【正文】 ，全市社會消費品零售總額為 億元，比上年同期增長 %；其中貿易業(yè)增長 %，餐飲業(yè)增長 %。 11 月份全市商品銷售總額為 億元，比上年同月增長 %，增幅比上月提高 個百分點。 111月累計實現商品銷售總額為 ，比上年同期增長 %。 社會消費品零 售總額的增長，從側面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購買能力不斷提高，為房地產消費提供厚實的經濟基礎。 置業(yè)觀點： 經濟的快速發(fā)展、居民收入的增加、可支配收入的提升，必然導致對房地產需求的繼續(xù)增加，預計 2020 年的房地產市場繼續(xù)火熱。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 房地產投資狀況分析 ? 商品房成交持續(xù)活躍 面積單位：萬平方米 金額單位：億元 第一季度 同比增長 第二季度 同比增長 第三季度 同比增長 全市批準預售商品房面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預售商品房成交登記面積 298 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預售商品房成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 經濟發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近 300 萬㎡，二手銷量不斷放大，二手市場已經占整體市場接近 40%。 置業(yè)觀點： 經濟因素帶動一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場的發(fā)展必然加速一手 項目的持續(xù)發(fā)展。 2020 年的廣州房地產市場依然看好。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 商品房成交價格上升 商品房的成交均價比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。從環(huán)比數 據看，高層住宅均價升幅不大，第三季度十區(qū)和原八區(qū)高層住宅的均價分別比第二季度上升了 %和 %。原八區(qū)多層住宅成交價今年以來同比呈現較大升幅，第三季度均價比第二季度又上升了 %，除了樓價穩(wěn)步回升因素外，也有部分價格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅 （第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價納入了多層住宅成交價統(tǒng)計，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價 。 圖１：廣州市原八區(qū)商品住宅成交均價走勢30003500400045005000550060006500700075001/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004( 人民幣)元/ 平方米高層住宅多層住宅BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 政策法 規(guī)對房地產的影響 政府政策法規(guī)對房地產開發(fā)的來講，具有重大的指導意義，對房地產開發(fā)起到重要的作用。政策法規(guī)的調整和完善，將更有利于房地產向更健康的方向發(fā)展。 ? 金融政策 ? 銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》的出臺 銀監(jiān)會于 2020 年 9 月 2 日再對房地產業(yè)開出全面慎貸令 ——《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》?！吨敢穬热莅ǎ? ? 明確規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產企業(yè)的要求； ? 首次明確規(guī)定：確保商業(yè)銀行對購買主體結構已封頂的住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用； ? 對個人貸款則規(guī)定：借 款人住房貸款的月房產支出不得超過月收入 50%。 這一政策的推出，對房地產市場的影響如下： ? 有效保障了購房者的利益， 指引加強了對房地產企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內正式交付使用，避免了消費者無限期等待收樓的情況出現； ? 進一步提高房地產的準入門檻， 嚴重擠壓開發(fā)商的資金鏈，加緊了市場優(yōu)勝劣汰的機制，對資金實力較弱的房地產開發(fā)企業(yè)的打擊相對較大； ? 促使融資渠道多元化， 新政策的出臺，房地產企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產企業(yè)向社會融資，促進信貸趨向多元化，企業(yè)間的并購、合作發(fā)展將會不斷出現； ? 外來 資金逐漸流入房地產市場， 融資渠道的多元化，也促進了外來的資金流入房地產市場，活躍了房地產業(yè)的資金流動，有效規(guī)避金融信貸風險，使房地產業(yè)進入良性的開發(fā)建設軌道。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 央行宣布加息 中國人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結束了長達近 9 年的降息周期。由于 廣州房地產市場相對理性、成熟度較高，產品結構合理，而且隨著“泛珠”戰(zhàn)略的實施和申亞所帶來的商機等眾多利好消息的帶動下，在短期內對廣州房地產業(yè)的影響不會太明顯。但從目前的經濟形勢來看，我國仍存在加息的壓力，長遠來講，加息會加大房地產開發(fā)的成本，對房地產開發(fā)企業(yè) 造成資金上的壓力。 加息促使房地產開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產行業(yè)是高借貸運作的行業(yè)，加息令房產企業(yè)的開發(fā)成本上升，對資金實力雄厚的優(yōu)質企業(yè)來講，由于開發(fā)穩(wěn)健、成熟，抗風險能力強，加息的影響不會太大；而資金實力弱的企業(yè)，面臨的加息壓力相對較大，會出現企業(yè)之間的合作、合并現象，甚至會出現不良資質企業(yè)倒閉的現象。 此次加息是政府宏觀調控的一個警示信號，日后加息的不確定性仍存在，令不少購房者抱持幣觀望的態(tài)度。加息影響了中低端消費群，特別是首次置業(yè)人群的購房積極性，會致使部分購房者的需求回落，市場需求因此而下降。 目 前廣州市場供應量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個較高的水平，廣州土地供應比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來的工作重點之一，在市民對入市更謹慎的情況下，樓價大幅上漲失去強有力的支持，升幅將回歸理性。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 即將開征物業(yè)稅消息傳出 廣東省財政工作會議上， 傳出了 廣東可能在今年對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅 的消息 。