【正文】 園林的特色 小區(qū)園林以動靜多變的水體和層次豐富的綠化為主體，通過點、線、面的立體配置，構(gòu)成優(yōu)美可人的區(qū)內(nèi)再造生態(tài)環(huán)境。 代表項目： 雅 郡 ? 新濱江板塊 特點： 環(huán)島路的規(guī)劃和施工，“環(huán)島經(jīng)濟” 發(fā)展戰(zhàn)略的事實、新滘南路西段及濱江東延長段、寶崗大道南等多條路線的動工，為區(qū)域帶來利好消息，前景不斷向好，促進房地產(chǎn)的發(fā)展。 海珠區(qū)居民打算購房的價格 單位： % 按家庭月收入分 3000 元 / ㎡及以下 3001— 5000元 / ㎡ 5001— 7000元 /㎡ 7001— 10000元 /㎡ 10000 元 /㎡ 10003000 元 0 0 0 30005000 元 0 0 0 500010000 元 0 0 10000 元及以上 0 置業(yè)觀點： 海珠區(qū)的購房人群將會繼續(xù)增加，海珠區(qū)樓市依然火爆。白云新城將是政府規(guī)劃中的廣州未來三大中心城區(qū)，升值潛力大有與番禺南拓板塊“叫板”之勢。由琶洲板塊拉動的道路交通網(wǎng)線已經(jīng)輻射向整個廣州市，交通條件的進一步改善，給周邊樓市打了一只強心針。 代表項目： 美林海岸花園 、東璟花園、都市蘭亭 ? 東圃板塊 特點： 由于 左擁黃埔開發(fā)區(qū)，右抱天河商務(wù)圈，兩邊有著成熟的就業(yè)中心及消費群，獨特的地理位置決定了東圃繼 2020 年又再是今年的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。廣州為港商提供發(fā)展廣闊的發(fā)展空間，同時引入了更多先進的管理經(jīng)驗、資金等，兩者互惠互利，共同發(fā)展進步。2020 年 1 月 1 日起將正式以準(zhǔn)入條件取代現(xiàn)行入戶政策和城市基礎(chǔ)設(shè)施增容費政策；廣州常住戶口市內(nèi)自由遷移；中小學(xué)招生政策BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 也隨之變化。物業(yè)稅改革的基本框架是 “ 將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅 ” 。原八區(qū)多層住宅成交價今年以來同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價比第二季度又上升了 %，除了樓價穩(wěn)步回升因素外，也有部分價格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅 （第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價納入了多層住宅成交價統(tǒng)計，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價 。因為房地產(chǎn)開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產(chǎn)業(yè)的供給，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)打下了穩(wěn)健的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 社會消費品零 售總額的增長，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費提供厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。 71 號令頒布的影響如下： ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講： 開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并 加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本 ，BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 有利于促進各開發(fā)商之間的良性競爭。 ? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范 在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點城市。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 熱點區(qū)域分析 廣州“ 南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點精彩紛呈。江景項目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位上 存在較大的差別，沒有形成直接的對抗?；ǘ紖^(qū)目前在售的多個樓盤都較為接近新機場，新機場投入使用后，各發(fā)展商都在打 著新機場牌，以吸引投資型買家。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達(dá)%。 ? 