【正文】 ，全市社會消費品零售總額為 億元，比上年同期增長 %；其中貿(mào)易業(yè)增長 %，餐飲業(yè)增長 %。 11 月份全市商品銷售總額為 億元，比上年同月增長 %，增幅比上月提高 個百分點。 111月累計實現(xiàn)商品銷售總額為 ，比上年同期增長 %。 社會消費品零 售總額的增長，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費提供厚實的經(jīng)濟基礎。 置業(yè)觀點： 經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入的增加、可支配收入的提升，必然導致對房地產(chǎn)需求的繼續(xù)增加，預計 2020 年的房地產(chǎn)市場繼續(xù)火熱。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 房地產(chǎn)投資狀況分析 ? 商品房成交持續(xù)活躍 面積單位：萬平方米 金額單位：億元 第一季度 同比增長 第二季度 同比增長 第三季度 同比增長 全市批準預售商品房面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預售商品房成交登記面積 298 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預售商品房成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近 300 萬㎡，二手銷量不斷放大，二手市場已經(jīng)占整體市場接近 40%。 置業(yè)觀點： 經(jīng)濟因素帶動一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場的發(fā)展必然加速一手 項目的持續(xù)發(fā)展。 2020 年的廣州房地產(chǎn)市場依然看好。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 商品房成交價格上升 商品房的成交均價比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。從環(huán)比數(shù) 據(jù)看，高層住宅均價升幅不大，第三季度十區(qū)和原八區(qū)高層住宅的均價分別比第二季度上升了 %和 %。原八區(qū)多層住宅成交價今年以來同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價比第二季度又上升了 %，除了樓價穩(wěn)步回升因素外，也有部分價格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅 （第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價納入了多層住宅成交價統(tǒng)計，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價 。 圖１：廣州市原八區(qū)商品住宅成交均價走勢30003500400045005000550060006500700075001/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004( 人民幣)元/ 平方米高層住宅多層住宅BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 政策法 規(guī)對房地產(chǎn)的影響 政府政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大的指導意義，對房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。政策法規(guī)的調(diào)整和完善，將更有利于房地產(chǎn)向更健康的方向發(fā)展。 ? 金融政策 ? 銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》的出臺 銀監(jiān)會于 2020 年 9 月 2 日再對房地產(chǎn)業(yè)開出全面慎貸令 ——《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》。《指引》內(nèi)容包括： ? 明確規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的要求； ? 首次明確規(guī)定：確保商業(yè)銀行對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用； ? 對個人貸款則規(guī)定：借 款人住房貸款的月房產(chǎn)支出不得超過月收入 50%。 這一政策的推出，對房地產(chǎn)市場的影響如下： ? 有效保障了購房者的利益， 指引加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內(nèi)正式交付使用，避免了消費者無限期等待收樓的情況出現(xiàn)； ? 進一步提高房地產(chǎn)的準入門檻， 嚴重擠壓開發(fā)商的資金鏈，加緊了市場優(yōu)勝劣汰的機制，對資金實力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的打擊相對較大； ? 促使融資渠道多元化， 新政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)向社會融資，促進信貸趨向多元化，企業(yè)間的并購、合作發(fā)展將會不斷出現(xiàn)； ? 外來 資金逐漸流入房地產(chǎn)市場， 融資渠道的多元化，也促進了外來的資金流入房地產(chǎn)市場，活躍了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動，有效規(guī)避金融信貸風險，使房地產(chǎn)業(yè)進入良性的開發(fā)建設軌道。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 央行宣布加息 中國人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結(jié)束了長達近 9 年的降息周期。由于 廣州房地產(chǎn)市場相對理性、成熟度較高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，而且隨著“泛珠”戰(zhàn)略的實施和申亞所帶來的商機等眾多利好消息的帶動下，在短期內(nèi)對廣州房地產(chǎn)業(yè)的影響不會太明顯。但從目前的經(jīng)濟形勢來看，我國仍存在加息的壓力，長遠來講，加息會加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 造成資金上的壓力。 加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)是高借貸運作的行業(yè)，加息令房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升，對資金實力雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來講，由于開發(fā)穩(wěn)健、成熟，抗風險能力強，加息的影響不會太大；而資金實力弱的企業(yè)，面臨的加息壓力相對較大，會出現(xiàn)企業(yè)之間的合作、合并現(xiàn)象，甚至會出現(xiàn)不良資質(zhì)企業(yè)倒閉的現(xiàn)象。 此次加息是政府宏觀調(diào)控的一個警示信號，日后加息的不確定性仍存在，令不少購房者抱持幣觀望的態(tài)度。加息影響了中低端消費群，特別是首次置業(yè)人群的購房積極性，會致使部分購房者的需求回落，市場需求因此而下降。 目 前廣州市場供應量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個較高的水平，廣州土地供應比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來的工作重點之一，在市民對入市更謹慎的情況下，樓價大幅上漲失去強有力的支持，升幅將回歸理性。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 即將開征物業(yè)稅消息傳出 廣東省財政工作會議上， 傳出了 廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅 的消息 。