【正文】 功能組團(tuán)的之間聯(lián)系線。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 海珠區(qū)政府今年繼續(xù)以“把海珠區(qū)建設(shè)成為適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活 居住的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)”作為指導(dǎo)方針，逐步完善區(qū)內(nèi)的設(shè)施，為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供更良好的條件，令海珠區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)%。 代表項(xiàng)目： 百順臺(tái) 置業(yè) 觀點(diǎn)： 白云新城的整體開發(fā)必然將北部市場(chǎng)帶旺，原有的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)徹底改變 ?；ǘ紖^(qū)目前在售的多個(gè)樓盤都較為接近新機(jī)場(chǎng)，新機(jī)場(chǎng)投入使用后，各發(fā)展商都在打 著新機(jī)場(chǎng)牌，以吸引投資型買家。 而今年交易會(huì)正式在琶洲會(huì)展中心設(shè)立分會(huì)場(chǎng)，為周邊項(xiàng)目帶來更多的生機(jī)，投資 者瞄準(zhǔn)板塊及周邊的項(xiàng)目，銷售出現(xiàn)一個(gè)新高潮，項(xiàng)目的銷售價(jià)格持續(xù)攀升。江景項(xiàng)目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位上 存在較大的差別，沒有形成直接的對(duì)抗。 代表項(xiàng)目： 駿景南苑、旭景家園、中?？党?、盈彩美居、金碧世紀(jì)花園、美林湖畔花園 置業(yè)觀點(diǎn)： 員村儲(chǔ)備用地的規(guī)劃指標(biāo)為可出讓土地面積為 45萬平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地，是員村未來的居住社區(qū)中心。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 熱點(diǎn)區(qū)域分析 廣州“ 南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點(diǎn)精彩紛呈。對(duì)廣州發(fā)展的 促進(jìn)作用主要有： ? 吸引港商進(jìn)駐發(fā)展， 如新世界地產(chǎn)、合和、和記黃埔、恒基兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭陸續(xù)進(jìn)入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，能 為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新元素，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ，為本地市場(chǎng)提供更為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)物業(yè)。 ? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范 在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會(huì)議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點(diǎn)城市。 戶籍政策的改革，對(duì)廣州的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義： ? 鼓勵(lì)人才留居本地發(fā)展，鼓勵(lì)人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也 為房地產(chǎn)帶來更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ； ? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對(duì)子女的入學(xué)教育問題也作出相應(yīng)的規(guī)定， 有效促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的市場(chǎng)化 。 71 號(hào)令頒布的影響如下： ? 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講： 開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并 加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本 ，BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 有利于促進(jìn)各開發(fā)商之間的良性競(jìng)爭(zhēng)。 開征物業(yè)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響如下： ? 平抑過高的房?jī)r(jià)，降低消費(fèi)者入市門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。 加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。 圖１：廣州市原八區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)30003500400045005000550060006500700075001/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004( 人民幣)元/ 平方米高層住宅多層住宅BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 政策法 規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 政府政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大的指導(dǎo)意義，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。 