沿廣佛線發(fā)展軸：西部舊城 —— 工業(yè)大道板塊 —— 廣州大道南專業(yè)市場 —— 新客港，是海珠島南岸各重要功能組團的之間聯(lián)系線。該板塊對本項目基本不存在較大的影響。但戶型面積稍大，與本項目大面積戶型的目標(biāo)客戶存在重疊。小區(qū)離石溪村較近，那里的外來人口多，成為治安的隱患。 項目面臨的威脅 ? 各區(qū)域間競爭激烈 縱觀整個廣州市場地產(chǎn)市面上場，從以往較集中的的狀態(tài)。而富力現(xiàn)代廣場則在產(chǎn)品的附加值上大做文章，實現(xiàn)項目的提升。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 文化地產(chǎn) —— 樹立保利花園的鮮明旗幟，跳出框架 但作為品牌核心的價值，必須不可復(fù)制且具有唯一性的。而且地產(chǎn)不僅僅是一種商品經(jīng)濟，也包含了一種意識形態(tài)，一種構(gòu)筑在地塊上的文化與生活。 ? 項目品牌與集團品牌進行初步磨合的現(xiàn)象。且這四大板塊各板塊具其特色和優(yōu)勢，隨著地鐵路線的布局?jǐn)U張和各大主干道的建設(shè)、人均消費水平提高和小車擁有率不斷攀升，各區(qū)的地域界限將漸趨模糊，購房受地域的局限程度將有所降低。 ? 交通不方便 與工業(yè)大道主出口處的距離較遠(yuǎn)，會給買家造成一定的影響。 新產(chǎn)品、新組團的不斷加入，必將原有的格局打破，項目自身的提升也是令項目自求生存發(fā)展的關(guān)鍵。特別是時代廊橋，該項目因規(guī)模小、自身配套不足等原因，較難支持項目價格的拉升，對本項目的影響并不直接。 ? 沿四號線發(fā)展軸：為廣州城市功能南拓軸。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 海珠區(qū)居民收入分配及消費 意愿分析 ? 居民收入穩(wěn)定增長，消費水平不斷提高 2020 年 19 月，海珠區(qū)居民人均總收入為 15534 元（月人均1726 元），人均總消費為 12493 元（月人均 1388 元，包括衣食住行、借貸支出等），消費支出占總收入的 %。 代表項目： 雅居樂 代表項目： 光大花園、富力現(xiàn)代廣場、金碧灣、城啟 代表項目： ? 住宅： 保利香檳花園、利雅灣、 凱旋 新世界 、利雅灣、碧海灣 ； ? 寫字樓： 星匯國際、華普廣場、勤建商務(wù)大廈 置業(yè) 觀點： ? 市場繼續(xù)消化各項利好消息，投資仍會在較短時間內(nèi)繼續(xù)升溫； ? 小區(qū)配套的完善也將成為日后開發(fā)項目一項必須解決的問題； ? 寫字樓、公寓成為本板塊的代表，但是后續(xù)市場將會出現(xiàn)困局及潛在較大的同質(zhì)化競爭。該規(guī)范的出臺，促使加大開發(fā)商對產(chǎn)品設(shè)計的投入力度，在產(chǎn)品方面推出更多亮點，增加房產(chǎn)進步的增長點。 ? 廣州市各大發(fā)展商，特別是有實力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲備， 71 號令對他們來講不會造成非常大的沖擊； 短期內(nèi)，由于廣州的發(fā)展商土地儲備充足，市場供應(yīng)仍會呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的狀態(tài)。 此次加息是政府宏觀調(diào)控的一個警示信號，日后加息的不確定性仍存在，令不少購房者抱持幣觀望的態(tài)度。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 房地產(chǎn)投資狀況分析 ? 商品房成交持續(xù)活躍 面積單位：萬平方米 金額單位：億元 第一季度 同比增長 第二季度 同比增長 第三季度 同比增長 全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預(yù)售商品房成交登記面積 298 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預(yù)售商品房成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近 300 萬㎡，二手銷量不斷放大，二手市場已經(jīng)占整體市場接近 40%。工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值持續(xù)增長， 1—11 月每月的同比增長率都保持在 12%以上，顯示廣州經(jīng)濟仍然向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 商品房成交價格上升 商品房的成交均價比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 即將開征物業(yè)稅消息傳出 廣東省財政工作會議上， 傳出了 廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅 的消息 。 辦法的實施，對廣州房地產(chǎn)市場有積極的促進意義： ? 擴大消費群：公積金貸款購房政策的靈活、簡化，提高市民購房的能力，令更多市民進入商品房市場； ? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會有更多的資金流向樓市，從而帶來更加活躍的樓市成交。