【正文】 9 三、 建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\作體系 在物業(yè)交付使用階段，管理處主任制訂嚴(yán)密 的工作計劃，包括組織架構(gòu)、選調(diào)和培訓(xùn)人員，建立保潔、維修保養(yǎng)和財務(wù)制度等，并根據(jù)執(zhí)行情況作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)控；打開住戶的溝通渠道，建立良好的工作關(guān)系，共同實現(xiàn)管理目標(biāo)。 在物業(yè)正常使用階段，通過建立良好的管理機(jī)制和嚴(yán)格的安全制度，制定和實施機(jī)電設(shè)備的運行保養(yǎng)和維修計劃、編制物業(yè)管理預(yù)算，并對日常管理帳目嚴(yán)格控制來實施規(guī)范管理。在環(huán)境管理、公共關(guān)系及其他方面，如保潔、綠化、消殺、環(huán)境導(dǎo)示、自控系統(tǒng)、社區(qū)文化、與住戶溝通等，管理處均按專業(yè)程序予以安排。 推行 ISO9002 質(zhì)量保證體系，在小區(qū)物業(yè)管理工作中實施南山物業(yè) 公司已成熟運行的 ISO9002質(zhì)量體系，并結(jié)合本小區(qū)特點，通過征詢住戶的意見，確定適宜的質(zhì)量目標(biāo)，確保接管后的兩年內(nèi)各項管理指標(biāo)符合深圳市物業(yè)管理示范小區(qū)考核評比要求。 四、 實施精英人才組合戰(zhàn)略 南山物業(yè)公司高度重視“雍景軒”項目，除總經(jīng)理親自掛帥進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)外，擬委派公司精銳骨干組建專業(yè)管理團(tuán)隊，作為提供真誠服務(wù)、實現(xiàn)管理目標(biāo)的重要保障。通過實施精英人才組合戰(zhàn)略，利用南山物業(yè)公司體制上的優(yōu)勢，激發(fā)員工的內(nèi)在潛力，發(fā)揮員工的創(chuàng)新能力，培養(yǎng)高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的物業(yè)管理人才、經(jīng)營人才、技術(shù)人才隊伍，使?jié)M意的員工 和滿意的住戶完整構(gòu)成人性化服務(wù)的管理理念，實現(xiàn)滿意的員工創(chuàng)造滿意的住戶、滿意的住戶創(chuàng)造滿意的效率，滿意的效率創(chuàng)造企業(yè)和員工更為廣沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 10 闊發(fā)展空間的良性循環(huán)。 五、 組織住戶沙龍，營造良好的社區(qū)文化 小區(qū)的客戶源自于商界成功人士和高收入階層，他們有著不同的社會文化和生活習(xí)俗，正是由于這些差異性的存在，平常住戶之間的溝通與交流明顯缺乏，我們提出成立住戶聯(lián)合會的設(shè)想，利用“雍景軒”自有會所的便利條件，管理處定期組織小區(qū)內(nèi)住戶的聯(lián)誼活動，也可根據(jù)住戶的具體要求，組織不同專題的住戶沙龍，借助這樣一個平臺，架設(shè)住戶溝通的橋梁，營造 小區(qū)和諧的氛圍，把健康的社區(qū)文化作為大家共同追求的目標(biāo)，以此形成良好的口碑，幅射于社會，起到推動小區(qū)的租售作用。 六、 提供酒店式星級服務(wù) 管理處為“雍景軒” 92 戶成功人士提供的特約服務(wù)，挎貝于上?！拔鹘既A城”別墅（由我公司提供物業(yè)管理服務(wù)）的酒店式服務(wù)形式。 雖然樓盤周邊商業(yè)網(wǎng)點多，生活尚算方便。但因住戶的尊貴性以及其作息、工作時間的特殊性，許多個性的特殊要求無法隨時達(dá)成滿足。如因自己忙于公務(wù)無 暇去機(jī)場接送親人；又如家里來了客人卻沒有準(zhǔn)備飲品；以及想給孩子訂做生日蛋糕卻……等等。住戶只要通過面談、可視對講電話或社 區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)以及其它聯(lián)絡(luò)方式向管理處約定需求項目，管理處均可一一滿足住戶的需要（詳見特約服務(wù)項目收費價目表）。而住戶提出的需求未能詳盡列入在表中的，但只要是合理的，管理處就會盡最大的努力予以滿足。 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 11 ? 服務(wù)內(nèi)容 本公司于小區(qū)物業(yè)接管之日起，即時提供實質(zhì)管理運作服務(wù)。實質(zhì)服務(wù)如下： — 物業(yè)管理人力資源配備 — 機(jī)電設(shè)備運行保養(yǎng)服務(wù) — 日常維修服務(wù) — 樓宇維護(hù)服務(wù) — 智能設(shè)施運行維護(hù)服務(wù) — 清潔（綠化）服務(wù) — 消殺服務(wù) — 保安服務(wù) — 機(jī)動車停放服務(wù) — 會所服務(wù) — 處理住戶投訴 — 節(jié)日裝點布置 — 酒店式星級特約服務(wù) — 管理費收取 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 12 ? 人員配備與管理 一、 人員配備 隨著物業(yè)管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了實質(zhì)性的變化。擬進(jìn)駐小區(qū)物業(yè)管理人員的配備，我公司將堅持“敬業(yè)、精干、高效”的用人原則，確定“重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德”的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層的基本素質(zhì)要求會電腦，學(xué)歷達(dá)大專以上，實行一崗多職；智能工程師學(xué)歷為大專，有高級技術(shù)職稱，曾在其它小區(qū)負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運行及維護(hù)，其不但具有較豐富的理論知識，并且動手能力強(qiáng)；操作層的水電工要求中專以上文化水平，有中級技術(shù)職稱，力求一專多能； 保潔員選調(diào)具有豐富的辦公樓保潔經(jīng)驗的員工；消防監(jiān)控值班、小區(qū)巡視和車輛停放由已通過企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)合格的保安員負(fù)責(zé)。