【正文】 0年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，時值歲末，突如其來的加息令房地產(chǎn)市場再一次感受到“從緊”的氣氛。中央經(jīng)濟(jì)工作會議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門已開始密集部署2011年調(diào)控，樓市調(diào)控已經(jīng)步入常態(tài)化階段，主要在以下幾個方面：第一，信貸方面。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示2011年將采取“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，預(yù)計新增貸款可能保持總量維持在7萬億左右。同時，因為CPI的持續(xù)高企，%，創(chuàng)下近28個月的新高，加息呼聲此起彼伏，這招致央行第六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金和第二次加息，不過對樓市的影響還有限。而針對樓市信貸而言，若是這次反彈持續(xù)，不排除未來會繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平，未來購房者的信貸成本將會逐步增加。第二，稅收方面。在房價水平不斷上漲的情況，政府提出的“遏制部分房價過快上漲”的調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到，調(diào)控或?qū)蔀槌B(tài)，在房地產(chǎn)市場信貸政策空前緊縮和限購政策陸續(xù)出臺以后，中央明確提出加快房產(chǎn)稅試點和推廣工作，2011年房產(chǎn)稅有望在上海和重慶城市試點，對于打擊投資需求，遏制房價過快上漲將會起到一定作用。第三，保障房的全面提速。加速保障性住房建設(shè)，是彌補(bǔ)過去十年我國房地產(chǎn)市場全面市場化所造成的市場失衡及社會矛盾激化的重要任務(wù)，也是此次宏觀調(diào)控的重要目的之一。住建部于2010年11月中向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，通知明確提出，2011年計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前的預(yù)期。相信未來保障房的建設(shè)力度將會越來越大，從而逐步分流商品房市場的購房需求，從而避免樓市“愈調(diào)愈漲”的尷尬，及調(diào)控放松或退出時樓市的反彈。第四，限購令繼續(xù)執(zhí)行。限購令帶有強(qiáng)烈的計劃經(jīng)濟(jì)色彩，但由于調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成，預(yù)計2011年限購令仍將繼續(xù)執(zhí)行，暫時不會退出。2011年保障房的建設(shè)將全面提速，若配合以“限購”措施，可以加速實現(xiàn)“增供應(yīng)，遏需求”的政策目標(biāo)。廈門市國土房產(chǎn)局副局長郭俊勝于12月9日表示，由于廈門房地產(chǎn)市場價格上漲壓力仍較大，政府將堅決貫徹國務(wù)院和國家相關(guān)部委辦的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制房價過快上漲，廈門從10月1日起實行的“限購令”沒有明確終止期限，2011年仍會繼續(xù)執(zhí)行表12：廈門市商品房銷售收入增長速度（20032010）年度商品房銷售面積（萬㎡）商品房銷售收入（億元）商品房銷售收入增速社會商品銷售額增速2010年%%2009年%%2008年%%2007年%%2006年%%2005年%%2004年%%2003年%%數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計局三、土地供求經(jīng)營性土地供應(yīng)量2010年廈門市土地供應(yīng)68幅，㎡，%，㎡，%。本年供應(yīng)的土地仍以商住為主，㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%。今年全市的土地供應(yīng)島外仍占較大的比重，㎡，位居供應(yīng)面積排行榜榜首，㎡，此外，㎡，㎡，㎡，㎡。圖31：2006年2010年廈門經(jīng)營性土地供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：CRIC經(jīng)營性土地成交量2010年，在土地供應(yīng)增加的市場背景下，土地成交也相應(yīng)增加。