【正文】 %%%%%%%房 地 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ）同 比 增 長 率 （ %）圖 34 20222022 年重慶市合川區(qū)房地產(chǎn)投資及同比增長情況（數(shù)據(jù)來源：重慶市合川區(qū)統(tǒng)計局）綜上分析，重慶市及合川區(qū)土地開發(fā)及房地產(chǎn)市場將具有較好21 / 133的發(fā)展態(tài)勢。全年商品房總成交套數(shù)為 19357 套，同比增長%，實際銷售面積 萬平方米，同比增長 %，成交金額 億元，同比增長 %，銷售勢頭一路看好。隨著合川區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和旅游市場的成長，未來數(shù)年酒店住宿市場的需求預(yù)計隨之增長。（三）結(jié)論由合川政府牽頭對基礎(chǔ)設(shè)施和旅游設(shè)施不斷改善，預(yù)計將進一步推動合川地區(qū)訪客人次的增長，并增強其在境內(nèi)外休閑市場的形象。2022 年，合川區(qū)全年接待游客 萬人次，實現(xiàn)旅游收入 億元。（二）旅游人次逐年增加2022 年，合川區(qū)接待國內(nèi)旅游人數(shù) 萬人次，比上年增長%；接待入境旅游人數(shù) 萬人，增長 %。文峰塔、盧作孚故居完成修復(fù)并對外開放，文峰街成功創(chuàng)建 3A 級景區(qū)。釣魚城景區(qū)陳列展覽館、九口鍋遺址保護、半邊街游客中心等項目建成投用，釣魚城成功創(chuàng)建 4A 級景區(qū)，被列為國家考古遺址公園。另外，行業(yè)管理和約束能力并不強，酒店之間存在殺價等惡性競爭，也是制約星級酒店房價提升的因素。五星級酒店的平均房價僅為 元，比成都的平均價格低 200 元，和北京、上海動輒 4位數(shù)的價格有較大差距；四星級酒店的平均房價僅為 330 元左右。但是由于四、五星級酒店都有協(xié)議公司及旅游團隊，而這些客群又是酒店的主要客群來源。投資一家星級酒店，收回成本（不含土地成本）一般要 8~10 年。圖 32 重慶星級酒店客群分布（三）成本分析星級酒店投資成本按照建筑單位面積（不包括土地價格）：五星級酒店一般為 9000—10000 元/㎡，四星級酒店一般為 7000—9000 元/㎡。從其類17 / 133型來看，以國內(nèi)旅游人群為主，外籍人士較少，只占四星級、五星級酒店的 7%、9% 。目前，重慶的高檔商務(wù)客源所占比例較小，導(dǎo)致星級酒店市場，特別是五星級的房價水平相對較低。圖 31 重慶市星級酒店 2022 年2022 年入住率（二）客源分析隨著重慶直轄效應(yīng)的逐步體現(xiàn)，市內(nèi)外公務(wù)、商務(wù)往來較為頻繁，往來的人員構(gòu)成了主城區(qū)發(fā)展商務(wù)旅游的基本客源市場，故商務(wù)客便成為重慶市星級酒店的主力，分別占四星級、五星級酒店的57%、 68%。此外，作為星級酒店，考慮到所有的競爭成本，入住率的保底線為 60%，目前中國酒店業(yè)的平均純利在 8%—12%之間，而重慶酒店業(yè)的平均利潤大約為10%。但從總體業(yè)績情況來看，一直處于穩(wěn)步上升的趨勢。酒店行業(yè)在重慶必然有著一個巨大的發(fā)展空間。重慶市旅游局有關(guān)人士表示，重慶酒店業(yè)發(fā)展勢頭相當迅猛。然而對比其他幾大直轄市，北京五星級酒店數(shù)量為 61 家，上海為 59 家，重慶作為最年輕的直轄市，仍有巨大的差距，但同時隨著重慶經(jīng)濟的迅速發(fā)展，尤其最近兩年在政策上，市政府對旅游業(yè)寄予厚望，黃奇帆市長曾在市旅游經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組全體會議上表示將把旅游業(yè)打造成戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。也正是旅游業(yè)的快速發(fā)展，催生了一批度假型酒店。內(nèi)部行業(yè)齊全，具備一定的產(chǎn)業(yè)基15 / 133礎(chǔ)，對國際國內(nèi)旅游者有了相當?shù)奈?。重慶旅游行業(yè)人士緊緊抓住機遇，積極開拓進取，開發(fā)生產(chǎn)與宣傳促銷相結(jié)合，使重慶旅游業(yè)呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。而重慶的旅游正在逐步的發(fā)展中。重慶的商務(wù)能力無容置疑，作為全國最大的直轄市，地處長江與嘉陵江交匯處的重慶具有良好的地域、交通優(yōu)勢，隨著兩江新區(qū)的成立開發(fā)重慶必將迎來更多的機遇。