而明年政府也將在房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上進行深度調(diào)整，房產(chǎn)也將會在經(jīng)濟的帶領(lǐng)下，正常穩(wěn)定發(fā)展。對珠江新城而言，員村會成為珠江新城的一個居住配套區(qū)域；對琶洲會展來說，員村將承擔(dān)商旅配套功能。 2020 年這里將成為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 白云新城 板塊 特點： 隨著機場搬遷，舊址開發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會有一個新的定位。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 消費環(huán)境影響居民消費升級 根據(jù)萬戶居民調(diào)查資料顯示，居民認(rèn)為最主要的三大問題依次為房價過高（占 %）、廣告宣傳不真實 (占 %)、購房各種稅費高 (占 %)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 區(qū)域板塊分析 今年海珠區(qū)的熱點精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起”，各大發(fā)展商為了搶占市場均使盡渾身解數(shù)，各種營銷手段層出不窮。 另外，隨著琶洲配套項目的不斷落成，作為 海珠區(qū) “十五”商業(yè)網(wǎng)點重點擬建的琶洲購物城，集商業(yè)、飲食、娛樂、文化一體的商業(yè)廣場雛形將逐步顯現(xiàn)。 ? 周邊的生活配套成熟 本 項目位于工業(yè)大道中與江燕路段交界處，交通便利，周邊生活配套較完善，更有中小學(xué)教育設(shè)施，是成熟的生活社區(qū)。 解決方式： ? 定價上要保持競爭優(yōu)勢； ? 在現(xiàn)場包裝或宣傳包裝上加強精品樓盤的感覺。當(dāng)加息的力度繼續(xù)加大，將會打擊部分買家入市的想法。同時， 04 年提出的“保利全優(yōu)生活”是品牌經(jīng)過多年的積累而形成一種生活方式的概括；“國家示范小區(qū)”不但代 表了產(chǎn)品的品質(zhì)與項目的行業(yè)地位，更代表了一種開發(fā)樓盤的意識形態(tài)，成為了產(chǎn)品上的核心價值； ? 現(xiàn)時市場眾多地產(chǎn)品牌爭相競艷。同時，“第一”也喻意著集團發(fā)展的目標(biāo)與方向。 ? 文化 —— 保利 花園的生命血脈 回顧保利花園的成長歷程，從當(dāng)初 99 年取得“全國康居示范小區(qū)”的稱號，以“康居”的概念高度入市，再到 2020 年度“全優(yōu)”地展現(xiàn)示范小區(qū)內(nèi)的生活，整個歷程中，產(chǎn)品的提升作為宣傳的明線在市場上逐步展現(xiàn)。 置業(yè)觀點： ? 準(zhǔn)確掌握政府的政策動向，將成為 2020 年房地產(chǎn)發(fā)展的實質(zhì)保證，廣州較為健全的房地產(chǎn)體系將會大幅削弱政策的影響力，使廣州樓市依然向好發(fā)展； ? 市場的直接競爭將會更加激烈化，如市場出現(xiàn)過多不明朗因素，中小 發(fā)展商可能采取價格下調(diào)等措施，但整體價格依然有上升的勢頭。 ? 海珠區(qū)項目周邊多條“斷頭路”將會逐步漸開通，使項目的交通條件更加完善。 ? 組團內(nèi)擁有小學(xué)作為配套，使花園里的文化氣氛更濃厚。該板塊交通便利、以中檔產(chǎn)品為主，與本項目所處區(qū)域較為接近，存在較大的競爭。新光快速路的規(guī)劃、大學(xué)城建成為該區(qū)域帶來利好消息。 ? 城市新中軸線 廣州市新城市中軸線北起白云山余脈燕嶺公園，南經(jīng)天河火車東站、天河體育中心、珠江新城等城市中心到達(dá)珠江，再經(jīng)過海珠區(qū)中心到果樹生態(tài)保護區(qū)這一綠色開敞空間，最后經(jīng)新客運港達(dá)珠江外航道，形成有收有放、有山有水有樹林、人文景觀和自然景觀交錯有致的空間結(jié)構(gòu)體系。 ? 外貿(mào)出口形勢向好； 實現(xiàn)外貿(mào)商品出口總值 11846 萬美元，同比增長%。 置業(yè) 觀點： 公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費、配套設(shè)施不足等問題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主要因素。該板塊借此良機迅速火爆起來。申亞的成功將為廣州地區(qū)未來的規(guī)劃建設(shè)帶來發(fā)展的機遇。 ? 廣東將出臺規(guī)定打破“霸王條款” 目前在售樓中盛行的“認(rèn)購書”將被取消。 ? 土地政策 針對土地閑置的問題，政府出臺 了一系列的政策嚴(yán)防項目“爛尾”現(xiàn)象，同時控制土地的批出。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 央行宣布加息 中國人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結(jié)束了長達(dá)近 9 年的降息周期。 111 月累計，全市社會消費品零售總額為 億元，比上年同期增長 %；其中貿(mào)易業(yè)