【正文】 上政策支持，資金來源能確保項目建設(shè)順利進(jìn)行。 同時，本項目一些大型設(shè)備可選擇采用融資租賃的融資方式。 本項目的債務(wù)資金主要為信貸融資，主要為政策性銀行和商業(yè)銀行提供的貸款。 （ 2）國內(nèi)外銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資金。 七、融資方案 本項目融資主體為既有項目法人 XXXX 溫泉投資有限公司，同時，可新設(shè)項目法人進(jìn)行融資。 2. 實施進(jìn)度安排 本項目預(yù)計于 2021 年 10 月動工， 2021 年 12 月完工并全部投入 運(yùn)營 。 序號 分項名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總占地面積 M2 66660 100 畝 2 總建筑面積 M2 60000 3 客房規(guī)模 套 500 100 棟產(chǎn)權(quán)式別墅 4 建筑密度 ％ 25 5 容積率 0． 45 6 綠化系數(shù) ％ 65 7 建設(shè)總工期 年 3 二期 8 總投資 萬元 28000 9 年經(jīng)營收入 萬元 8943 平均開房率為 65%（ 500 元 /間） 10 營業(yè)成本 萬元 1825 部分優(yōu)惠 11 稅費(fèi)總額 萬元 800 部分減免 12 利潤總額 萬元 7118 13 稅后利潤 萬元 6318 14 投資利潤率 ％ 23 15 財務(wù)內(nèi)部收 益率 ％ 28 資產(chǎn)融資 50% XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報告 29 16 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic＝ 7%） 萬元 48800 4． XX 產(chǎn)權(quán)式 溫泉 度假酒店 總投資收益分析： XX 產(chǎn)權(quán)式 溫泉 度假酒店 項目總投資為 億元，采用分兩 期滾動式開發(fā)和組合融資相結(jié)合的資本運(yùn)作方式，自有啟動資金投入僅需 億元，短期建設(shè)融資 億元。 序號 分項名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總占地面積 M2 266000 400 畝 2 總建筑面積 M2 3000 3 接待規(guī)模 人次 /日 1600 4 建筑密度 ％ 5 日均接待人 次 600 6 綠化系數(shù) ％ 85 7 建設(shè)總工期 年 2 8 總投資 萬元 4120 9 年經(jīng)營收入 萬元 1800 日均營業(yè)收入 5 萬（ 600 人次） XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報告 28 10 營業(yè)成本 萬元 480 部分優(yōu)惠 11 稅費(fèi)總額 萬元 200 部分減免 12 利潤總額 萬元 1320 13 稅后利潤 萬元 1120 14 投資利潤率 ％ 20 15 財務(wù)內(nèi)部收 益率 ％ 18 所得稅后 16 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic＝ 7%） 萬元 9800 溫泉度假酒店 ：占地面積約 100 畝，規(guī)劃五星級客房 500 套左右，具備舉辦大型商務(wù)會議功能。 序號 分項名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總占地面積 M2 66600 2 總建筑面 積 M2 21000 3 接待規(guī)模 人次 /日 5600 溫泉出水量 5000 立方 /日 4 建筑密度 ％ 16 5 容積率 0． 35 XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報告 27 6 綠化系數(shù) ％ 68 7 建設(shè)總工期 年 3 8 總投資 萬元 5880 9 年經(jīng)營收入 萬元 5600 日均營業(yè)收入 16 萬（ 1000 人次，為容量的 20%） 10 營業(yè)成本 萬元 1825 部分優(yōu)惠 11 稅費(fèi)總額 萬元 800 部分減免 12 利潤總額 萬元 3775 13 稅后利潤 萬元 2975 14 投資利潤率 ％ 38 15 財務(wù)內(nèi)部收 益率 ％ 36 所得稅后 16 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic＝ 7%） 萬元 21800 戶外運(yùn)動休閑公園 ：占地面積 400 畝，為 休閑主題運(yùn)動休閑公園 及會所。（詳見初步設(shè)計方案） 五、項目投資回報分析 溫泉康體 SPA：占地 100 畝，建設(shè)大眾型溫泉浴場 12021 平米，國際溫泉康體 SPA6000 平米，高級溫泉水會 3000 平米。 本項目規(guī)劃設(shè)計依據(jù)上述原則和思路本著公平、公開、公正的原則邀請國內(nèi)外高水平專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計方案比選，最終選擇最佳設(shè)計方案?！叭伺c自然和諧發(fā)展”，建立一個充分體現(xiàn)人與人、人與自然和諧發(fā)展的、有地區(qū)特色的、高標(biāo)準(zhǔn)的溫泉度假酒店。同時要符合可持續(xù)發(fā)展理念和對自然資源保護(hù)性開發(fā)的要求，在促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，切實做好對 XX 地?zé)釡厝Y源的保護(hù)。 