渝中、江北區(qū)作為重慶經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域，在區(qū)位條件，集客能力，消費水品，配套設(shè)施等方面的優(yōu)勢有為突出。因此，可促進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，有利于實現(xiàn)合川區(qū)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。（三）是促進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、實現(xiàn)當?shù)亟?jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要通過本項目建設(shè)，可刺激帶動當?shù)胤慨a(chǎn)、餐飲、住宿、交通、購物、娛樂、商貿(mào)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升區(qū)域經(jīng)濟綜合競爭力，促進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。（二）是提高人民群眾生活品質(zhì)、改善城市環(huán)境的需要本項目建設(shè)內(nèi)容包括五星級酒店、商務(wù)寫字樓及商業(yè)。13 / 133二、項目建設(shè)必要性（一）是中國知名旅游城市的需要合川區(qū)“十二五”規(guī)劃提出，大力發(fā)展旅游業(yè)，打造中國知名旅游城市，以促進旅游消費為重點，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上檔升級。（四）項目提出理由合川區(qū)要打造中國知名旅游城市，星級酒店以及綜合商業(yè)體的建設(shè)是必不可少的，特別是高星級酒店的需求更為旺盛。提質(zhì)打造文峰街等美食娛樂街區(qū)，建成 8—10 家商務(wù)酒店和旅游星級飯店，完善旅游標識，開發(fā) 2—3 個旅游特色商品，規(guī)范旅游市場秩序，提升旅游服務(wù)質(zhì)量。優(yōu)化要素配套。堅持立足川渝、輻射西南、面向全國、放眼世界，加強區(qū)域旅游協(xié)作，健全宣傳營銷體系。因地制宜發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，打造一批集觀光、休閑、度假、健身于一體的旅游名品。淶灘古鎮(zhèn)優(yōu)化旅游規(guī)劃，科學(xué)開發(fā)下淶灘和濱水旅游，推進游客中心、下殿文物12 / 133保護、六祖殿堂等項目，打造“中國知名旅游古鎮(zhèn)” ，創(chuàng)建 4A 級景區(qū)。圍繞打造世界級、國家級旅游精品，高水平編制釣魚城半島規(guī)劃，力爭招商取得重大突破。 全域推進旅游開發(fā)工程。《2022 年重慶市合川區(qū)政府工作報告》中提出，以促進旅游消費為重點，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上檔升級。——大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游。——實施重點旅游開發(fā)工程。 （三）合川區(qū)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃與目標《重慶市合川區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出，大力發(fā)展旅游業(yè)，打造中國知名旅游城市，以釣魚城為中心，建成重慶市城鄉(xiāng)旅游統(tǒng)籌實驗區(qū)，形成“大旅游、大市場、大產(chǎn)業(yè)”新格局。建成 6 個社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心。建成區(qū)人民醫(yī)院、宏仁醫(yī)院并投用，完成婦幼保健院整體遷建項目主體。注重公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布局、供給規(guī)模、建設(shè)時序與片區(qū)發(fā)展節(jié)奏相適應(yīng)。推進智慧城市建設(shè)，主城 4G 網(wǎng)絡(luò)全覆蓋。建成趙家渡堤防工程，整治城市排水防澇設(shè)施。堅持基礎(chǔ)設(shè)施與城市開發(fā)同步，把握節(jié)奏、突出重點，有序推進沙溪、花灘、白鹿山、小安溪、農(nóng)創(chuàng)園、高職教城等片區(qū)建設(shè)，穩(wěn)步推進純陽山、東津沱等片區(qū)棚戶區(qū)改造。嚴格按程序編制、調(diào)整規(guī)劃，鎖定規(guī)劃控制區(qū)建設(shè)行10 / 133為，嚴厲查處違法建設(shè)。