【正文】 發(fā)展用地未開發(fā) 曉燕灣 7棟 12層住宅，約 300多套 動感華庭 1棟 20及 1棟 18層住宅，單元數(shù)量約 300套左右 城啟洲頭咀項目 占地約 40萬平方米，目前暫未推出市場，預(yù)計 2020年年底開售 合計 2176套左右（未含保利、光大、金碧及城啟洲頭咀項目） ? 后續(xù)市場競爭情況分析 經(jīng)緯物業(yè) 13 下載 ?原有的工業(yè)廠房陸續(xù)搬遷，特別是近期革新路廣州造船廠及集裝箱 廠地塊拍賣，后續(xù)住宅儲備用地充裕。 ? 大發(fā)展商逆市而行，成為支持樓市的中堅力量。 經(jīng)緯物業(yè) 9 下載 b. 2020年趨勢預(yù)測 ? 二手比例繼續(xù)上升，一二手市場聯(lián)動效應(yīng)，進(jìn)而促進(jìn)一手成交。 8 3 經(jīng)緯物業(yè) 6 下載 知已知彼、百戰(zhàn)不殆 經(jīng)緯物業(yè) 7 下載 第一章、市場分析 ——知彼 經(jīng)緯物業(yè) 8 下載 總體市場狀況分析 a. 2002年現(xiàn)狀分析 ? 總體表現(xiàn)良好，預(yù)售面積和成交金額同比均有增長。 7 6 媒介運(yùn)用比重 7 3 推廣目標(biāo) 4 6 項目的總體價格策略及推售安排 3 5 第五章、項目核心利益點 —— 主要作戰(zhàn)武器 3 3 項目形象定位應(yīng)實現(xiàn)差異化、廣泛的傳播力 2 4 析 1 5 優(yōu)勢 1 0 第二章、項目優(yōu)劣勢分析 —— 知已 7 總體市場狀況分析 1 6 我們需要解決的問題 2 5 目標(biāo)客戶群居住追求共性分析 2 9 從目標(biāo)客戶追求考慮 3 0 從發(fā)展商品牌的整合考慮 3 0 形象定位的推導(dǎo) 4 0 經(jīng)緯物業(yè) 4 下載 目 錄 第六章、項目整體價格策略 —— 輔助武器 4 4 項目入市時間分析 ? 民營企業(yè)占主導(dǎo)地位，占投資量 %。 ? 2020年將會是地產(chǎn)市場新產(chǎn)品的 “ 感受年 ” 和 “ 創(chuàng)新年 ” 。 經(jīng)緯物業(yè) 10 下載 周邊區(qū)域市場分析 a. 2002年現(xiàn)狀分析 ? 海珠區(qū)的商品房之銷售與成交方面表現(xiàn)得繼天河最活躍區(qū)域之一，其中以西部及項目所處中部最為理想。 ?目前市場戶型供應(yīng)比較單一，在同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的情況下，通過拉開產(chǎn)品差異化，進(jìn)行市場細(xì)分將是發(fā)展商明智之舉。 ? 項目開發(fā)將越來越注重人居及以人為本的要求 ,以消費(fèi)者的實際需求出發(fā)。 ? 健康材料升級版裝修標(biāo)準(zhǔn)。 ? 可形成封閉小區(qū)，具備良好的保安條件。 ? 項目規(guī)模小，難以配建較具規(guī)模、可供宣傳炒作的設(shè)施。 經(jīng)緯物業(yè) 18 下載 機(jī)會 ? 項目所處板塊供求關(guān)系勻衡 ,市場承接力足。 ? 一、二手市場的聯(lián)動效應(yīng)，將能有效地推動一手成交量上升。 ? 二手市場日趨成熟，使得部份準(zhǔn)買家擴(kuò)大其選擇范圍。 ?工業(yè)大道中 ——江燕路板塊。 ?30—50歲之間的經(jīng)商老板或個體戶 ——周邊的專業(yè)市場的老板。 鎖定目標(biāo)客戶群的依據(jù) 經(jīng)緯物業(yè) 25 下載 目標(biāo)客戶群的特征分析 ? 月收入穩(wěn)定 ,注重產(chǎn)品價格性能比 ? 購房區(qū)域性強(qiáng) ,十分注重所購房屋與工作地點距離遠(yuǎn)近 ? 現(xiàn)住區(qū)域環(huán)境及居住環(huán)境較差 ,希望尋找一些比現(xiàn)居住地好一點的區(qū)域 ? 