【正文】 八、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）財(cái)務(wù)價(jià)格采用變動(dòng)價(jià)格：以現(xiàn)行價(jià)格每年3%上漲。利率水平隨著金融市場(chǎng)和政策變動(dòng)。（4）融資風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目融資方案的實(shí)施可能受到以下風(fēng)險(xiǎn)因素的影響：資金供應(yīng)可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致建設(shè)工期拖長(zhǎng)，工程造價(jià)升高，原定投資效益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。股本中由騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司占最大股份，將成為股本資金及時(shí)到位的強(qiáng)有力保障，并能保證項(xiàng)目的后續(xù)資金。由于本項(xiàng)目的融資主體具有很強(qiáng)的實(shí)力，并有企業(yè)和財(cái)團(tuán)的支持，加上政策支持，資金來(lái)源能確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。 同時(shí)，本項(xiàng)目一些大型設(shè)備可選擇采用融資租賃的融資方式。 本項(xiàng)目的債務(wù)資金主要為信貸融資，主要為政策性銀行和商業(yè)銀行提供的貸款。（2）國(guó)內(nèi)外銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資金。 七、融資方案本項(xiàng)目融資主體為既有項(xiàng)目法人騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司，同時(shí)，可新設(shè)項(xiàng)目法人進(jìn)行融資。2. 實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2007年10月動(dòng)工，2009年12月完工并全部投入運(yùn)營(yíng)。序號(hào)分項(xiàng)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M266660100畝2總建筑面積M2600003客房規(guī)模套500100棟產(chǎn)權(quán)式別墅4建筑密度％255容積率0．456綠化系數(shù)％657建設(shè)總工期年3二期8總投資萬(wàn)元280009年經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元8943平均開(kāi)房率為65%（500元/間）10營(yíng)業(yè)成本萬(wàn)元1825部分優(yōu)惠11稅費(fèi)總額萬(wàn)元800部分減免12利潤(rùn)總額萬(wàn)元711813稅后利潤(rùn)萬(wàn)元631814投資利潤(rùn)率％2315財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％28資產(chǎn)融資50%16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬(wàn)元488004．瑪御谷產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店總投資收益分析：，采用分兩期滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)和組合融資相結(jié)合的資本運(yùn)作方式。序號(hào)分項(xiàng)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2266000400畝2總建筑面積M230003接待規(guī)模人次/日16004建筑密度％5日均接待人次6006綠化系數(shù)％857建設(shè)總工期年28總投資萬(wàn)元41209年經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元1800日均營(yíng)業(yè)收入5萬(wàn)（600人次）10營(yíng)業(yè)成本萬(wàn)元480部分優(yōu)惠11稅費(fèi)總額萬(wàn)元200部分減免12利潤(rùn)總額萬(wàn)元132013稅后利潤(rùn)萬(wàn)元112014投資利潤(rùn)率％2015財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％18所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬(wàn)元9800溫泉度假酒店：占地面積約100畝，規(guī)劃五星級(jí)客房500套左右，具備舉辦大型商務(wù)會(huì)議功能。序號(hào)分項(xiàng)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2666002總建筑面積M2210003接待規(guī)模人次/日5600溫泉出水量5000立方/日4建筑密度％165容積率0．356綠化系數(shù)％687建設(shè)總工期年38總投資萬(wàn)元58809年經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元5600日均營(yíng)業(yè)收入16萬(wàn)（1000人次，為容量的20%）10營(yíng)業(yè)成本萬(wàn)元1825部分優(yōu)惠11稅費(fèi)總額萬(wàn)元800部分減免12利潤(rùn)總額萬(wàn)元377513稅后利潤(rùn)萬(wàn)元297514投資利潤(rùn)率％3815財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％36所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬(wàn)元21800 戶外運(yùn)動(dòng)休閑公園：占地面積400畝，為休閑主題運(yùn)動(dòng)休閑公園及會(huì)所。（詳見(jiàn)初步設(shè)計(jì)方案） 五、項(xiàng)目投資回報(bào)分析溫泉康體SPA：占地100畝，建設(shè)大眾型溫泉浴場(chǎng)12000平米，國(guó)際溫泉康體SPA6000平米，高級(jí)溫泉水會(huì)3000平米。 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)上述原則和思路本著公平、公開(kāi)、公正的原則邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外高水平專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案比選，最終選擇最佳設(shè)計(jì)方案?！