細化城市功能分區(qū)，北城打造商貿(mào)居住中心，南城打造行政文化中心，釣魚城半島打造具有核心競爭力的區(qū)域旅游休閑中心，花灘片區(qū)打造以高檔居住、運動休閑為主的城市新區(qū)，小安溪及白鹿山片區(qū)打造以城鄉(xiāng)互融、旅游配套為主的生態(tài)園區(qū)，高職教城片區(qū)打造以高等教育、文化創(chuàng)意為主的文化教育高地，渭沱片區(qū)、沙溪片區(qū)打造以港口、物流為主的工業(yè)配套服務(wù)區(qū)。優(yōu)化提升規(guī)劃水平。（二）合川區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃《2022 年重慶市合川區(qū)政府工作報告》中提出 2022 年合川區(qū)主要工作目標：奮力推進城市提質(zhì)工程，建設(shè)宜居江城。全年接待游客 萬人次，實現(xiàn)旅游收入 億元。文峰塔、盧作孚故居完成修復(fù)并對外開放，文峰街成功創(chuàng)建 3A 級景區(qū)。釣魚城景區(qū)陳列展覽館、九口鍋遺址保護、半邊街游客中心等項目建成投用，釣魚城成功創(chuàng)建 4A 級景區(qū)，被列為國家考古遺址公園。商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 %，其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。商品房施工面積 萬平方米，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ︰︰ 變?yōu)?：：，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。完成 1500 億級產(chǎn)業(yè)布局，工業(yè)基礎(chǔ)、成長、創(chuàng)新“三大版塊 ”，能源、建材、化工、裝備制造、食品加工、紡織服裝、制藥、電子元器件、電子信息“九大產(chǎn)業(yè)” 發(fā)展格局全面奠定，北汽銀翔、農(nóng)機院西南產(chǎn)業(yè)基地、達方電子等重大招商項目建成投產(chǎn)，義烏小商品批發(fā)市場、茂田建博中心等一批大型專業(yè)市場建成投入使用，合川已逐步成為重慶市的一個重要增長極。近年來，合川區(qū)深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，圍繞中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“ 三大奮斗目標” ，實施富強合川、美麗合川、平安合川、德潤合川“ 四大戰(zhàn)略” ，抓好發(fā)展與民心“ 雙十工程 ”，推進 “百個重點工作項目” ，全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展勢頭強勁。境內(nèi)有釣魚城、淶灘古鎮(zhèn)等著名歷史文化古跡，周敦頤、張森楷、盧作孚、陶行知等歷代名人曾在此授教創(chuàng)業(yè)。幅員面積 2343 平方公里，轄 23 個鎮(zhèn)，7 個街道辦事處，總?cè)丝?156 萬。六、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號 項目 單位 數(shù)值 備注一 建設(shè)目標與規(guī)模1 建設(shè)用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 按功能性質(zhì)劃分1） 公建建筑面積 ㎡ 1 號樓建筑面積 ㎡ 414 間2 號樓建筑面積 ㎡ 裙樓建筑面積 ㎡ 2） 車庫及設(shè)備用房 ㎡ 按地上地下劃分1） 地上建筑面積 ㎡ 2） 地下建筑面積 ㎡ 6 / 1333 建筑占地面積 ㎡ 4 綠化面積 ㎡ 5 道路、及硬質(zhì)鋪裝 ㎡ 6 容積率 7 建筑密度 % %8 綠地率 % %9 停車位 個 711 地上 個 109 地下 個 602二 總投資 萬元 682941 工程費用 萬元 470992 工程建設(shè)其他費用 萬元 98873 預(yù)備費 萬元 45584 建設(shè)期利息 萬元 6750三 資金籌措 萬元 682941 業(yè)主自籌 萬元 33294 占總投資的 %2 銀行貸款 萬元 35000 占總投資的 %四 財務(wù)評價指標1 營業(yè)收入 萬元 114135 整個計算期內(nèi)2 總成本費用 萬元 81832 整個計算期內(nèi)3 營業(yè)稅金及附加 萬元 7956 整個計算期內(nèi)4 所得稅 萬元 6087 整個計算期內(nèi)5 凈利潤 萬元 18260 整個計算期內(nèi)6 