【正文】 廣時機定位 房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。 價格分布 不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價格上的調(diào)整。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 20 各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn) 12500元 /M2 的銷售價格。本階段的售價在單位成本基礎(chǔ)上 再次 提高 ， 銷售平均價格約為： 12020元 /M2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。綜合 煙臺 市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段 ， 本階段為市場導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低 開策略，以迅速搶占市場份額。總銷售面積約 27000 平方米；（ 2） 本項目總 建筑面積：約 37000平方米 ； （ 3） 本項目總投資費用：約 26545萬元 ； （ 4） 可銷售面積部分單位成本： 6500元 /平方米 。 景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的景觀會十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。 價格定位 該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納 客戶。 戶型設(shè)置 建議設(shè)置 六 種銷售戶型： 單間、雙套間、三套間 、疊拼度假單元、小獨棟圍合式度假單元、大獨棟度假單元 。 功能分類及戶型設(shè)置定位 功能分類 本項目總建筑面積約 37000平方米，其中： 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 18 客房部分 27000 平方米，占總建筑面積的 73%，公用設(shè)施部分包括為 10000 平 方米，占總建筑面積的 27%，包括大堂、走廊、機電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議 室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。 6．設(shè)計意圖和要求： 陽光，同時以蒼翠繁茂的 園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； 暖溫 帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； 、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益 彰 ，符合地方個性和氣候特征； 景觀； ，如太陽能利用， 污水處理系統(tǒng)。 裝修 按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 17 建筑采用框架結(jié)構(gòu)， 酒店主樓內(nèi) 戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間 ，分散布置的度假單元套房以小獨棟圍合式和疊拼式為主，配以少量大獨棟總統(tǒng)套， 以適用不同客戶的需求。 5．建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 3．地形利用 充分利用原有的起伏地形， 再增加一些臺地， 通過 園林的設(shè)計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。 3． 4． 2 建筑設(shè)計與規(guī)劃定位 1．標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 16 原地面 標(biāo) 高 + 以上，以防范在臺風(fēng)期間 洪 水的侵襲； 2．景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè) 計于有海景的位標(biāo) 。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見的 植物、果樹、奇花、異 草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。 “ C”型建筑物圍合部分，組成 開放式水景 園林，它承襲了 北京和蘇州的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計理念，融合 煙臺 ***的本土文化特色。 因此 ，綜上分析，本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： ● 區(qū)域市場應(yīng)為 “ 三北 ” 地區(qū) ● 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭 ● 三北地區(qū) 的中小企業(yè) 具體細(xì)分，該項目的細(xì)分市場應(yīng)是： ● 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，?有富裕資金）享受型市場 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 15 ● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場 ● 第三類市場：以不動產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場 ● 第 四 類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機構(gòu)客戶 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 總體規(guī)劃設(shè)計特色 本項目的設(shè)計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。 客觀影響因素 以北京為核心的北方地區(qū)與 煙臺 地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。 因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破 ,更容易受 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 14 到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強烈的購買欲望和購買行為的。 因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為銀發(fā)一族充分享受人生的 一個 難得的 機會。 期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。 3. 3. 1. 3 財力雄厚人 包括上表中階段 6 的人群 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 13 行為及性格特征 擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。 經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣 經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費行為已基本不 存在。 家庭擁有一定的積蓄，并進入有計劃的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強的實力。 行為及性格特征 該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟收入已經(jīng)進入穩(wěn)固并不斷上升的階段。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 12 升的趨勢。 價格適中偏低，使用時間靈活， 旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品 能迎合該群體的口味。 對自助游情有獨鐘，因而長時間地?fù)碛锌擅赓M使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。 從上表分析可知，以 “ 家庭生活的階段性 ” 為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列 3 個部分： 3． 3. 1. 1 經(jīng)濟富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素， 怕孤獨和冷落。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 11 度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。但消費態(tài)度日趨理智， 并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。伴侶或 子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達(dá)高峰 。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。 經(jīng)驗的積累，職位的 升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子 女教育投資。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。 滿巢階段（一）：年輕夫妻，有 6 歲以下子女 ， 家庭用品 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 10 購買的高峰期。對自助游擁有更充足的財 力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。 新婚階段：年輕夫妻，無子女 ， 經(jīng)濟處于上升階段 ， 購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。貸還款能力強，接受貸款購物的方式。好動型青年公寓的主要租買者 。 3. 3. 1 以 “ 家庭生活的階段性 ” 為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析 家庭生活周期階段 與特點 住宅購買與消費特點