部分客戶現(xiàn)居住區(qū)域缺乏完善的生活配套（例如南洲路地段） ,追求居住的成熟度，而部分客戶現(xiàn)在所居住區(qū)域生活配套雖然便利，但希望保持目前便捷的居住條件 ? 原住房缺乏完善的物業(yè)管理或配套服務(wù) ,希望所購房屋在居住的舒適度與安全度之中得到充分滿足 ? 目前與鄰里互不往來，關(guān)系冷漠，渴望和睦的鄰里關(guān)系 ? 在眾多房地產(chǎn)陷阱面前，客戶消費(fèi)變得越來越謹(jǐn)慎 經(jīng)緯物業(yè) 26 下載 目標(biāo)客戶群居住追求共性分析 ? 便捷性 注重交通條件，要求公交線路發(fā)達(dá)，可輕松達(dá)到辦公地點，同時需要飲食、娛樂、休閑等生活配套的一應(yīng)俱全。 ? 健康生態(tài)生活 經(jīng)緯物業(yè) 28 下載 “要攻敵，先攻心 ” ，要實現(xiàn)建立品牌，搶占市場的戰(zhàn)略目標(biāo)，就要抓準(zhǔn)客戶的需求，以準(zhǔn)確的入市態(tài)勢搶占市場，實現(xiàn)技術(shù)性擊倒對手。 經(jīng)緯物業(yè) 31 下載 從發(fā)展商品牌的整合考慮 樓盤總是有個性的。 經(jīng)緯物業(yè) 32 下載 保利地產(chǎn) 自然 和諧 舒適 DNA 保利花園 自然最舒適 百合花園 強(qiáng)調(diào)和諧之美 經(jīng)緯物業(yè) 33 下載 和諧之美 和諧的居住氛圍 —— 滿足客戶對歸屬感的需求 愛家 形象定位的推導(dǎo) 高品位的生活 —— 實現(xiàn)客戶自我滿足感。 傳播力 經(jīng)緯物業(yè) 37 下載 在明晰了敵我戰(zhàn)備狀況以及自身的入市態(tài)勢后，我們就要選擇最適宜的作戰(zhàn)軍備武器，實現(xiàn)攻敵要害，出奇制勝。 ? 附近眾多大型社區(qū)之區(qū)域配套設(shè)施相繼落成并投入使用，成為項目之附屬配套，百合花園由 5萬多平方米的小區(qū)，拓展成為 80多萬平方米的超大型生活社區(qū)。 項目自身條件分析 經(jīng)緯物業(yè) 47 下載 我司認(rèn)為本項目的推售時間為 5月 25日開始亮相作內(nèi)部認(rèn)購 ， 6月15日公開發(fā)售較為合理及可行 。 經(jīng)緯物業(yè) 50 下載 月份 推售單位 每月預(yù)計銷售 套數(shù) 價格 金額 套數(shù) 金額 5 19棟（單） 76 21棟（單） 66 4166 4154 約 5300萬 6 15棟（雙） 40 19棟（雙） 76 23棟（雙） 52 4736 4297 4224 約 6500萬 約 150 約 6000萬 7 21棟（雙） 59 4286 約 2800萬 約 80 約 3200萬 8 23棟（單） 70 4516 約 2200萬 約 50 約 2000萬 合計 438 4271 約 約 280 約 9 剩余 120套 25棟（雙） 50 4516 約 6400萬 約 70 約 3000萬 10 15棟（單） 40 1棟（全） 54 25棟（單） 54 4696 4259 4516 約 7300萬 約 150 約 7000萬 11 17棟（雙） 60 4420 約 1800萬 約 50 約 2000萬 12 17棟單） 68 4420 約 2400萬 約 60 約 2300萬 合計 335 4418 約 約 330 約 2020年整體推售安排 經(jīng)緯物業(yè) 51 下載 月份 推售單位 套數(shù) 價格 金額 38 22棟 125 18棟 66 13棟 32 11棟 32 2棟 36 3棟 45 10棟 32 8棟 27 復(fù)式 33 4387 4450 4364 4392 4523 4497 4425 4502 4237 約 5100萬 約 5600萬 約 1150萬 約 1150萬 約 1350萬 約 1730萬 約 1160萬 約 1260萬 約 2330萬 合計 506 4412 約 912 5棟 45 6棟