【正文】 業(yè)帶來更多的機(jī)遇。由琶洲板塊拉動的道路交通網(wǎng)線已經(jīng)輻射向整個廣州市，交通條件的進(jìn)一步改善，給周邊樓市打了一只強(qiáng)心針。天鵝灣 置業(yè) 觀點(diǎn)： 隨著恒大集團(tuán)、萬科集團(tuán)的進(jìn)入，該板塊將會被市場投以關(guān)注的目光，但短期內(nèi)還不能成為具有競爭力的板塊。區(qū)域的“戰(zhàn)火”主要出現(xiàn)在光大和富力之間，光大以成熟的社區(qū)、溫情的文化取勝，而現(xiàn)代廣場則以高標(biāo)準(zhǔn)的裝修、精致的園林、大氣的戶型設(shè)計，贏得市場的青睞。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 黃埔板塊 特點(diǎn)： 地理位置較為偏離廣州市中心區(qū)域，住宅項目以黃埔港口、造船廠等大型企業(yè)的后勤配套為主，隨著福利分房政策的結(jié)束，該區(qū)逐步涌現(xiàn)出商品房項目，區(qū)內(nèi)的配套也日益完善。 代表項目： 美林海岸花園 、東璟花園、都市蘭亭 ? 東圃板塊 特點(diǎn)： 由于 左擁黃埔開發(fā)區(qū)，右抱天河商務(wù)圈，兩邊有著成熟的就業(yè)中心及消費(fèi)群，獨(dú)特的地理位置決定了東圃繼 2020 年又再是今年的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 員村 板塊 特點(diǎn)： 既在東進(jìn)軸線和南拓軸線的交會點(diǎn)，同時擁有江景。 置業(yè) 觀點(diǎn)： 各種利好消息，整體經(jīng)濟(jì) 穩(wěn)定 發(fā)展，給樓市注入強(qiáng)心針，明年廣州樓市將會持續(xù) 健康 穩(wěn)定發(fā)展。協(xié)議的簽定 : ? 一方面能實(shí)現(xiàn)地區(qū)間的資源互補(bǔ)，加速廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如物流業(yè)、制造 業(yè)等， 提升本地的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ； ? 另一方面則加強(qiáng)地區(qū)間的技術(shù)人才流入，增加各類物業(yè)的需求， 增加房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間 。廣州為港商提供發(fā)展廣闊的發(fā)展空間，同時引入了更多先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、資金等，兩者互惠互利，共同發(fā)展進(jìn)步。 影響房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素 ? CEPA 的簽署 置業(yè)觀點(diǎn) ： 從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費(fèi)市場上對消費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo)。此外，無論何種情況導(dǎo)致不能簽定購樓合同，開發(fā)商均應(yīng)向購房者退還訂金。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 建立房產(chǎn)交易公開查詢系統(tǒng) 加快商品房交易信息化管理工作，建立公開查詢系統(tǒng)，讓市民和金融機(jī)構(gòu)可通過該系統(tǒng)查詢商品房交易 和抵押登記的信息和有關(guān)情況。2020 年 1 月 1 日起將正式以準(zhǔn)入條件取代現(xiàn)行入戶政策和城市基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)政策；廣州常住戶口市內(nèi)自由遷移；中小學(xué)招生政策BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 也隨之變化。 ? 公積金政策 2020 年 6 月 1 日重新修訂《廣州市住房公積金個人住房抵押貸款實(shí)施辦法》，新辦法中對公積金貸款作出部分修正，更有利于個人的購房消費(fèi)。各項政策均制約土地的批出，土地供應(yīng)近期以盤活為主，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產(chǎn)的市場供應(yīng)。 樓價下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風(fēng)險也將增大。物業(yè)稅改革的基本框架是 “ 將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅 ” 。加息影響了中低端消費(fèi)群，特別是首次置業(yè)人群的購房積極性，會致使部分購房者的需求回落，市場需求因此而下降。但從目前的經(jīng)濟(jì)形勢來看，我國仍存在加息的壓力，長遠(yuǎn)來講，加息會加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 造成資金上的壓力。《指引》內(nèi)容包括： ? 明確規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的要求； ? 首次明確規(guī)定：確保商業(yè)銀行對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用； ? 對個人貸款則規(guī)定：借 款人住房貸款的月房產(chǎn)支出不得超過月收入 50%。原八區(qū)多層住宅成交價今年以來同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價比第二季度又上升了 %，除了樓價穩(wěn)步回升因素外，也有部分價格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅 （第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價納入了多層住宅成交價統(tǒng)計，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價 。 置業(yè)觀點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)因素帶動一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場的發(fā)展必然加速一手 項目的持續(xù)發(fā)展。 111月累計實(shí)現(xiàn)商品銷售總額為 ，比上年同期增長 %。 固定資產(chǎn)投資健康發(fā)展，政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，進(jìn)一步完善城市建設(shè)，使廣州市的整 體環(huán)境不斷改善，有利于招商引資以促進(jìn)廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產(chǎn)業(yè)的供給，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)打下了穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 保利花園 2020 年全年策劃推廣案 廣州置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 二零零五年二月 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 目 錄 一、廣州市場情況分析 ............................................... 