【正文】 …… 什么樣的營銷策略能瞬間提高項目的知名度與影響力？ 本方案將要解決的主要問題 第一章 【 營銷環(huán)境淺析 】 項目名稱 發(fā)售 時間 產品 類型 面積 （ ㎡ ） 房型 銷售均價 總價區(qū)間 （萬元） 所推 套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 金域藍灣 20221 TOWN HOUSE 208299 4房 3廳 臨江： 29000 二線： 21000 436867 37 16 21 % 恒大 御景半島 202210 獨棟 497531 6房 3廳 3202238000 15902022 87 51 36 % 雙拼 256320 4房 3廳 2202225000 563800 43 28 15 % 中海 金沙熙岸 2022111 聯(lián)排 257530㎡ 4房 4廳 余貨 13500 360～ 700萬左右 60 58 2 % 恒大綠洲 09926 疊加 225371 大 3房 2廳 23000 517853 24 1 23 % 時代山居十一墅 20225 聯(lián)排 260、 285 4房 3廳 15000 350450萬 189 182 7 % 一、 金沙洲在售項目分析 ?銷售周期結合銷售率看，高總價產品走貨速度較慢， 400多萬的別墅產品消化速度快； ?意味著真正買高端產品的客戶對金沙洲片區(qū)認同度不大。 ?客戶對該片區(qū)的洋房的單價、總價的接受度的彈性空間較小 。因此， 對于別墅，我們不能一味的只想著營銷一種產品，也不能守株待兔式的等待客源過來。 金沙洲片區(qū)納入廣州城市的總體規(guī)劃，更多人對該區(qū)未來價值的認同 二、加入化學劑后的金沙洲 “一橋架南北，天塹變通途”，金沙洲離廣州中心城區(qū)更近 ?隨著 6號地鐵線的開通， 金沙洲交通地位日趨顯赫； ?已通行的北環(huán)高速、金沙洲橋及規(guī)劃中的沉香島大橋、大坦沙大橋等多條連 接大廣州的主要交通要道，將 縮短去往廣州中心區(qū)的路程及交通時間。 金沙洲高端居住區(qū)將成為廣州城區(qū)客戶 公認的生活價值標桿區(qū)域。 高端洋房客戶： 在 20分鐘生活圈內，花在市區(qū)買一套單體樓的小三房的價格，可在這里買到一線江景豪宅。眾多考慮去花都、增城買別墅的客戶將重新考慮他們的方向。 3房 ★★★ 本項目目標客戶群拓展思路： 立足廣州西，向大廣州高端人群挺進！ 我們面臨： 以什么樣的姿態(tài)面向大廣州？ 第三部分 別人怎么賣 ? 【 金沙洲項目的推廣特征 】 一、恒大御景半島核心賣點： ◎ 一路臨江的江岸線 ◎ 全江景資源； ◎ 皇家園林； ◎ 航母生活配套（如五星級酒店） ◎ 豪華游艇折射的圈層生活。 大廣州 —— 灣區(qū)生活標桿 【 我們的定位目標－－大廣州灣區(qū)生活標桿 】 【 城市自然資源 】 獨一無二的海岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈： 1所國際名牌學校 1條國際風情商業(yè)街 2大主題公園 3大功能會所： 大廣州城市名片 ！ 鑄就一個城市的灣區(qū)名片！ 項目定位： 集資源大成，顯遠見價值！ 【 項目定位 —— 國際化灣區(qū)生活 】 【 區(qū)域價值展望 】 保利灣 有可能成為 珠三角最高品質灣區(qū)生活的標桿 保利灣，完全具備高品質灣區(qū)生活的“七大”特征！ 1. 連接廣佛咽喉要道的發(fā)達交通網絡 2. 廣州、佛山兩個強而有力的城市經濟后盾 3. 獨一無二的海岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈 4. 國際品牌教育體系 5. 風情商業(yè)街 6. 海濱公園 +山頂公園 7. 3大頂級會所 城港上的珍藏 保利灣 城港 —— 城市中心，國際港灣 珍藏 —— 城市財富，空前絕后。 頂級私人會所 ——皇室會館 生活綜合會所 —— 紳士精神樂園 04地塊作為純別墅區(qū)客戶群是 3個地塊中最高端的，建議該會所打造一種極致的、講求生活品質的配套與氛圍，為高端人群提供交流平臺。 ? 正宗的粵菜由順德名廚主理，搜羅世界美食西餐及東南亞特色佳肴 A健身休閑設施 ?55 米長， 700多平方米的全天候陽光天然溫泉游泳池 ?全套美國名牌健身器材 ，裝備精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會員活動室。 