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，%，㎡，㎡。%，%。圖32：2006年2010年廈門經(jīng)營性土地成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC經(jīng)營性土地成交價格2010年，受政府宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)商對未來樓市預(yù)期不明朗，盡管拿地?zé)崆橐廊桓邼q，但表現(xiàn)得更為理性，整體土地市場成交價格較2009年有所下跌。2010全市成交樓面價為3384元/㎡，相比2009年3796元/㎡，%。其中，島內(nèi)地塊成交樓面價由2009年的8204元/㎡降低到5543元/㎡，%；島外地塊成交樓面價由2992元/㎡降低到2738元/㎡，%。2009年隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，土地市場量價齊升，2010年土地成交價格回歸理性，近幾年土地市場價格增長呈“N”形波動趨勢。8月8日，㎡，成為總價最高的地塊。本年度的單價地王卻意外落入同安區(qū)，加油加氣站用地2010TP05地塊成交的樓面價高達(dá)33000元/㎡。圖33：2006年至2010年廈門經(jīng)營性土地成交樓面價走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC土地成交結(jié)構(gòu)分析（1）成交區(qū)域分析2010年，㎡，成交主力來自島外各區(qū)域，島內(nèi)湖里區(qū)與思明區(qū)各有11幅土地成交，島外共計成交41幅，㎡，%。同安區(qū)以16幅、㎡成為本年度成交面積最大的區(qū)域，集美區(qū)以17幅、㎡排名第二，㎡，㎡，㎡，㎡。地價具有很強(qiáng)的區(qū)域性，同一城市的不同區(qū)域板塊價值差越來越清晰，島內(nèi)成交的高價地塊集中在五緣灣片區(qū)和湖邊水庫片區(qū)，湖邊水庫東側(cè)的2010P19地塊拍出今年商住用地的最高價，達(dá)14187元/㎡，也成為寶龍地產(chǎn)進(jìn)軍廈門住宅市場的取得第一塊土地。島外土地因為區(qū)域、地塊面積、片區(qū)規(guī)劃建設(shè)條件等不同，地價水平呈現(xiàn)較大的差異性。2010年全市商住用地平均樓面價4436元/㎡，島內(nèi)思明區(qū)土地成交以商辦用地為主，商住用地成交主要來自湖里區(qū)。湖邊水庫、五緣灣片區(qū)成為政府重點改造開發(fā)片區(qū)，陸續(xù)推出多幅地塊，憑借五緣灣和湖邊水庫的景觀優(yōu)勢，湖里區(qū)商住用地平均樓面價達(dá)8133元/㎡，是全市平均樓面價的近兩倍。思明區(qū)商住用地的成交樓面價為6834元/㎡，同安區(qū)作為濱海新城重點開發(fā)區(qū)域，成交樓面價最低，為2693元/㎡。由于廈門市特殊的地域分布，島內(nèi)存量用地稀少，未開發(fā)的土地集中在島外，尤其是同安、翔安等區(qū)域，供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了成交結(jié)構(gòu)。隨著“島內(nèi)外一體化建設(shè)”和“島外新城建設(shè)”逐步推進(jìn)，島外土地市場必然是主角。島外市場市場全面開花，同安區(qū)超越集美區(qū)成為領(lǐng)頭羊，翔安隧道的開通也必將助力翔安區(qū)迎來土地市場和房產(chǎn)市場的春天。圖34：2010年廈門市經(jīng)營性土地各區(qū)成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC圖35：2010年廈門經(jīng)營性土地（商?。└鲄^(qū)成交樓樓面價數(shù)據(jù)來源：CRIC（2）成交土地屬性分析2010年廈門市成交的土地仍是以商住用地為主，共有33幅，㎡，%。商辦用地和綜合用地分別排名第二和第三，㎡，㎡，%%。與2009年循序漸進(jìn)的推地方式比較，今年商住用地集中在八、九、十3個月份放量，推出島內(nèi)外的多幅優(yōu)質(zhì)地塊，經(jīng)歷樓市調(diào)控政策調(diào)控的短暫緩沖，土地市場被盤活依然充滿活力，辦公等其余業(yè)態(tài)的土地則主要在年初和年尾上市。