【正文】 空間，面向東南亞、服務(wù)南亞，帶動全省，加快騰沖的發(fā)展。項目開發(fā)建設(shè)的初步設(shè)想是：依據(jù)省、市、縣旅游及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，由騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司，依托瑪御谷溫泉豐富的地?zé)豳Y源和獨特的自然生態(tài)環(huán)境和四季如春的宜人氣候條件，爭取各級政府必要的政策支持和稅收優(yōu)惠，開發(fā)建設(shè)高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的騰沖瑪御谷溫泉度假酒店（以下簡稱本項目），為國內(nèi)外的游客提供溫泉健康養(yǎng)生、健康SPA、休閑度假、觀光旅游、運動娛樂的大型國際性度假酒店，積聚人氣，吸引游客。按照整體規(guī)劃、分期建設(shè)的原則，通過本期建設(shè)及后續(xù)開發(fā)，建成集國際會議、主題論壇、旅游度假、康體休閑、購物娛樂為一體的服務(wù)功能齊全的騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)。保護(hù)與開發(fā)并重，休閑與居住結(jié)合，山林與流水相伴，建筑與環(huán)境協(xié)調(diào)，從而構(gòu)筑具有騰沖地方特色和文化、品位高尚、具有良好文明風(fēng)范及安全性的符合國際潮流的健康休閑目的地。本項目為騰沖國際生態(tài)旅游區(qū)的重要項目，位于騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)的中央，將通過建設(shè)具有南亞風(fēng)情、地方文化特色和國際一流水準(zhǔn)的溫泉度假酒店，為騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)集聚人氣、提升旅游檔次的核心項目。 項目可行性研究報告編制工作開展情況：云南省設(shè)計院接到項目咨詢委托后，即與項目申報單位聯(lián)系，了解情況，收集資料，與相關(guān)部門銜接，落實項目要求的相關(guān)規(guī)劃，于2006年10月赴項目建設(shè)區(qū)調(diào)研、現(xiàn)場踏勘。依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，重點調(diào)查項目建設(shè)用地性質(zhì)、征地移民搬遷和失地農(nóng)民補償及就業(yè)等問題，以及項目建設(shè)對當(dāng)?shù)厣?、水資源、生態(tài)環(huán)境（包括地質(zhì)災(zāi)害）、農(nóng)民收入、地區(qū)財政收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，落實項目場內(nèi)外建設(shè)條件（水電路、通信等）、建設(shè)規(guī)劃和近期建設(shè)方案，資金來源等，據(jù)此編制本可行性研究報告。 二、市場預(yù)測 本項目為產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店，其經(jīng)營收益主要受旅游市場的影響，約占經(jīng)營收益的60%左右，其次為休閑、康體、第二居住、會議、商務(wù)等。2005年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)超過12億人次，%。其中：，%；，%；，%；，%。　　2005年，%。其中：，%；，%；，%；，%。 1992年～2004年 云南省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)表 項目年份接待海外游客（萬人次）旅游外匯收入（億美元）接待國內(nèi)游客（萬人次）國內(nèi)旅游收入（億元）旅游總收入（億元）1992——1993——1994——1995199619971998199920002001200220032004目前到騰沖旅游的游客以省內(nèi)游客為主，占55％，而海外游客僅占5％。國內(nèi)及境外遠(yuǎn)程客源市場開拓緩慢，影響旅游業(yè)整體發(fā)展。 按照國家旅游局的統(tǒng)計，其中：；；；。，。