叭伺c自然和諧發(fā)展”，建立一個(gè)充分體現(xiàn)人與人、人與自然和諧發(fā)展的、有地區(qū)特色的、高標(biāo)準(zhǔn)的溫泉度假酒店。同時(shí)要符合可持續(xù)發(fā)展理念和對(duì)自然資源保護(hù)性開(kāi)發(fā)的要求，在促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，切實(shí)做好對(duì)北海地?zé)釡厝Y源的保護(hù)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：保護(hù)性開(kāi)發(fā)；自然生態(tài)；地方文脈；人性化游樂(lè)；可持續(xù)發(fā)展；建筑風(fēng)格與特色；打造有吸引力的外部空間。 四、建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)方案 （1）旅游接待規(guī)模：一期開(kāi)發(fā)接待能力30萬(wàn)人次/年；遠(yuǎn)期70萬(wàn)人次/年。以溫泉資源和旅游項(xiàng)目作為支撐的酒店用地，按國(guó)內(nèi)平均產(chǎn)出10萬(wàn)/畝計(jì)算，可利用土地約600畝，則土地開(kāi)發(fā)價(jià)值總量約為6000萬(wàn)元。同時(shí)，地表水資源水質(zhì)優(yōu)良，水量充沛，對(duì)本項(xiàng)目大規(guī)模高端發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。土地利用成本也較低，沒(méi)有大規(guī)模的拆遷工程。 本項(xiàng)目各種資源賦存條件較有利于本項(xiàng)目利用，開(kāi)采成本很低，開(kāi)采設(shè)施投入不多，開(kāi)采風(fēng)險(xiǎn)和持續(xù)利用情況都很好。D景觀環(huán)境：北海境內(nèi)旅游資源豐富，有北海濕地、櫻花谷、青海湖等眾多景點(diǎn)，各景點(diǎn)相距較近，形成了一個(gè)旅游環(huán)線。B土地資源：北海溫泉區(qū)域地質(zhì)情況良好，地基承載力高，適合本項(xiàng)目建設(shè)。A溫泉資源：北海溫泉水質(zhì)好，含有多種對(duì)人體有益的微量元素。B土地資源：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橐幻娣e約13平方公里的壩子，能保證足夠的可建設(shè)土地。加上其它自然出水點(diǎn)北海溫泉出水量可達(dá)每晝夜2000立方米。 三、資源條件評(píng)價(jià)A溫泉資源：北海溫泉有十多個(gè)出水點(diǎn)，目前已取水利用的有七個(gè)出水點(diǎn)。（強(qiáng)于熱海、官房、和順本地化運(yùn)作） 本項(xiàng)目面臨很多影響本項(xiàng)目成功的風(fēng)險(xiǎn)因素，主要在以下幾點(diǎn)： （1）成本上漲：本項(xiàng)目的土地、拆遷受政策影響面臨很大難度，投入有可能大幅上升； （2）宏觀環(huán)境及政策的變化：本項(xiàng)目對(duì)騰沖整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依存度很高，如果宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不如預(yù)期，將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益； （3）競(jìng)爭(zhēng)者的威脅：新進(jìn)入者大量進(jìn)入和現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者提高競(jìng)爭(zhēng)能力，都將對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理形成沖擊； （4）溫泉資源發(fā)生變化和周邊環(huán)境惡化：由于騰沖地質(zhì)情況較為復(fù)雜，溫泉資源存在變化的可能，同時(shí)，周邊環(huán)境存在亂采亂伐的現(xiàn)象，有可能引起周邊環(huán)境的惡化。（強(qiáng)于目前的熱海和官房酒店） （2）地?zé)豳Y源豐富，品質(zhì)良好。但與以上對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)并不是惡性競(jìng)爭(zhēng)，而是共生共榮的良性競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)提高經(jīng)營(yíng)管理水平后，將帶來(lái)共同的繁榮，吸引更多的游客來(lái)休閑度假。同時(shí)，因本項(xiàng)目酒店是溫泉景區(qū)的核心項(xiàng)目，對(duì)游客來(lái)說(shuō)有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，將成為高端游客住宿的首選，市場(chǎng)前景看好。供需基本平衡，但考慮到節(jié)假日峰值需求量為平日的兩倍左右，則在節(jié)假日需求量將大大超過(guò)能供繪量。預(yù)計(jì)2009年，本項(xiàng)目正式建成之日，騰沖的游客總量將達(dá)到500萬(wàn)人次，床位日均需求總量達(dá)到15000個(gè)，高端酒店客房日均需求量將達(dá)到約3000個(gè)。中國(guó)的快速城市化和超城市化過(guò)程，使城市環(huán)境問(wèn)題日益突出，嚴(yán)重影響人們的生活質(zhì)量和身心健康，更多的高收入人群將選擇氣候良好、環(huán)境優(yōu)美、具有齊備的游樂(lè)設(shè)施的宜居城市作為第二居住地，用來(lái)休假、療養(yǎng)、享受生活。同時(shí)，南亞大通道中最為關(guān)鍵的路段——騰沖至密支那段高等級(jí)公路將全線通車，新開(kāi)辟的南亞邊境旅游將帶來(lái)大量新的游客，預(yù)計(jì)全年將增加100萬(wàn)人次左右，其中將有30%以上的國(guó)際游客，并將以每年15%以上的速度增加。隨著騰沖機(jī)場(chǎng)于2008年左右通航，來(lái)騰沖的游客將大大增加，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)400萬(wàn)人次，2009年將超過(guò)500萬(wàn)人次，2011年預(yù)計(jì)將達(dá)到700萬(wàn)人次，其中，中高端游客將大大增加，2009年預(yù)計(jì)將超過(guò)現(xiàn)在兩倍以上，達(dá)到100萬(wàn)人次。 目前節(jié)假日游客對(duì)騰沖高檔酒店客房的需求大大超過(guò)實(shí)際提供的規(guī)模，尤其是五一、十一、春節(jié)幾大旅游“黃金周”，各種檔次各種類型的客房都被提前預(yù)訂一空。