【 國際灣區(qū)生活支撐點 —— 05地塊國際風情商業(yè)街 】 國際風情商業(yè)街 商業(yè)形象類型 【 國際灣區(qū)生活支撐點 —— 05地塊國際風情商業(yè)街 】 特色餐飲列舉： 日本料理 —— 中森名菜 老牌名店 —— 丹桂軒 概念飲食 —— 米庫、原味車間 異域風情 —— 巴西烤肉 品牌連鎖 —— pizzahut 茶藝館 …… 建議商業(yè)業(yè)態(tài)：主題式品牌特色餐飲 本項目較大的住宅及商務體量，需要餐飲行業(yè)與之結合；成功引入知名餐飲，同時將是對項目整體功能的補充及形象的提升 【 國際灣區(qū)生活支撐點 —— 05地塊國際風情商業(yè)街 】 商業(yè)業(yè)態(tài)類型 面包屋、超市、便利店、時尚精品店（如禮品店、花店）、休閑娛樂（如咖啡廳、茶館）等其他社區(qū)商業(yè)配套 【 國際灣區(qū)生活支撐點 —— 09地塊國際風情商業(yè)街 】 ?增加小區(qū)往返地鐵出入口及廣州城區(qū)主要商業(yè)網點的大巴 ，如北京路、陳家祠等，從成本方面考慮可與保利位于金沙洲的其他項目共用。 新開拓區(qū) 域的客戶 面臨不熟悉的一個新區(qū)域； 面臨交通不便利、生活配套缺乏現(xiàn)狀； 我們如何解開這個結？ 瓶頸 1 瓶頸 2 產品的不同，面臨的目標客戶層次不同，且對購房的關注因素傾向也不同，關鍵是利用什么樣的吸引點迎合各類客戶的需求？ 別墅、洋房客戶 二、解決問題思路 瓶頸 1 瓶頸 2 未來價值描繪吸引； 從總價比較優(yōu)勢吸引； 從樓盤特色定位吸引； 別墅：面子工程吸引 洋房：教育先行吸引 三、解決方案 關于新開拓客戶對交通不完善、生活配套缺乏顧慮 我們的道具： ?在銷售中心放臵 金沙洲區(qū)域規(guī)劃模型 ，對項目未來區(qū)域發(fā)展前景提前展示； ?除了在 區(qū)域規(guī)劃模型設計上充分展示未來交通動線 拉近項目與廣州中心城區(qū)的距離外，現(xiàn)場以 展板、背景板、展架軟性包裝 的區(qū)域價值軟性炒作進行配合； ?結合項目模型 對項目社區(qū)規(guī)模及自身的配套進行展示。 關于不同客戶吸引爆破點 ? 別墅客戶 別墅客戶特征：看商機、重交際、講面子、會享受 別墅客戶愛好：與生意伙伴交流尋找商機、 與朋友一起聊商經、 與家人一起享受生活。 英國品牌兒童教育機構 推廣中：重點宣傳英國哈羅公學品牌、 除了常規(guī)教育模式的附加培訓 機構，如全程托管、雙語教學 銷售中：英式品牌教育機構簽約儀式活 動配合、邀請客戶參觀、體驗 英式品牌教育大課堂。 保利品牌、實力展示； 2022— 2022年，保利下一 個 5年計劃 保利灣在保利集團中的地位 策略 +主題 核心賣點 推廣的配合 主流報紙：新聞軟性炒作 保利業(yè)主活動的配合 轟動活動為主導，新聞、戶外、現(xiàn)場包裝輔助 典藏城市里的純粹別墅 會所、物業(yè)管理、 教育配套、商業(yè)街 雙公園等灣區(qū)生活 的支撐點 二、項目入市策略：價值點訴求 — 9 形象導入期 認購蓄勢期 開盤強銷期 戶外導入 示范區(qū)開放 項目開盤 階段時間 階段 重要節(jié)點 軟文炒作 — 7 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 品牌鋪墊期 階段主題 保利集團 2022— 2022發(fā)展戰(zhàn)略 廣告表現(xiàn)：保利品牌篇 ?保利地產， 2022— 2022宏偉藍圖 以新聞發(fā)布會的形式，通過對保利集團下一個 5年企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的炒作，突出保 利灣項目是保利集團未來 5年重金傾情打造的巔峰之作。 賣點訴求 形象導入期 廣州 .保利灣 對話，英格蘭國際生活灣區(qū) 名流會客廳， 赴一場家族榮譽的盛宴 空中會館， 站在灣區(qū)生活的至高點。 階段推廣攻略 — 戶外、現(xiàn)場包裝 ?戶外 重點投放區(qū)域：廣州市天河、海珠區(qū)、荔灣區(qū) 戶外以宣傳形象為主 ?其他： 為了配合活動，借助網絡、短信推廣手段 認購儲勢期 階段主題 典藏城市之上的純墅 廣告表現(xiàn)：產品篇 “無車”的城市別墅 230420㎡ 都市美墅 典藏城市里的私家會館 DOUBLE，雙首層空中灣區(qū)花園 賣點訴求 典藏城市之上的純墅 230423㎡私家會館，開始接受 VIP白金爵士登記！ DOUBLE，雙層空中灣區(qū)觀景臺 230420㎡ 美墅，離城市最近 360176。 ?活動內容： 英格蘭風情體驗日暨 VIP白金爵士登記 ?活動主題： 保利灣 英格蘭國際灣區(qū)生活之初體驗 ?活動形式：通過銷售中心、樣板房、樣板園林及看樓通 道包裝及逢整點進行英格蘭樂隊巡游、踢踏舞 等具有英國國際化風情的節(jié)目表演，配合現(xiàn)場 工作人員著裝，盡情演繹英格蘭國際生活社區(qū)。 ?活動對象： 開盤當天成功認購的客戶。 04