社會(huì)消費(fèi)品零 售總額的增長(zhǎng)，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購(gòu)買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 固定資產(chǎn)投資狀況分析 2020 年 1 1 1 月社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況0204060801001201400%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）124 8 6 . 7 7 6 . 1 100 130 128 8 9 . 2 9 5 . 5 117 119同比增長(zhǎng)率（單位： % ） 3 9 . 2 2 5 . 1 4 1 . 5 2 3 . 3 1 3 . 9 1 3 . 2 1 3 . 5 1 3 . 4 2 4 . 2 3 8 . 31 2月3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 廣州 2020 年上半年，固定資產(chǎn)投資 迅速增長(zhǎng)，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，國(guó)家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)措施，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產(chǎn)業(yè)的供給，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)打下了穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 111月累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品銷售總額為 ，比上年同期增長(zhǎng) %。原八區(qū)多層住宅成交價(jià)今年以來同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價(jià)比第二季度又上升了 %，除了樓價(jià)穩(wěn)步回升因素外，也有部分價(jià)格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅 （第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價(jià)納入了多層住宅成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價(jià) 。但從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，我國(guó)仍存在加息的壓力，長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，加息會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 造成資金上的壓力。物業(yè)稅改革的基本框架是 “ 將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅 ” 。各項(xiàng)政策均制約土地的批出，土地供應(yīng)近期以盤活為主，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)。2020 年 1 月 1 日起將正式以準(zhǔn)入條件取代現(xiàn)行入戶政策和城市基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)政策；廣州常住戶口市內(nèi)自由遷移；中小學(xué)招生政策BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 也隨之變化。此外，無論何種情況導(dǎo)致不能簽定購(gòu)樓合同，開發(fā)商均應(yīng)向購(gòu)房者退還訂金。廣州為港商提供發(fā)展廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)引入了更多先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、資金等，兩者互惠互利，共同發(fā)展進(jìn)步。 置業(yè) 觀點(diǎn)： 各種利好消息，整體經(jīng)濟(jì) 穩(wěn)定 發(fā)展，給樓市注入強(qiáng)心針，明年廣州樓市將會(huì)持續(xù) 健康 穩(wěn)定發(fā)展。 代表項(xiàng)目： 美林海岸花園 、東璟花園、都市蘭亭 ? 東圃板塊 特點(diǎn)： 由于 左擁黃埔開發(fā)區(qū)，右抱天河商務(wù)圈，兩邊有著成熟的就業(yè)中心及消費(fèi)群，獨(dú)特的地理位置決定了東圃繼 2020 年又再是今年的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。區(qū)域的“戰(zhàn)火”主要出現(xiàn)在光大和富力之間，光大以成熟的社區(qū)、溫情的文化取勝，而現(xiàn)代廣場(chǎng)則以高標(biāo)準(zhǔn)的裝修、精致的園林、大氣的戶型設(shè)計(jì)，贏得市場(chǎng)的青睞。由琶洲板塊拉動(dòng)的道路交通網(wǎng)線已經(jīng)輻射向整個(gè)廣州市，交通條件的進(jìn)一步改善，給周邊樓市打了一只強(qiáng)心針。目前有可出讓土地 平方公里，綜合容積率約 ，可建建筑面積約332 萬平方米（其中居住 319 萬平方米，商業(yè) 5 萬平方米，行政辦公 8 萬平方米） 代表項(xiàng)目： 萬科四季花城 ? 新機(jī)場(chǎng)板塊 特點(diǎn)： 白云新機(jī)場(chǎng)于 8 月 5 日正式開始航班運(yùn)營(yíng)，新機(jī)場(chǎng)板塊應(yīng)運(yùn)而生。白云新城將是政府規(guī)劃中的廣州未來三大中心城區(qū)，升值潛力大有與番禺南拓板塊“叫板”之勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體質(zhì)量與效益進(jìn)一步提高。 海珠區(qū)居民打算購(gòu)房的價(jià)格 單位： % 按家庭月收入分 3000 元 / ㎡及以下 3001— 5000元 / ㎡ 5001— 7000元 /㎡ 7001— 10000元 /㎡ 10000 元 /㎡ 10003000 元 0 0 0 30005000 元 0 0 0 500010000 元 0 0 10000 元及以上 0 置業(yè)觀點(diǎn)： 海珠區(qū)的購(gòu)房人群將會(huì)繼續(xù)增加，海珠區(qū)樓市依然火爆。