【正文】 0。 檔次定位：根據(jù)對本項目優(yōu)劣勢的分析，建議本項目檔次定位為片區(qū)內(nèi)中等偏高檔次為宜。理由：H H 本項目的價格水平屬高檔次物業(yè)的價格水平H H 本項目的建筑華美，適合作為高檔次物業(yè)的宣傳H H 發(fā)展商的形象及實力，為客戶認可H H 本項目的地塊位置優(yōu)越，適宜營造高檔次物業(yè)H H 本項目的戶型較大，具備更多的享受空間，適宜營造高檔次物業(yè)2） 2） 形象定位：建議本項目物業(yè)形象定位為：保利城花園——后海灣畔●南山中心區(qū)優(yōu)悠一號保利精品，共享榮耀定位釋義：“優(yōu)悠一號”——緊張、繁忙、快節(jié)奏是目前深圳人的真實生活寫照，尤其是35歲以下的人群，為著事業(yè)或家庭的奮斗目標，大部分時間都需要處于各式各樣的壓力環(huán)境中，工作之余，享受一種休閑的家居生活，為自己松弛、減壓應(yīng)是他們的理想。而本項目的中心區(qū)地帶，規(guī)劃配套設(shè)施充足，且緊鄰成熟生活片區(qū)，足以成為既能獲取優(yōu)悠的居住生活實惠，又不失卻便利的交通，可謂工作生活兩相宜。且具有升值題材的支持，令買家更多一份放心。因此塑造“優(yōu)悠一號”的形象有利于銷售，同時一號代表了“No。1”的意思，即第一的位置，第一的建筑，第一的園林環(huán)境，第一的物業(yè)管理服務(wù)，第一的享受，同時，本項目的地塊也是中心區(qū)一號地塊?！昂蠛撑稀薄饕怀鲰椖康牡靥幒蠛撑?，既為海濱的居住環(huán)境，更有無敵的深圳灣景觀，優(yōu)悠生活的居住環(huán)境則更上一層樓?！氨＠?，共享榮耀”——則主要表達保利的發(fā)展樓盤思想，是發(fā)展每一個樓盤，都以令每一位業(yè)主切身感受到作為保利業(yè)主的榮耀感為目的，全力提升物業(yè)素質(zhì)，將保利已獲得的榮耀，與業(yè)主共享。目的：準確把握項目的主要目標客戶群，并針對其要求塑造出合適的市場產(chǎn)品，以便短期內(nèi)被市場快速消化和吸納。1） 1） 內(nèi)外銷比例：由于本項目位處成熟生活片區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)的交界，據(jù)調(diào)查所得，及過往的片區(qū)樓盤經(jīng)驗總結(jié)，南山物業(yè)區(qū)內(nèi)消費現(xiàn)象穩(wěn)定且明顯，由于濱海大道的開通，南山物業(yè)亦逐漸吸引市區(qū)年輕的、片區(qū)情感不深的買家，反觀本項目的戶型偏大，總價不菲，故本項目的內(nèi)銷市場應(yīng)較為樂觀另外由于南山區(qū)的樓盤如繽紛假日、蛇口花園城、鴻瑞花園、創(chuàng)世紀海濱花園等均作外銷推廣，且買家中，外銷客戶亦有一定的比例，而本項目的發(fā)展商在香港已有一定的知名度，部分單位有海景的優(yōu)勢，再考慮到銷售氣氛的營造，擴大樓盤的影響力，及提升樓盤的檔次，建議外銷市場亦不可忽視。綜合上述，建議本項目的市場定位：“立足內(nèi)銷，輔以外銷”內(nèi)外銷比例大致為8：2（悲觀）或7：3（樂觀）。2） 2） 首次置業(yè)與二次置業(yè)分析：本項目以兩房、三房單位為主，同時亦有部分復(fù)式大單位，置業(yè)針對面較廣，估計首次置業(yè)與二次置業(yè)的比例大致為5：53） 3） 目標客戶群分析本項目的戶型以兩房82平方米和三房105平方米為主，并有部分復(fù)式大單位。大部分單位總價估計兩房：3545萬，三房：5065萬的水平，結(jié)合市場調(diào)查，總結(jié)本項目的目標客戶群包括：I． I． 在羅湖上班的年輕工薪族動機：工作、生活便利、首次置業(yè)，愿意在南山置業(yè)，并為南山物業(yè)的價格低于市區(qū)而吸引。物業(yè)要求：風(fēng)格新穎，有時代感，交通便利，不需要太多小區(qū)配套設(shè)施。戶型要求：兩房單位。付款要求：輕松付款，免首期或一成首期，以便能以工作收入實現(xiàn)買樓、供樓。