規(guī)劃設(shè)計原則：保護(hù)性開發(fā)；自然生態(tài)；地方文脈；人性化游樂；可持續(xù)發(fā)展；建筑風(fēng)格與特色；打造有吸引力的外部空間。 四、建設(shè)規(guī)模與設(shè)計方案 （ 1）旅游接待規(guī)模：一期開發(fā)接待能力 30 萬人次 /年；遠(yuǎn)期 70萬人次 /年。 以溫泉資源和旅游項目作為支撐的酒店用地，按國內(nèi)平均產(chǎn)出10 萬 /畝計算，可利用土地約 600 畝，則土地開發(fā)價值總量約為 6000萬元 。同時，地表水資源水質(zhì)優(yōu)良，水量充沛，對本項目大規(guī)模高端發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。土地利用成本也較低，沒有大規(guī)模的拆遷工程。 本項 目各種資源賦存條件較有利于本項目利用，開采成本很低，開采設(shè)施投入不多，開采風(fēng)險和持續(xù)利用情況都很好。 D 景觀環(huán)境： XX 境內(nèi)旅游資源豐富，有 XX 濕地、櫻花谷、青海湖等眾多景點，各景點相距較近，形成了一個旅游環(huán)線。 B 土地資源： XX 溫泉區(qū)域地質(zhì)情況良好，地基承載力高，適合本項目建設(shè)。 A 溫泉資源： XX 溫泉水質(zhì)好，含有多種對人體有益的微量元素。 B 土地資源：本項目所在區(qū)域為一面積約 13 平方公里的壩子，能保證足夠的可建設(shè)土地。加上其它自然出水點 XX溫泉出水量可達(dá)每晝 夜 2021 立方米。 XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報告 23 三、資源條件評價 A 溫泉資源： XX 溫泉有十多個出水點，目前已取水利用的有七個出水點。（強(qiáng)于熱海、官房、和順本地化運(yùn)作） 本項目面臨很多影響本項目成功的風(fēng)險因素，主要在以下幾點： （ 1）成本上漲：本項目的土地、拆遷受政策影響面臨很大難度，投入有可能大幅上升； （ 2）宏觀環(huán)境及政策的變化：本項目對 XX 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依存度很高，如果宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不如預(yù)期，將嚴(yán)重影響本項目的經(jīng)營收益； （ 3）競爭者的威脅：新進(jìn)入者大量進(jìn)入和現(xiàn)有競爭者提高競爭能力，都將對本項目的經(jīng)營管理形成沖擊； （ 4）溫泉資源發(fā)生變化和周邊環(huán)境惡 化：由于 XX 地質(zhì)情況較為復(fù)雜，溫泉資源存在變化的可能，同時，周邊環(huán)境存在亂采亂伐的現(xiàn)象，有可能引起周邊環(huán)境的惡化。（強(qiáng)于目前的熱海和官房酒店） （ 2）地?zé)豳Y源豐富，品質(zhì)良好。但與以上對手的競爭并不是惡性競爭，而是共生共榮的良性競爭，通過競爭提高經(jīng)營管理水平后，將帶來共同的繁榮，吸引更多的游客來休閑度假。同時，因本項目酒店是溫泉景區(qū)的核心項目，對游客來說有得天獨厚的優(yōu)勢，將成為高端游客住宿的首選，市場前景看好。供需基本平衡，但考慮到節(jié)假日峰值需求量為平日的兩倍左右，則在節(jié)假日需求量將大大超過能供繪量。 預(yù)計 2021 年，本 項目正式建成之日， XX 的游客總量將達(dá)到 500萬人次，床位日均需求總量達(dá)到 15000 個，高端酒店客房日均需求量將達(dá)到約 3000 個。 中國的快速城市化和超城市化過程，使城市環(huán)境問題日益突出，XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報告 21 嚴(yán)重影響人們的生活質(zhì)量和身心健康，更多的高收入人群將選擇氣候良好、環(huán)境優(yōu)美、具有齊備的游樂設(shè)施的宜居城市作為第二居住地，用來休假、療養(yǎng)、享受生活。 同時，南亞大通道中最為關(guān)鍵的路段 —— XX 至密支那段高等級公路將全線通車，新開辟的南亞邊境旅游將帶來大量新的游客，預(yù)計全年將增加 100 萬人次左右，其中將有 30%以上的國際游客，并將以每年 15%以上的速度增加。 隨著 XX 機(jī)場于 2021 年左右通航，來 XX 的游客將大大增加，預(yù)計全年將超過 400 萬人次， 2021 年將超過 500 萬人次， 2021 年 預(yù)計將達(dá)到 700 萬人次，其中，中高端游客將大大增加， 2021 年預(yù)計將超過現(xiàn)在兩倍以上，達(dá)到 100 萬人次。 目前節(jié)假日游客對 XX 高檔酒店客房的需求大大超過實際提供的規(guī)模，尤其是五一、十一、春節(jié)幾大旅游“黃金周”，各種檔次各種類型的客房都被提前預(yù)訂一空。 自駕游、自助游正成為我國高收入人群和自由職業(yè)者進(jìn)行旅游的主要形式，而這種方式早就成為國外發(fā)達(dá) 國家居民出外旅游的一種重要形式。而 XX 因其獨特的氣候和環(huán)境優(yōu)勢，正被國內(nèi)外眾多高收入人群列為中國主要的第二居住地之一。與本項目類似的酒店為官房五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店，有 288 間客房以及配套中西餐廳、會議室等，總 投資為 億元， 2021 年營業(yè)收入約為1800 萬元，節(jié)假日開房率很高，平日開房率較低，會議接待較多。 XX 縣城作為一個集旅游、文化、口岸、商貿(mào)為一體的生態(tài)花園城市已經(jīng)初具雛形。 