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 區(qū)域規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)：“一城兩片、綠色藍(lán)脈、四軸四心” 其中 “四條發(fā)展軸”包括： ? 沿二號(hào)線發(fā)展軸：海珠島西部舊城 —— 中大、布匹市場(chǎng) —— 新城軸線 —— 琶洲島，該發(fā)展軸將海珠島北岸東西向各功能區(qū)聯(lián)系起來，其中有兩個(gè)重要的市級(jí)商業(yè)中心、沿新港路科技一條街、中大、布匹專業(yè)市場(chǎng)，新城中心、會(huì)展中心、科技園等重要的功能區(qū)。 ? 新濱江板塊 特點(diǎn)： 環(huán)島路的規(guī)劃和施工，“環(huán)島經(jīng)濟(jì)” 發(fā)展戰(zhàn)略的事實(shí)、新滘南路西段及濱江東延長(zhǎng)段、寶崗大道南等多條路線的動(dòng)工，為區(qū)域帶來利好消息，前景不斷向好，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。 代表項(xiàng)目： 羅馬家園、時(shí)代廊橋 置業(yè) 觀點(diǎn)： 金海灣的產(chǎn)品已經(jīng)基本消化完畢，中信君庭仍有部分產(chǎn)品推出，藍(lán)色康園三期為最后一期產(chǎn)品，推出后小戶型基本消化完畢，剩余貨量大約有 50%，而且以總價(jià)高的大單位為主。 代表項(xiàng)目： 雅 郡 南景園將會(huì)推出三棟高層單位，以大面積戶型為主，該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，發(fā)展商有一定的品牌實(shí)力，而且前期開發(fā)的產(chǎn)品均已交付使用，社區(qū)已經(jīng)相當(dāng)成熟，有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ? 小區(qū)園林的特色 小區(qū)園林以動(dòng)靜多變的水體和層次豐富的綠化為主體，通過點(diǎn)、線、面的立體配置，構(gòu)成優(yōu)美可人的區(qū)內(nèi)再造生態(tài)環(huán)境。而且兩棟樓之間的樓距近，私密性較差。 ? 由于海珠區(qū)在政府的帶領(lǐng)下逐步擺脫以往工業(yè)區(qū)的形象。 ? 工程進(jìn)度的利好 園林將會(huì)在明年一至三月份完工 ,而大部份的樓宇也在同時(shí)出外立面，會(huì)以準(zhǔn)現(xiàn)樓的姿態(tài)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，使客戶的購(gòu)買的信心自然加大，增強(qiáng)了保利花園在板塊上的競(jìng)爭(zhēng)力，為銷售奠定了良好的基礎(chǔ)。物業(yè)稅一旦開征，將會(huì)影響部分多次置業(yè)買家購(gòu)買投資性物業(yè)或高檔物業(yè)。光大花園和富力現(xiàn)代廣場(chǎng)擁有相同的區(qū)位價(jià)值，但光大花園以榕樹下和諧的社區(qū)作為核心利益點(diǎn)，不斷成熟的大社區(qū)是光大花園最為吸引的市場(chǎng)切入點(diǎn)。對(duì)于擁有一定品牌基礎(chǔ)的保利花園以及保利集團(tuán)來說，是一個(gè)良好的推進(jìn)時(shí)機(jī)，在市場(chǎng)上亮出品牌的生命； ? 保利集團(tuán)旗下的幾個(gè)項(xiàng)目如林語(yǔ)山莊、保利海棠花園、保利花園在下一年度將進(jìn)行大規(guī)模推廣。例如在園林風(fēng)格的營(yíng)造上，通過園林小品裝飾，小橋溪流等多種元素的相互結(jié)合，區(qū)內(nèi)各色其色的私家園林，成說了一個(gè)具有包容、恬靜等文化氣息濃厚的小區(qū)園林；而在過去的三大展覽讓走進(jìn)中南海；名女人談幸福的座談會(huì)也使保利花園擁有 了別樣的文化氣質(zhì)，除此以后，保利花園還利用了各種小區(qū)的文化活動(dòng)營(yíng)造了一個(gè)舒適自然的文明家園。 而國(guó)家級(jí)文化地產(chǎn)是品牌的內(nèi)核，利用中國(guó)三千五百年文化精髓體現(xiàn)保利花園的國(guó)家級(jí)文化 內(nèi)涵，也暗喻了保利地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的地位。本項(xiàng)目開發(fā)之始便致力于文化氛圍的營(yíng)造，在文化底蘊(yùn)上得天獨(dú)厚，已成為了項(xiàng)目品牌中不可或缺的基石。 下年度推廣策略 ? “國(guó)家級(jí)” —— 保利花園的初始核心價(jià)值 保利花園項(xiàng)目品牌中，最核心的價(jià)值便是“國(guó)家級(jí)”：國(guó)家級(jí)的產(chǎn)品品質(zhì)、國(guó)家級(jí)的生活氛圍、全優(yōu)通過各項(xiàng)國(guó)家級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，更代表了一種在行業(yè)內(nèi)的定位與地位。最典型的例子便是富力的多個(gè)項(xiàng)目品牌在不同的客戶群中樹立了形象，而產(chǎn)品也開始通過不斷的提升而趨向于同一的品牌特性。保利海棠花園明年開始推貨，其戶型面積與保利花園有重疊，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅，受到一定程度的壓迫。 ? 投資渠道拓寬 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定發(fā)展，股票、基金、外匯、國(guó)債等各種的投資渠道可供投資者選擇，從而分流了一定的資金在這些方面上，降低了客戶投資房地產(chǎn)的熱度。業(yè)主以舊換新、小屋換大屋的舉措，促進(jìn)了二次置業(yè)。 解決方式： ? 減少買家進(jìn)入二期的時(shí)間 ? 產(chǎn)品特色缺乏突出的亮點(diǎn) 保利花園一直以來以品牌和小區(qū)園林特色贏盡買家的心，相對(duì)地在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上缺乏適當(dāng)?shù)牧咙c(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)雖是現(xiàn)階段較受歡迎的戶型。 ? 53 號(hào)樓是市區(qū)內(nèi)罕見的多層住宅，超高實(shí)用率。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具