II． II． 在深圳工作35年，收入較為穩(wěn)定，一直未置業(yè)而將于近期結(jié)婚組建家庭或打算增加家庭成員的人士，期望一次置業(yè)即能有較好的生活環(huán)境。動機：擁有真正屬于自己的家，首次置業(yè)物業(yè)要求：交通便利，周邊生活配套齊全，幼兒園、小學(xué)等教育措施齊備，小區(qū)有一定的配套設(shè)施，建筑風(fēng)格有時代感戶型要求：兩房及三房單位付款要求：一成或三成首期付款I(lǐng)II． III． 在科技園區(qū)上班的IT人士動機：首次置業(yè)物業(yè)要求：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，具時代感戶型要求：兩房、三房及復(fù)式單位付款要求：一次性付款、首期三成或一成銀行按揭IV． IV． 生活在南山片區(qū)或周邊區(qū)域，已有物業(yè)，家庭收入穩(wěn)定的一群，包括公房住戶及當?shù)赝林?。動機：追求更高生活素質(zhì)，屬二次置業(yè)。物業(yè)要求：小區(qū)有家庭溫馨感，會所配套設(shè)施較齊全，物業(yè)管理有安全素質(zhì)及貼身感，有較好的自然或園林景觀。戶型要求：三房單位及復(fù)式大單位付款傾向：一成或三成首期銀行按揭、或一次性付款V． V． 居住在羅湖較長時間，兩代同堂（或以上）的家庭。動機：父母與子女分開居住，二次置業(yè)，或父母為子女置業(yè)，或父母置業(yè)用于養(yǎng)老物業(yè)要求：周邊生活配套齊全，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有休閑活動空間。戶型要求：兩房單位付款要求：一成或三成首期銀行按揭或一次性付款VI． VI． 南山蛇口片區(qū)的從商人士、個體戶經(jīng)營者或大企業(yè)的高層動機：追求更好的居住環(huán)境，二次置業(yè)為多物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)環(huán)境較好；樓宇檔次較高；無須提供裝修。戶型：三房單位或復(fù)式單位。付款方式：一成或三成首期銀行按揭，一次性付款。VII． VII． 在深圳工作或有較多深圳業(yè)務(wù)的香港客戶動機：購房用于自住，更便于工作和業(yè)務(wù)物業(yè)要求：安全、港式物業(yè)管理，小區(qū)配套設(shè)施齊全戶型要求：二房及三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭付款VIII． VIII． 跨越深港兩地家庭動機：購房為了給親友居住物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)配套設(shè)施齊全戶型要求：二房或三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭四、項目建議1. 1. 戶型包裝建議戶型是房地產(chǎn)商品的終極體現(xiàn)形式，其設(shè)置的合理性，則與客戶居住實惠與要求直接相關(guān)。直接在戶型包裝上對客戶進行引導(dǎo)，可收到交好的效果戶型包裝引導(dǎo)最直接有效的做法就是制作示范單位，因此在能制作示范單位的時候，即進行師范單位制作工作。而在目前未能具備足夠的條件制作樣板房的時期，可盡快開始示范單位的選址和設(shè)計工作，在樣板房完成制作之前，盡量通過宣傳資料來完成戶型引導(dǎo)工作。建議針對兩房單位和三房單位這兩個主力戶型，針對其客廳、臥房特大的特征，進行特色包裝，以此體現(xiàn)“保利戶型理念：給你最體面豪華的大廳，給你最寬敞舒適的臥室”，分別針對大廳及臥房劃分較多的布置及功能分區(qū)?？捎蓮V告公司、室內(nèi)設(shè)計公司根據(jù)其戶型平面進行裝修及平面設(shè)計處理，發(fā)展商及中原跟進效果監(jiān)控兩房可賦予“優(yōu)悠型”（暫定名）的名稱，針對追求高素質(zhì)生活的首次置