％，游客總量已經(jīng)達(dá)到230萬／年，人均旅游消費量為300元，消費層次較低。吃、住、行、游、購、娛尚未形成產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；募后w系，影響旅游總收入的提高，總體上旅游業(yè)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶動度不高。從旅游業(yè)自身發(fā)展看，目前騰沖旅游產(chǎn)品仍顯得比較單一，資源開發(fā)層次不高，在挖掘豐富的歷史文化、民族文化內(nèi)涵，與旅游有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮其綜合效益方面相對滯后。更為主要的是，目前騰沖引入一批民營中、小型企業(yè)投資經(jīng)營溫泉以及其他景點開發(fā)、賓館建設(shè)經(jīng)營等。但這些民營資本前身大多為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資企業(yè)，不具備旅游賓館、酒店開發(fā)專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營經(jīng)驗，并不熟悉國內(nèi)外高端旅游發(fā)展趨勢，也沒有國內(nèi)外旅游市場網(wǎng)絡(luò)。因此，導(dǎo)致旅游開發(fā)經(jīng)營缺乏專業(yè)化的戰(zhàn)略眼光，檔次不高，品位低，缺乏市場競爭力。上一世紀(jì)90年代以來，騰沖全面實施“農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣、工業(yè)立縣、旅游名縣、口岸活縣、文化強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。作為五大支柱產(chǎn)業(yè)之一，騰沖旅游業(yè)不斷發(fā)展壯大。通過開發(fā)火山地?zé)帷竦販厝?、民族風(fēng)情、邊境風(fēng)光等旅游資源，組合旅游產(chǎn)品，旅游經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，%。，%。同時，通過引入大企業(yè)、集團(tuán)投資賓館、酒店、景區(qū)景點、餐飲、娛樂等行業(yè)，旅游賓館接待條件以及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)一步改善，景區(qū)景點的文化內(nèi)涵和品位得到提升。目前全縣共有賓館飯店204家，其中五星級、四星級賓館各一座，總床位近9000余個，加之縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的招待所等。騰沖縣城作為一個集旅游、文化、口岸、商貿(mào)為一體的生態(tài)花園城市已經(jīng)初具雛形。騰沖現(xiàn)有五星級度假酒店一家，四星級旅游度假酒店兩家。與本項目類似的酒店為官房五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店，有288間客房以及配套中西餐廳、會議室等，2006年營業(yè)收入約為1800萬元，節(jié)假日開房率很高，平日開房率較低，會議接待較多。隨著中國中產(chǎn)階層的日益增多，緊隨世界發(fā)達(dá)國家的第二居住模式正在中國開始流行，成為一種高品質(zhì)生活的時尚。而騰沖因其獨特的氣候和環(huán)境優(yōu)勢，正被國內(nèi)外眾多高收入人群列為中國主要的第二居住地之一。目前最先為投資者所認(rèn)可的便是產(chǎn)權(quán)式酒店，官房酒店有部分物業(yè)便是以產(chǎn)權(quán)式酒店形式進(jìn)行經(jīng)營的，其推出的部分物業(yè)很快便為市場所接納。自駕游、自助游正成為我國高收入人群和自由職業(yè)者進(jìn)行旅游的主要形式，而這種方式早就成為國外發(fā)達(dá)國家居民出外旅游的一種重要形式。目前以自駕游、自助游形式來騰沖旅游的游客正日益增多，目前占來騰游客總量的20%左右，正以約15%的速度逐步增多。 目前節(jié)假日游客對騰沖高檔酒店客房的需求大大超過實際提供的規(guī)模，尤其是五一、十一、春節(jié)幾大旅游“黃金周”，各種檔次各種類型的客房都被提前預(yù)訂一空。在此期間，各種客房的價格也大大高于平時價格一倍以上，但依然供不應(yīng)求。