【正文】 況分析 ................................................ 42 項(xiàng)目現(xiàn)有情況分析 ............................................ 43 項(xiàng)目推廣目標(biāo) ................................................ 44 下年度推廣策略 .............................................. 44 下年度推廣主題分述 .......................................... 46 四、項(xiàng)目定位 ...................................................... 47 目標(biāo)客戶群定位 .............................................. 47 價(jià)格定位 .................................................... 50 價(jià)格定位考慮因素 ...................................... 50 價(jià)格定位思路 .......................................... 51 定價(jià)準(zhǔn)則 .............................................. 53 各棟的定價(jià)建議 ........................................ 53 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 預(yù)計(jì)回收資金額 ........................................ 59 五、各階段推廣計(jì)劃 ................................................ 60 第一階段： 35月推廣計(jì)劃 ................................... 60 階段市場狀況預(yù)測 ...................................... 60 階段推廣計(jì)劃 .......................................... 61 推售單位 .............................................. 62 銷售建議 .............................................. 63 廣告計(jì)劃及炒作安排 .................................... 63 現(xiàn)場包裝要求 .......................................... 66 銷售情況預(yù)測 .......................................... 66 第二階段： 6— 8月推廣計(jì)劃 ................................... 68 階段市場情況分析 ...................................... 68 階段推廣計(jì)劃 .......................................... 69 推售單位 .............................................. 69 銷售手法 .............................................. 70 廣告計(jì)劃及炒作安排 .................................... 71 現(xiàn)場包裝要求 .......................................... 72 銷售情況預(yù)測 .......................................... 72 第三階段： 9— 10 月推廣計(jì)劃 .................................. 74 階段市場情況分析 ...................................... 74 階段推廣計(jì)劃 .......................................... 75 推售單位 .............................................. 75 銷售手法 .............................................. 76 廣告計(jì)劃及炒作安排 .................................... 76 現(xiàn)場包裝要求 .......................................... 77 銷售情況預(yù)測 .......................................... 77 第四階段： 11— 12 月推廣計(jì)劃 ................................. 79 階段市場情況分析 ...................................... 79 階段推廣計(jì)劃 .......................................... 79 推售單位 .............................................. 80 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 銷售手法 .............................................. 80 廣告計(jì)劃及炒作安排 .................................... 80 現(xiàn)場包裝要求 .......................................... 81 銷售情況預(yù)測 .......................................... 82 階段推廣小結(jié) ................................................... 84 附錄 .............................................................. 86 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 一、廣州市場情況分析 廣州市場分析 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ? 廣州經(jīng)濟(jì)增長迅速、健康發(fā)展 2020 年 1 1 1 月工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值情況01002003004005006000%5%10%15%20%25%30%35%40%工業(yè)總產(chǎn)值（單位：億元） 34 8. 6 38 1. 7 44 5. 2 45 3. 2 46 2. 7 50 0. 7 49 2. 7 48 6. 6 52 8. 5 51 7. 6 53 6. 5同比增長率（單位： % ） 15 . 4 20 . 4 36 . 8 22 . 8 23 . 5 20 . 7 18 . 6 12 . 5 20 . 7 12 . 8 15 . 41 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 2020 年廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。 置業(yè)觀點(diǎn)： 基礎(chǔ)配套及房地產(chǎn)投資的增長必然推動整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 居民收入及消費(fèi)需求分析 2020 年 1 1 1 月社會消費(fèi)情況050100150200 4 % 2 %0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社會消費(fèi)品零售總額（單位：億元）155 150 127 120 127 122 8 4 . 