【正文】 管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務。屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段：● 項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負零● 物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已確定● 銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定 銷售方式定位 銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。從理論上講，房地產的項目應該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應該是：● 主體工程已基本完成● 配套設施已全部到位● 外部環(huán)境與內部配套已銜接到位● 形象與品牌的推廣已達到了預期的效果● 物業(yè)的管理模式、服務項目、收費標準已確定● 有關的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒但針對該項目的特點：● 自籌資金無法完成項目建設，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款；● 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持；● 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績； 綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。我們將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為多個級別，并配合不同樓層的價差，調整出不同公寓的價格分布。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上更進一步提高，銷售平均實收價格約為：15000元/M2。本階段的售價在單位成本的基礎上適當提高，銷售平均價格為：10000元/M2； 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。 平均售價制定建議： 具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。 （1）本項目公寓酒店主樓部分銷售面積約5000平方米；度假單元式套房部分約22000平方 米。 具體定價建議如下： 相關經(jīng)濟及技術指標： 選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質素調整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。同時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。地下室部分5000平方米，不包含在總建筑面積內，包括：停車場、倉庫等。　 本項目房屋造型及格調以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項目建設密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和暖溫帶園林效果?？射N售部分在銷售期間提供不同戶型的樣板房13間(套)。戶型面積從50m2到700m2不等。針對***度假酒店的項目特點，充分利用***一線海景的資源優(yōu)勢，將其建成全煙臺、也是全山東最大最好的一線海景五星級度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。4．規(guī)模與設計（參見“技術經(jīng)濟指標表”） 設計168套客房，可容納600余位客人，安排不同布局方式的單元，包括分散布置的度假單元式總統(tǒng)套房、豪華套房、普通套房以及位于酒店主樓內的小套房和普通標間；600平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設戶內、外兒童娛樂園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；戶外溫泉SPA、夏威夷式泳池；水景園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動的私密性的相輔相成；同時要創(chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應夏季主導風向。別具一格的開敞式酒店大堂，暖溫帶風情的豪華觀?？头浚诤铣鰞?yōu)美的海濱度假酒店效果。規(guī)?；趾氪髿猓谱骶峦昝?。本項目設計為一幢“C”型分布的建筑主樓和部分分散的度假單元，樓高3層，部分4層，主樓用于度假酒店公共配套和普通標間及小套房。第三類市場：以不動產投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場● 因此 ，綜上分析，本項目的目標客戶應確定為：● 區(qū)域市場應為“三北”地區(qū)● 目標客戶應以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質量的成熟家庭● 三北地區(qū)的中小企業(yè)具體細分，該項目的細分市場應是：● 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產階層（在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場● 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的?？陀^影響因素 以北京為核心的北方地區(qū)與煙臺地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。 因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內心欲望的產品的誘導并產生強烈的購買欲望和購買行為的。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為銀發(fā)一族充分享受人生的一個難得的機會。 期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠比年輕一族要多，擁有長時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 節(jié)奏緩慢．配套服務細意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。3. 3. 1. 3 財力雄厚人 包括上表中階段6的人群行為及性格特征 擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。經(jīng)濟實力及消費習慣 經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費行為已基本不存在。 家庭擁有一定的積蓄，并進入有計劃的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強的實力。行為及性格特征 該類人群的家庭結構及經(jīng)濟收入已經(jīng)進入穩(wěn)固并不斷上升的階段。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。隨著產業(yè)結構的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。價格適中偏低，使用時間靈活，旅游配套服務齊備的度假物業(yè)產品能迎合該群體的口味。對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務，對他們來說有極大的吸引力。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分的不同客戶群中，項目的主要目標客戶群應包括下列3個部分：3．3. 1. 1 經(jīng)濟富裕的年輕階層 包括上表中階段2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。特別注重情感溝通、關注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。開始承擔繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。 滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女，家庭用品購買的高峰期。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負擔。 新婚階段：年輕夫妻，無子女，經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。貸還款能力強，接受貸款購物的方式。好動型青年公寓的主要租買者。 旅游及