【正文】 園林的特色 小區(qū)園林以動(dòng)靜多變的水體和層次豐富的綠化為主體，通過點(diǎn)、線、面的立體配置，構(gòu)成優(yōu)美可人的區(qū)內(nèi)再造生態(tài)環(huán)境。 代表項(xiàng)目： 雅 郡 ? 新濱江板塊 特點(diǎn)： 環(huán)島路的規(guī)劃和施工，“環(huán)島經(jīng)濟(jì)” 發(fā)展戰(zhàn)略的事實(shí)、新滘南路西段及濱江東延長段、寶崗大道南等多條路線的動(dòng)工，為區(qū)域帶來利好消息，前景不斷向好，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。 海珠區(qū)居民打算購房的價(jià)格 單位： % 按家庭月收入分 3000 元 / ㎡及以下 3001— 5000元 / ㎡ 5001— 7000元 /㎡ 7001— 10000元 /㎡ 10000 元 /㎡ 10003000 元 0 0 0 30005000 元 0 0 0 500010000 元 0 0 10000 元及以上 0 置業(yè)觀點(diǎn)： 海珠區(qū)的購房人群將會(huì)繼續(xù)增加，海珠區(qū)樓市依然火爆。白云新城將是政府規(guī)劃中的廣州未來三大中心城區(qū)，升值潛力大有與番禺南拓板塊“叫板”之勢(shì)。由琶洲板塊拉動(dòng)的道路交通網(wǎng)線已經(jīng)輻射向整個(gè)廣州市，交通條件的進(jìn)一步改善，給周邊樓市打了一只強(qiáng)心針。 代表項(xiàng)目： 美林海岸花園 、東璟花園、都市蘭亭 ? 東圃板塊 特點(diǎn)： 由于 左擁黃埔開發(fā)區(qū)，右抱天河商務(wù)圈，兩邊有著成熟的就業(yè)中心及消費(fèi)群，獨(dú)特的地理位置決定了東圃繼 2020 年又再是今年的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。廣州為港商提供發(fā)展廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)引入了更多先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、資金等，兩者互惠互利，共同發(fā)展進(jìn)步。2020 年 1 月 1 日起將正式以準(zhǔn)入條件取代現(xiàn)行入戶政策和城市基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)政策；廣州常住戶口市內(nèi)自由遷移；中小學(xué)招生政策BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 也隨之變化。物業(yè)稅改革的基本框架是 “ 將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅 ” 。原八區(qū)多層住宅成交價(jià)今年以來同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價(jià)比第二季度又上升了 %，除了樓價(jià)穩(wěn)步回升因素外，也有部分價(jià)格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅 （第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價(jià)納入了多層住宅成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價(jià) 。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產(chǎn)業(yè)的供給，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)打下了穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 社會(huì)消費(fèi)品零 售總額的增長，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。 71 號(hào)令頒布的影響如下： ? 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講： 開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并 加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本 ，BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 有利于促進(jìn)各開發(fā)商之間的良性競爭。 ? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范 在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會(huì)議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點(diǎn)城市。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 熱點(diǎn)區(qū)域分析 廣州“ 南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點(diǎn)精彩紛呈。江景項(xiàng)目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位上 存在較大的差別，沒有形成直接的對(duì)抗?；ǘ紖^(qū)目前在售的多個(gè)樓盤都較為接近新機(jī)場(chǎng)，新機(jī)場(chǎng)投入使用后，各發(fā)展商都在打 著新機(jī)場(chǎng)牌，以吸引投資型買家。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)%。 ? 沿廣佛線發(fā)展軸：西部舊城 —— 工業(yè)大道板塊 —— 廣州大道南專業(yè)市場(chǎng) —— 新客港，是海珠島南岸各重要功能組團(tuán)的之間聯(lián)系線。該板塊對(duì)本項(xiàng)目基本不存在較大的影響。但戶型面積稍大，與本項(xiàng)目大面積戶型的目標(biāo)客戶存在重疊。小區(qū)離石溪村較近，那里的外來人口多，成為治安的隱患。 項(xiàng)目面臨的威脅 ? 