會所所配置的人員均已通過企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)合格，并由已具備成熟操作經(jīng)驗的員工提供服務(wù)。在管理隊伍建設(shè)上，我公司將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機(jī)制，充分調(diào)動全體員工工作積極性；通過考核，表揚先進(jìn)，鞭策后進(jìn)，并實行 3%的末位淘汰率，確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 13 南山物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)圖 總 經(jīng) 理 總工程師 副總經(jīng)理 安全保衛(wèi)部 工程技術(shù)部 清潔綠化部 企業(yè)發(fā)展部 計劃財務(wù)部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 深大光電所管理處 銀翠苑管理處 碧湖花園管理處 鵬益花園管理處 大益廣場管理處 潤唐山莊管理處 金稻田公寓管理處 青海大廈管理處 水電設(shè)備運行工 1名 清潔工 2名 董 事 會 物業(yè)管理部 鳴翠谷管理處 半島花園管理處 蛇口散片管理處 怡?；▓@管理處 上海西郊華城管理處 雍景軒管理處 管理處主任 1名 管理員 1名 會 所服務(wù)員 5名 智能化工程師 1名 保安員 12名 綠化工 1名 總經(jīng)理助理 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 14 ? 服務(wù)費用收支預(yù)算 一、 收入預(yù)算 住宅按 元 /M2/月收取管理服務(wù)費 /M2/月 23320 M2=83952 元 車位使用費收入： 70元 14個 =980 元 250元 28個 =7000 元 120元 2個 =240 元 臨時停放及日后租用估收 1500元 特約服務(wù)收入 300元 以上三項收入共計 93972 元 二、 支出測算 依據(jù)深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè) 管理服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，考慮到小區(qū)的配套設(shè)備狀況及服務(wù)的要求，經(jīng)測算，每月實際管理成本為 94664 元，具體費用支出詳見明細(xì)表。 支出明細(xì)表 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 15 序號 支出 類別 支 出 項 目 計算方式 月支出 （元） 備注 1 人 工 費 用 1 員工工資 24人 3500 元 1 人＋2500 元 2 人+2500 元 3 人+1300 元 12 人＋ 700 元 5 人+1200元 1人 36300 主任 3500元／月 .人；管理員 2500元 /月 .人；維修工及設(shè)備保養(yǎng)工2500 元 /月 .人； 保安1300元／月 .人；保潔員 700 元／月 .人；會所服務(wù)員 1200元／月 .人。 資總額的 23％計算（不包括保安、清潔工）。 資總額的 8％計算 .包括員工福利 .員工服裝等費用支出。 （不包括保安、清潔工） .培訓(xùn)教育經(jīng)費分別按員工工資總額的 2％和 6％計算。 2 員工保險 23％ 16000元 23％ 3680 3 福利基金 8％ 36300元 8％ 2904 4 工會經(jīng)費 2％ 16000元 2％ 320 5 培訓(xùn)、教育經(jīng)費 6％ 36300元 6％ 2178 小 計 45382 2 辦 公 費 用 1 通訊費（手機(jī) .辦公電話） 綜合測算 1000 2 辦公用低值易耗品辦公用設(shè)備保養(yǎng) 綜合測算 200 3 書報費 綜合測算 60 4 其它、業(yè)務(wù)費用 綜合測算 500 小 計 1760 3 公共設(shè)施日常維護(hù)費用 1 公共房屋維修養(yǎng)護(hù) 綜合測算 400 2 公共設(shè)施日常維護(hù)費 綜合測算 200 3 路燈、樓層、大堂、車庫照明等設(shè)施維護(hù)費 綜合測算 300 4 標(biāo)識牌 、 圍欄 綜合測算 100 5 化糞池清理維護(hù) 綜合測算 200 6 污、雨水井檢查清理維護(hù) 綜合測算 100 7 停車場設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 綜合測算 100 小 計 1400 支出明細(xì)表 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 16 序號 支出 類別 支 出 項 目 計算方式 月支出 （元） 備注 4 環(huán)境 管理 費用 1 綠化保養(yǎng)費 .修剪 .施肥 . 噴藥 .補(bǔ)種 . 綜合測算 3000 綠化費、垃圾清運費、除四害消殺費按去年合同支付額測算 2 垃圾清運費 綜合測算 720 3 除 四害消殺費 綜合測算 500 4 保潔工具 .損耗 . 清潔用品消耗 綜合測算 300 5 二次供水及泳池清洗消毒 綜合測算 650 6 白蟻防治 綜合測算 250 小 計 5420 5 設(shè) 備 日 常 維 護(hù) 費 用 1 電梯維修保養(yǎng)費用 8部 1200元 /月 .部 8部 9600 2 生活水泵 (含水管 .閥門 )日常維護(hù) 4臺 綜合測算 500 3 消防泵 (含水管 .閥門 )日常維護(hù) 6臺 綜合測算 400 4 發(fā)電機(jī)設(shè)備維護(hù) .油耗 1臺 綜合測算 30