò)B項(xiàng)目前期介入制訂工程管理分階段目標(biāo)對(duì)建筑、設(shè)施設(shè)備各系統(tǒng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行回顧與檢討參與設(shè)施和設(shè)備的測(cè)試和調(diào)試提出對(duì)不完善工程設(shè)計(jì)的整改補(bǔ)救建議熟悉建筑結(jié)構(gòu)，隱蔽工程情況，為驗(yàn)收和維護(hù)作準(zhǔn)備建立設(shè)備臺(tái)帳，設(shè)備檔案. 資料的收集工程竣工圖紙的收集整理設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)明使用操作說(shuō)明文件設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的技術(shù)資料零部件供應(yīng)商情況C文件制作裝修管理規(guī)定工程部員工日常巡檢路線、項(xiàng)目、記錄表格保養(yǎng)計(jì)劃書、責(zé)任人、保養(yǎng)記錄表格緊急故障應(yīng)急預(yù)案D預(yù)算（1） 制運(yùn)行和維修的成本（2） 預(yù)算費(fèi)用（3） 使未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理的決定變的容易我們的技術(shù)審計(jì)包括施工規(guī)范、竣工圖及其他的相關(guān)文件，以及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)電設(shè)施和設(shè)備的檢查以及選擇如下一些關(guān)鍵的設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行性能試驗(yàn)。雨、污水排水系統(tǒng)和生活用水排水系統(tǒng)供水系統(tǒng)建筑安全系統(tǒng)配電系統(tǒng)消防系統(tǒng)避雷系統(tǒng)安防系統(tǒng)我們將從物業(yè)使用的角度，對(duì)以上的系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估。運(yùn)行、配置/分配的簡(jiǎn)易性運(yùn)作的安全性和經(jīng)濟(jì)性系統(tǒng)的充足性、靈活性和多功能性，以便應(yīng)付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。對(duì)建筑物的各職能范圍內(nèi)的服務(wù)功能的配置。節(jié)能和環(huán)保問題我們也將判斷系統(tǒng)由于日常使用而產(chǎn)生的效率降低的問題，為維持系統(tǒng)長(zhǎng)期的良好性能，我們將會(huì)特別比較系統(tǒng)的容量。 參與調(diào)試、驗(yàn)收 資料歸類A 建立設(shè)備臺(tái)帳 B建立設(shè)備檔案對(duì)參與調(diào)試的設(shè)備（1）作詳細(xì)的測(cè)試記錄（2）調(diào)試過(guò)程記錄，作為今后維修的參考我們將根據(jù)以上的現(xiàn)場(chǎng)工作情況，制定一套切合實(shí)際的圖書城工程管理方案。工程前期介入時(shí)間表工程管理進(jìn)度細(xì)覽項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間人員工程前期介入掌握施工現(xiàn)狀，熟悉隱蔽工程，對(duì)各系統(tǒng)作現(xiàn)場(chǎng)勘察了解，熟悉配電設(shè)施、機(jī)電設(shè)備詳細(xì)情況等。從物業(yè)管理角度，提出合理化建議進(jìn)駐至大廈全部竣工工程部部長(zhǎng)及工程師主管制訂工程管理方案對(duì)圖書城深入調(diào)查研究，針對(duì)設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)，制訂方案逐步完善，引入ISO9002質(zhì)量保證體系進(jìn)駐兩個(gè)月后，至大廈全部竣工設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收與接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改，辦理移交手續(xù)，做好遺留工程備案根據(jù)工程進(jìn)度，安排交接管時(shí)間招聘培訓(xùn)招聘人員的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)、熟悉現(xiàn)場(chǎng)、管理設(shè)備視設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收工作進(jìn)度，部分員工到崗、開業(yè)前一個(gè)月。