各區(qū)域間競爭激烈 縱觀整個(gè)廣州市場(chǎng)地產(chǎn)市面上場(chǎng)，從以往較集中的的狀態(tài)。而富力現(xiàn)代廣場(chǎng)則在產(chǎn)品的附加值上大做文章，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的提升。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 文化地產(chǎn) —— 樹立保利花園的鮮明旗幟，跳出框架 但作為品牌核心的價(jià)值，必須不可復(fù)制且具有唯一性的。而且地產(chǎn)不僅僅是一種商品經(jīng)濟(jì)，也包含了一種意識(shí)形態(tài)，一種構(gòu)筑在地塊上的文化與生活。 ? 項(xiàng)目品牌與集團(tuán)品牌進(jìn)行初步磨合的現(xiàn)象。且這四大板塊各板塊具其特色和優(yōu)勢(shì)，隨著地鐵路線的布局?jǐn)U張和各大主干道的建設(shè)、人均消費(fèi)水平提高和小車擁有率不斷攀升，各區(qū)的地域界限將漸趨模糊，購房受地域的局限程度將有所降低。 ? 交通不方便 與工業(yè)大道主出口處的距離較遠(yuǎn)，會(huì)給買家造成一定的影響。 新產(chǎn)品、新組團(tuán)的不斷加入，必將原有的格局打破，項(xiàng)目自身的提升也是令項(xiàng)目自求生存發(fā)展的關(guān)鍵。特別是時(shí)代廊橋，該項(xiàng)目因規(guī)模小、自身配套不足等原因，較難支持項(xiàng)目價(jià)格的拉升，對(duì)本項(xiàng)目的影響并不直接。 ? 沿四號(hào)線發(fā)展軸：為廣州城市功能南拓軸。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 海珠區(qū)居民收入分配及消費(fèi) 意愿分析 ? 居民收入穩(wěn)定增長，消費(fèi)水平不斷提高 2020 年 19 月，海珠區(qū)居民人均總收入為 15534 元（月人均1726 元），人均總消費(fèi)為 12493 元（月人均 1388 元，包括衣食住行、借貸支出等），消費(fèi)支出占總收入的 %。 代表項(xiàng)目： 雅居樂 代表項(xiàng)目： 光大花園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、金碧灣、城啟 代表項(xiàng)目： ? 住宅： 保利香檳花園、利雅灣、 凱旋 新世界 、利雅灣、碧海灣 ； ? 寫字樓： 星匯國際、華普廣場(chǎng)、勤建商務(wù)大廈 置業(yè) 觀點(diǎn)： ? 市場(chǎng)繼續(xù)消化各項(xiàng)利好消息，投資仍會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)升溫； ? 小區(qū)配套的完善也將成為日后開發(fā)項(xiàng)目一項(xiàng)必須解決的問題； ? 寫字樓、公寓成為本板塊的代表，但是后續(xù)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)困局及潛在較大的同質(zhì)化競爭。該規(guī)范的出臺(tái)，促使加大開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的投入力度，在產(chǎn)品方面推出更多亮點(diǎn)，增加房產(chǎn)進(jìn)步的增長點(diǎn)。 ? 廣州市各大發(fā)展商，特別是有實(shí)力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲(chǔ)備， 71 號(hào)令對(duì)他們來講不會(huì)造成非常大的沖擊； 短期內(nèi)，由于廣州的發(fā)展商土地儲(chǔ)備充足，市場(chǎng)供應(yīng)仍會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的狀態(tài)。 此次加息是政府宏觀調(diào)控的一個(gè)警示信號(hào)，日后加息的不確定性仍存在，令不少購房者抱持幣觀望的態(tài)度。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 房地產(chǎn)投資狀況分析 ? 商品房成交持續(xù)活躍 面積單位：萬平方米 金額單位：億元 第一季度 同比增長 第二季度 同比增長 第三季度 同比增長 全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預(yù)售商品房成交登記面積 298 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市預(yù)售商品房成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記面積 % % % 其中：八區(qū) % % % 全市二手樓成交登記金額 % % % 其中：八區(qū) % % % 經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近 300 萬㎡，二手銷量不斷放大，二手市場(chǎng)已經(jīng)占整體市場(chǎng)接近 40%。工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值持續(xù)增長， 1—11 月每月的同比增長率都保持在 12%以上，顯示廣州經(jīng)濟(jì)仍然向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 商品房成交價(jià)格上升 商品房的成交均價(jià)比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 即將開征物業(yè)稅消息傳出 廣東省財(cái)政工作會(huì)議上， 傳出了 廣東可能在今年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅 的消息 。 辦法的實(shí)施，對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極的促進(jìn)意義： ? 擴(kuò)大消費(fèi)群：公積金貸款購房政策的靈活、簡化，提高市民購房的能力，令更多市民進(jìn)入商品房市場(chǎng)； ? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會(huì)有更多的資金流向樓市，從而帶來更加活躍的樓市成交。