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅前7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 6703 所得稅前8 投資回收期 年 所得稅前9 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后10 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1924 所得稅后11 投資回收期 年 所得稅后12 總投資收益率 % 13 資本金凈利潤率 % 7 / 133第二章 項目建設(shè)背景與必要性一、項目建設(shè)背景（一）合川區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況合川地處重慶西北部，因嘉陵江、渠江、涪江三江匯流而得名。借款償還期內(nèi)利息備付率為 ，償債保證比為，綜合償債保證比為 ，還本付息的資金充裕。本項目申請貸款 35000 萬元，主要用于項目部分土建，安裝及裝修工程，計劃于 2022 年貸款 20220 萬元，2022 年貸款 15000 萬元。本項目總投資 68294 萬元，整個計算期內(nèi)，可實現(xiàn)營業(yè)收入114135 萬元，凈利潤 18260 萬元，所得稅 6087 萬元，所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 %，所得稅后凈現(xiàn)值大于 0，所得稅后投資回收期 年。項目建成后，有利于優(yōu)化項目區(qū)的投資環(huán)境，同時可輻射帶動當?shù)芈糜巍? / 133餐飲、房產(chǎn)、娛樂、服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，提升區(qū)域經(jīng)濟綜合競爭力。項目的建設(shè)是必要的。五、主要結(jié)論本項目的建設(shè)符合《合川區(qū)城市總體規(guī)劃（2022－2020 年） 》（2022 年修改） ，符合白鹿山片區(qū)打造以城鄉(xiāng)互融、旅游配套為主的生態(tài)園區(qū)的總體規(guī)劃。 《可行性研究報告》對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎(chǔ)。法人代表：唐洪公司注冊地：重慶市合川區(qū)南辦處南濱西路 22 號；法定代表人唐洪。公司注冊資本為3 / 133人民幣 10000 萬元，現(xiàn)實繳資本 10000 萬元。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)、水電維修、酒店管理、五金交電、機電產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品銷售等。法定代表人：張曉東。二、項目業(yè)主簡介（一）重慶竣洲置業(yè)有限責任公司重慶竣洲置業(yè)有限責任公司系經(jīng)重慶市合川區(qū)工商行政管理局批準，于 2022 年 12 月 3 日取得重慶市合川區(qū)工商行政管理局核發(fā)的 500382022022660 號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。2 / 133（七）項目總投資項目總投資為 68294 萬元，其中建設(shè)投資 61544 萬元（工程費用為 47099 萬元，工程建設(shè)其他費用 9887 萬元，預(yù)備費 4558 萬元），建設(shè)期利息為 6750 萬元。主要建設(shè)內(nèi)容包括土建、安裝、酒店室內(nèi)精裝修以及室外道路、硬質(zhì)鋪裝、綠化，水電氣等設(shè)施的建設(shè)。I / 133目 錄第一章 總 論 ..........................................................................................1一、項目基本概況 ...............................................................................1二、項目業(yè)主簡介 ...............................................................................2三、編制原則 .......................................................................................3四、主要編制依據(jù) .................................