全部到崗?fù)晟乒芾砑肮ぷ鳁l件安排管理用管，維修工作間，逐步配備工具、物資裝備合同簽定及大廈全部竣工工程部長(zhǎng)試運(yùn)作按制訂的管理方案開業(yè)后二個(gè)月定型管理根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況對(duì)管理方案修正試運(yùn)作二個(gè)月后培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)對(duì)象1物業(yè)管理概述： 物業(yè)管理起源和發(fā)展 物業(yè)管理基本內(nèi)容 物業(yè)管理環(huán)節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)入伙前兩個(gè)月全體工作人員2職業(yè)道德、職業(yè)禮儀同上同上3物業(yè)管理前期介入 前期介入工作內(nèi)容和意義 物業(yè)管理與招商配合的工作方法 物管前期介入與施工的配合同上同上4崗位技能培訓(xùn) 保安前期工作 保潔前期工作 水電前期工作 水電、保安、保潔ISO9001操作規(guī)程同上同上5接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 接管驗(yàn)收要點(diǎn) 建立工程技術(shù)檔案 工程返修管理入伙前一個(gè)月工程部為主6入伙準(zhǔn)備工作資料 入伙資料 入伙工作流程 業(yè)主接待與溝通技巧 建立業(yè)主檔案入伙前兩周全體人員7日常管理服務(wù)：按ISO9001體系運(yùn)作治安管理 消防管理停車管理 電水氣及通信管理 設(shè)備設(shè)施管理 裝修管理維修服務(wù) 保潔管理綠化管理 便民服務(wù)1社區(qū)文化活動(dòng) 1文件記錄管理1采購(gòu)管理 1人事行政管理1財(cái)務(wù)管理 1應(yīng)急管理入伙前一個(gè)月至入伙后三個(gè)月根據(jù)工作崗位和部門職責(zé)分工進(jìn)行8業(yè)主意見調(diào)查，業(yè)主投訴和處理入伙前一周全體人員9CI 系統(tǒng)的建立與管理入伙前一個(gè)月至入伙后一個(gè)月各部門負(fù)責(zé)人10業(yè)主委員會(huì)，創(chuàng)優(yōu)工作入伙六個(gè)月后各部門負(fù)責(zé)人七、人員配備及物資配備預(yù)算（一） 工程部 組織結(jié)構(gòu)工程部部長(zhǎng)1人管理組工程師2人空調(diào)組5人（設(shè)主管一人） 運(yùn)行組13人 弱電3人（設(shè)主管一人）電梯2人（設(shè)主管一人），配電8人（設(shè)主管一人） 維修組5人（設(shè)主管一人）工程部部長(zhǎng) 管理組工程師運(yùn)行組空調(diào)組維修組電梯組弱電組配電組 人員及費(fèi)用預(yù)算（1） 工資費(fèi)用：工程部部長(zhǎng)：2200元工程師：1600x2 = 3200元高級(jí)技術(shù)員兼工程主管：1200x6=7200元中級(jí)技術(shù)員：900元x23=20700元合計(jì)33300元/月 福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職工教育費(fèi)分別按工資總額的14%、2%、%%計(jì)算。人員工資總額：33300x（1+%）=（2） 裝備費(fèi)用：A 大型工具 品名數(shù)量單位金額（元）對(duì)講機(jī)11部13200電錘1把3000手電鉆3把600小鉆床1臺(tái)500砂輪機(jī)1臺(tái)800數(shù)字鉗形表3塊1200水鉆1臺(tái)4500切割機(jī)1臺(tái)800電焊機(jī)（大、?。?臺(tái)3000疏通機(jī)（大、小、手持）3臺(tái)4000維修操作臺(tái)2000真空泵1臺(tái)800復(fù)合表1塊200焊接工具1套800電動(dòng)過(guò)稱機(jī)1臺(tái)1600合計(jì)370005年折舊618元/月B 個(gè)人工具（26人） 10000元 二年折舊416元/月C 服裝費(fèi)管理人員3人 1000元x3=3000元操作人員23人 600元x23=13800元合計(jì)：16800元月平攤服裝費(fèi)1400元A+B+C =618元/月+416元/月+1400元/月 =2434元/月設(shè)備外包保養(yǎng)費(fèi)（1） 電梯：16臺(tái)手扶梯每臺(tái)每年5000元 合計(jì)80000元6臺(tái)高層高速梯每臺(tái)每年8000元 合計(jì)48000