而明年政府也將在房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上進(jìn)行深度調(diào)整，房產(chǎn)也將會(huì)在經(jīng)濟(jì)的帶領(lǐng)下，正常穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)珠江新城而言，員村會(huì)成為珠江新城的一個(gè)居住配套區(qū)域；對(duì)琶洲會(huì)展來說，員村將承擔(dān)商旅配套功能。 2020 年這里將成為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 白云新城 板塊 特點(diǎn)： 隨著機(jī)場(chǎng)搬遷，舊址開發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會(huì)有一個(gè)新的定位。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 消費(fèi)環(huán)境影響居民消費(fèi)升級(jí) 根據(jù)萬戶居民調(diào)查資料顯示，居民認(rèn)為最主要的三大問題依次為房價(jià)過高（占 %）、廣告宣傳不真實(shí) (占 %)、購房各種稅費(fèi)高 (占 %)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 區(qū)域板塊分析 今年海珠區(qū)的熱點(diǎn)精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起”，各大發(fā)展商為了搶占市場(chǎng)均使盡渾身解數(shù)，各種營銷手段層出不窮。 另外，隨著琶洲配套項(xiàng)目的不斷落成，作為 海珠區(qū) “十五”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重點(diǎn)擬建的琶洲購物城，集商業(yè)、飲食、娛樂、文化一體的商業(yè)廣場(chǎng)雛形將逐步顯現(xiàn)。 ? 周邊的生活配套成熟 本 項(xiàng)目位于工業(yè)大道中與江燕路段交界處，交通便利，周邊生活配套較完善，更有中小學(xué)教育設(shè)施，是成熟的生活社區(qū)。 解決方式： ? 定價(jià)上要保持競爭優(yōu)勢(shì)； ? 在現(xiàn)場(chǎng)包裝或宣傳包裝上加強(qiáng)精品樓盤的感覺。當(dāng)加息的力度繼續(xù)加大，將會(huì)打擊部分買家入市的想法。同時(shí)， 04 年提出的“保利全優(yōu)生活”是品牌經(jīng)過多年的積累而形成一種生活方式的概括；“國家示范小區(qū)”不但代 表了產(chǎn)品的品質(zhì)與項(xiàng)目的行業(yè)地位，更代表了一種開發(fā)樓盤的意識(shí)形態(tài)，成為了產(chǎn)品上的核心價(jià)值； ? 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)眾多地產(chǎn)品牌爭相競艷。同時(shí)，“第一”也喻意著集團(tuán)發(fā)展的目標(biāo)與方向。 ? 文化 —— 保利 花園的生命血脈 回顧保利花園的成長歷程，從當(dāng)初 99 年取得“全國康居示范小區(qū)”的稱號(hào)，以“康居”的概念高度入市，再到 2020 年度“全優(yōu)”地展現(xiàn)示范小區(qū)內(nèi)的生活，整個(gè)歷程中，產(chǎn)品的提升作為宣傳的明線在市場(chǎng)上逐步展現(xiàn)。 置業(yè)觀點(diǎn)： ? 準(zhǔn)確掌握政府的政策動(dòng)向，將成為 2020 年房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)質(zhì)保證，廣州較為健全的房地產(chǎn)體系將會(huì)大幅削弱政策的影響力，使廣州樓市依然向好發(fā)展； ? 市場(chǎng)的直接競爭將會(huì)更加激烈化，如市場(chǎng)出現(xiàn)過多不明朗因素，中小 發(fā)展商可能采取價(jià)格下調(diào)等措施，但整體價(jià)格依然有上升的勢(shì)頭。 ? 海珠區(qū)項(xiàng)目周邊多條“斷頭路”將會(huì)逐步漸開通，使項(xiàng)目的交通條件更加完善。 ? 組團(tuán)內(nèi)擁有小學(xué)作為配套，使花園里的文化氣氛更濃厚。該板塊交通便利、以中檔產(chǎn)品為主，與本項(xiàng)目所處區(qū)域較為接近，存在較大的競爭。新光快速路的規(guī)劃、大學(xué)城建成為該區(qū)域帶來利好消息。 ? 城市新中軸線 廣州市新城市中軸線北起白云山余脈燕嶺公園，南經(jīng)天河火車東站、天河體育中心、珠江新城等城市中心到達(dá)珠江，再經(jīng)過海珠區(qū)中心到果樹生態(tài)保護(hù)區(qū)這一綠色開敞空間，最后經(jīng)新客運(yùn)港達(dá)珠江外航道，形成有收有放、有山有水有樹林、人文景觀和自然景觀交錯(cuò)有致的空間結(jié)構(gòu)體系。 ? 外貿(mào)出口形勢(shì)向好； 實(shí)現(xiàn)外貿(mào)商品出口總值 11846 萬美元，同比增長%。 置業(yè) 觀點(diǎn)： 公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費(fèi)、配套設(shè)施不足等問題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主要因素。該板塊借此良機(jī)迅速火爆起來。申亞的成功將為廣州地區(qū)未來的規(guī)劃建設(shè)帶來發(fā)展的機(jī)遇。 ? 廣東將出臺(tái)規(guī)定打破“霸王條款” 目前在售樓中盛行的“認(rèn)購書”將被取消。 ? 土地政策 針對(duì)土地閑置的問題，政府出臺(tái) 了一系列的政策嚴(yán)防項(xiàng)目“爛尾”現(xiàn)象，同時(shí)控制土地的批出。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 央行宣布加息 中國人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結(jié)束了長達(dá)近 9 年的降息周期。 111 月累計(jì)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，比上年同期增長 %；其中貿(mào)易業(yè)