7 131 153 158 147同比增長率（單位： % ） 1 1 . 0 9 . 0 % 1 4 . 2 1 5 . 8 1 3 . 6 1 5 . 1 1 . 3 9 . 0 % 1 2 . 9 1 1 . 4 1 3 . 21 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 社會消費(fèi)品零售總額增速提高。 2020 年的廣州房地產(chǎn)市場依然看好。 這一政策的推出，對房地產(chǎn)市場的影響如下： ? 有效保障了購房者的利益， 指引加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內(nèi)正式交付使用，避免了消費(fèi)者無限期等待收樓的情況出現(xiàn)； ? 進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻， 嚴(yán)重?cái)D壓開發(fā)商的資金鏈，加緊了市場優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，對資金實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的打擊相對較大； ? 促使融資渠道多元化， 新政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)向社會融資，促進(jìn)信貸趨向多元化，企業(yè)間的并購、合作發(fā)展將會不斷出現(xiàn)； ? 外來 資金逐漸流入房地產(chǎn)市場， 融資渠道的多元化，也促進(jìn)了外來的資金流入房地產(chǎn)市場，活躍了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動，有效規(guī)避金融信貸風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性的開發(fā)建設(shè)軌道。 目 前廣州市場供應(yīng)量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個(gè)較高的水平，廣州土地供應(yīng)比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來的工作重點(diǎn)之一，在市民對入市更謹(jǐn)慎的情況下，樓價(jià)大幅上漲失去強(qiáng)有力的支持，升幅將回歸理性。另外，初始房價(jià)下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退 。主要有下列六 點(diǎn)變化： ? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額； ? 減少首付款比例； ? 提高個(gè)人可貸額度比例系數(shù)； ? 放寬申請貸款的貸款人關(guān)系； ? 提升公積金貸款的使用頻率； ? 簡化公積金審批政策，加快開發(fā)商資金流通。防止一屋多售、重復(fù)抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 申亞的成功 今年，廣州地區(qū)成功申辦 2020 年的亞運(yùn)會。該板塊特殊的地理位置，對其他板塊起到一定的影響作用。 代表項(xiàng)目： 萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園 ? 新濱江板塊 特點(diǎn)： 隨著環(huán)島路規(guī)劃的公布及開始施工的利好消息傳出，海珠區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展濱江經(jīng)濟(jì)帶和白鵝潭周邊旅游觀光休閑購物區(qū)，將真正實(shí)現(xiàn)“環(huán)島經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略。 置業(yè)觀點(diǎn)： 由于產(chǎn)品眾多，競爭激烈，各項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。 代表項(xiàng)目： 祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、廣州雅居樂花園、華南新城 置業(yè) 觀點(diǎn)： 會展經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的逐步顯現(xiàn)，將會為該區(qū)域帶來更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進(jìn)入市場。 置業(yè) 觀點(diǎn)： 市場是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來競爭中成為最弱勢的社群。 ? 固定資產(chǎn)投資加速增長，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利； 全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %；南天國際酒店用品批發(fā)市場升級改造工程、華南汽貿(mào)廣場汽車市場項(xiàng)目和百安居廣州海珠建材物流中心等多個(gè)大型重點(diǎn)項(xiàng)目 均進(jìn)入建設(shè)施工階段。 海珠區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化情況 2020 年 19 月 2020 年 19消費(fèi)結(jié)構(gòu)（ %） 月均消費(fèi)額（元） 消費(fèi)結(jié)構(gòu)（ %） 人均消費(fèi)性支出 1074 100 100 食品 446 衣著 53 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 58 醫(yī)療保健 83 交通和通信 147 教育文化娛樂服務(wù) 170 居住 85 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 32 ? 居民儲蓄增長迅速，消費(fèi)潛力不斷增大 2020 年 19 月，海珠區(qū)人均儲蓄存款為 2154 元，人均儲蓄傾向（人均儲蓄存款占人均總收入的比重）為 %。 該意見的 出臺，放寬了區(qū)內(nèi)適齡兒童入讀本區(qū)學(xué)校的限制，有效解除了市民對子女入學(xué)的顧慮，能吸引更多外區(qū)的居民到海珠區(qū)居住甚至購房，有利于促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 此規(guī)劃為海珠區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展提供指引的同時(shí)，也為區(qū)域發(fā)展帶來利好。 代表項(xiàng)目： 金海灣、中信君庭、藍(lán)色康園 ? 廣州大道南板塊 特點(diǎn)： 該板塊主要是珠江投資的羅馬家園和時(shí)代集團(tuán)的時(shí)代廊橋。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 琶洲板塊 特點(diǎn)： 交易會分館正式落戶琶洲會展中心，掀起了該區(qū)域的投資熱潮，并輻射帶動周邊的板塊，像：赤崗板塊、員村板塊等，各板塊住宅售價(jià)持續(xù)攀升。 05 年將有兩個(gè)項(xiàng)目推出市場，分別是保利集團(tuán)的保利海棠花園和珠江南景園新一期產(chǎn)品。而且“保利”這個(gè)品牌經(jīng)過十幾年的發(fā)展，亦已經(jīng)成為品質(zhì)的保證。 ? 50 號樓、 51 號樓的部份單位可以眺望江景，視