隨著騰沖機(jī)場于2008年左右通航，來騰沖的游客將大大增加，預(yù)計全年將超過400萬人次，2009年將超過500萬人次，2011年預(yù)計將達(dá)到700萬人次，其中，中高端游客將大大增加，2009年預(yù)計將超過現(xiàn)在兩倍以上，達(dá)到100萬人次。而騰沖目前計劃興建的高端度假酒店，僅有三家五星級酒店，其中，溫泉度假酒店為兩家，而本項目擁有的溫泉資源最為豐富。同時，南亞大通道中最為關(guān)鍵的路段——騰沖至密支那段高等級公路將全線通車，新開辟的南亞邊境旅游將帶來大量新的游客，預(yù)計全年將增加100萬人次左右，其中將有30%以上的國際游客，并將以每年15%以上的速度增加。2010年左右，保騰高速將通車，并與滇西邊境旅游環(huán)線接通，這將大大提高自駕游的通達(dá)性和適游度，減少自駕游的成本，提高自駕游的吸引力，迎來一個滇西自駕游的高速增長期，預(yù)計每年將以20%以上的速度增長。中國的快速城市化和超城市化過程，使城市環(huán)境問題日益突出，嚴(yán)重影響人們的生活質(zhì)量和身心健康，更多的高收入人群將選擇氣候良好、環(huán)境優(yōu)美、具有齊備的游樂設(shè)施的宜居城市作為第二居住地，用來休假、療養(yǎng)、享受生活。而騰沖四季如春，環(huán)境優(yōu)美，生活費用低，必將成為中國主要第二居住地之一，尤其對氣候環(huán)境較差的京、津地區(qū)和夏季氣候炎熱的港澳、上海、廣州、深圳等東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的吸引力非常大。預(yù)計2009年，本項目正式建成之日，騰沖的游客總量將達(dá)到500萬人次，床位日均需求總量達(dá)到15000個，高端酒店客房日均需求量將達(dá)到約3000個。到2009年，騰沖建成的五星級酒店數(shù)量兩個，客房總量1000間左右，四星級酒店五個，客房總量1500個左右。供需基本平衡，但考慮到節(jié)假日峰值需求量為平日的兩倍左右，則在節(jié)假日需求量將大大超過能供繪量。因此，整體分析來看，供小于求。同時，因本項目酒店是溫泉景區(qū)的核心項目，對游客來說有得天獨厚的優(yōu)勢，將成為高端游客住宿的首選，市場前景看好。 本項目的主要競爭者為熱海溫泉項目和官房酒店，同時，將于2009年左右建成的和順古鎮(zhèn)溫泉酒店也將成為本項目的主要競爭對手。但與以上對手的競爭并不是惡性競爭，而是共生共榮的良性競爭，通過競爭提高經(jīng)營管理水平后，將帶來共同的繁榮，吸引更多的游客來休閑度假。與以上競爭對手相比，本項目具有很強(qiáng)的競爭力，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （1）溫泉與酒店結(jié)合良好，規(guī)模大，配套齊，設(shè)施先進(jìn)，后發(fā)優(yōu)勢。（強(qiáng)于目前的熱海和官房酒店） （2）地?zé)豳Y源豐富，品質(zhì)良好。（強(qiáng)于和順古鎮(zhèn)溫泉） （3）國際化設(shè)計和專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理。（強(qiáng)于熱海、官房、和順本地化運作） 本項目面臨很多影響本項目成功的風(fēng)險因素，主要在以下幾點： （1）成本上漲：本項目的土地、拆遷受政策影響面臨很大難度，投入有可能大幅上升； （2）宏觀環(huán)境及政策的變化：本項目對騰沖整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依存度很高，如果宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不如預(yù)期，將嚴(yán)重影響本項目的經(jīng)營收益； （3）競爭者的威脅：新進(jìn)入者大量進(jìn)入和現(xiàn)有競爭者提高競爭能力，都將對本項目的經(jīng)營管理形成沖擊； （4）溫泉資源發(fā)生變化和周邊環(huán)境惡化：由于騰沖地質(zhì)情況較為復(fù)雜，溫泉資源存在變化的可能，同時，周邊環(huán)境存在亂采亂伐的現(xiàn)象，有可能引起周邊環(huán)境的惡化。 （5）與當(dāng)?shù)卣?、居民等利益相關(guān)者的關(guān)系惡化：由于政治的原因和利益的沖突，有可能與當(dāng)?shù)卣⒕用竦壤嫦嚓P(guān)者的關(guān)系惡化。 