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅， “ 主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高 ” 。物業(yè)稅改革的基本框架是 “ 將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅 ” 。 開征物業(yè)稅會對房地產(chǎn)市場造成的影響如下： ? 平抑過高的房價，降低消費者入市門檻，促進房地產(chǎn)發(fā)展。以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。 有利于 增強 市民 改善住房的機會和能力 ，促進房地產(chǎn)發(fā)展； ? 打擊炒買炒賣行為，擠掉房產(chǎn)泡沫。 樓價下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風險也將增大。另外，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退 。 ? 土地政策 針對土地閑置的問題，政府出臺 了一系列的政策嚴防項目“爛尾”現(xiàn)象，同時控制土地的批出。其一，閑置土地在兩年內(nèi)不開發(fā)的將無條件收回；其二，國土資源部發(fā)布的 71 號令要求到 2020年 8 月 31 日以后，國內(nèi)土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓；其三，要求土地出讓金須一次性繳納。各項政策均制約土地的批出，土地供應近期以盤活為主，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產(chǎn)的市場供應。 71 號令頒布的影響如下： ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講： 開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并 加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本 ，BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 有利于促進各開發(fā)商之間的良性競爭。有實力的開發(fā)商將會更穩(wěn)健地持續(xù)發(fā)展，實力弱、資質(zhì)差的開發(fā)商將會面臨被市場淘汰的危機，最終導致汰弱留強的情況出現(xiàn)。 ? 廣州市各大發(fā)展商，特別是有實力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲備， 71 號令對他們來講不會造成非常大的沖擊； 短期內(nèi)，由于廣州的發(fā)展商土地儲備充足，市場供應仍會呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的狀態(tài)。 ? 公積金政策 2020 年 6 月 1 日重新修訂《廣州市住房公積金個人住房抵押貸款實施辦法》，新辦法中對公積金貸款作出部分修正，更有利于個人的購房消費。主要有下列六 點變化： ? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額； ? 減少首付款比例； ? 提高個人可貸額度比例系數(shù)； ? 放寬申請貸款的貸款人關系； ? 提升公積金貸款的使用頻率； ? 簡化公積金審批政策，加快開發(fā)商資金流通。 辦法的實施，對廣州房地產(chǎn)市場有積極的促進意義： ? 擴大消費群：公積金貸款購房政策的靈活、簡化，提高市民購房的能力，令更多市民進入商品房市場； ? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會有更多的資金流向樓市，從而帶來更加活躍的樓市成交。 ? 戶籍改革政策 今年，廣州對戶籍制度再次進行改革，有效地吸納人才的 流入。2020 年 1 月 1 日起將正式以準入條件取代現(xiàn)行入戶政策和城市基礎設施增容費政策；廣州常住戶口市內(nèi)自由遷移；中小學招生政策BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 也隨之變化。 戶籍政策的改革，對廣州的發(fā)展具有深遠的意義： ? 鼓勵人才留居本地發(fā)展，鼓勵人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動本地經(jīng)濟發(fā)展的同時，也 為房地產(chǎn)帶來更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ； ? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對子女的入學教育問題也作出相應的規(guī)定， 有效促進房地產(chǎn)消費的市場化 。 ? 各項與房地產(chǎn)有關規(guī)范出臺 ? 開發(fā)商沒有預售許可證不得賣房 廣東省 建設廳和中國人民銀行廣州分行聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定對申請預售商品房項目認真審查，未具備條件的不得核發(fā)《商品房預售許可證》，房地產(chǎn)開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》前，不得以任何形式對外銷售正在開發(fā)建設的商品房和收取購房人的誠意金、訂金等費用。 ? 處罰違規(guī)辦合同登記開發(fā)商 加強對開發(fā)商預售和銷售商品房的檢查監(jiān)督，要求開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同簽訂后，應按規(guī)定在 30 天內(nèi)到房管部門辦理合同登記手續(xù)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 建立房產(chǎn)交易公開查詢系統(tǒng) 加快商品房交易信息化管理工作，建立公開查詢系統(tǒng)，讓市民和金融機構(gòu)可通過該系統(tǒng)查詢商品房交易 和抵押登記的信息和有關情況。防止一屋多售、重復抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。 ? 廣東將出臺規(guī)定打破“霸王條款” 目前在售樓中盛行的“認購書”將被取消。一份關于加強商品房預售與銷售管理的文件，將要求開發(fā)商與購樓者直接簽定購樓合同。此外，無論何種情況導致不能簽定購樓合同，開發(fā)商均應向購房者退還訂金。 ? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范 在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點城市。根據(jù)建設部的標準，必須依據(jù)環(huán)保節(jié)能的準則，及城市的實際情況對住宅進行設計，各項 細則將于 05 年 7月出臺。該規(guī)范的出臺，促使加大開發(fā)商對產(chǎn)品設計的投入力度，在產(chǎn)品方面推出更多亮點，增加房產(chǎn)進步的增長點。 影響房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主要經(jīng)濟因素 ? CEPA 的簽署 置業(yè)觀點 ： 從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費市場上對消費進行適當引導。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。而明年政府也將在房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上進行深度調(diào)整，房產(chǎn)也將會在經(jīng)濟的帶領下，正常穩(wěn)定發(fā)展。地價、利息、經(jīng)濟將會是平衡市場供求的法碼 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2020年 6月 28日正式簽署《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關系安排》（簡稱 CEPA），除帶動香港經(jīng)濟發(fā)展外，廣州市經(jīng)濟也同時開始騰飛，吸引更多的港商回內(nèi)地發(fā)展，包括的行業(yè)有：房地產(chǎn)、服務業(yè)、廣告業(yè)、零售業(yè)等。廣州為港商提供發(fā)展