圖36：2010年廈門市經(jīng)營性土地業(yè)態(tài)分布圖數(shù)據(jù)來源：CRIC重點地塊分析n 地塊指標(biāo)表37： 2010P13地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱2010P13地塊地址五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東北側(cè)出讓方式拍賣土地用途住宅、商業(yè)、辦公、酒店、幼兒園占地面積起始總價227580總建面積494630成交總價310200容積率成交樓板價6271元/㎡數(shù)據(jù)來源：CRICn 地塊位置：五緣灣板塊，城市重點建設(shè)片區(qū)，規(guī)劃起點高地塊位于枋湖南路北側(cè)，仙湖路東側(cè)，南側(cè)為已出讓的2009G24地塊，東側(cè)道路正在路基修建，東側(cè)相鄰為已出讓的2009G41地塊；地塊內(nèi)的五緣環(huán)灣道已建成通車，地塊東側(cè)、北側(cè)道路路基施工中。五緣灣片區(qū)是廈門島內(nèi)新開發(fā)區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃定位為廈門新客廳，成為廈門市新一輪城市建設(shè)的核心區(qū)域。片區(qū)規(guī)劃定位以生態(tài)居住、商務(wù)辦公及休閑度假為主導(dǎo)，集商業(yè)服務(wù)、養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術(shù)研發(fā)于一體的復(fù)合型城區(qū)。項目地塊位于五緣灣西片區(qū)，片區(qū)規(guī)劃起點高，具備良好發(fā)展前景。 n 交通條件：交通便捷，通達(dá)性強(qiáng)五緣片灣區(qū)，位于廈門機(jī)場和翔安隧道兩大門戶之間，區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，如湖里大道、縣黃路等城市主干道；能夠較快抵達(dá)成功大道、仙岳路、環(huán)島干道等城市快速路。地塊與翔安隧道、集美大橋距離都比較近，對外交通輻射能力強(qiáng)。且地塊臨近BRT穆厝站，公共交通便捷。n 景觀資源：一線灣景資源+濕地公園景觀資源：南面直接臨灣，屬于五緣灣第一排，湖景資源優(yōu)良，臨近城市綠肺“五緣灣濕地公園”。n 周邊配套：優(yōu)質(zhì)教育資源+大型商業(yè)配套教育配套：地塊臨近五緣學(xué)村和雙十中學(xué)枋湖校區(qū)；五緣學(xué)村已經(jīng)建成并投入使用，五緣學(xué)村含中央音樂學(xué)院鋼琴學(xué)校、廈門實驗小學(xué)分校、廈門二中、五緣灣幼兒園等。百年名校雙十中學(xué)枋湖校區(qū)距地塊約500米。商業(yè)配套：地塊緊鄰的特易購商業(yè)中心已開始建設(shè)，規(guī)劃商業(yè)面積約為8萬平米，特易購商業(yè)中心運(yùn)營后可能成為區(qū)域商業(yè)中心。萬達(dá)城市廣場規(guī)劃建設(shè)為大型城市綜合體，將成為島內(nèi)東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。 表38：2010P13地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢n 一線灣海景觀n 五緣灣高起點規(guī)劃n 緊鄰主干道、BRT，交通便利n 規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)品多樣化n 地塊南側(cè)沿灣景觀面較窄n 周邊居住氛圍還有待提升n 周邊生活配套有待提升機(jī)遇威脅n 五緣灣板塊首個城市綜合體n 未來高端居住氛圍將逐漸成熟n 未來片區(qū)將形成區(qū)域商業(yè)中心n 宏觀調(diào)控下，需求受抑制n 片區(qū)開發(fā)量大，周邊競爭項目較多n 辦公、商業(yè)體量大，未來競爭壓力大n 地塊價值分析 優(yōu) 劣 地產(chǎn)因子優(yōu)良一 般較 差差土地級別★自然景觀★交通★環(huán)境★生活配套★公共效能★學(xué)區(qū)情況★社會人文★增值價值★區(qū)域形象★n 項目規(guī)模大，起拍門檻高項目規(guī)模大，物業(yè)多，開發(fā)周期長，、400萬元以上的增價幅度，也將限制不少開發(fā)商的參與。該地塊的出讓條件中，除了要求辦公、酒店、商業(yè)持有型物業(yè)所占比例較大，且不得分割出售外，還要面臨周邊包括萬達(dá)廣場在內(nèi)的同類物業(yè)競爭，因此要求開發(fā)商具備較強(qiáng)的綜合開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗，應(yīng)具有較強(qiáng)招商能力外，還需要長期的運(yùn)營能力。