三、資源條件評價A溫泉資源：北海溫泉有十多個出水點，目前已取水利用的有七個出水點。2002年2月北海鄉(xiāng)政府在壩子中心打成一眼深井，井深100米，每晝夜出水1100立方米，水溫55度。加上其它自然出水點北海溫泉出水量可達(dá)每晝夜2000立方米。根據(jù)勘測結(jié)果，北海熱田熱儲量為150億MW，在熱田內(nèi)可以再施工三口鉆井進(jìn)行開采，每晝夜出水量可達(dá)3940立方米，水溫為7275度，熱水資源利用前景十分可觀。B土地資源：本項目所在區(qū)域為一面積約13平方公里的壩子，能保證足夠的可建設(shè)土地。C水資源：本項目所在地有大沙河流過，四季水量充沛，水質(zhì)良好，可作為生產(chǎn)、生活、景觀用水。A溫泉資源：北海溫泉水質(zhì)好，含有多種對人體有益的微量元素。經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)初步檢測驗，各項指標(biāo)均符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)（GB574985標(biāo)準(zhǔn)），含硫低，具有活血通絡(luò)的功能，對風(fēng)濕、心腦血管疾病有獨特療效，具有較好開發(fā)前景，可開發(fā)保健飲用礦泉水。B土地資源：北海溫泉區(qū)域地質(zhì)情況良好，地基承載力高，適合本項目建設(shè)。C水資源：北海溫泉區(qū)域的大沙河，日均流量在10萬立方左右，水質(zhì)良好，清澈見底，可作為生活用水，同時也可作為旅游項目用水和景觀用水。D景觀環(huán)境：北海境內(nèi)旅游資源豐富，有北海濕地、櫻花谷、青海湖等眾多景點，各景點相距較近，形成了一個旅游環(huán)線。本項目四面環(huán)山，地勢起伏，周邊植被良好，可為本項目提供良好的周邊景觀環(huán)境。 本項目各種資源賦存條件較有利于本項目利用，開采成本很低，開采設(shè)施投入不多，開采風(fēng)險和持續(xù)利用情況都很好。溫泉資源在日均開采量控制在4000立方的情況下，可持續(xù)利用100年。土地利用成本也較低，沒有大規(guī)模的拆遷工程。同時，可利用的潛在建設(shè)用地儲量較多，為未來后續(xù)項目的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。同時，地表水資源水質(zhì)優(yōu)良，水量充沛，對本項目大規(guī)模高端發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。 本項目擁有的最重要的資源就是溫泉資源和土地資源，其中，溫泉資源的開發(fā)價值巨大，按國際平均產(chǎn)出100元/立方計算，日均開發(fā)價值高達(dá)400000元。以溫泉資源和旅游項目作為支撐的酒店用地，按國內(nèi)平均產(chǎn)出10萬/畝計算，可利用土地約600畝，則土地開發(fā)價值總量約為6000萬元。再加上地表水資源和景觀資源的持續(xù)開發(fā)利用。 四、建設(shè)規(guī)模與設(shè)計方案 （1）旅游接待規(guī)模：一期開發(fā)接待能力30萬人次/年；遠(yuǎn)期70萬人次/年。 （2）項目建設(shè)規(guī)模及投資收益預(yù)測：開發(fā)占地面積600畝，總建筑面積81000平方米。 規(guī)劃設(shè)計原則：保護(hù)性開發(fā)；自然生態(tài)；地方文脈；人性化游樂；可持續(xù)發(fā)展；建筑風(fēng)格與特色；打造有吸引力的外部空間。 規(guī)劃設(shè)計理念與構(gòu)想 （1）項目區(qū)性質(zhì)：構(gòu)筑具有地方特色、文化底蘊深厚、文明安全、符合當(dāng)前世界休閑旅游健康趨勢的國際性度假酒店。同時要符合可持續(xù)發(fā)展理念和對自然資源保護(hù)性開發(fā)的要求，在促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，切實做好對北海地?zé)釡厝Y源的保護(hù)。 （2）環(huán)境理念：尋覓場所靈氣，提升自然潛質(zhì)，創(chuàng)建面向世界的云南旅游的健康休閑基地?！叭伺c自然和諧發(fā)展”，建立一個充分體現(xiàn)人與人、人與自然和諧發(fā)展的、有地區(qū)特色的、高標(biāo)準(zhǔn)的溫泉度假酒