物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅， “ 主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高 ” 。物業(yè)稅改革的基本框架是 “ 將現行房產稅、城市房地產稅 、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅 ” 。 開征物業(yè)稅會對房地產市場造成的影響如下： ? 平抑過高的房價，降低消費者入市門檻，促進房地產發(fā)展。以財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。 有利于 增強 市民 改善住房的機會和能力 ，促進房地產發(fā)展； ? 打擊炒買炒賣行為，擠掉房產泡沫。 樓價下降后，房地產投資利潤空間減小，炒樓的風險也將增大。另外，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產炒家知難而退 。 ? 土地政策 針對土地閑置的問題，政府出臺 了一系列的政策嚴防項目“爛尾”現象，同時控制土地的批出。其一，閑置土地在兩年內不開發(fā)的將無條件收回；其二，國土資源部發(fā)布的 71 號令要求到 2020年 8 月 31 日以后，國內土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓；其三，要求土地出讓金須一次性繳納。各項政策均制約土地的批出，土地供應近期以盤活為主，加大了房地產企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產的市場供應。 71 號令頒布的影響如下： ? 對于房地產開發(fā)商來講： 開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并 加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本 ，BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 有利于促進各開發(fā)商之間的良性競爭。有實力的開發(fā)商將會更穩(wěn)健地持續(xù)發(fā)展，實力弱、資質差的開發(fā)商將會面臨被市場淘汰的危機，最終導致汰弱留強的情況出現。 ? 廣州市各大發(fā)展商，特別是有實力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲備， 71 號令對他們來講不會造成非常大的沖擊； 短期內，由于廣州的發(fā)展商土地儲備充足，市場供應仍會呈現平穩(wěn)增長的狀態(tài)。 ? 公積金政策 2020 年 6 月 1 日重新修訂《廣州市住房公積金個人住房抵押貸款實施辦法》，新辦法中對公積金貸款作出部分修正，更有利于個人的購房消費。主要有下列六 點變化： ? 調升合并貸款的最高貸款額； ? 減少首付款比例； ? 提高個人可貸額度比例系數； ? 放寬申請貸款的貸款人關系； ? 提升公積金貸款的使用頻率； ? 簡化公積金審批政策，加快開發(fā)商資金流通。 辦法的實施，對廣州房地產市場有積極的促進意義： ? 擴大消費群：公積金貸款購房政策的靈活、簡化，提高市民購房的能力，令更多市民進入商品房市場； ? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會有更多的資金流向樓市，從而帶來更加活躍的樓市成交。 ? 戶籍改革政策 今年，廣州對戶籍制度再次進行改革，有效地吸納人才的 流入。2020 年 1 月 1 日起將正式以準入條件取代現行入戶政策和城市基礎設施增容費政策；廣州常住戶口市內自由遷移；中小學招生政策BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 也隨之變化。 戶籍政策的改革，對廣州的發(fā)展具有深遠的意義： ? 鼓勵人才留居本地發(fā)展，鼓勵人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動本地經濟發(fā)展的同時，也 為房地產帶來更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產業(yè)的發(fā)展 ； ? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對子女的入學教育問題也作出相應的規(guī)定， 有效促進房地產消費的市場化 。 ? 各項與房地產有關規(guī)范出臺 ? 開發(fā)商沒有預售許可證不得賣房 廣東省 建設廳和中國人民銀行廣州分行聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定對申請預售商品房項目認真審查，未具備條件的不得核發(fā)《商品房預售許可證》，房地產開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》前，不得以任何形式對外銷售正在開發(fā)建設的商品房和收取購房人的誠意金、訂金等費用。 ? 處罰違規(guī)辦合同登記開發(fā)商 加強對開發(fā)商預售和銷售商品房的檢查監(jiān)督，要求開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同簽訂后，應按規(guī)定在 30 天內到房管部門辦理合同登記手續(xù)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 建立房產交易公開查詢系統(tǒng) 加快商品房交易信息化管理工作，建立公開查詢系統(tǒng)，讓市民和金融機構可通過該系統(tǒng)查詢商品房交易 和抵押登記的信息和有關情況。防止一屋多售、重復抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。 ? 廣東將出臺規(guī)定打破“霸王條款” 目前在售樓中盛行的“認購書”將被取消。一份關于加強商品房預售與銷售管理的文件，將要求開發(fā)商與購樓者直接簽定購樓合同。此外，無論何種情況導致不能簽定購樓合同，開發(fā)商均應向購房者退還訂金。 ? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范 在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點城市。根據建設部的標準，必須依據環(huán)保節(jié)能的準則，及城市的實際情況對住宅進行設計，各項 細則將于 05 年 7月出臺。該規(guī)范的出臺，促使加大開發(fā)商對產品設計的投入力度，在產品方面推出更多亮點，增加房產進步的增長點。 影響房地產市場未來發(fā)展的主要經濟因素 ? CEPA 的簽署 置業(yè)觀點 ： 從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費市場上對消費進行適當引導。最終令房地產更加健康有序地發(fā)展。而明年政府也將在房產的結構上進行深度調整，房產也將會在經濟的帶領下，正常穩(wěn)定發(fā)展。地價、利息、經濟將會是平衡市場供求的法碼 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2020年 6月 28日正式簽署《內地與香港更緊密經貿關系安排》（簡稱 CEPA），除帶動香港經濟發(fā)展外，廣州市經濟也同時開始騰飛，吸引更多的港商回內地發(fā)展，包括的行業(yè)有：房地產、服務業(yè)、廣告業(yè)、零售業(yè)等。廣州為港商提供發(fā)展