4 廣州市場分析 ................................................. 4 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ....................................... 4 房地產(chǎn)投資狀況分析 ..................................... 7 政策法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 ................................. 9 影響房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素 .................. 14 熱點(diǎn)區(qū)域分析 .......................................... 17 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場分析 ........................................ 23 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .................................... 23 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 ............................ 26 區(qū)域板塊分析 .......................................... 28 二、項目分析（ SWOT） .............................................. 36 項目優(yōu)勢 .................................................... 36 項目劣勢 .................................................... 38 項目存在的機(jī)會 .............................................. 39 項目面臨的威脅 .............................................. 40 三、零五年度推廣策略 .............................................. 42 市場狀況分析 ................................................ 42 項目現(xiàn)有情況分析 ............................................ 43 項目推廣目標(biāo) ................................................ 44 下年度推廣策略 .............................................. 44 下年度推廣主題分述 .......................................... 46 四、項目定位 ...................................................... 47 目標(biāo)客戶群定位 .............................................. 47 價格定位 .................................................... 50 價格定位考慮因素 ...................................... 50 價格定位思路 .......................................... 51 定價準(zhǔn)則 .............................................. 53 各棟的定價建議 ........................................ 53 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 預(yù)計回收資金額 ........................................ 59 五、各階段推廣計劃 ................................................ 60 第一階段： 35月推廣計劃 ................................... 60 階段市場狀況預(yù)測 ...................................... 60 階段推廣計劃 .......................................... 61 推售單位 .............................................. 62 銷售建議 .............................................. 63 廣告計劃及炒作安排 .................................... 63 現(xiàn)場包裝要求 .......................................... 66 銷售情況預(yù)測 .......................................... 66 第二階段： 6— 8月推廣計劃 ................................... 68 階段市場情況分析 ...................................... 68 階段推廣計劃 .......................................... 69 推售單位 .............................................. 69 銷售手法 .............................................. 70 廣告計劃及炒作安排 .................................... 71 現(xiàn)場包裝要求 .......................................... 72 銷售情況預(yù)測 .......................................... 72 第三階段： 9— 10 月推廣計劃 .................................. 74 階段市場情況分析 ...................................... 74 階段推廣計劃 .......................................... 75 推售單位 .............................................. 75 銷售手法 .............................................. 76 廣告計劃及炒作安排 .................................... 76 現(xiàn)場包裝要求 .......................................... 77 銷售情況預(yù)測 .......................................... 77 第四階段： 11— 12 月推廣計劃 ................................. 79 階段市場情況分析 ...................................... 79 階段推廣計劃 .......................................... 79 推售單位 .............................................. 80 BatchDocWord 文檔批量處理