自駕游、自助游正成為我國(guó)高收入人群和自由職業(yè)者進(jìn)行旅游的主要形式，而這種方式早就成為國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家居民出外旅游的一種重要形式。而騰沖因其獨(dú)特的氣候和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，正被國(guó)內(nèi)外眾多高收入人群列為中國(guó)主要的第二居住地之一。與本項(xiàng)目類似的酒店為官房五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式度假酒店，有288間客房以及配套中西餐廳、會(huì)議室等，2006年?duì)I業(yè)收入約為1800萬(wàn)元，節(jié)假日開(kāi)房率很高，平日開(kāi)房率較低，會(huì)議接待較多。騰沖縣城作為一個(gè)集旅游、文化、口岸、商貿(mào)為一體的生態(tài)花園城市已經(jīng)初具雛形。同時(shí)，通過(guò)引入大企業(yè)、集團(tuán)投資賓館、酒店、景區(qū)景點(diǎn)、餐飲、娛樂(lè)等行業(yè)，旅游賓館接待條件以及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)一步改善，景區(qū)景點(diǎn)的文化內(nèi)涵和品位得到提升。通過(guò)開(kāi)發(fā)火山地?zé)?、濕地溫泉、民族風(fēng)情、邊境風(fēng)光等旅游資源，組合旅游產(chǎn)品，旅游經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，%。上一世紀(jì)90年代以來(lái)，騰沖全面實(shí)施“農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣、工業(yè)立縣、旅游名縣、口岸活縣、文化強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。但這些民營(yíng)資本前身大多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資企業(yè)，不具備旅游賓館、酒店開(kāi)發(fā)專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并不熟悉國(guó)內(nèi)外高端旅游發(fā)展趨勢(shì)，也沒(méi)有國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。從旅游業(yè)自身發(fā)展看，目前騰沖旅游產(chǎn)品仍顯得比較單一，資源開(kāi)發(fā)層次不高，在挖掘豐富的歷史文化、民族文化內(nèi)涵，與旅游有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮其綜合效益方面相對(duì)滯后。％，游客總量已經(jīng)達(dá)到230萬(wàn)／年，人均旅游消費(fèi)量為300元，消費(fèi)層次較低。 按照國(guó)家旅游局的統(tǒng)計(jì)，其中：；；；。 1992年～2004年 云南省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表 項(xiàng)目年份接待海外游客（萬(wàn)人次）旅游外匯收入（億美元）接待國(guó)內(nèi)游客（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)旅游收入（億元）旅游總收入（億元）1992——1993——1994——1995199619971998199920002001200220032004目前到騰沖旅游的游客以省內(nèi)游客為主，占55％，而海外游客僅占5％?！　?005年，%。2005年，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)超過(guò)12億人次，%。依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、征地移民搬遷和失地農(nóng)民補(bǔ)償及就業(yè)等問(wèn)題，以及項(xiàng)目建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)厣?、水資源、生態(tài)環(huán)境（包括地質(zhì)災(zāi)害）、農(nóng)民收入、地區(qū)財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，落實(shí)項(xiàng)目場(chǎng)內(nèi)外建設(shè)條件（水電路、通信等）、建設(shè)規(guī)劃和近期建設(shè)方案，資金來(lái)源等，據(jù)此編制本可行性研究報(bào)告。本項(xiàng)目為騰沖國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)的重要項(xiàng)目，位于騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)的中央，將通過(guò)建設(shè)具有南亞風(fēng)情、地方文化特色和國(guó)際一流水準(zhǔn)的溫泉度假酒店，為騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)集聚人氣、提升旅游檔次的核心項(xiàng)目。按照整體規(guī)劃、分期建設(shè)的原則，通過(guò)本期建設(shè)及后續(xù)開(kāi)發(fā)，建成集國(guó)際會(huì)議、主題論壇、旅游度假、康體休閑、購(gòu)物娛樂(lè)為一體的服務(wù)功能齊全的騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)。為充分利用騰沖特別是騰沖國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)的自然資源和旅游資源優(yōu)勢(shì)，騰沖瑪御谷溫泉度假酒店等休閑健康旅游項(xiàng)目的投資建設(shè)，將構(gòu)建具有國(guó)際水準(zhǔn)的、自然景觀優(yōu)美和旅游服務(wù)內(nèi)容豐富的著名休閑度假目的地，以此尋求騰沖更大的發(fā)展空間，面向東南亞、服務(wù)南亞，帶動(dòng)全省，加快騰沖的發(fā)展。而騰沖獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和豐富的旅游資源，可望成為提高云南旅游業(yè)國(guó)際化水平的重要突破口，成為提升云南旅游業(yè)檔次，強(qiáng)化旅游業(yè)發(fā)展的新的增長(zhǎng)極。國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，尤其是我國(guó)南亞大通道戰(zhàn)略的實(shí)施，為云南和騰沖的發(fā)展提供了前所未有的戰(zhàn)略機(jī)遇。騰沖還具有獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和豐富的自