【正文】 置業(yè)需求。 西部跨海大橋已動(dòng)工興建，通過(guò)后海大道直接與本項(xiàng)目相連，前景可觀8） 8）劣勢(shì)：1） 1） 南山商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)處于啟動(dòng)開(kāi)發(fā)階段，中心區(qū)的規(guī)劃尚未實(shí)現(xiàn)；中心區(qū)即將開(kāi)發(fā)的其他項(xiàng)目也將大大影響入伙本項(xiàng)目居民的生活4） 4）需以優(yōu)惠的付款方式彌補(bǔ)，并以“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，先吸引市場(chǎng)的關(guān)注，建立良好形象，待本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為市場(chǎng)充分了解和接受后，在逐漸提升價(jià)格，以達(dá)至較高的均價(jià)水平。3. 3.2） 2） 機(jī)會(huì)來(lái)自于項(xiàng)目自身的發(fā)展，若項(xiàng)目能及時(shí)因應(yīng)工程進(jìn)度變化而在包裝策略上進(jìn)行調(diào)整，不斷深化包裝，并適時(shí)進(jìn)行推廣則亦可有利與銷售 威脅來(lái)自于濱海大道沿線物業(yè)的。1） 1）因此塑造“優(yōu)悠一號(hào)”的形象有利于銷售，同時(shí)一號(hào)代表了“No。目的：準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群，并針對(duì)其要求塑造出合適的市場(chǎng)產(chǎn)品，以便短期內(nèi)被市場(chǎng)快速消化和吸納。綜合上述，建議本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：“立足內(nèi)銷，輔以外銷”內(nèi)外銷比例大致為8：2（悲觀）或7：3（樂(lè)觀）。 首次置業(yè)與二次置業(yè)分析：本項(xiàng)目以兩房、三房單位為主，同時(shí)亦有部分復(fù)式大單位，置業(yè)針對(duì)面較廣，估計(jì)首次置業(yè)與二次置業(yè)的比例大致為5：5大部分單位總價(jià)估計(jì)兩房：3545萬(wàn)，三房：5065萬(wàn)的水平，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，總結(jié)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群包括：I． I． 在羅湖上班的年輕工薪族動(dòng)機(jī)：工作、生活便利、首次置業(yè)，愿意在南山置業(yè)，并為南山物業(yè)的價(jià)格低于市區(qū)而吸引。II． II． 在深圳工作35年，收入較為穩(wěn)定，一直未置業(yè)而將于近期結(jié)婚組建家庭或打算增加家庭成員的人士，期望一次置業(yè)即能有較好的生活環(huán)境。戶型要求：三房單位及復(fù)式大單位付款傾向：一成或三成首期銀行按揭、或一次性付款V． V．戶型：三房單位或復(fù)式單位。直接在戶型包裝上對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，可收到交好的效果戶型包裝引導(dǎo)最直接有效的做法就是制作示范單位，因此在能制作示范單位的時(shí)候，即進(jìn)行師范單位制作工作。并分別對(duì)其進(jìn)行戶型點(diǎn)評(píng)，在產(chǎn)品推廣上給予強(qiáng)有力的引導(dǎo)。盡快興建園林，利用園林促進(jìn)銷售在園林定案后，建議在最短的時(shí)間內(nèi)興建園林或局部園林，作為銷售的有利條件。作為硬件，本項(xiàng)目的會(huì)所應(yīng)包括商務(wù)中心、健身、乒乓球館、桌球室等，為使會(huì)所能“可持續(xù)發(fā)展”（即會(huì)所不僅僅作為銷售宣傳推廣之用，而且要在小區(qū)入伙后，其使用率能維持在合理的水平），建議增加兒童室內(nèi)游戲天地，布置兒童益智健體活動(dòng)；老年人室內(nèi)活動(dòng)室，布置棋牌，卜克，棋類，茶藝、閱覽室等，并可結(jié)合園林設(shè)計(jì)，增設(shè)露天咖啡茶座等，具體設(shè)施安排可在會(huì)所園林圖紙平面確定后，再作詳細(xì)建議。 物業(yè)管理建議物管形象：物業(yè)管理服務(wù)是樓宇的真正軟件，體現(xiàn)的是小區(qū)的文化和面貌。保安著裝上可以輕松，無(wú)須以接近軍裝的形式出現(xiàn)。 