n 項目發(fā)展方向具有規(guī)模優(yōu)勢和湖景資源優(yōu)勢，地塊具備打造高端社區(qū)的基本條件，且區(qū)域處于快速發(fā)展期，未來可打造成集五星級酒店、休閑娛樂商業(yè)、高端住宅、高檔寫字樓結(jié)合的高端城市綜合體。n 拿地企業(yè)分析8月8日舉行的拍賣會上，經(jīng)過138輪叫價。項目開拍前多家開發(fā)商表示有購買意向，但拍賣現(xiàn)場僅有保利現(xiàn)身，經(jīng)過一番角逐，最終還是由本土企業(yè)建發(fā)房產(chǎn)收入囊中，也因此引發(fā)媒體“強(qiáng)龍不壓地頭蛇”、“本土黑馬成功擊敗地產(chǎn)大鱷”等評論。2010年，保利地產(chǎn)進(jìn)軍廈門房地產(chǎn)市場的計劃最終沒能實現(xiàn)。建發(fā)集團(tuán)作為本地實力品牌國企，深耕島內(nèi)東部多年，從上東美地、書香佳緣到暢銷的中央美地，對于區(qū)域的價值和購房客戶的需求特性研究經(jīng)驗豐富。2010P13地塊的高總價讓許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望其興嘆，而成交的樓面價6271元/㎡，相對五緣灣片區(qū)周邊地塊，具有較強(qiáng)的價格優(yōu)勢，具有可觀的開發(fā)前景和投資利潤。四、行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資圖16：廈門市20032010房地產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局受去年底以來土地交易市場回暖的影響，今年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。，%，，%，%。2010年，雖然樓市調(diào)控不斷，但房地產(chǎn)開發(fā)投資的信心和熱情并未削減，投資總額同比增長。在物價上漲，通脹壓力加劇的情況下，房地產(chǎn)尤其是高端物業(yè)是消費者青睞的保值商品，人們看好房地產(chǎn)未來發(fā)展的大趨勢并未改變。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模%受今年新開工樓盤大量增加的影響，全市房地產(chǎn)在建工程總量降幅繼續(xù)縮小。㎡，%，%。㎡，%。圖:17：廈門市20032010商品房施工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計局圖18：廈門市20032010商品房新開工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計局%由于近年房地產(chǎn)項目竣工數(shù)量相對較多，導(dǎo)致待售面積大量增加。特別是因為近年竣工的標(biāo)準(zhǔn)廠房、商業(yè)店面和寫字樓銷售狀況較差，造成商品房待售大幅增加。至11月底止，㎡，%，㎡，%，%；㎡，%，%。在非住宅類商品房待售面積中，㎡，%；㎡，%；㎡，%。五、市場交易商品房市場（1）市場綜述㎡，%；㎡，%。年度市場供應(yīng)量增長，成交量萎縮，供求比1:，供需差距趨于平衡。受宏觀政策面及市場成交橫向和縱向交叉結(jié)構(gòu)影響，全市商品房成交均價上漲，為8686元/m2，%。圖51：2010年112月廈門市商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC表51：廈門市2010年112月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年112月2010年112月同比增長（%）供求比1:1:供應(yīng)量（萬m2）%成交量（萬m2）%成交價格（元/ m2）75968686%成交總額（億元）%數(shù)據(jù)來源：CRIC（2）供求關(guān)系分析n 供求比趨于平衡，供求結(jié)構(gòu)改善2010年廈門商品用房供求比為1:，供應(yīng)量較上一年有所增長，而成交量在宏觀調(diào)控影響及大市走勢的作用下同比下跌。2009年市場供應(yīng)節(jié)奏滯后的情況在2010年有所緩解，供求結(jié)構(gòu)逐漸改善。（注：供求比即面積供銷比=1：當(dāng)前合同成交面積/當(dāng)前批準(zhǔn)預(yù)售面積）圖52：2010年112月商品房供求情況對比數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）供應(yīng)量分析n 供應(yīng)量穩(wěn)步增長2010年市場新增供應(yīng)58個商品房項目，㎡，%，主要物業(yè)類型新增供應(yīng)量同比多為上漲態(tài)勢。%，%；%，%；%，%；車庫、%，%。在