同時，通過引入大企業(yè)、集團(tuán)投資賓館、酒店、景區(qū)景點、餐飲、娛樂等行業(yè) ， 旅游賓館接待條件以及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)一步改善，景區(qū)景點的文化內(nèi)涵和品位得到提升。通過開發(fā)火山地XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報告 19 熱、濕地溫泉、民族風(fēng)情、邊境風(fēng)光等旅游資源，組合旅游產(chǎn)品， 旅游經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長， 2021 年旅游總?cè)舜芜_(dá)到 萬人次，同比增長%。 上一世紀(jì) 90 年代以來， XX 全面實施“農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣、工業(yè)立縣、旅游名縣、口岸活縣、文化強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。但這些民營資本前身大多為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資企業(yè)，不具備旅游賓館、酒店開發(fā)專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營經(jīng) 驗，并不熟悉國內(nèi)外高端旅游發(fā)展趨勢，也沒有國內(nèi)外旅游市場網(wǎng)絡(luò)。 從旅游業(yè)自身發(fā)展看，目前 XX 旅游產(chǎn)品仍顯得比較單一，資源開發(fā)層次不高，在挖掘豐富的歷史文化、民族文化內(nèi)涵，與旅游有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮其綜合效益方面相對滯后。 XX 目前旅游業(yè)占 ％， 游客總量已經(jīng)達(dá)到 230 萬／年， 人均旅游消費(fèi)量 為 300 元， 消費(fèi)層次較低。 XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報告 18 按照國家旅游局的統(tǒng)計， 2021 年入境過夜旅游者在中國境內(nèi)人均花費(fèi) 美元，其中：外國過夜旅游者人均花費(fèi) 美元；香港同胞人均花費(fèi) 美元；澳門同胞人均花費(fèi) 美元；臺灣同胞人均花費(fèi) 美元。 1992年～ 2021年 云南省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)表 項目 年份 接待海外游客 （ 萬人次 ） 旅游外匯收入 （ 億美元 ） 接待國內(nèi)游客 （ 萬人次 ） 國內(nèi)旅游收入 （ 億元 ） 旅游總收入 （ 億元 ） 1992 —— 1993 —— 1994 —— 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 目前到 XX 旅游的游客以省內(nèi)游客為主，占 55％，而海外游客僅占 5％。 2021 年，我國入境過夜旅游者人數(shù) 萬人次，比上年增長%。 2021 年， 我國國內(nèi)旅游人數(shù)超過 12 億人次， 我國入境旅游人數(shù) 萬人次，比上年增長 %。依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，重點調(diào)查項目建設(shè)用地性質(zhì)、征地移民搬遷和失地農(nóng)民補(bǔ)償及就業(yè)等問題，以及項目建設(shè)對當(dāng)?shù)厣帧⑺Y源、生態(tài)環(huán)境（包括地質(zhì)災(zāi)害）、農(nóng)民收入、地區(qū)財政收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，落實項目場內(nèi)外建設(shè)條件（水電路、通信等）、建設(shè)規(guī)劃和近期建設(shè)方案，資金來源等，據(jù)此編制本可行性研究報告。本項目為 XX 國際生態(tài)旅游區(qū)的重要項目，位于 XXXX 溫泉旅游區(qū)的 中央，將通過建設(shè)具有南亞風(fēng)情、地方文化特色和國際一流水準(zhǔn)的溫泉度假酒店，為 XXXX 溫泉旅游區(qū) 集聚人氣、提升旅游檔次的核心項目。按照整體規(guī)劃、分期建設(shè)的原則，通過本期建設(shè)及后續(xù)開發(fā)，建成集國際會議、主題論壇、旅游度假、康體休閑、購物娛樂為一體的服 務(wù)功能齊全的 XXXX 溫泉旅游區(qū) 。為充分利用XX 特別是 XX 國際生態(tài)旅游區(qū)的自然資源和旅游資源優(yōu)勢， XXXX 溫泉度假酒店等休閑健康旅游項目的投資建設(shè)，將構(gòu)建具有國際水準(zhǔn)的、自然景觀優(yōu)美和旅游服務(wù)內(nèi)容豐富的著名休閑度假目的地，以此尋求XX 更大的發(fā)展空間，面向東南亞、服務(wù)南亞，帶動全省，加快 XX 的發(fā)展。 而 XX 獨特的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的旅游資源，可望成為 提高云南旅游業(yè)國際化水平的重要突破口， 成為 提升云南旅游業(yè)檔次，強(qiáng)化旅游業(yè)發(fā)展的新的增長極。 國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，尤其是我國南亞大通道戰(zhàn)略的實施，為云南和 XX 的發(fā)展提供了前