代發(fā)郵件★ ★2） 2）3） 3） 防盜、防火、煤氣泄露監(jiān)控和求助系統(tǒng)★ ★ 在住戶家的客人房旁邊安一個(gè)紅外探測(cè)器，在臥室及客廳里各安一個(gè)緊急按紐，在廚房里安一個(gè)煤氣漏探測(cè)器，上述的所有傳感器都和防盜控制板相連，防盜控制板和電纜數(shù)據(jù)終端相連，電纜數(shù)據(jù)終端通過(guò)HFC網(wǎng)和住宅管理中心相連，當(dāng)住宅發(fā)生盜警、火警、煤氣泄漏和發(fā)生異常情況進(jìn)，住宅里的聲光報(bào)警系統(tǒng)啟動(dòng)的同時(shí)，信號(hào)傳輸?shù)叫^(qū)的管理中心，在管理中心的計(jì)算機(jī)臨近監(jiān)控屏幕上的小區(qū)住戶地圖相應(yīng)的部分出現(xiàn)聲光報(bào)警并顯示住戶在哪一幢樓里哪一個(gè)房間里發(fā)生的是哪一類型的報(bào)警，并通知相應(yīng)的人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。注：建立上述安全系統(tǒng)后，住宅就不用裝防盜門和防盜窗，家里不管是有人還是無(wú)人都一樣安全。 建立背景音樂(lè)和公共廣播系統(tǒng)。 小高層商場(chǎng)，同時(shí)對(duì)友誼城返租經(jīng)營(yíng)的高層單位實(shí)行派籌認(rèn)購(gòu)3） 3） 高層商場(chǎng)高層單位：派籌認(rèn)購(gòu)——公開(kāi)發(fā)售——尾盤促銷理由：1） 1） 高層單位由于預(yù)售許可證于明年4月份左右取得，故建議先采取派籌的方式累積客戶，造成公開(kāi)發(fā)售的轟動(dòng)效應(yīng)。5） 5）2． 2． 南山罕有高尚大型居住社區(qū)a. a. 豪華會(huì)所及休閑配套設(shè)施2） 2） 地處成熟片區(qū)與新區(qū)交匯地段，既擁有新區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，又擁有成熟片區(qū)的生活配套c. c. 物業(yè)管理安全、貼心、細(xì)致、周到g. g. 戶型布局結(jié)構(gòu)寬敞豪華，具最多的居住便利4） 4）定金2萬(wàn)元樓價(jià)之70%樓價(jià)之10%（含定金）樓價(jià)之5%樓價(jià)之10%樓價(jià)之5%當(dāng)天購(gòu)買的客戶可獲一定的折扣優(yōu)惠并可參與活動(dòng)。 一條龍服務(wù)的銷售方式在售樓處現(xiàn)場(chǎng)安排物業(yè)管理公司人員，按揭銀行人員，公證處人員等接受客戶的咨詢，提供一條龍的服務(wù)。3） 3）b. b.另外，報(bào)紙廣告的需定期配合銷售，加入新的賣點(diǎn)，并在形象上更新，否則，報(bào)紙廣告將由于新形象漸被市場(chǎng)消化而效果每況愈下。2） 2）可利用三者的配合，在開(kāi)售前造勢(shì)或在銷售中期投放直銷式廣告優(yōu)點(diǎn)：駐留時(shí)間長(zhǎng)，針對(duì)性強(qiáng)，圖文并茂，印刷精美，信息量大，具有獨(dú)特的可傳閱性，發(fā)布費(fèi)用合理；缺點(diǎn)：發(fā)行量不如兩大報(bào)刊。5） 5） 缺點(diǎn)：目前深圳網(wǎng)民數(shù)目還不夠龐大，網(wǎng)絡(luò)影響力仍不夠大。b. b. 商場(chǎng)廣告商場(chǎng)廣告這里指的是在海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂(lè)福超市、人人樂(lè)超市。 在商場(chǎng)購(gòu)物袋及購(gòu)物小票背面做廣告?！?★ 宣傳推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目估計(jì)費(fèi)用（RMB￥）設(shè)計(jì)制作費(fèi)售樓處設(shè)計(jì)及制作600,000樓書設(shè)計(jì)及制作（約￥303000本）120,000展板10塊（單價(jià)每張約￥2500）25,000宣傳小冊(cè)子約￥155000份75,000模型（1個(gè)整體大模型，各個(gè)戶型模型）100,000樣板房及過(guò)道包裝800,000禮品制作、展銷期特別禮儀費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用200,000電視廣告及專題片（10分半鐘）制作300,000投放費(fèi)用軟性新聞400,000報(bào)紙及雜志廣告投放費(fèi)用3,600,000電視廣告插播費(fèi)用800,000其他指上述“小眾媒體”發(fā)布費(fèi)用500,000總計(jì)7,520,000